重提取消房地产开发商

曹建海

地震灾害开始让人们看透了房地产开发商的本质，使我有信心再次呼吁取消开发商。2006年我提出了取消开发商的观点，这是在改革开放、市场经济大潮中，涌现的一个全新的国家治理观点。不过，中央出台的一系列政策，基本上都是循着开发商的呼吁和要求而制定的；而开发商及其利益集团更是通过参政议政、执笔政策起草，最大限度地维护了自身的利益。如同布鲁诺之于天主教会，在既得利益集团的眼里，我的观点成为异端邪说。虽然长时间的无人问津，我对自己观点的信心，丝毫没有发生任何改变。在我看来，在共产党的天下，谁纵容房地产开发商及其利益集团，谁就是人民永远的敌人！不管他党内如何位高权重。在全心全意为人民服务的大道理面前，我和他们，至少是人人平等的。附录是我2006年提出取消开发商主张的《工人日报》专访，欢迎大家评论。

被誉为城市建设领域改革开放产物的房地产开发企业，其本质是从事土地、资金、建筑活动、成品房屋的倒卖商、中间商和皮包商，是一个几乎没有任何社会价值的企业模式。中国房地产开发业对城市建设和人民生活的致命危害，主要表现在四个方面：
第一，现代的房地产开发企业是我国城市规划的专门破坏者。房地产开发企业成立的初衷是统一规划、统一开发，但在企业准入不受限制且越来越私有化的条件下，透过关系获得土地、修改规划以便更大限度地获得土地增值，几乎成了房地产开发企业的一种常态和主要赢利模式。在这种体制下，城市规划就成了地方政府和房地产开发商任意涂改的试验场——只要是房地产开发商看上的土地，地方政府就积极配合，设法修改规划，然后不顾由此可能给居民带来的财产上、精神上的重大损失，动用各种力量强制拆除居民房屋，建成房地产企业实现最大化获利能力的物业形态。由此，2005年洛桑国家管理学院在其编制的国际竞争力报告中，将中国城市规划水平排在61个样本国家的最后一名。这些事实充分说明了现代城市经营和房屋建设开发制度，对我国城市建设和人民生活造成的重大危害。
第二，房地产开发企业是现代大量垃圾建筑的主要推动者和最终控制人。我国现行法律规定商业房地产和住宅开发，主要采取房地产企业开发经营即“代建”模式。由于完全缺乏对开发商定价和利润的控制，甚至将开发商任意定价看作房屋市场化的常态，导致房地产开发商发展成为控制房屋设计、建筑材料供给、房屋建设、房屋销售等整个产业链的包销商。由于政府对工程质量缺乏有效的监管手段，对利润最大化的追求，推动房地产开发商不择手段地主导的、大规模低劣工程质量的房屋开发。在我看来，目前我国的房地产开发活动之所以不能控制，根本的原因在于暴利机制的拉动；而大量低劣建筑的建设，不仅造成社会资源的巨大浪费，更威胁到广大城镇居民的生命财产安全。
第三，房地产开发企业是我国社会公众财富的重要掠夺环节。具有中国特色的城市建设“市场经济”的一个重要特征，就是在住房的最终消费者城市居民和建筑企业之间，特别设计一种以盈利为目标的垄断经营环节，并以此作为“市场经济”的标杆强制推广。这种实际上的“过度市场化”，否定了城市居民直接参与建筑市场购买的权利及其固有的市场经济特征，而把只具有简单组织管理职能的房地产开发企业的工作复杂化、垄断化、暴利化，使之蜕变为一个几乎不提供劳动、但可以获得暴利的掠夺环节。这种掠夺的主要手段，主要是通过压低工程成本和通过捂盘、控盘等方法推高房价来实现的。
第四，房地产开发企业是官商勾结、铁三角的核心。依据我国宪法，城市土地和集体土地都属于公有制土地，政府有义务通过划拨手段提供给土地所有者——城乡居民生产和居住使用。由于理论认识上的一些误区，由政府出面、开发商主要经营的所谓“土地市场化”，实际上是变相把全体人民拥有的土地，高价卖给全国人民，而政府机构、行政官员和房地产开发商，则可以籍此谋取单位和个人的经济利益。为了维护政府和开发商等既得利益集团的利益，政府限制各种自然的、可能成为房地产开发商竞争对手的房屋建设形态，包括居民自建房、合作建房、集资建房、单位建房、建筑企业开发房屋等途径，全力扶植房地产开发这一国民经济“支柱产业”，促成房地产开发业这一超级创富模式。在每一个开发商的背后，都有作为利益共同体的一个官员或官员集团，在其背后的鼎力支持。
如果考虑到房地产开发业创富模式对传统制造业和科技创新的颠覆，以及房地产业导致我国整体经济结构严重扭曲，构成对我国金融安全和国家经济安全的潜在重大威胁，则房地产业对中国政治经济社会的毁坏作用，更是深入骨髓无可救药了。

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附录：

房地产开发：一个应该取消的行业

工人日报记者 杨兆敏

2006年4月19日

中国当前的房地产开发经营是一个不具有任何社会意义上的企业模式，开发商的利润最大化来自于他们尽可能低地支付地价款和向真正的生产者支付工程费用，然后以尽可能高的价格把房屋销售出去,寄望开发商提高房屋质量属于痴人说梦。开发商们垄断了住宅开发的组织管理功能，而这些功能本来应该由居民个人、政府或者至少由政府设立的事业单位来承担的。

“中国的房地产开发商是中国最大的倒卖商、皮包商和中间商，一种没有任何社会价值的企业模式，应该取消。”4月13日晚上，中国社会科学院工业经济研究所曹建海博士接受记者采访时，开门见山地亮出自己的观点，“他们倒卖的是土地、资金、房屋建设活动、成品房屋等。”

曹建海类比说，如果我们创造了“汽车开发商”这样一个商业模式，他们只要设法融到一笔资金，就可以以外包的方式委托汽车设计商、汽车制造商制造，并成为消费者得到汽车的唯一提供商，汽车制造厂反而失去了直接面对消费者的机会。“这将是多么荒唐的事情!汽车开发商的利润最大化机制就是尽可能少地支付制造费用,而且如果他们发现人们离不开他们控制的汽车,就会以尽可能差的质量和尽可能高的价格贩卖给消费者。”这已经是第三次就中国房地产业采访曹建海，记者依然叹服于他看问题的独到视角。

那么，荒唐的事情在中国是怎么成为现实的？

现行体制强插的一个环节

“房地产开发是现行体制强插的一个环节。”为了论证自己的观点，曹建海从中国第一个房屋开发公司的由来说起。

“中国房屋建设开发公司”是我国第一家房地产开发公司，于1981年1月正式成立。起因是1980年4月邓小平发表了《关于建筑业和住宅问题的谈话》，提出建筑业应当成为国民经济支柱产业和住房改革的构想，这是一个伟大的构想。由于当时认识上的局限，当时担任国家建委主管领导的肖桐提出了“试办开发公司从规划设计开始成套建房卖房”的主张，肖桐还提出一个公式：“房地产=建筑+金融”。

当时的组建方案就明确提出：成立开发公司的目的，是为了推行房屋建设的社会化和商品化，公司的主要任务是用经济办法经营房地产，包括办理购置土地手续，组织小区建设规划和建筑设计，发包建设项目并和施工单位签订合同，进行房屋出售和出租，同时为各类房屋特别是住宅建筑设计的示范提供条件。到2004年底，我国房地产开发和经营法人企业就已经达到了5.9万家。

曹建海通过研究发现，在国外房地产业中并不存在这么多基本上不做任何物质劳动和增值服务的房地产开发商，美国最大的四家房地产开发商Pulte Homes、Centex、Lennar和Horton都是建筑企业。他说：“这些大型建筑开发企业基于核心能力的要求，也可以把现场营造业务外包，保留建筑设计、建筑标准、质量控制、房屋销售、不动产金融等核心业务。由于美国的土地是私有制，建筑开发商不可能从购置的土地中发掘出什么价值，所以美国最大的房地产建筑开发企业每年获得的利润，拿到中国只能算是微薄的水平。”

“而中国房地产开发公司的组建方案是有问题的，与肖桐的设想也是有差距的!我们从中既看不到建筑,更看不到房地产金融,”曹建海说，中国几乎没有一家开发公司曾经做过的建筑设计施工这样的物质劳动，也没有能力向社会提供不动产金融方面的服务。开发公司把房屋消费者和房屋建设者完全隔离开了。开发公司购进土地之外，一切都通过购进完成，自己只卖房子，成为了一个不折不扣的贸易公司。

他分析认为，这个中国唯一合法倒卖土地和房屋建设的商业形态，还独家垄断了房屋销售，“成为了一个吞食社会财富的机器。”

没有竞争对手的暴利获得者

“设计上存在缺陷的房地产开发行业对社会的危害是慢慢体现出来的。”对这个问题，曹建海还是从历史说起。

上个世纪90年代之前，房地产开发公司对于解决我国多种经济成分并存条件下非公人员购买住房起了不可或缺的作用，他研究发现，那个时候，由于存大量的单位分房，房地产开发公司有一个强大竞争对手，其利润水平还局限在一定范围，甚至发生过1991-1993年全行业亏损的局面。根本的变化从1998年下半年发生，原因在于取消了福利分房，实行住房分配货币化。

“这个时候消费者购买住房只能通过开发商，由于住房消费贷款迅速增加，城市化以及城市建设带来的巨大的拆迁市场，开发商在没有竞争对手的情况下直接面对一个庞大的住房需求市场，迎来了有史以来的最好的‘黄金时代’”。

曹建海还提到了一个重要的变化：国企改革速度加快，大量价值多元取向、不以牟利为惟一目的的国有开发公司的改制为以牟利为单一目的的民营公司，而房屋的价格又可以由开发商自主定价不受任何约束，于是，房地产开发业成为“富豪批量制造业”。

“尽管存在种种问题，现在来看经济适用房实际是政府给开发商制造的竞争对手，可就是这样一个争议颇多的竞争对手，开发商还要想法通过政府之手消除而后快。”曹建海气愤地提到，开发商认为要取消扰乱了市场秩序的经济适用房，用廉租房制度代替，“低价的经济适用房扰乱的是开发商挣钱的秩序，而廉租房制度的推行和我们土地制度的转让方式，将使我们复制‘香港模式’，这个由于房价过高、公屋率过高，造成严重的社会财富两极分化、居民的住房福利水平严重下降的住房模式，不适合中国。”

“只有在经济适用房的开发中，房地产公司才最像一个服务商，他们从中拿到的报酬也是相对合理的。”曹建海说，“政府在经济适用房建设过程中甚至完全可以取消开发商这个环节，而由政府自己成立的住宅发展机构直接组织房地产建设开发中的设计、建筑、销售等活动。

他还从房地产开发的资金来源提出问题：房地产开发的资金都来源于银行的信贷、建筑企业的垫款、消费者的预售房款，“如果不是制度设计的问题,我不知道开发公司凭什么运作如此庞大的社会资金？”曹建海得出的结论是：中国当前的房地产开发企业并不是一个真正意义上的企业，它们垄断了住宅开发的组织管理功能，而这些功能本来应该由政府或者至少由政府设立的事业单位来承担的。

解决房价高涨的方案

“目前所有的政策都指向房价上涨。”谈到房价疯涨时，曹建海忧虑地说，中央政府紧缩银根、地根的政策不仅没有约束开发商，反而被其利用。

经过这些年的疯狂掠夺，开发商手中都积累了巨额资本；国外基金通过各种方式进入中国房地产业；建筑企业垫资以及预售房得到的资金，“这四方面的原因使紧缩银根限制不了开发商。”

“紧缩地根打击了所有老百姓”，曹建海说，地方政府由此发现土地是稀缺的资源，一定会想办法把土地价格拍到最高极限，“地价拍卖抬高的不仅仅是被拍卖的土地,而是整个城市的土地,中国房价涨的是地价,开发商正好可以借助政府拍地坐地涨价。由此,地方政府和开发商形成了‘锤声一响，房价乱涨’的‘双簧’关系，结成了一个利益共同体，造成了房价高涨的局面，伤害老百姓利益，危及国家经济安全。”

“上个世纪90年代日本房地产泡沫破灭，经济因此一落千丈，一直低迷到现在，我们讨论问题的最终落脚点是要解决开发商暴利和房价虚高，避免蹈日本的覆辙。”曹建海认真地说。

他开出的“药方”包括三个方面。

“立刻停止地方政府基于增加收入目的在商业用途的土地上的低买高卖行为，彻底切断地方政府在土地交易中的牟利机制。”曹建海说，中国目前人均居住面积已经超过26平方米了，为了彻底激活庞大的房地产存量市场，他建议：“现行的房地产管理法规定住房用地70年后由政府收回,有违宪法规定的保护公民私人财产的初衷,因为可以在保持土地国家所有的前提下把房屋土地使用权延长为永久性的，使其变成了一项财产，实现房地合一后房屋存量交易就会活跃，可以有效抑制目前难以控制的建设开发活动。”在农村则应严格落实农民对农村土地的所有权。并鼓励农村土地与城市具有永久使用权的土地和房地的交易和置换，落实农村土地建设的房地产的合法权益，从城乡一体化的角度优化土地土地利用。“政府的功能就是规划，通过土地交易谋取利益不是政府的应有职责。”曹建海强调说。

“彻底改革城市建设开发体制，取消房地产开发商这样一个中间商环节，恢复建筑企业房屋生产者和经营者的地位。”曹建海分析说，房地产开发企业用“眼光”发现的利润，其实是实现把非市场化条件下隐蔽状态的土地价值，地方政府不能从土地中牟利后，再加上房屋土地使用权的永久化和农村集体土地所有制真正落实到农民身上后，这种差价就不会存在，房地产开发公司的“利润”就无从发现，他们必须转型。

“对超出社会平均住房面积的部分征收较高水平的不动产税，迫使拥有多套房屋的人抛售多余的房产，发挥税收在调节房地产资源合理配置上的作用。”曹建海说。