参建保障房利润照样有保障 开发商迎翻身新转机

2008年11月28日 来源：中国产经新闻

保障房对于开发商来说是个翻身的好机会，而政府回购保障房时，应避免“高价收购，百姓买单”的情况

近来，从中央到地方，陆续出台了一系列关于房地产市场的政策，其中保障性住房又成为重中之重。那么，保障性住房建设对开发商来说会产生怎样的影响呢？而这其中又可能会遇到哪些新问题呢？

“对开发商来说，不管是中央政府的政策，还是地方政府的政策，如果能参与建设保障性住房将是一个好的翻身机会。”中国社会科学院工业经济与市场研究室主任曹建海在接受《中国产经新闻》记者采访时表示。

事实上，从去年10月国家开始加大保障性住房建设开始，已经有一些企业涉足这一领域。2007年，万科在没有任何税收减免的情况下，在广州、深圳等地进行了廉租房项目开发；从2008年5月到11月，碧桂园已经向20多个地方政府发函，表示愿意参与经济适用房的建设；近日，招商地产董事长孙承铭表示，正在积极研究参与保障性住宅开发的可能性……

虽然，目前对于楼市影响如何尚无定论，但保障性住房的建设会采用多种渠道和方式进行，房地产企业可以从中寻求机会。上海佑威房地产研究中心主任薛建雄在接受媒体采访时表示，一些开发品类接近保障性住房的企业可能从中获益，他们或通过直接参与，或参与保障性住房区域的商品房开发建设，借助政策加快区域发展。

对于在今后3年内，全国将新增200万套廉租房、400万套经济适用房，并完成100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，平均每年达3000亿元。市场人士普遍认为，政府购买空置房无疑将会成为下一步政府救市的重要措施之一。

“鉴于目前的实际情况，政府回购开发商手中的未售出房屋会成为一个主要的方式，但最关键的问题是回购价格。如果某地的经济适用房价格是4000元／平方米，政府从开发商手中是8000元／平方米收购的，那么这一买一卖中间就亏损了一大笔钱，而这些都是由财政来承担的，最终必然会转化在每一个普通老百姓身上。”曹建海说。

曹建海表示，如果价格参照开发商的开发成本收购，则政府将承担房价贬值的损失，而开发商将从困境中解脱出来。所以回购价格是绝对不能超过现在各地经济适用房的核定价格，否则就是在牺牲人民的利益救开发商，当然，低价收购是可以考虑的。否则就会出现政府高价收购，老百姓买单的情况。

目前，不景气的房市已经让很多中小开发商难以坚持,政府出手回购这些房屋的价格会相对较低，但同时回购仍然面临诸多问题。有业内人士认为，政府收购空置商品房，必须采取公开招标的方式，杜绝官员的权力寻租，不能让政府收购空置商品房的政策成为新的房地产腐败滋生点。在收购价格方面，应该遵循价值和供求关系决定房价的价格规律来制定，考虑折旧和物价水平等因素进行回购。对于商品房成本，则需开发商对外公开，并制定审查制度，防止房价“高估”，同时加强舆论监督。

“政府回购开发商手中的未售出房屋，实质是在救房地产开发商。鉴于地方政府与开发商的密切关系，地方政府将非常乐于这项工作。而一旦房地产商资金链没断，就会延缓下落的周期，但房地产最终崩盘和泡沫破裂是不可避免的。现在大家都在救市，就相当于在火上压草，抱薪救火，希望通过加柴草控制火势，结果等到最后火压不住，反而使得火越烧越猛。”曹建海表示。