曹建海：扩大内需不应依靠鼓励购房

2008年10月23日

来源：搜狐证券 作者：谢剑

编者按：10月22日晚，财政部公布了一系列的房地产调控政策和措施，这些政策会给房地产市场带来哪些影响？刺激购房是否能拉动内需？

　　【国家全面救楼市】

　　[首付] 居民首次购房最低首付款比例减至20%(原比例30%)

　　[免税] 个人买卖住房暂免征收印花税(原比例0.05%) 免土地增值税

　　[利率] 个人住房公积金贷款各档次利率下调0.27百分点

　　[契税] 首次购买90平米以下住房契税统一下调到1%(原3%—5%)

　　搜狐证券：如何解读政府昨日出台的刺激楼市政策？

　　曹建海：契税现在下调到1%，过去的契税都是1.5%-3%的，90平米以下应该是是1.5%，这个是减了，但是它没有提到营业税，基本上影响很小，非常小，这个可以忽略不计，关键国务院地方政府减免税收，要地方政府自己制定，我相信国务院其实在暗示地方政府把营业税降下来，给营业税一个优惠的政策，比如减半征收这种方式。营业税是地方政府权力范围，是地方财政来源，国务院没有明确强制性的规定，所以说国务院其实希望减免税来激活二手房市场。

　　二手房市场表面上给了优惠政策，如果考虑房价回落的趋势，现在买房的人上就可能充当了帮助炒楼的人解套的角色。

　　鼓励老百姓购房，这是存在很大争议的建议，现在绝对不能再走通过购房来扩大内需的老路了，现在必须要鼓励老百姓在住房、医疗、教育之外扩大消费品的需求，这是中国未来扩大内需的一个途径。现在应该让房价回落到合理的位置。按照我的判断，北京房价可能回到2004年的水平，大概是每平米5000元-6000元的水平，跌幅是现在房价的一半以上。

　　所以，中国的银行体系会受到损害，这也是难免的。第一套房降低首付到20%，等于是把过去遏制全国房地产泡沫经济政策全部否定了，而且把银行重新搭进来了。前一段时间的土地政策要求购买土地都不能贷款，希望银行回避房地产风险，现在的政策又把银行给拉进来了，等于救房地产，把银行和房地产又绑在一起了，更紧密的绑在一起了，这就意味着现在房屋贷款实际上面临巨大的风险，容易助长投机。

　　搜狐证券：楼市政策的松动是否意味着银行一定会大量放贷？

　　曹建海：银行会参与，因为要服从国家政策，我相信其他非国有银行可能会明智一些，毕竟房价下跌趋势已经形成了，房价下跌趋势一旦形成任何人都不能扭转。实际上，如果将来房屋跌50%，意味着银行断供会大量的出现，特别是这个政策之后贷款，这个断供会很快会出现，现在买了房甚至用不了几年就会断供，这是真正的烂帐次债，会产生大量的次级按揭。

　　根据我的判断，房价最少还要回落一半，我还是建议3年之内不买房，保护好自己的现金，保护好自己的财产，这是我们大家能够做的，现在如果买了房子都是非理性消费。

　　搜狐证券：北京统计局数据显示，北京房价平均水平三年来首次出现的松动下降了，房价的下行趋势不变。

　　曹建海：我实际上写过一篇文章，我就说房价大幅回落趋势已经是不能改变了，人为干扰可能会短期改变趋势，但长期的趋势是不变的。