为什么地方政府会停建经济适用房?

曹建海

从“十项保障民生举措”到4万亿投资计划，保障性住房都被中央放到了至关重要的地位。根据中央的安排，可以通过投资收购和开发建设的方式增加廉租房、经济适用房等保障性住房供给，一方面通过提供中低收入家庭买得起、住得起的住房；另一方面保障性住房建设投资也能拉动关联产业增长。由于中央强调各地要认真分析和研究房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势，这也为地方政府通过各种救市措施调控房价、甚至实施有悖于中央保障民生方针的措施，提供了口实。为了稳定房地产价格并消化存量商品房，有的地方政府对购房者给予多项优惠，有的花费巨资投资收购开发商积压的房屋，甚至还出现了禁止开发商降价、用廉租房替代经济适用房的做法，将地方房地产救市行动推向了高潮。

作为保障性住房的主体，对于经济适用房的概念，城镇的老百姓都不会陌生。在1998年的房改方案中，经济适用房的建设面积，原来的计划是要占到住房建设规模的80%。不过，由于2003年国务院18号文的颁布，经济适用房被列入保障房计划，其主体地位逐渐被商品房所取代，且在房屋供给中被边缘化了。即使算上1998-2003年，我国1998年全面房改以来经济适用房投资在同期住宅总投资中的比重，大约只占到不足4%的比例。由此，由地方政府和开发商共同构成的商品房垄断卖方，在这一轮史无前例的“房地产春天”中，以“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”为借口，通过低价征地、高价卖地卖房，迅速将房地产业发展成为“国民经济的支柱产业”。

不过，与地方政府、房地产开发商、炒房集团一路狂欢相对应的，是汹涌骇人的房价高涨势头，房价也越来越脱离绝大多数老百姓的家庭收入，从而注定了房地产危机的来临。房市出现拐点以来，来自开发商利益集团的官员、学者等，开始寻找并声讨导致房价、成交量增长回落甚至萎缩的“元凶”，先有地方政府和开发商之间因地价、“税费”引起的互相指责，信贷紧缩政策、二套房政策被指为导致房地产衰退的主要因素。当地方协力中央政府救市，上述矛盾逐步消除之后，横亘在地方政府和开发商面前最大障碍，就是从“拾遗”到“重建”的保障房计划。可以说，一旦政府潜心通过保障房计划解决民生问题，对于房地产开发商而言就意味着巨大的痛苦。不过，生存于市场一线的开发商们，毕竟是明察秋毫，他们清楚地感觉保障房中的不同部分对于自身利益的利弊。在开发商那里，“普通小户型商品房”和“双限房”列入保障房计划，是他们最乐意看到的。因为在高房价条件下，大户型、高档商品房的市场已经逐渐消失。经济适用房这种与商品房具有同等使用价值但价格相差悬殊的保障房供给扩大，是开发商不愿意看到的。

让很多人意想不到的是，廉租房成了地方政府、开发商及其代言人大打民生牌的重要工具。先有任志强提出政府加大提供廉租房力度的主张，老牌经济学家茅于轼由此发出“任志强才是真正关心群众”的感叹。茅于轼先生不仅多次炮轰经济适用房，还在各个场合劝告听众不要购买经济适用房，认为既不公平也无必要。

事实证明，在一个地方扩大经济适用房供应比例，是解决城镇居民住房民生最重要的手段；反过来，希望通过扩大廉租房的方式改变现有住房格局，其保护既得利益集团利益的政治秀成份，要远远大于它真正为老百姓解决民生的成份。众所周知，经济适用房往往并不需要地方政府真实投入，而廉租房不仅需要政府出资，且在经营过程中注定发生政策性亏损。两者对于地方政府孰优孰劣，可谓一目了然。为什么地方政府宁肯扩大廉租房供给，也要限制经济适用房供给呢？关键还在于经济适用房对于平抑房价所起的立竿见影作用，不仅可以打乱了开发商力挺高房价的计划，更打破了地方政府“卖地生财”、获取房地产税费的梦想。因为有了中央关于促进房地产业健康发展的尚方宝剑壮胆，为了维护与开发商之间唇亡齿寒的利益关系，地方政府纵然是冒天下之大不韪，也要硬着头皮上了。

对于所谓扩大廉租房供给而言，因为各地严格控制在低收入群体范围，一部份家庭有住房但是缺乏收入来源，他们显然并不在地方政府廉租房救助的范围。只要严格限定受益人群的范围，地方政府就可以以极少的投入，实现应保尽保、全面覆盖低收入群体的廉租房计划，从而得到上级部门的嘉奖。老百姓有什么理由不满意呢？

根据以上分析，以民生名义包装的保障房计划如果执行得不好，很可能变为房地产救市的主要手段。不仅不能起到平抑房价从而促进民生的作用，反而由于政府停建经济适用房、用公共财政补贴房地产开发商，促使其借助银行放贷和政府收购手段，鼓足其维持高房价的信心，延缓房价合理回归的步伐，这与绝大多数公众的愿望完全是背道而驰的。

从世界历史上来看，世界上几乎没有不被挤破的泡沫。我国香港地区也许是一个特例。这里的房地产泡沫长期没有挤破，由于房价、地价的相互拉升，导致其经济赖以起飞的看家产业——制造业趋于消失，经济结构严重失衡，完全失去了经济独立发展的能力。这种近在眼前的高房价带来严重经济社会危害的范例，我们应该深以为鉴，再也不能不顾后果地拯救房地产的“繁荣”了。