假按揭推动郊区房价暴涨 中国房地产市场堪忧

2010年4月7日 财新网

“全民炒房”业已形成，“假按揭”推动了郊区房价暴涨，中国房地产市场前景堪忧

【背景】“地段决定价格”的楼市规则在北京被颠覆。今年3月，北京首次出现远郊区新房价格超过城区次新房的现象。

据北京中原三级市场研究部统计，3月底开盘的项目中，处于北京东郊的通州区部分商品房单价已经接近3万元。而同在3月开盘的东四环外某项目售价也仅为2.3万元/平方米。东三环、南二环等内城区不少二手房单价徘徊在两万元，远远比不上郊区新盘价格。

北京东、北、南部郊区的房价，一直跟着疯狂上涨中的北京房价“水涨船高”，新房单价早已突破万元。其中，通州区是房价上涨最快，也是涨幅最大的。

2010年初春通州新城规划的出台，带来了通州区房价的飙涨。有开发商公开表示，通州未来的目标是赶超上海浦东，“这不是没有可能的事情，只是时间问题”。每平方米2万元左右的新盘定价，也意味着，通州区的房价在10年间飙升了近10倍。

而受远郊区房价暴涨带动，东三环、南二环等房价缓涨区域的二手房正在进行新一轮的“补涨”。

对于郊区、城区房价倒挂的反常现象，购房者也已经有所察觉。北京市房地产交易管理网的数据显示，3月份，崇文、宣武等南二环房源为主的城区成交量环比涨幅达到206%，明显高出郊区177%的平均涨幅。

自2000年北京正式进入商品房时代之后，从来都是核心地段房价先涨，然后郊区跟着涨，并且郊区的涨幅永远会小于城区。但是，2010年这种局面被逆转了。

郊区、城区房价倒挂原因何在？北京房价继续暴涨的症结何在？

中国社科院工业经济研究所研究员曹建海认为，城郊区房价倒挂是不正常的现象。目前北京高房价是人为“制造”出来的繁荣。

曹建海指出，城区次新房由于首付比例高，贷款相对复杂，而且有不少交易要求一次性付款，难获投机者的青睐。而在目前较宽松的信贷政策下，有大量新房入市的郊区，自然吸引投机者蜂拥而至。

曹建海相信，房价暴涨与“假按揭”密切关联。也即通过“造假”购房，利用银行的钱去投资，自己得利，而让银行承担风险。他援引一位金融界人士的观察指出，“假按揭”在目前普遍存在。

诸多现象可资佐证：目前有大量房地产商和炒房者到中小城市或是农村，用未在城市买过商品房的人的名义购房；同时，目前90%以上的购房人提供的收入证明可能存在水分；由于很多购房合同面签改为代签，相当多银行在放贷前甚至没有见过购房人。

中国人民银行营业管理部近期发布的报告显示，今年一季度，北京有购房需求的居民中，投资性购房居民占比达到了23.1%，创近两年以来的新高。作为最基本的民生产品，房地产已成为地方政府、开发商和公众最重要的投资工具，“全民炒房”之势业已显露。

由于投资获利的层层加码，当前一些大城市的房价水平，相对于当地居民的可支配收入，已经达到了超乎想象的高度。比如北京，建成区的房价与家庭收入比目前已经超过了30倍，房价与年租金之比则超过了50倍。

这必然会对其他产业和居民消费形成挤压，人为压制人民生活水平，阻碍产业结构升级步伐。从长期来看，越积越大的泡沫破裂也必然严重危及中国银行体系。

在曹建海看来，城市土地拍卖机制直接推动了整个城市地价和房价体系的重构。在商品房市场供不应求的条件下，政府垄断房地产用地的供应，以拍卖土地谋取政府收益的最大化，极易引起整个城市地价的连锁上涨。

曹建海认为，国土资源部所谓土地新政中的“政策性住房”，主要是由高价房构成的，带有很强的欺骗性；该部门近年来反复强调清理“小产权房”，这似乎也在变相为高房价托市。政府应该看到“小产权房”作为重要的社会财富，对高房价下解决一大批城乡居民住房问题的正面作用。