京沪房价居高不下意味着什么?

曹建海

作客《直播中国》谈京沪穗房价

时间:2008年4月9日，10：00—11：00
地点：中央人民广播电台直播间
http://media.cnr.cn/

第一板块：（10：00—10：30）新闻现场
10：10《直播中国》开始曲
主持人：听众朋友上午好，这里是中国之声午前报道。欢迎进入中国之声大型新闻直播节目《直播中国》，这里有最近的新闻，最热的话题。我是主持人则华。
即使您以前参加过福利分房或者曾经购买过经适房，但如果现阶段的家庭住房面积以及家庭成员的收入、资产等情况符合新的经适房申请标准，仍然可以再次申请经适房，但配售时的住房面积将要相应核减。前天，北京市建委就保障房申请“家庭住房面积如何计算”等问题进行了集中答疑，并且《北京市廉租住房、经济适用住房政策百问百答》日前已编制完成，下发到区县乡街保障住房审核窗口。
再次申请购买经济适用房需要符合什么条件？经济适用房能否解决房价上涨的问题？今天的《直播中国》我们先一起来关注：北京经济适用房可以二次申请。首先欢迎今天光临我们直播间的嘉宾：中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任研究员曹建海，曹教授，欢迎您！
曹建海：听众朋友们，大家好。
主持人：听众朋友，您对自己生活居住的地方的房价有什么看法？你是否也是持币待购一族呢？您都可以通过手机短信的方式和我们互动联络，手机短信的发送方式是，编辑短信th+您要发表的内容，发送到10669500168。
《北京市廉租住房、经济适用住房政策百问百答》日前已下发到区县街乡保障住房审核窗口。政策中解答了哪些关注的热点？节目开始，我们先来连线北京站的记者王波，了解一下北京的详细情况：
连线一 北京站 王波
主持人：北京经适房政策问答主要对哪几个方面做了解答？
王波：这次主要是对申请家庭住房情况是如何确定，还有子女父母居住，能否作为两个单独家庭申请购买的经济适用房，还有父母是农村户口的，怎样认定人口和人均面积等内容进行了解答。
主持人：那近年来北京的房价怎么样？是涨还是跌？
王波：最近北京陆续出现了很多楼盘进行打折促销的现象，现在这种现象一直持续到今年三月份，其中降幅最大的已经打了八折，而且北京平均楼面价格一直有所降低，从去年年底到现在，主要是中大恒机制根据他们掌握的官方及市场数据分析认为，今年上半年，楼面价有所下降，主要是由于土地用地的性质和地理位置决定的。
主持人：那么这么大的打折力度，成交量怎么样？
王波：现在三月份成交量，一手商品房，销售量是11057套，成交面积152.44万平方米，同比下降了18%和22%。可以看出，楼盘数量虽有所增加，但是多数楼盘成交量和成交价并未上涨，人气明显不足。
主持人：那么现在北京租房价格怎么样？奥运快到了，影响有多大？
王波：现在北京租房价格比去年高出了二成到三成，特别是“鸟巢”附近的涨幅比较大，随着2008年奥运会的临近，经济也是加速发展，房价也有一定程度小幅上涨的趋势。一位房屋中介资深人士就表示，奥运会期间，北京市租房价格肯定是会有非常大的变化，即便是单间租出1000元/日，也有可能出现，尤其是越来越多的业主都意识到这是个巨大的机会。
主持人：好的，谢谢你的报道，再见！好的，现在我们回到直播间，来请教我们的曹主任。
主持人：那如果子女一家三口与父母住在一起，产权属于父母，能否作为两个单独家庭申请购买经济适用住房，住房面积如何计算？
曹建海：我们可以看到，根据北京市建委的解答，这种情况可以作为两个家庭分别申请，也可以作为一个家庭来共同申请。如果是共同申请，那就是人均住房面积按五口人来计算，配售面积也按五口人来计算。如果是作为两个家庭分别申请，比如小三口提出申请，那么人均住房面积可以按五口人来计算，如符合标准，可以按无房户配售经济适用房，这样老两口再申请，因为小三口已经视同无房了，住房面积只能按照两个人来计算。
同时，以前人们常说买不到经济适用房，现在可以注意到，今后符合获得经济适用房条件的人增多了。过去要求是分过福利房、经济适用房的人，不能再享受二次分配了，现在情况是，这个口子放开了。现在是根据他的现有住房状况，他的收入，资产。资产在我国现有情况下，象存款，股票等都是没有办法统计的。现有资产，主要是根据他的房产状况来统计。把这个考虑在内，现在只要是拥有房产面积比较大的，不论它是什么房产，就不再符合这个条件。所以这次根据收入、资产共同来衡量这个条件规定，使得受益人更加具有针对性。
可以说，今后可获得经济适用房的人数会比过去多，这样原来只能买商品房的一部分人，现在也可以买经济适用房了。究竟这次的办法好不好，还是要看提供的经济适用房面积套数是否增加了，要是真的增加了，而且条件也放宽了，这对北京来讲，的的确确是件好事。

打折并不能说明房价回落
其次，对于刚才记者王波所说的北京市房价有打八折等大幅降价趋势等，根据我对北京房价的估计，我认为北京房价实际上已经高估了五六倍。因为按照城市家庭年平均收入跟房价来比， 现在北京平均是24-25年的收入，才能买一套房，而在发达国家，比如美国，则是平均2.8年。我们的房价收入比接近美国的10倍了，即使没有保障房的市场冲击，房价由于市场原因也会回落，如同股市一样，泡沫太大，必然回落。对于北京市房价是否真的打折降价了，我们应该对此认真分析。我经常关注二手房的价格。像去年11月的二手房价格，在三环四环，是每平米1.5万元左右，但最近我观察发现，已经是每平米1.8-2万元左右了。这个价格就说明 北京房价并没有下降，我的判断，它属于温吞水式的上涨。
至于开发商打折，那关键还要看他的实际标价，把价格标到5万，打一折还要5千（还是很高），所以得看他怎么标价，怎么打折。另外，新楼盘价格是与去年就楼盘价格作比较，但旧楼盘相对位置较好，而新楼盘相对位置偏远了，所以它们之间不好比，很难比，而且新楼盘包含部分经济适用房和限价房等等，而去年没有包含，那今年和去年房价就不可比的。所以根据我的观察，我认为 北京市的房价仍然没有下降。而且经济适用房在北京市规定是55平米以下的，这样也得100万左右，对于一般家庭这也还是个不小的负担，所以真正北京的房价不能说是下降了。
主持人：被拆迁家庭获得拆迁补偿款、已腾退标准租私房家庭获得的腾退款，是否计入家庭资产？申请家庭住房情况是如何确定的？
曹建海：过去北京市的经济适用房，主要是配给被拆迁户，还有北京市中央机关的公务员这两个方向。对于被拆迁户来讲，除了拆迁款之外，不考虑他的已有资产状况，这一次则是考虑了。我们现在的拆迁价格越来越接近市场交易价格。所以你一旦被拆迁了，也就意味着你就得到了一大笔货币资产。那么然后，你是否符合经济适用房保障条件，那现在就要根据你的资产状况重新衡量了，包括腾退款，拆迁补偿款等，那也许你通过补偿获得了一大笔资产之后，你现在就不再属于经济适用房照顾范围之内了。
主持人：那要是家里有人在京外有住房的，还需要核定住房面积吗？
曹建海：这个也应该是要算的。如果申请人户口所在地和居住地不同，两处住房，需合并计算。这样就会使符合购买经济适用房的人数具有针对性，也从而增加。

北京市经济适用房指标的绝大部分由中央和国家机关单位自建房占用了

主持人：采取这一政策后，岂不是能参与购买经济适用房的人就更多了？
曹建海：关键还是像我刚才说的，得看供应的套数是否增加了，如果，套数没有增加，获得经济适用房的人多了，那大家能获得经济适用房的可能性也小了。但根据我的了解，我们的经济适用房套数在增加。符合条件的人多了，因为受益群体针对性更强了。
主持人：那这样会不会影响整个房价上涨或是下降？
曹建海：对于是否影响房价下降，主要要看经济适用房和廉租房的供应在整个市场住房供给中占的比例如何。根据2008年北京市的住房建设计划，经济适用房大概是300万平方米，廉租房是50万平方米，而北京市总共要供给2700万平方米，这也是全中国建设面积最大的一个城市了。这样算一下，经适房和廉租房加起来占北京市总的新建住房供给的比例还不到15%， 在北京市，还有一个未曾披露过的情况，就是在历年北京市经济适用房建设中，中央和国家机关的自建经济适用房占了最大的比例。如果把这一块扣除掉，那每年剩余的经济适用房供给量占整个北京市市场建房的比例还不到5%，也即扣除掉中央和国家机关公务员的单位自建经济适用房，那么剩余的经适房楼盘数量是非常少的，远远不够满足北京市的实际相应需求，这也是北京市房价为何没有真正的降下来的一个很重要的原因。

租金普遍上涨的原因是什么?
主持人：房价上涨还没得到缓解，北京的楼市也出现租金普涨的局面，导致楼市租金普涨的原因是什么？
曹建海：对于房屋租金节节攀高，除了奥运因素外，还有通货膨胀原因。虽然现在人民币相对美元在升值，但是人民币相对于黄金，石油，欧元等其他商品以及国内的货物，实际上在贬值，这就使得国内通货膨胀越发加剧，从而国内各项以人民币标价的商品都在价格上涨。比如， 房子原来100万元一套，现在可能是300万元一套。很多人以为升值了，但其实很重要的一部分原因在于货币缩水。总之，奥运因素是很重要的因素，通货膨胀也是重要的原因，另外，现在很多说法说房价出现拐点，那么奥运会过后即今年8月份之后，投资性购房需求也会减少。这样很多年轻人，比如原本打算要结婚买房的，预测到房价会继续下跌，他就会持币待购，从而加入到租房的队伍中，这也导致了房屋租金的大幅度上涨。当然还有一个根本性的原因就是，比如一个房子价值200万元，按照5%的投资回报率，它也会租到10万元，但200万元的房子在北京100平米，也就每月租到4000元，实际上作为投资，房租回报，利息回报，一直得不偿失，他们只有指望着房价上涨来获益。现在房价不涨了，他们就希望从房租来获得收益。
主持人：但是当人们把注意力转移到租房上时，发现房租也涨上来了，那么房租上涨什么时候是到头了？奥运会过去之后，会不会有所变化呢？
曹建海：奥运会之后，房租迅猛上涨的势头会有所减缓。但是还要考虑到，房租跟房价不可能脱节太多，所以我认为，未来的趋势，奥运会之后，房价可能稳步回落，但房租有可能还要继续上涨，因为它跟通货膨胀，跟房价投资回报有关系，也跟市场供求有一定的关系。
主持人：好的，听众朋友，现在我们进一段广告休息一下，稍后，请继续关注我们今天的话题。
第二板块：（10：35—11：00）
深入新闻背景、撩开新闻面纱。欢饮大家继续收听新闻直播节目《直播中国》。
在国家实施调控政策的时候，为何上海的房价还会出现上涨并创下新高？今天的《直播中国》我们一起来关注：又见房价上涨。首先欢迎今天光临我们直播间的嘉宾：中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海研究员，曹教授，欢迎您！
曹建海：听众朋友们，大家好。
主持人：听众朋友，您当地的房价涨了吗，涨了多少？您有没有算过您要不吃不喝多少年才能买下一套房？怎样才能真正遏制上涨的房价？您都可以通过手机短信的方式和我们互动联络，手机短信的发送方式是，编辑短信th+您要发表的内容，发送到10669500168。
4月第一周，上海商品住宅成交均价达到16405元/平方米，再创历史新高。下面我们来连线上海站的记者杨静，了解一下具体的情况：
连线二 上海站 杨静
主持人：有调查显示，上海4月份第一周的商品住宅成交均价达到16405元/平方米，创历史新高。房价上涨的原因在哪？
杨静：这个情况主要是上周(3月31日-4月6日)，上海一手商品住宅的成交均价环比(与前一周相比)上涨17%，比2月份第三周跌破万元时的9767元/平方米均价上升了68%。上涨的主要原因是一个高档楼盘的热销。资料显示，在上周成交面积前十名住宅项目当中，别墅就占了4个，均价在三万元以上的高档公寓就有3个，所以这主要是个高档楼盘的热销成交。从3月份，很多开发商的房子开始出售，另外一个上海房子买卖热点主要还是二手房的买卖，像10年以上的老房子，和3年左右的次新房。以中心城区来说，上海的静安区、罗安区，在3月份的整个成交量呈现明显上扬态势。一旦有优质的房源，会有好几个买家来看，房东也就会对提升房屋出售价格表现乐观。
主持人：房价走高，那成交量怎么样？
杨静：从3月份，二手房成交量，比2月份大幅拉升。成交套数提高了172%，成交面积也增加了150%左右，上海楼市基本复苏了。从08年1月下旬，上海楼市成交量短期有个下滑，因为正值春节期间。节后，如往年一样，成交量持续放大。上个月16到22号，已经达到了600多套，基本恢复到去年同期水平。除了季节因素原因外，在05、06年整个楼市是刚性需求推迟释放。在07年是又一个反弹，05年四月份，中央《国六条》颁布以前，上海已经推出了一些措施，期房限制转点投机，05、06年，对上海人需求来说，许多制度性需求暂时被抑制住了，从今年年初开始，上海很多刚性需求的人要买房，其次，是上海自从04年每年土地供应量在1000万平方米左右，最近几个月上海新房出售只有500到600万平方米，所以上海在建的房屋是在减少，另外，从上海家庭年收入和房价比例来看，上海的老百姓要比深圳、北京的老百姓负担要轻一些。最后一点原因是，最近几年，上海城市的轨道交通投资巨大，特别是在2010年世博会之前，上海在建的地铁和轻轨多达几十条，所以交通便捷的改善，提升了郊区住房的可居住性，变相地也起了降低房价作用。综合各方面原因，不管是投资者还是自住的，都有充分理由对上海楼市有乐观的期待。

现行房价统计体系毫无意义,目的就在于混淆是非

主持人：曹主任，您看，一方面，上海成交量和前两月相比有所提高，这跟北京情况又不同了，另外一方面，杨静给我们提供了一个重要信息，上海新建房的面积在减少，这两个信号都说明了什么问题呢？
曹建海：我刚才听了她的介绍，关于房价上涨这部分，纯粹因为推出了高档楼盘，别墅，那跟上周同期数据比其实是没有意义的。这种房价统计，可以说毫无意义。这周统计是别墅，上周统计的是经济适用房，这样套数，价格，位置，完全不同，根本没有可比性。昨天量我的身高，今天量姚明的身高，突然增加了这么多，可这样统计毫无意义。也说明目前房地产统计已经严重地干扰了人们的判断。我们必须统计同一套住房在不同时点上的价格变化，相对来讲，二手房价格的变化，相对来讲更能反映上海市的房价变化。根据刚才杨静记者的介绍，上海二手房已经回暖，无论是价格还是成交量，都在上升，这就充分说明了上海市的房价还在上升，我们早知道上海市房价是中国经济泡沫的重灾区，比北京还要严重。我估计上海房价收入比也不会低于20倍。这样，按全世界来比，都算作是房价重灾区。现在上海的房价不仅没有回落，反而开始走高了。这 说明上海市在住房保障制度，房价调控方面做得很差的。
主持人：上海房价创新高，可成交量下降，那为何还要发售高档住宅呢？开发商不担心房子卖不出去吗？
曹建海：由于上海市是富人云集区，像浙商，福建的商人。大量的外资，外国机构总部云集在上海，这就对高档楼盘需求量很大，而且现在不允许再建别墅了，因而使得像别墅这样的高档楼盘，更是奇货可居，价格自然会非常高。上海等于现在是富人市场里购买的特殊商品，只不过需求旺盛了，并不能说明整个上海房市的情况。
主持人：在前面的节目中，我们了解到北京和上海两地的房价之后，我们再来看看广东的房价情况。下面我们就来连线广东记者站的黄少焕，了解一下相关的情况：
连线三 广东站 黄少焕
主持人：有消息称，广州房价出现暴跌，这一消息是否属实？
黄少焕：我觉得暴跌有点夸张，从我这边情况来看，广州的房价从今年1月，一手房二手房价格确实出现了双跌的局面。在最近的统计当中，90平方米以下的中小户型商品住房确实出现了一些下降。从2月份来看，全市十区新建的一手商品住宅，登记价格都在9300元/平方米左右，与08年1月相比，每平米下跌超过1000元，跌幅达4.7%，全市除南沙区以外，90平方米以下的普通商品房登记均价为5000元/平方米左右，存量住宅如二手房登记均价也在4000元/平方米左右。
主持人：有业内人士通过长期跟踪房价发现，广州有些楼盘的价格其实是在“明降暗升”。是这样吗？为什么？
黄少焕：对这个问题，也应该带着市场的观点看。就我了解，其实广州的房价，长期以来还是合理的。虽然近一两年也有些上涨，但涨也都是些个别楼盘，这些楼盘地皮价格也高，所以销售价格也高，个别楼盘的方向和档次比较高，也在所难免。
主持人：据广州市国土房管局发布的广州市2月房地产市场分析报告显示，广州房价继续下跌，2月成交量同比下降近七成。市民们真的不去买房了吗？
黄少焕：其实我们这样看，广州目前市场上对房价还是误解比较多。因为这只是在成交价格上的变动，在成交量的变动很大情况下，成交价格不是完全可比的。现在表面看房价降幅比较大，实际上市民要买房子，考虑因素也是比较多的。我们先从经济适用房来考虑，经济适用房本身交通不方便，交通线路很少，如果市民在那里买房，那就会有很多生活上的不方便，很多人还是宁愿住简陋的房子。即使商品房在那儿建的话，价格也高不了多少。购房者在观望，开发商也在观望，开发商拿出些位置不是很好的房子来卖，这些本身价格就比较低廉，来促销，其实主流的开发商大规模的降价还是没有出现。

广州市的住房保障计划还远远不能满足居民需要

主持人：曹教授，您对广州的房价下降是怎么看？是真的下降还是表面现象？
曹建海：根据这份报告，以及大量事实，可以判断广州房价应当出现了下降。我对广州市相对来讲还是比较熟悉的，像去年5月份，广州市市长张广宁还曾邀请我去考察广州市房地产情况。应当说，广州市，从去年开始，甚至之前，就有单位自建经济适用房。虽然大家说有存在不公平的问题，但毕竟这起到了平抑房价的作用，对解决单位困难职工住房问题起了一定作用。另外，我们了解的广州市的政策是为中低收入家庭提供经济适用房。据调查，中低收入家庭大概有8.8万户，实际上，今年08年广州经济适用房建设占全年推出的楼盘的18%左右。广州市，购房者大部分是投资性购房，如果房价上涨，他们才会购买，如果房价下跌，他们就会持币待购，房价一旦出现拐点态势，很多人包括自住者就不会购买。所以，广州市即使只有18%的经济适用房和廉租房供应，但不像北京有大部分是为中央机关的公务员供应的，所以对市场是有足够影响的，其次，还有刚才记者提到了经济适用房位置是偏远的，这也说明广州市在经济适用房和廉租房政策方面还应该再加大力度。这样才会对房价形成实实在在的影响。

房价居高不下在于上梁不正下梁歪

主持人：我们知道，国家一直强调对房地产市场进行宏观调控，应该说相比以前，力度更大，那么为什么房价依然在上涨，是调控力度不够，还是地方政府执行不力？
曹建海：主要是这里面有中央的政策，也有地方的政策。中央的就是住房保障计划，我们可以看到，在中央计划里，实际上把廉租房、经济适用房、低价房、小户型房几乎混在一起的，有的地方政府还把这些区分开，说经济适用房和廉租房是属于保障房，但很多地方是把这些政策的双限房，小户型房也混同在保障房里。现在房价这么高，必然是开发小户型房，不可能开发大户型， 小户型房就是房价上涨的市场导致的结果，不是建设部调控的结果。房价上到每平米2-3万，你再盖300平方米的房子，必然卖不动。只能开发小户型的50、60以及90以下平方米的。关键是住房保障计划存在问题。 我们的计划里有太多模糊，把双限房和小户型房混计在住房保障之中，这就使住房保障计划不能真正落实。如果70%的土地供应这四类房屋，而实际上人们最需要的经济适用房，廉租房没有确定一个合适的明确的比例，这个比例只要定在30%，全国房价就都会应声而落。现在很多地方把招商引资赠送了大量的税负，其实卖地的价格对其中的房地产税依赖非常大。地方政府肯定不希望房价降下来。上面有这样的建设部，下面有这样的地方政府，房价要掉下来，的确非常困难。
主持人：在这一轮的国内股市A股下跌中，房地产股票不仅最早开始下跌，而且下跌的幅度十分惊人。股市快速下跌对房价影响究竟有多大？体现在哪？
曹建海：对于房地产股下跌，是说明大家不看好房地产这一行的商业模式，泡沫也是偏高的。整个股市下跌，与房价有一定关系。首先，投资房屋比投资股票风险要低一点，赔的也少些，另外，北京上海等地房价上涨更使得要多一些资金投资到房市里。
主持人：好的，非常感谢曹主任今天给我们做的介绍，也感谢听众朋友与我们的互动，今天的《直播中国》节目到这里就结束了，主持人则华代表本期节目的策划李杨感谢大家的收听，欢迎您继续收听中国之声下面的节目。