探索灾后住房建设的新模式

——在博客中国《灾后重建新思路研讨会》的发言

曹建海 2008年5月25日

灾后重建涉及到大量的规划问题和技术问题，包括重建地段的地质勘探、城乡规划等，技术性非常强。我这次的发言，主要谈在后重建的住房建设开发模式，这是一个体制问题。我的发言题目是《灾后重建不需要房地产开发商》。我认为，应该抓住这次灾后重建的时机，突破我们由房地产开发商控制的房屋建设开发模式。因为这个模式的弊病，是非常明显的。我注意到最近的震灾发生之后，我们看到股市局部的板块有积极的反应；一些学者依据经济学理论，判断震灾及其重建可以在一定程度刺激中国经济的增长。这体现了现代经济学理论和我们实行的 GDP核算方法的荒谬之处。按照这种说法，我们遭受的灾难越重，经济增长的速度增长就越快。可见我们的统计只计算增量，不计算损失的部分，这种方法计算的经济增长能是可信的吗？

我同时注意到房地产开发商的动态，他们认为机会来了。灾后的第5天，住房与城乡建设部副部长黄卫、四川省建设厅厅长杨洪波、副厅长何健等人，就在四川省建设厅抗震应急指挥部会见万科集团董事长王石一行，商讨灾后重建工作。所以我才提出这样一个观点。我觉得这种房地产开发商模式，这种建设开发模式，应该说是改革开放的重要产物。我过去有文章，指出这种房地产开发商模式，实际上是以倒卖土地、资金、建筑活动、成品房屋的重中间商和皮包商，对于社会没有任何意义。如果硬要说它有意义，那就是专门为腐败、权钱交易而诞生的畸形形态。我认为，房地产开发商的活动有三个重要的特征：

第一，他们是城市规划的专门破坏者。因为城市规划可以任意修改，所以几乎每个开发商拿到土地之后，都要找官员打通关节修订规划。我们注意看一下北京市城铁的形状，为什么在首都、紫禁城竟然有如此丑陋的城铁线路，显然是由一些颇具能量的开发商地块决定的。在我们的北京，能够允许这么一个奇形怪状的城铁存在，可见开发商的能量有多大！

第二，他们是制造垃圾建筑的推动者和最终的控制人。像万科集团要去四川从事灾后重建，我就想问问他：你们有一辆推土机没有？有一个工人没有？你们万科公司有没有垒过一块砖？都没有！所以万科根本就是一个皮包公司。这样一个皮包公司，却是建筑质量的最终责任人。我们知道，加拿大已经有很多房地产开发商移民过去了，不知道他们开发的房屋垮塌之后，政府到哪里去找他们？所以我认为建筑的最终的责任人应该是建筑公司，但是在我国，建筑公司的工程质量完全取决于开发商给他们多少工程款，加上建筑公司也普遍空壳化了，几乎任何一个知名建筑，实际上都是农民工建设的，都是由包工头负责的。所以这样一个体制就注定了我们国家绝对不可能建造成百年建筑，这是非常可悲的。

第三，房地产开发商是官商勾结、铁三角的经济核心。我们知道，在房地产开发牟利过程中，地方政府和房地产开发商实际上属于战略伙伴关系。官员个人的利益更与房地产开发商盘根错节，在 每一个开发商的背后，都有作为利益共同体的一个官员或官员集团，在其背后的鼎力支持。

就是这样一个掠夺形态，却被我们的中央当成市场经济的重要实现形式了。让我来解剖一下这个市场经济形态。我们所谓的房地产开发商， 就是我们国家在住房的最终消费者——城市居民和建筑企业之间，特别设计一种以盈利为目标的垄断经营环节，并以此作为 “ 市场经济 ” 的标杆强制推广。这种实际上的 “ 过度市场化 ” ，显然否定了城市居民直接参与建筑市场购买的权利及其固有的商品交换特征，而把只具有简单组织管理职能的房地产开发企业的工作复杂化、垄断化、暴利化，使之蜕变为一个几乎不提供劳动、但可以获得暴利的掠夺环节。

很显然，中国是一个市场经济理论最大的受害国，我们的一些领导人尤其如此。只要人家违心地承认中国的市场经济地位，他们立刻就握着人家的手，深情地凝视着对方,激动的长久说不出话来。实际上,没有一个国家的市场经济部分能超过整个经济活动的67%，包括欧洲和美国。西方国家要求中国的市场经济地位，醉翁之意不在酒，但我们的领导人却当真了，什么都要搞市场经济。没有条件的，或者西方都不存在的，我们就创造条件创新市场经济形态。房地产开发的市场化理论，实际上就是一种把官商勾结、强制收费当成是一种市场化的错误理论，把简单的经济管理复杂化、暴利化。我们知道，一所上千亩新建大学的建设开发，只要三四个人的一个基建办、二三年的时间就可以搞定了。可见这个组织管理工作是非常简单的，没有什么技术含量。但是我们的政府就认为这个过程非常复杂，技术含量非常高，而且必须要交给开发商。现在，我们城镇上的住房开发，几乎全部都交给开发商了。在这里，我们的政府理念是做“守夜人”，完全是按照市场经济理论要求行事的。这是指在做事上政府官员都愿意做“守夜人”，最好天天休假、旅游。但是在税收上，我们的政府却像一个霸王，什么都要收。所以说我们的政府在权力和责任方面，完全是按照双重标准行事的，政府应该深入思考这个问题。

我们都可以看到，我们国家的城市近年来建造大量的房屋。改革开放以来，我们的每个城市面积至少扩大了10倍；人口也增加了很多，不过新增部分主要是失地农民、贫民和农民工，他们不仅买不起住房，连租住在单元楼房里的条件也远远不具备。可以说，我们的城市建设成果，根本的没有穷人的份。这是一种虚假的城市化和贫困的城市化！宁波有三百万的流动人口，但是流动人口根本住不上这个房子，所以这个城市还是在原有的这些人手里控制的。这些房屋被有钱有势的炒家控制，房屋纯粹成了既得利益集团掠夺人民财富的一种手段，一种平台了。就是这样一个平台，我们还把它过度的神圣化了，所以这样的房屋注定是垃圾建筑。我们现在房地产开发活动控制不了，垃圾建筑就控制不了的，根本不可能有百年建筑。

我认为，应该抓住这次重建机会，突破开发商体制。按照新的重建模式，应当由政府来做建设的甲方，因为房屋建设的组织管理工作非常简单。资金也是非常充裕的。有中央财政拨款，有专门灾后重建债券，有对口城市支援，有社会捐助，加上银行的相关贷款，完全可以作为城市住房重建的启动资金。另外，根据房屋毁坏程度的不同，采取不同模式。完全毁灭性的，城镇应该统筹安排现有的国有土地。原来购买了商品房的土地使用权还有没有价值？我觉得恐怕没有什么价值了，可以采取土地使用权置换的方式，以造价的价格从政府手中购买包含土地使用权的商品房。乡村的集团土地本来安排是非常容易的，关键是要提供建设资金支持。对于受到局部损害的房屋，应当找到责任人，然后进行加固；找不到责任人的，由政府提供维修支持；另外需要拆除房屋的，我建议由这些房屋所有人共同作为甲方来组织建设，不具备条件的，可以由政府代理做甲方，而房屋的分配则相对简单。

我要强调这一点，我们要借这个机会恢复居民建房的权利，剔出开发商模式，由居民自己做甲方；居民不适合的，应该由政府代理居民做甲方。政府决不可以再做甩手掌柜，否则我们会对政府将会非常失望。