广州日报：两三年内房价降四五成？

大洋网-广州日报2010年02月01日

——《向高房价宣战》作者曹建海作出惊人预测

　　本报讯（记者黄丹彤通讯员李静研）昨晚，广州日报大洋网滚动新闻部和中信出版社、广州购书中心联手主办的“高房价给中国带来了什么？”民生论坛暨《向高房价宣战》新书发布会在广州购书中心尚文馆举办，曹建海、时寒冰、牛刀等“中国地产三剑客”现场“号脉”，将当前房地产问题展开热议，与到场近500多读者零距离对接。

　　“三剑客”号脉房地产

　　中国社会科学院研究生院教授、《向高房价宣战》作者曹建海，《上海证券报》评论版主编时寒冰，中国博客营销理论首创者牛刀昨晚精彩演讲。

　　曹建海对目前高房价发表自己看法，他说，现在全世界都在观看中国房地产的笑话，这是中国高房价现状高到天上，随时可能坍塌。

　　高房价透支了未来

　　“只要不出现特别意外的因素，我国城市房价将在2～3年内回落40～50%。”曹建海对未来城市房价作了预测。

　　他认为，房价回落之后不可能再暴涨。而房屋是否有过剩不能只看开发商的产品积压，更要看到存量房市场中由于社会囤积形成的库存。他举例，买一套房，相当于吞噬掉一个中等收入家庭几十年的全部收入，高房价透支了未来，还如何拉动消费？“高房价、高地价形成两极分化，打破了社会正常的价值体系。土地、房屋成为聚集社会财富的‘聚宝盆’，而流动性资产，包括货币（表现为通货膨胀）、科技成果、人类精神财富等，相对处于贬值的状态。”曹建海最后分析。

曹建海:谁才是高房价的真正推手?

来源：广州日报2010-02-06

作者：吴波

中国“地产三剑客”之核心人物曹建海在民生论坛上正式推出了他亲笔写就的著作《向高房价宣战》。本书序作者时寒冰这样评价：曹建海先生的许多观点，与主流经济学家的观点相比，可以“颠覆性”来形容。

　　地产“三剑客”曹建海、时寒冰、牛刀“向高房价宣战”――

高房价根源

　　●炒地皮、炒房子

　　●房子预售机制

　　●将GDP当成经济增长的主要模式

　　未来两年中国房价的走向如何？从房地产市场看，中国的宏观经济走势如何？这一系列问题的根源在哪里？出路又在哪里？近日，由大洋网、广州购书中心联合中信出版社主办的“高房价下，我们怎么办？”民生论坛暨《向高房价宣战》新书签售活动在广州购书中心举行。曹建海、时寒冰、牛刀“中国地产三剑客”现场“把脉”当今疯长的房价。本专题采写及摄影本报记者吴波

　　炒地皮、炒房子不合法

　　牛刀在论坛表示，“高房价为什么高？中国的房地产可能有很多内幕，很多东西大家不一定清楚，但是大家都要住房子，炒地皮、炒房子是不合法的。炒地属于非法倒卖土地权罪，抑制高房价，可能要从这里入手。”

　　牛刀认为，高房价另外的一个根源是“预售”，当还是一块荒地的时候，房子就可以预售了，随着事情的爆发，慢慢有一个过渡，有一些地方规定封顶了才预售，有的地方规定做了7层才可以预售，不管是用什么方式来做预售，最后危害的都是业主的利益。

　　高房价本质第三个根源，就是将GDP当成经济增长的主要模式，在这种经济模式的指导下，中国无法实现社会财富的均衡分配，最多的资本会流向不动产。

　　房价回落后不可能暴涨

　　曹建海在接受本报采访时表示，“只要不出现特别意外的因素，我国城市房价将在2～3年内回落40%～50%，这是一个不可避免的事实。房价回落之后还能暴涨吗？我认为是不可能了。起死回生或许只能一次。”

　　中国“地产三剑客”之核心人物曹建海在民生论坛上正式推出了他亲笔写就的著作《向高房价宣战》。高房价已经成为时下公众最为关注的问题，公众已经从最初的愤怒，困惑变得无奈，本书此时适时推出，作者以一个房地产市场的专业研究员的身份深入系统地研究了这个问题。

　　本书序作者时寒冰这样评价：曹建海先生的许多观点，与主流经济学家的观点相比，可以“颠覆性”来形容。

　　曹建海认为，“房屋是否有过剩不能只看开发商的产品积压，更要看到存量房市场中由于社会囤积形成的库存。买一套房，相当于吞噬掉一个中等收入家庭几十年的全部收入，高房价透支了未来，还如何拉动消费？高房价、高地价形成两极分化，打破了社会正常的价值体系。土地、房屋成为聚集社会财富的“聚宝盆”，而流动性资产，包括货币(表现为通货膨胀)、科技成果、人类精神财富等，相对处于贬值的状态。”

　　高房价将带来经济危害

　　曹建海接受采访时表示，“高房价影响居民生活，成为扩大内需的最大障碍，这虽然带来了土地开发的热情，带来投资的上升，拉动了经济的增长。但高房价的挤出效应，却成为制约城市居民消费的最大障碍。为了一套住房，大多数购房者背上了沉重的债务负担，只能省吃俭用、压缩消费。这给我国当前最为急迫的内需启动，带来严重的负面影响。”

　　他强调，“高房价导致大量企业不务正业，失去产业可持续发展的基础，大量实体经济企业为寻求利润开始投向利润高的房地产‘赌博’市场，这如何能提高我国的企业自主创新能力和国际竞争力呢？”

　　“高房价另外一个危险就是，将使银行金融风险同步提高。”曹建海说，“近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。2009年房地产开发企业资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。两项相加达19696亿元，约占全年新增贷款9.59万亿元的20%。房贷业务‘一枝独秀’的繁荣背后，隐藏着巨大风险。如果加上与地价有关的资产抵押部分，目前全国银行房地产贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。银行风险同房价上涨成正比例增加；一旦房价下降，中国式‘次贷危机’很难避免。”

　　高房价四宗罪

　　违背了产权原则和土地公有制的本来含义；

　　违背了市场经济条件下公众自主选择原则；

　　违背了商品经济社会公平交易这一基本原则；

违背了私人劳动和社会劳动的一致性原则。

对话曹建海：经济增长形势不支持房价上涨

来源: 广州日报2010-02-06

　　曹建海，主要研究领域为产业投资与市场、宏观经济与房地产、城市管理等。为国内新一代经济学家的代表人物。

　　广州日报：地产三剑客在广州发起向“高房价宣战”的论坛，强调了高房价的诸多危害，针对这些问题，您有何好的主张？

　　曹建海：我们要声讨高房价的四宗罪，提出我们的住房政策主张高房价的形成，很明显是违背了经济社会发展的四个基本原则：1.违背了产权原则和土地公有制的本来含义；2.违背了市场经济条件下公众自主选择原则；3.违背了商品经济社会公平交易这一基本原则；4.违背了私人劳动和社会劳动的一致性原则。

　　广州日报：那么我们普通老百姓面对高房价该怎么办？

　　曹建海：我们应该通过自发的行动，抵制高房价。每一位老百姓是抗击高房价的一分子。在高房价面前，生活还要继续，要呼吁大家不买高价房，不做高房价的牺牲品。

　　人是需要一些精神的，女孩子尤其如此。我看到富二代在大学征校花结婚，已有近300人应征的消息，我为这些女孩感到羞耻。人不是什么都能卖的，这是人的高贵之处；如果什么都可以卖，包括道德、良知、亲情、肉体，这样的女孩子是没有价值的。

　　男人也是如此，如果一个人靠炒房、炒股过日子，这样的人本质就是一个赌徒，没有价值。

　　广州日报：您能预测一下春节以后楼市的走势吗？

　　曹建海：当全世界的房地产市场还处在低迷之中，中国的楼市似乎已经率先苏醒。随着房价的逐步回落，特别是各级地方政府为拯救房地产市场，在税收、信贷、入户等方面给予政策优惠，房地产的成交量开始出现了一定程度的放大，房价的下跌也呈明显减缓的态势，有的项目甚至出现了较大幅度的上涨。那么，究竟是楼市全面回暖，还是下跌过程中的短暂反复？这是一个非常值得判断的问题。首先，房屋供求格局不支持房价上涨；第二，居民收入水平和收入增长不支持房价上涨；第三，经济增长形势不支持房价上涨。

曹建海：住房不适用于自由市场理论

《燕赵都市报》2010-02-07

作者：栗占勇

2009年，在《蜗居》的热播浪潮中，北京的房价又涨到一个惊人的新高度，成为人们无法看懂的迷局。一平方米两万多元，一套普普通通的单元房售价二百万元，许多人可能一辈子也买不起。房地产业，如同一个放大了的赌场，有钱的投机者制造着财富神话，普通的需求者或望楼兴叹，或将自己的未来做赌注贷款买房。“因为一套房子，人们惶惑、焦灼、迷失、癫狂，甚至于沉沦。高房价，绑架了无数中国人的幸福”，曹建海质问，“谁是高房价的真正推手？公众为何因为住房问题承受着着巨大的压力？这一系列问题的根源在哪里？”

曹建海是中国社会科学院工业经济研究所研究员，是中国“地产三剑客”(曹建海、时寒冰、牛刀)之核心人物。他声称，“中国城市房价仍有40%—50%的下降空间”，“房地产业拉动经济增长，是一个伪命题”，“中国寄望房地产拉动经济增长是饮鸩止渴”。他最近出版了《向高房价宣战》一书，质疑中国的房地产业，提出房政新思维。

①曹建海近照。②北京一处房产中介显示的信息，80平方米的房子挂牌价竟高达200多万。③曹建海新书《向高房价宣战》的封面。

1.“中国城市房价仍有40%—50%的下降空间”

北京的房价要到哪里去？北京房价变化的背后是什么？许多人看不懂。

2009年，北京房价像火箭一样，以一种令人揪心的速度上涨。然而，到2010年1月，这个火箭突然“停”了下来。据报道，今年1月，京城整体开盘项目均价为20000元/平方米，而2009年12月，整体开盘均价为19999元/平方米，只涨了1元。环比2009年12月，京城期房成交套数和成交面积分别下降了 47.1%和45.9%，现房成交量也环比下降了43.5%和44.6%。

长期以来，京城房价是全国城市房价的风向标，它的走向影响着全国的楼市。然而，京城楼市1月份开盘均价比上月只涨了1元钱，这意味着什么？

2月4日，曹建海接受本报记者专访时称，2009年北京的房价上涨本身就不正常，其中许多购房人不是为了自住，而是投机者。投机者认为房价会继续上涨、快速上涨的时候，他们会花钱买房，其中不乏通过银行贷款而买房者。在房价上升无望、涨价较慢的时候，他们会将手中的房源抛出，通过这样的投机来挣钱。“这(指京城楼市1月份变化)是一种典型的滞涨，起关键作用的是投机客，他们在滞涨情况下急于抛出，不再到开发商那里去新购房了。对于开发商来说，(投机客)不仅不再是他的客户了，而且成了他的竞争对手。”曹建海分析说，这样买房与卖房的比例发生变化，开盘均价滞涨是很自然的事情。

媒体报道印证了曹建海的说法，“北京多区域二手房挂牌价走低”、“去年表现活跃的投资者获利预期普遍大幅下调，迫于还贷资金压力，一些投资客抛盘现象频频发生”、“方庄左安漪园12月的挂牌价是24000元/平米，到1月末挂牌价是21000元/平米，而紫芳园12月份的挂牌均价高达23500元/平米，到了1月末则为20500元/平米。”

曹建海告诉记者，他在2009年4月份的时候就说过，只要不出现特别意外的因素，我国城市房价将在2至3年内回落40%—50%，这是一个不可避免的事实。这样计算，2011年4月至2012年底应是房价探底时期，有些城市的房价可能会降50%以上。

2.“2010年将是房价下降不可逆转的一年”

“2008年是中国城镇房价回落的一年，如果没有美国金融危机，中国的房价将出现一个比较彻底的调整。房价回落，一方面源于之前房价持续上涨脱离居民家庭支付能力，导致投机者无法向下游高价卖出；另一方面是限制二套房政策的出台。然而，受美国金融危机的影响，中国实施了前所未有的房地产救市计划，一举将资金链已经断裂、处于奄奄一息的房地产开发商(集团)救活，导致了2009年房价的疯涨，诱导投机者大量杀入。”

根据曹建海的判断，2010年将是房价下降不可逆转的一年，这个下降走势将持续到2012年，在该年到达谷底，并将经过一个漫长的稳定时期。

对于中国的房价走势，现有三种代表性观点，即“涨价论”、“降价论”和“稳价论”。“涨价论”认为房价肯定会持续上涨，其中有的人为谋利主张涨价，如房地产商、投机者，有的则是看不清中国房价的本质，认为经济发展、城市土地资源有限，如许多普通市民，他们不愿看到房价上涨，但多年的现实让他们相信，房价可能会继续上涨。“稳价论”认为中国的房价应当稳定下来，通过政策可以实现房价的稳定，许多政府官员持这样的观点。

曹建海是城市住房“降价论”的代表人物，他认为中国的房价不是稳定的问题，必须大幅下降，中国的房政必须改革。房地产界有人称“中国人太有钱，房子太便宜，买房就像买白菜”、“五年内京沪房价还要翻一番”，而残酷的现实是城市85%的家庭没有购买住宅的能力。判别房价水平高低的两个重要指标——— 房价—家庭收入比、房价—租金比，都严重失调。房屋变成投机者的创富手段，成为普通市民望而生畏的商品。

有人说，城市房屋供不应求，土地资源有限。实际上，国家对住宅的土地开发有着合理的规划，现在不是房屋短缺问题，而是市民没有钱、买不起。与此相反，许多大城市存在“供过于求”现象，存在数量不小的空置房(既要包括开发商的库存，还要包括社会囤积的库存)，为何市民有需要而市场“供过于求”，主要是价格太高了。

3.“房地产业拉动经济增长是个伪命题”

中国社会科学院被称为中国高层的智囊机构之一，其中许多学者的观点影响着中国政策。曹建海坦言，希望政府能重视他的观点。

2008年11月10日，国务院重申房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展的作用举足轻重，对于金融的稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用，必须出台政策促进房地产市场平稳健康发展。

曹建海称，房地产业拉动经济增长，这是一个伪命题。“政府救了房地产市场，高房价却激起全国民怨。然而，政府层面由于沉迷于高房价对于GDP增长的拉动作用，对严重损害民生的高房价，却是欲言又止、态度暧昧，迟迟不肯落下遏制高房价的重手。流于形式的宏观调控，反而导演了令全世界无比惊讶的、所谓‘房价越调越涨’的奇观”。

有人称，房价上涨可以扩大内需。曹建海研究发现，高房价影响居民生活，成为扩大内需的最大障碍。房价的高涨，虽然带来了土地开发的热情，带来投资的上升，拉动了经济的增长。但在经济与民生日益分化的今天，高房价却成为制约城市居民消费的最大障碍。

为了一套住房，大多数购房者背上了沉重的债务负担，他们只能省吃俭用、压缩消费。这给我国当前最为急迫的启动内需，带来了严重的负面影响。

高房价导致大量企业“不务正业”。在各地土地拍卖中的举牌者，多是上市公司或其控股公司，其中不乏石化、纺织企业、制药企业等非房地产企业高价举牌土地市场。

例如中化集团、中电集团、联想控股、海尔集团、海信集团、国美电器等都大举进入房地产市场，表明大量实体经济企业为寻求利润开始投向房地产“赌博”市场，这无法提高我国企业的自主创新能力和国际竞争力。

同时，高房价使银行金融风险提高。银行房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，隐藏着巨大风险。

如果加上与地价有关的资产抵押部分，目前全国银行房地产贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。银行风险同房价上涨成正比例增加；一旦房价下降，中国式次贷危机很难避免。

4.“高房价绑架了无数中国人的幸福”

“高房价还严重透支着市民的未来消费，严重降低了他们的幸福水平，以及对未来生活的信心，”曹建海称，“生活在高房价时代，人们的压力太大，绝大多数人不能感觉到幸福。《蜗居》的热播表明，高房价绑架了无数中国人的幸福，大部分的年轻人为一套房拼命赚钱，放弃了应有的学习、陶冶情操和实现理想的努力。”

社会阶层严重分化，绝大多数城乡居民沦为财富游戏的输家。根据财政部年前的一项调查，10%的富裕家庭占据了城市居民全部财产的45%。这还没有包括被严重边缘化的农民、农村。中国收入分配的分化，已经成为一个重要的问题。

一些学者用所谓自由市场理论对待房地产业，曹建海则认为，住房与教育、医疗卫生一样是基本的民生问题，不适用于那种自由市场理论。如果“富人有钱就住房子，穷人没钱不住房子”，那样的理论是极端荒谬的。政府解决住房这一民生问题，必须改革现在的房政，比如大面积推广保障房、经济适用房，让少数的有钱人去购买商品房。

如果房价真的会持续下跌，会不会对中国经济产生较大冲击？政府会不会再次实施救市计划？曹建海认为，房地产市场的泡沫已经很大，早一点挤破这个泡沫比晚一点挤破好，房价下跌后可能会对某些经济产生影响，会对既得利益者造成冲击，但对中国经济和社会的长远健康发展是有大好处的。否则，如果一任房地产泡沫的持续膨胀，将来的后果不堪设想。

房价持续下跌后，会不会重新飞速上涨？曹建海相信，政府对住房这一基本民生问题，会有更清醒的认识，会有许多新政出台，如扩大保障房范围、征收物业税等。征收物业税是一种有效的遏制房屋投机行为的手段，物业税是最容易征收的，因为房产难以隐匿。对房屋长期征收物业税，一些投机者手中的房子会变成烫手山芋。当然，物业税征收要科学实施，比如对普通市民的自住房不征税，仅对第二套房以后等投机领域进行征收等。

中国社会科学院研究生院教授、《向高房价宣战》作者曹建海，《上海证券报》评论版主编时寒冰，中国博客营销理论首创者牛刀昨晚精彩演讲。

　　曹建海对目前高房价发表自己看法，他说，现在全世界都在观看中国房地产的笑话，这是中国高房价现状高到天上，随时可能坍塌。

　　高房价透支了未来

　　“只要不出现特别意外的因素，我国城市房价将在2～3年内回落40～50%。”曹建海对未来城市房价作了预测。

　　他认为，房价回落之后不可能再暴涨。而房屋是否有过剩不能只看开发商的产品积压，更要看到存量房市场中由于社会囤积形成的库存。他举例，买一套房，相当于吞噬掉一个中等收入家庭几十年的全部收入，高房价透支了未来，还如何拉动消费？“高房价、高地价形成两极分化，打破了社会正常的价值体系。土地、房屋成为聚集社会财富的‘聚宝盆’，而流动性资产，包括货币（表现为通货膨胀）、科技成果、人类精神财富等，相对处于贬值的状态。”曹建海最后分析。