房地产政策制定须谨慎前行

　　曹建海 《 人民论坛 》(2010年第8期)

　　【摘要】在房地产问题上，政策的制定需要谨慎前行，但更重要的是能够体现民意、适应时势。就目前而言，立足控制好金融风险的消除房地产泡沫、实施主动的低房价策略和政策，将有可能给中国的房地产业和国计民生，带来蓬勃向上的生机。

　　【关键词】房地产市场 调控措施 低房价策略

　　房地产市场与中国经济回暖

　　进入2010年，欧美国家仍处于房价下跌和房屋拍卖的寒冷之中，但在中国政府政策的大力支持下，房价自2009年3月以来扶摇直上，如脱缰野马一样不可收拾。中国的房地产市场迅猛复苏，似乎是因为中国经济已经从危机中彻底回暖。从统计数据上看起来很像。根据国务院总理温家宝3月5日所做的政府工作报告，2009年中国的国内生产总值达到33.5万亿元，比2008年增长8.7%，超额完成了年初订下的保八任务。然而，如果考虑到2009年广义货币供给M2同比增长27.7%，全国新建商品房销售价格同比上涨24.2%，那么中国的GDP增长，很难剔除由于货币的过度注入而引起的房价、地价升值带来的仅仅表现为统计上的经济增长。

　　仅以房地产业为例，2009年实现商品房销售额实现4.4万亿元，当年房价简单算术升值超过24%，估计商品房销售利润率至少可以达到40%，房地产开发商由于房价上涨实现利润1.76万亿；同期作为倒卖土地源头的地方政府土地出让收入达到1.6万亿，按至少60%的净利润率计算，可以实现利润0.96万亿元。两项合计，房地产业在2009年创造的利润达到了创纪录的2.72万亿元，占到了当年全国33.5万亿元GDP的8.12%。

　　可以想象，如果没有2008年11月国务院对房地产的一揽子救市政策和天量信贷资金投放的催动，上述由房地产开发商和地方政府土地储备中心“创造”的高达GDP8%的、作为其行业增加值一部分的房地产超额利润，很显然是不可能实现的。如果没有中央政府政策的强力刺激，中国房地产市场很难一改2008年初房价持续回落的颓势，绝大多数房地产商将陷入亏损甚至破产的境地，全行业绝然不可能实现盈利；地方政府的土地拍卖，也绝对不可能出现超过2007年的“地王”频现的疯狂场面，地方政府维持土地交易的保本，或许是最大可能的情况；在二手房市场，由于价格和成交量暴涨，主要城市2009年二手房交易量超过了2006年到2008年三年的总和，价格也出现了平均超过30%以上的涨幅。

　　种种因素表明，房地产市场的回暖甚至过热，是本次中国经济从全球经济衰退中脱颖而出的一个关键因素。从投资者和房地产从业者的分析来看，城市化和经济增长会支撑房价的上涨，他们热衷于房价上涨带来的投资利益；从地方政府层面来看，房价的继续上涨刺激房地产市场交易活跃，土地财政和房地产的GDP拉动效应，都令地方政府不肯打压过热的房地产市场。所以，站在决策者的立场，只要在社会承受的范围内，他们能够且愿意接受房价上涨的各种社会损益及其现实。

　　高房价所带来的诸多后果

　　值得全体中国人深思的是，作为最基本的民生产品，房地产在很多地方已经成为地方政府、开发商和公众最重要的投资工具，“全民炒房”态势已经显露。由于投资获利的层层加码，当前中国一些大城市的房价水平，相对于当地居民家庭的可支配收入，已经达到了超乎想象的高度。在北京，建成区的房价与家庭收入比目前已经超过了30倍，房价与租金(年)之比则超过了50倍；在上海的中心区，不少楼盘的单价超过10万元人民币，超过了当前东京核心区的住宅价格，而上海的单位土地产出不到东京的1/20。中国的高房价问题，再次成为国内外人士热议的焦点问题，国际主流媒体都对中国的房价引起的泡沫问题表示了关注。

　　如果中央政府坚持认为，当前为抗衡全球衰退而采取的宽松金融政策不可动摇，在“流动性陷阱”阶段，大量注入的流动性将毫无例外地进入股市、房地产等资产市场，引起房价、股价在积存泡沫的基础上持续上涨。这必然带来政府领导人所不愿意看到的几大问题：一是引起占绝大多数的社会底层的普遍不满，一定程度上影响到执政党和政府领导人的公信力；二是对其他产业和居民消费形成挤压，人为压制人民生活水平，阻碍产业结构升级步伐；三是由此培育出来的大量投机机构，利用相同手法炒作估值过低的农产品，引发全国农产品供给危机。虽然中央强调经济结构和转换经济增长方式，但由于实体经济与虚拟经济冰火两重天，大量民营企业放弃实体产业经营，转而从事房地产投资，甚至中国著名的联想和海尔集团都已成为地产商。目前，中国急于将投资依赖型经济转换到以居民消费为主导的经济上来，但高房价迫使许多家庭不得不将越来越多的收入投入到住房上，而购买其他商品的支出势必被耗尽，严重影响民生水平和产业竞争力的提高。从长期来看，越积越大的泡沫破裂必然严重危及中国银行体系——这是一个严重依赖房地产、把房地产信贷资产看作最优资产的商业银行体系，它的安危关系到中国绝大多数人的生计和稳定。

　　现行房地产政策评析

　　未来房价走势将会如何？被寄予厚望的今年十一届人大三次会议审议的政府工作报告，并没有真正发力遏制全民关注的疯狂房地产问题，而是强调继续实施庞大赤字的积极财政政策，以及广义货币M2增长目标为17%，这个超过GDP计划增长速度两倍的货币扩张政策，给房地产热提供了持续的政策想象空间。

　　特别需要指出，虽然本次政府工作报告提出了“满足人民群众的基本住房需求”的目标，但前面的“促进房地产市场平稳健康发展，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”的定性，再次重复了“国十一条”所强调的“房价只能涨，最好慢慢涨”的“稳定高房价”的宗旨。

　　和历年的政府工作报告一样，老调重弹的房地产调控措施，从来没有触及过地方政府倒卖土地这一关键环节。在笔者看来，城市土地拍卖机制直接推动了整个城市地价和房价体系的重构。在商品房市场供不应求的条件下，政府拍卖土地的行为，极易引起整个城市地价的连锁上涨。用“帐篷效应”来形容地方政府土地出让形成的泡沫，可能是非常形象的。可以说，在卖方市场的情况下，政府土地拍卖是高房价的根本推手之一。不仅如此，政府收储、出让土地的行为，还容量滋生腐败，直接危害民生。在多数地区，城市建设规划可以随意修改，由此变成了地方政府和房地产开发商合起来侵犯城乡居民居住财产权利的重要工具。这种以公共利益为借口，以城市规划为工具，在对居民用地进行强行拆迁的过程中，导致拆迁过程中的冲突愈加激烈，群体性事件越来越多。

　　在房地产调控措施上，所谓支持居民自住性住房消费，在高房价下极易形成大批中等和中低收入家庭沦为房奴、透支消费未来的不可持续局面；对小户型和中低价位普通商品房的重点强调，很显然是在用高价房混淆政策房的概念；打击投机从字面上看很好，但可能与众多政策中的鼓励改善性住房的做法自相矛盾，导致大量投机行为以“改善性住房”名目得以规避；相对于2009年3.6万亿的全国房地产开发投资规模，中央财政632亿元保障性住房专项补助资金，可谓是杯水车薪，很难想象对于保障中低收入城镇家庭和平抑商品房价格能起到多大的作用；关于完善土地收入管理使用办法、抑制土地价格过快上涨的说法，很难想象这个政策能帮助政府解决高房价问题。

　　未来房地产政策何去何从

　　可见，在房地产问题上，政策的制定需要谨慎前行，但更重要的是能够体现民意、适应时势。怎样实现既刺激经济健康增长、又能有效地抑制甚至打压房价的目标，而不是简单地控制房价涨幅，是摆在决策者面前的一个根本选择。或者，如果更换一种思路，通过扩大多种形式的住房供给、打击房屋投机、降低房价的办法，则有望实现房地产业健康发展与经济可持续发展的双赢局面。可惜，这种思路可能降低房价，首先会遭受来自已经持有巨量基于高房价风险敞口资产的商业银行体系的坚决反对，地方政府和房地产开发商也不能容忍房价下降对自身利益的影响。由此，政策的发起，必然会遭遇重重的困难。但是可以肯定的是，如果中央政府不能通过冷却楼价来消解房地产泡沫，那么经济刺激的力度越大、时间越持久，中国房地产的美好时光变成险恶结局的危险就越大。

　　面对国土资源等部门反复强调的对于小产权房的清理，笔者认为这似乎是一种变相的为高房价托市的手段。其实，小产权房是城乡居民应对高房价、解决他们居住问题而不得已采取的手段。因此，作为一项重要的社会财富，政府没有必要将小产权房视为洪水猛兽，也不必欲拆除而后快。

　　中国有一句古话，“天下没有免费的午餐”。任何政策的实施都是有代价的，更何况是充满争议的房地产政策。如果今年中央政府继续实施有利于地方政府和开发商的建议，房价的回落则来自房地产泡沫的破裂，这势必给中国经济带来毁灭性的打击；而立足控制好金融风险的消除房地产泡沫、实施主动的低房价策略和政策，将有可能给中国的房地产业和国计民生带来蓬勃向上的生机。(作者为中国社会科学院工业经济研究所研究员)