曹建海：楼市崩盘比不崩盘好得多

2010-04-08 来源: 半岛晨报

一份“房地产崩盘时间表”近来开始在网上流传。时间表分析了1985年 ~1991年日本的房地产市场走势，发现与中 国 2005年~2008年楼市走势相似。于是，传出“2011年中国楼市崩盘说”。经过寂寥的1月和2月，中国的房地产市场在3月份又给了人们一个“惊喜”。还是从二手房市场开始，在买卖双方的博弈中，终于又是买房者耐不住性子，在3月末让房产市场出现了一组量价齐升的画面。中国的房产市场会不会真如网上所言，将于2011年崩盘？在现在的高房价下，是应该出手还是等待？本报记者专访了“向高房价开炮”的中国社科院教授曹建海。

1 地产泡沫越吹越大

财经周刊：进入4月以来，全国各地很多一二线城市传来消息，1月、2月观望情绪浓厚的房产市场终于出现了躁动。一些城市从三月中下旬开始出现了“抢房”的风潮。大连更是出现了久违的新房开盘有人排队购买的现象。您觉得这样的现象预示了什么？楼市下一步会向上还是向下？

曹建海：如果说去年的房地产市场比较疯狂，那么今年的楼市正在“击鼓传花”中疯狂，但是否已经到了尾声，这个还不能判定。今年“全国两会”定的调子是遏制房价的过快上涨，但我们看到“两会”之后的房产市场仍然疯狂。如果银行下一步对基础建设投入的贷款收紧的话，大量的资金还是要进入房产领域，有这样的一个预期，预计房价还会涨。

现阶段，国内楼市的泡沫已经到了非常严重的程度。所谓泡沫就是商品脱离了正常的价值。目前的房价已经明显背离了正常的地价和造价之和。无论从收入还是投资价值来看，目前的房价都脱离了正常的标准，大量住房用来投机，这就是典型的泡沫。国内楼市的泡沫从2007年之前就出现了，现在则变得非常严重。

2 “蜗居者”也是投机者

财经周刊：据各地媒体报道，在3月进入市场抢购住房的人群中，有相当一部分是父母给孩子购买结婚用住房，或年轻人工作一段时间后希望拥有一套自己的住房，这种情况都被称为“刚性需求”。请问，目前市场真的如您所说的“大量住房用来投机”吗？

曹建海：居住有很多情况可以实现，不一定非要通过拥有产权来实现。以北京为例，拥有一套产权房子所付出的，相当于租住这套住房80年的租金。这种情况就只能有一种解释：投机。目前市场上以这种牟利为需求的买房行为占了大多数，购买者大多想的不是住房的实际价值，而是在想这套住房能不能卖得出去，这是一种“搏杀”的行为，这样的状况肯定不可能维持下去。

3 央企地产改不了逐利特性

财经周刊：那么您认为怎样能够解决市场存在的这样的一种疯狂状态？国家前段时间勒令央企退出房产市场对当前情况能起到多大作用？

曹建海：目前保留房地产业务的16家企业中，除了中国房地产开发总公司定位于以公司形态代行政府房屋统一、成片开发功能外，其余皆属有深刻背景的多元化企业。这些企业最终无一例外地将主业定位在盈利能力最强的房地产开发经营上，充分反映了房地产业的暴利性和企业嗜血逐利的特征。

78家央企退出房地产业务，形式的作用显然重于实质。 2009年16家央企的拿地金额超过1400亿，占2009年全国土地出让总收入1.6万亿元的8.75%。国资委2009年的数据也显示，保留的16家中央企业房地产板块的资产总额为5616亿元，占全部中央企业房地产板块资产总额的85%；销售收入为1899亿元，占全部中央企业房地产业务销售收入的86%；净利润为188亿元，占全部中央企业房地产业务净利润的94%。

央企该不该退出房地产业务基本的判断标准是，如果央企参与房地产业务有利于住房民生，那么央企参与房地产业务是必要的；反过来，如果央企的介入导致哄抬地价、房价等危害住房民生的结果，那么要么央企退出，要么改变其经营方式。 78家“杂牌军”的退出，似乎并不能从根本改变央企在房地产市场呼风唤雨、哄抬地价房价的格局。因此，重要的不仅是制定78家央企退出房地产业务的时间表，而是规范其余16家以房地产为主营业务央企的房地产经营方式。

4 二次房改，这个可以有

财经周刊：近期呼声很高的二次房改，您认为是否会对房产市场有所帮助呢？

曹建海：由于我们以前简单地认为人均住房面积越多越好，忽略了不同收入阶层的住房分配状况，特别是出现了房屋大量囤积空置问题，以及土地资源有效利用问题。此外，上一次房改过于强调房地产业对经济发展的拉动作用，忽略了普通居民的承受能力，使房地产业发展脱离了提高人民生活水平的正确轨道。

我主张进行二次住房改革，应将经济适用房的对象扩大为中低收入、中等收入、中高收入家庭。应使土地供给多元化，打击投机性需要；同时，建立地方政府问责制，禁止地方政府土地倒卖行为。

◎精彩观点

关于泡沫——

如果说去年的房地产市场比较疯狂，那么今年的楼市正在“击鼓传花”中疯狂。

目前的房价已经明显背离了正常的地价和造价之和。大量住房用来投机，这就是典型的泡沫。国内楼市的泡沫从2007年之前就出现了，现在则变得非常严重。

关于投机——

目前市场上以这种牟利为需求的买房行为占了大多数，购买者大多想的不是住房的实际价值，而是在想这套住房能不能卖得出去，这是一种“搏杀”的行为，这样的状况肯定不可能维持下去。

关于央企——

如果央企的介入导致哄抬地价、房价等危害住房民生的结果，那么要么央企退出，要么改变其经营方式。 78家“杂牌军”的退出，似乎并不能从根本改变央企在房地产市场呼风唤雨、哄抬地价房价的格局。

关于二次房改——

主张进行二次住房改革，应将经济适用房的对象扩大为中低收入、中等收入、中高收入家庭。