曹建海：开发商的主业是剪径
2008年11月28日 《环球财经》杂志

　　国家粮食主管部门开始限制外资进入粮食流通领域，黑龙江省也紧急叫停了外资曲线进入本省粮食购销领域，这是我作为学者积极预警、在较短的时期内形成对中央政策影响的一个重要的例子
　　我把工业经济研究中的价值链概念，移植到房地产开发建设活动中，发现开发商的劳动几乎没有多少部分能够创造价值，中国的房地产开发商已经变为以“剪径”为主业的高危行业

　　任文：作为中国最高的政府智囊机构的研究人员，你们的工作一直是国人关注的焦点，像您这个群体的学者，你们的工作状态是怎样的？
　　曹建海：社科院研究人员的工作状态是非常有弹性的，基本上由自己掌握工作时间。除了外出调研、出席论坛、研讨会或学术讲座，其他绝大部分时间是在家工作。这跟我们不坐班形成的习惯有关系。我们一般一周返所一次或两次。
　　一般而言，返所是一个必要的工作程序。比如我们需要全所中层以上工作人员经常性的集中开会，课题组成员需要进行小范围的讨论，接见国内外媒体、学术访问人员，这些都需要到所里来，此外我们还需要定期到所里报销课题经费等。除此之外，我们的时间完全是自由的，除了一些重大课题集中讨论、外出调研、评审活动外，我们的时间都是自主安排的。一些不了解社科院工作性质的人，看到我在别人上班时间清闲自在，以为我是做生意的老板，甚至有的认为我没有工作、失业在家，想起来挺好玩的。

　进谏是学者的本分
　　任文：你们的研究成果，对政府政策的制定会起到怎样的作用？能否给我们讲讲您的一些亲身的感受？
　　曹建海：在我国，一项公认的研究结论要变成政府政策，一般存在2?3年的时滞。当然，近年来随着国内外经济环境的急剧变化，学者对政府政策影响的周期被大大缩短了。
　　我本人对于经济政策的影响，主要是通过公开发表政策评论文章实现的。由于在文风上不愿意受到过多约束，我本人很少写作内参，我的观点对政策形成影响，多为国家安全部、新华社、《人民日报》等部门根据公开发表的文章整理而成内参，报送中央和国务院后获得批示。新华社内参室就摘录过我的观点不下20余次。
　　例如，今年6月以来媒体集中关注的“热钱进入粮食领域”话题，就是由于中央高层批示了摘有我观点的内参。国家粮食局、新华社都组织了由我参加的座谈会，请我发表主题谈话。会议纪录经整理后再次上递中央高层，引起了国家相关部门、新闻媒体对热钱和外资进入我国粮食领域的高度关注。此后，国家粮食主管部门开始限制外资进入粮食流通领域，黑龙江省也紧急叫停了外资曲线进入本省粮食购销领域，这是我作为学者积极预警、在较短的时期内形成对中央政策影响的一个重要的例子。

研究房地产的乐趣
　　任文：翻看您这些年的著述，多是集中在房地产领域，您还能记得最初让您对房地产领域产生浓厚兴趣的起因是什么？您为何会耗费如此之多的精力在房地产的研究？
　　曹建海：这主要与我的学习背景有关系。我大学时期学的是商业经济专业，大学毕业后留校任教工业经济学(1986?1988年)，两年后(1988年)考入中国人民大学工业经济系。不过我被调整到该系的基本建设经济专业，不久该专业从工业经济系独立出来，成立了投资经济系，一时成为大学生、研究生入学的热门专业。基本建设经济学主要研究固定资产扩大再生产领域的经济问题，研究新增固定资产建设的内在规律。它是与建筑经济学有密切关系的一门学科，它的研究涉及基本建设的整个过程，除了有关投资的各种问题之外，也从建设的角度讨论工程设计与施工的经济问题。
　　从通俗的意义上说，基本建设经济学就是研究建设单位(也称甲方)运用建设资金，通过对建筑设计、施工、安装的财务、技术、质量控制，有效地形成固定资产和生产能力的学问。
　　在我读书期间，房地产开发公司开始在国内主要城市设立，主要从事城市的成片开发，收取少量的代建费，然后将房屋移交给使用单位。从这个意义上说，基本建设项目管理特别是住宅项目的基本建设管理，与后来出现的房地产开发经营业，从性质上说从事的是相同的工作。
　　研究生毕业以后我重新从事工业经济学的教学研究工作，直到1998年我从中国社会科学院研究生院工业经济系工业经济专业博士研究生毕业，获得经济学博士学位。1998?2000年，我在北京师范大学资源科学研究所做博士后，研究方向是中国城市土地高效利用。这段经历使我掌握了土地空间价格、土地产权、土地资源利用等土地经济理论，为房地产经济理论研究奠定了基础。

　　开发商几乎不创造价值
　　任文：我们知道，您是国内首个提出，并一直坚持“取消房地产开发商”的学者，而且在社会各个领域引起了强烈的争论，那究竟是什么原因让您 对开发商如此“恨之入骨”？
　　曹建海：我把工业经济研究中的价值链概念，移植到房地产开发建设活动，发现开发商的劳动几乎没有多少部分能够创造价值，大部分业务通过外包的方式分给专业公司了。不过，房地产开发公司为显示自己的实力和必要劳动，通常雇用大量的员工，冒充房屋建设者，而媒体和公众竟然不知情，甚至将房地产企业的社会贡献与他们从工农群众手中掠夺的巨额财富挂起钩来。
　　我认为这种认识上的错位需要得到纠正。考虑到房价上涨对公众的普遍影响，以及2002年下半年以来国内高耗能、高排放的重化工业增长，主要是为房地产业服务的；而房地产企业开发出来的房子老百姓又住不起，多数处于空置状态，供投机集团套取巨额银行贷款投机获利。作为一名具有特殊学术背景和视角的学者，我认为我有必要站出来，澄清环绕在房地产领域的一些错误理论和认识，推动社会实现政通人和、市场繁荣、人民安居乐业的目标。这是历史赋予学者的社会责任。

　开发商仅仅是“中间商”？
　　任文：取消开发商真的能够解决房价的困局吗？取消开发商后怎么办？
　　曹建海：自古以来，由于社会分工、新的行业出现并发展壮大的，一定是能给公众带来利益、并能推动社会进步的。中国的房地产开发业从职能上看，是介于建筑生产企业与公众之间的一个中间环节。作为中间环节行业能够迅速壮大的，主要是各类服务业。例如律师事务所、会计师事务所、咨询公司、第三方物流公司、旅行社等。其中，旅行社作为生产者与公众之间的资源整合商，与当前的房地产开发经营企业在功能上具有相当的相似性。不同的是，前者通过资源整合为公众提供了比自助旅游便宜得多的旅游产品；而后者通过资源整合为公众提供比自己建房高得多的房屋产品，从而顺理成章成为诞生超级富豪的摇篮。
　　房地产业的真正拐点出现在2003年8月31日。这天国务院出台的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，首次提出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，并将“经济适用房”界定为“保障房”，从住房供给主体中剥离出来。
　　由此，政府开始限制单位自主建房，房地产开发商成了住房市场的最主要提供者。面临被释放的住房需求，自主定价、追求利润最大化的房地产开发业开始成为我国有史以来最赚钱的行当。于是，各行各业、有一定背景的人纷纷投入这个领域，由于征用土地、拆迁安置涉及大量城乡群体，房屋建设也需要大量银行贷款，为了获得最大的利润，房地产开发商整合了各种腐败关系，成为损害社会公众利益最深、官商勾结最严重的领域，对社会的作用基本上被各种负面影响所覆盖。
　　一个基本上不具备生产和服务功能的行业，凭借政府赋予的对城市房屋开发的垄断地位，居然获得了比包括建筑业在内的整个产业链高得多的利润，实在是令人吃惊。
　　事实证明，中国的房地产开发商已经变为以“剪径”(在偏僻小道上打劫过往行人财物)为主业的高危行业。虽然我们经常听到，一些开发商标榜自己的房子比过去好得多了，但这完全是居民收入提高、建筑技术发展的结果，与所谓的“出资者”没有多大关系；而以上缴税收多而自我炫耀的商人实际上非常不厚道，不仅房地产开发商偷税漏税的事例十分普遍，而且像这种以掠夺财富为主要“功绩”的行业上缴的税越多，说明他们对社会的掠夺就越深重。
　　任文：那国外的情况是怎样的呢？
　　曹建海：在发达国家，房地产开发方式是多元化的。根据我的研究，美国的房地产开发有三种模式：
　　一是消费者在自己的土地上建设房屋，可以是自己早就拥有的土地，可以到市场上购买土地，然后委托设计商、建筑商开发建设，这是一种最自然意义上的自助经济，是绝大多数国家从来没有限制过的居民基本权利。
　　二是由建筑商构成的开发商，后来又从中分化出土地开发商，在土地开发和房屋建设之间进行社会分工，土地开发商的土地可以卖给个人，也可以卖给用作固定资产的各类企业，也可以卖给建筑开发公司，由建筑开发建成房屋后销售。
　　三是由不动产信托投资公司通过运用不动产基金投资房地产。注意这里不动产基金从事的是不动产投资，包括委托房地产开发和购买房地产资产两种方式。委托房地产开发是通过基金出资购买土地、委托建筑开发、销售房屋或租赁经营房屋获取回报；购买房地产资产既包括购买可以直接用于租赁经营的房地产，也包括购买银行不动产信贷资产的经营管理。
　　在上面三种意义的房地产形成模式并存的条件下，一个资金靠贷款、建设靠委托的不劳动的“开发商”，或者顶多提供了较低水平的咨询劳动(与麦肯锡相比)的企业，如何能通过大幅度加价把产品顺利地卖出去呢？显然除了用武力或欺骗，别无他途。
　　中国的房地产开发商显然只是一种“房地产投资商”，而且是一个没有自有资金的房地产投资商，要命的是这个“什么也没有”、“什么也不会做”的“皮包公司”，其利润回报之丰厚，在世界历史上也是绝无仅有的。 事实证明，中国的房地产开发商是一个基本上不具价值增值功能的多余群体，是错误政策设计的产物，完全可以取消，没有什么副作用。

学者需珍爱自己名誉
　　任文：在众多的房地产研究学者当中，您的朋友易宪容早在2003年就开始唱衰楼市，易老师这些年也一直奋战在房地产研究的一线，但是由于其当年的房价论点，很多购房人因此将错失低价购房的时机归咎于易宪容老师，您怎么看待这些人的苛责？作为公开场合发言的学者，如何注意其言论的社会影响力，以避免成为民众炮轰的靶子？
　　曹建海：很显然，易宪容先生是敏锐的，他看到了房地产泡沫对国民经济和人民生活的危害，是国内最早提出“房地产绑架中国经济”的学者。但是，由于过低地估计了房地产投机力量对房价上涨的支撑作用，易宪容过早地预测房价大幅度回落的趋势，并称房价将在2005年大幅度回落。真实的情况是，房地产价格在2007年底才开始出现了松动的迹象，而在2005年持币待购的消费者和投资者，无不遭受了房价难以追涨的痛苦。于是，他们将经济损失归结到听了易宪容的预言上，对易宪容先生竭尽攻击和咒骂之辞。这也从另外一个方面教育我们，作为一名学者，提出的问题和做出的选择一定要经过深思熟虑、认真调研，使结论建立在扎实的基础之上。
　　几年来的亲身经历和他人的教训教育了我，让我深知名誉是一把双刃剑，可以令你成名，也可以令你名声不佳。作为学者，一定要珍惜自己的荣誉，没有把握的东西，一定要理性研究各种结果发生的概率，据此推测未来时期的发展趋势，则可以尽可能地减少错误。

民众支持是我前进的动力
　　任文：您的观点大多符合广大民众的利益，有人将您称之为当代鲁迅，并将您的言论在网上整理成“曹建海文集”，对于广大粉丝的追捧，您是怎么看待的？
　　曹建海：老百姓的支持是我前进的一个重要动力，督促我要更加严谨、不谋私利，为老百姓发出更强的声音。鲁迅先生是我的楷模，现在和鲁迅先生相比我的差距仍然太大。
　　我最近做了几次讲座，其中有大学生、领导干部、驻华使馆外国人，另外还利用参加社会活动的机会与国内一些知名教授面对面交流我的观点，绝大多数人的是支持的，还有不少人是感动的。由此我也认识到，主流经济学理论之所以在中国破产，主要是其将人的自私本性上升到了宗教信仰的高度。而自私是不需要提倡的，因为人是很容易自私的。如果要比赛自私，并以此推动经济社会发展，那么这个社会发展的前景就会非常危险；只有提倡无私奉献、友爱互助，人类才会相互包容，面临困难才能共渡难关。所以我认为，目前我的经济观点已经不再是“非主流”的，而是反映绝大多数人民群众呼声的主流观点。
　　今后我会做更深入地进行经济学思考，努力完善、创新中国经济学理论，使其跟得上时代前进的步伐，并对未来进行深刻的预见。这需要我们一大批人的共同努力。所以，如果将来有机会，我愿意到大学工作，通过建立一个理论学派，引导更多的人投身符合中国国情的经济理论研究当中。