——答第一财经日报采访

曹建海

曹老师：

您好！
我是第一财经日报的记者刘展超，看到您在博客中发文点评中国社科院的房地产蓝皮书，感觉这种讨论很重要。近来两份社科院系统的房地产报告都引起了不少争论，可能也是反映了当下民众对于房价问题的敏感和困惑，我本人也有类似感觉。
给您发了一份采访提纲，希望您能在繁忙之中给于解疑答惑。

1：社会上关于房地产市场的预测报告已经近乎泛滥，观点也不尽相同，您为什么搬出了自己所在中国社科院的这个报告？

答：该报告的核心观点出来以后，仅由中国社科院本身，就出现截然不同的两种判断，肯定有一种判断是错误的。我对蓝皮书的批评，主要是认为其研究方法不当、预测水平较低，导致公众和媒体对社科院整体产生误会。我认为，学术研究应打破各种情面。因为观点可以有千万种，但真理却只能有一个。在真理得到验证之前，争鸣是非常重要的学术环节。

2：点评这个报告时，为什么选择用“立场”作为关键词？这可能是一个偏主观性的字眼。

答：一般的行业研究，立足企业层面基本上能反映行业发展状况。但房地产业是一个特例，不能因循这种方法。因为政府与开发商共同垄断经营的房地产开发业，与被禁绝自主开发的公众之间，存在着不可调和的矛盾，这个矛盾甚至演化成了深层的社会矛盾。由此，在房地产领域，形成了鲜明的两种观点，即偏向既得利益集团的观点和偏向被掠夺的公众观点，他们分别代表着完全不同的立场；舍此没有其他。

3：预测总会有偏差，翻看过去关于楼市预测和分析的报告，能够最终被事实验证的并不多，那我们应该怎么看待这些报告的权威性？

答：我在2006年预测了北京房价将在奥运会后回落。事实证明房价在奥运会之前就回落了。我预测房价将在后奥运时期，即2009-2012年形成一个回落周期，现在我的观点仍然没有改变，因为几乎所有因素都不支持房价上涨，除了在公众眼中名望越来越差的地方政府官员。所以短期的反弹根本不能代表大的趋势。社科院的房地产蓝皮书每年都做预测，可惜事实证明每次预测都是错误的。我是第一个验证他们的报告的学者，希望以后他们在研究上应该更严谨，以免贻笑大方。

4：近来围绕楼市的争议很大，而且多数聚焦在房价的未来演变上，唱衰和唱多观点共存，这种舆论氛围的反差，背后缘由是什么？

答：说明围绕房地产问题，国内已经形成利益冲突的两个团体，一个是既得利益集团，一个是其对立面——广大群众。上述现象反映了中国当前深刻的社会矛盾。这个矛盾不解决，有可能形成严重的社会危机。

5：有学者认为，房地产开发商由于实力强大，其实是在掌握和操控着舆论的导向，试图改变的民众的购房预期，您怎么看待这个事情？

答：我不这样认为。现在媒体的取向已经开始转向公众价值，同情开发商的、为开发商呐喊的传媒人员已越来越被人不耻。现在忽悠房价的，主要来自房地产开发从业人员及其行业协会，例如任志强、聂梅生、顾云昌等，只有极少数来自大学的教师，如北师大的董藩、复旦大学的华伟。所以事实上开发商在舆论上已经被孤立了，他们折腾不了几天了。

6：您在接受媒体访谈时曾认为中国的房价还有40%到50%的降幅，这个比例是怎么计算出来的？

答：我是以2004-2005年的房价作为标准的。2003年国务院出台了18号文，这是导致国内房价非理性上涨的体制性原因。考虑到房地产供给始终大于消费需求的实际情况，所以我认2003年以后的房价上涨，基本上是由投机需求推动的非理性现象，合理的解释，房价应该回归到2003年底的水平。但是考虑到通货膨胀因素，以及2004-2005是房地产市场化之后的初期阶段，这个时期的房地产市场需求仍然是以消费需求为主的，我认为在2012年回落到2004-2005年的水平是合适的。这个时候如果综合居民收入增长、房价下跌的因素，全国大中城市 平均房价/家庭收入 将由现在的15倍回落到6倍左右，是一个由社会矛盾转向社会和谐的过程。

7：从现实情况来看，房地产市场区域化特色明显，一线城市可能和三线城市的现状千差万别，如果用一个估算的降价比例来描绘未来的楼市前景，会不会有民众因此受到误导？

答：去年以来全国城镇房价回落，但三线城市及县城以下房价还在上涨，这当然是一个事实。这里有启动周期的原因，但是如果考虑到县城以下平价房价都达到了2000元以上，这主要是房地产建设体制向原乡村区域推进的结果，不是正常现象。这个价格与需要城镇化的农民居民收入差距过大，注定是不可持续的。但是，考虑到农村征地价格已经达到较高水平，三线及以外城市房价回落较之一、二线城市，幅度应该小一些，可能达到20-30%。当然，如果打破开发商的行业垄断，放开房地产开发，那么在三线及以外地区，房价肯定能回落一半。

8：目前，房地产业投资占全国固定资产投资超过四分之一，并且已经中央定调为重要的支柱产业，其也被寄望于能够在这轮经济复苏过程中起到拉动作用，如果未来两年房价大跌楼市不稳，会不会对房地产业的引领作用造成冲击？

答：这是一个重大的认识误区。过去，房地产开发投资可以由暴利机制拉动的，但是高房价限制了绝大多数城乡居民的消费需求，房地产市场被迫进入“滞涨”局面，这已经成为一个死局；一个新的思路就是用居民获得住房的数量来拉动房地产投资和国民经济增长，而不是依赖房地产开发商的获利机制。例如，可以由政府出钱给穷人盖便宜的经济适用房和廉租房、由单位和居民集资建设住房、由现有土地拥有者包括农民集体自主开发住房等等，一旦这些政策放开，中国房地产开发投资将重新被启动，加之由于居民住房而引起的对装饰装修、家具家电、水暖电、商业服务业等方面的拉动，将彻底将中国经济拉出泥潭。所以，眼下中国需贯彻的，是一个低房价拉动居民住房消费的国家战略；高房价战略越实施，越有可能积重难返，最后只有以崩盘结束。

9：在国内，住房问题不可能仅仅是个经济问题，由于中央强调其民生诉求的功用，很多方面似乎被政治化了，房价上涨时政府要调控，房价下跌时政府还是要调控，可能决策层也并不愿看到房价大跌的局面出现？

答：政治化是一个正常现象，也是一个好现象。中国的房地产市场化，本质上就是一个否认人民公共土地权利、侵犯人民财产的过程，只有表面上是公平交易的。事实证明，经济不能脱离政治，因为经济中的产权，均来自政治程序的决定，而在市场化历史较短的当前中国尤其如此。既然高层追求和谐社会，一定不会允许高房价持续激化社会矛盾；至于房价大跌，如果能合理控制银行体系风险，反而是拯救中国经济、提高城乡居民物质文化水平的必由之路，这是中国未来时期最大的政治之一。

10：问您一个偏个人化的问题，您说对于本院机构研究报告的批评，的确需要慎重和深思熟虑，在半个月的时间里，深思和熟虑的结果是什么？

答：我需要让我的评论更严谨一些，避免有口实落在他们手里。我需要防止有人在院部对我个人的说三道四，毕竟同在中国社科院，相互的关系要熟悉得多。所以，我买了2004年以来的所有房地产蓝皮书阅读，也发现其中不少有价值研究报告；我这一段时间一直在修改我的用词，避免产生激化的矛盾。在修改成熟以后，我就要把批评发出来，表明我的立场和观点。

我和牛凤瑞的房地产观点截然相反
2009年05月15日
每日经济新闻实习记者 张敏象征着专业与权威的社科院“蓝皮书”，正在受到越来越多的质疑。继北京市社科院发布的《北京蓝皮书》受到华远集团总裁任志强的炮轰后，中国社科院发布的《房地产蓝皮书》（以下简称蓝皮书）也听到了来自社科院内部的批评声。
11日，社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海发表博文《<房地产蓝皮书>站在了开发商的立场》，称2004年以来，每册蓝皮书对市场的分析和预测都是错误的，“他们是房地产开发商为主体的房地产业的积极拥护者。”房价将在2012年滑入谷底，跌幅可能达到现价的一半。
对此，蓝皮书主编、社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞回应道，蓝皮书的研究站在学者良心和对客观规律认识的立场上，没有以偏概全；降价只是某些人的一厢情愿。
争论一·立场
曹建海：蓝皮书站在开发商的立场 牛凤瑞：蓝皮书不代表任何人利益
曹建海在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，需求方才是真正的市场决定因素。由于没顾及到对需求方的研究，蓝皮书所作的预测大多迎合了开发商的意愿，如市场回暖、政策救市等。
曹建海还引用某网的网络调查结果予以反驳，在31435人参与的调查中，68.2%的人反对蓝皮书中“房价泡沫累积有限”的说法，83.6%的人认为下半年房地产市场不会回暖。曹建海称，这才是民意的反映。
针对质疑，牛凤瑞在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，蓝皮书不代表任何人的利益，而是站在学者良心和对客观规律正确认识的立场上。
牛凤瑞对记者说，目前的学界与业界普遍存在一种倾向，即过度关注某个群体的利益，否认各个群体之前利益博弈过程中的均衡。这就带来不少以偏概全的看法。一些舆论对开发商极度痛恨，甚至欲除之而后快，这代表了个人的倾向。作为学者，在研究中不能带入这种倾向，否则研究成果难免有失偏颇。
牛凤瑞称，对于蓝皮书中的观点，希望学界有反驳的声音，来促进业内的讨论和交流。他同时也很自信地表示，在目前社会上的各种批评中，没有一个能站得住脚。
争论二·房价
曹建海：2012年房价将滑入谷底 牛凤瑞：三年以后房价肯定会涨
蓝皮书对房价的判断为：由于我国房地产市场供求关系的基本面没有发生根本变化，2009年的房价总体将处于高位。对此论断，曹建海认为，高房价不能获得成交量的支撑；中国如果希望借助城乡居民对住房的消费需求拉动经济增长，必须实施低房价的政策。
曹建海对记者表示，房价继续上涨的观点“极度荒谬”。现在房价已脱离市场状况和居民购买力，原因在于供给的垄断，即政府与开发商形成利益共同体，进行自由定价。
曹建海认为，房价高企会造成人们买房意愿降低，从而减少交易量，相关产业也难以获得发展。因此，高房价并不能拉动经济增长。“在经济规律的大势压迫下，中国城市房价将在2012年滑入谷底，跌幅可能达到现价的一半。”
牛凤瑞则说，尽管中间可能有波动，但从长远来看，房价上涨是必然趋势。“由于建设成本在不断提高，因此至少3年以后，房价肯定会涨。”这与曹建海“2012年滑入谷底”的判断刚好相反。
牛凤瑞对记者说，低房价只是某些人的一厢情愿。房价不是政府、专家说了算，而是市场供求关系说了算。房价下降只能迫使开发商减少供给，从而减少政府在土地出让中的收入，这是地方政府不愿看到的。
争论三·利润
曹建海：房地产行业暴利不容置疑 牛凤瑞：竞争市场不存在长期暴利
曹建海在文章中谈到，房地产业不仅包括房地产开发商，还包括政府福利开发、单位自建房、城乡个人建房等，而蓝皮书对房地产行业的界定并没有包含后者。
曹建海强调，与工业平均利润率相比较，房地产业的利润高10倍都不止，显然是暴利行业。
蓝皮书中则表示，“中国房价泡沫累积有限”。原因是，“国家采取了限制外资炒房、抑制投资和投机性需求等政策措施，房价泡沫在大范围减跌，而市场需求犹在。”
对此，曹建海表示，一些地方政府与开发商通过“廉价获得—高价拍卖—任意定价”的链条，实现房地产业利润的暴涨，成本转嫁到买房者身上，而风险则由银行承担。
对于房地产行业的界定，牛凤瑞称，20年前的住房供给主要以福利房、单位自建房和个人建房为主，显然不能称为房地产业。只有经过经济合作，才有形成产业的可能。
牛凤瑞表示，哪个行业都有暴利的企业，像电信、石油、运输等行业都存在一些暴利企业，但不能因此就以偏概全，断定行业是暴利的。在一个竞争性的市场中，不存在长期暴利。“在我国的市场化改革阶段，最稀缺的就是企业家，所以房地产业最宝贵的资源是开发商。虽然开发商中也有些牟取暴利的坏蛋，但并非代表整个行业都是如此。”
争论四·调控
曹建海：市场供给要以自建房为主 牛凤瑞：多数人通过市场解决住房
对于调控时期的土地市场，蓝皮书建议，各地政府应适度加快批租节奏，适时下调土地出让价格，适度放松从紧的土地购置政策，保障房地产开发用地供给稳定适度增长。
对此，曹建海认为，为了避免房地产行业中出现暴利现象，政府应该退出土地出让的利益链条，即禁止政府在土地出让中获利。同时，政府手中现有的土地要用于建设政策性住房。
曹建海认为，未来的市场供应，将以自建房、集资建房和合作建房等类型为主，与商品房相比，不仅房价低，质量也不差。
牛凤瑞则认为，在我国地方政府垄断开发用地一级市场的形势下，政府不会退出土地市场链条，否则将失去大量财政收入。但同时，政府应尽量减少对市场的干预。未来的房地产市场供应，仍将以商品房为主。且按照目前的调控方向，未来大多数人仍将通过市场渠道解决住房问题。
牛凤瑞称，未来政府的工作，将主要在于进行保障性住房建设、规范市场交易规则、监管产品质量、信息披露等，承担监管者和维护者角色。