房市出现转折点

刊于《南风窗》2008年第2期财经版

房市转折点是不是真的来临，最直接的因素，还是要取决于2008年上半年甚至一季度商业银行放贷能否把住口子。不仅投资、投机性购房严重依赖银行信贷，房地产开发商捂盘囤售，也主要依赖银行的信贷资金支撑。所以，一旦商业银行对房地产“开闸放水”，则不仅投机性买盘蜂拥而至，开发商也会挺起捂盘囤积的腰杆，所谓消除泡沫、房价理性回归的企盼，终将成为“水中捞月”——一场空。

2007年对中国房地产界冲击力最大的事件，当属深圳、广州等地都出现房价下跌，打破了近十几年来中国房价“只涨不落”的神话；继知名中介企业“中天置业”负责人卷款出逃一夜坍塌、长河地产宣布关铺，在全国有1800多家门店的创辉租售也传出要倒闭的消息；在土地出让市场，深圳市政府2007年12月推出的6块居住用地，竟然罕见地全部流拍。这些现象的出现，是否意味着虚高的房价有下降的可能？考虑到市场因素和各种可能实施的政策因素，中国房市是否出现 了转折点呢？

房市变异：拐点还是反转？

近来，关于“搂市拐点”的文章和观点已然很多，这严重打击了各大中城市楼市交易频繁、价格不断上扬的狂热氛围。地方政府、房地产开发商、炒楼机构和个人，甚至一些商业银行等，作为房地产产业链条的重要环节，当然要竭尽全力扑灭“拐点”论。为给自己打气和鼓动民众，他们甚至言不由衷地声称，房价还将大涨二十多年。

不过，来自房地产开发商内部的声音，让这个丝丝落扣的利益链条，开始出现了松动甚至破裂的迹象。2007年12月13日万科董事长王石抛出的楼市 “ 拐点论 ”，震动了整个房地产市场 。针对10月以来，广州、深圳城市的楼市普遍遇冷，新建商品房的销售量下降严重，王石认为深圳、广州的楼市确实出现了拐点，并且万科公司在广州和深圳等地的楼盘已经在打折降价销售。王石在随后做客中央电视台《经济半小时》时说：“房价这样的上涨，已经上涨到中产阶层，就是年收入在6万-20万元这样一个阶层，他们已经感觉到买房子非常吃力的时候，这个房市快要出问题了。所以在现在疯涨的情况下，再不抑制住是一定会出问题的。” 王石建议人们三四年内不要买房。地产股次日因王石的这番表述而重挫。

中国楼市抑或如王石特指的珠三角楼市，是不是真的出现了拐点？研究这个问题，首先要搞清楚何谓拐点。根据一般字义，“拐点”就是改变运行方向的起点。数学上对拐点的解释是精准的。樊映川在《高等数学讲义》中这样定义拐点：“设函数f(x)在区间(a,b)内各点处具有导数或其导数为无穷大，则称曲线y=f(x)上的向上凹与向下凹部分的分界点为这曲线的拐点。”根据这个理解，近年来全国各大中城市房价总的趋势是一直在上涨，但上涨的速度时高时低。当涨幅连续上升时，房价曲线就是一个向上凹的函数，出现涨幅变缓就出现拐点；或者涨幅变缓又转而增大时也出现拐点；或者涨幅由递减到递增的交界点。由此，近年来我国城市房价虽然持续上涨，但涨幅是一直在波动之中，因此实际上已经出现过许多个拐点。

把上述定义对照“房价下跌”、“楼市雪崩”的提法，显然存在着本质上的差别。从字面意义上看，“房价下跌”、“楼市雪崩”等说法，反映在房价曲线上，更像是函数上的“极点”概念，属于房价走势的反转或逆转现象。

必须强调的是，判断一个城市的房价走势，需要在一定的考察期内，提供可以精确到月、周、日，连续不断的房屋成交价格和数量数据。从这个意义上说，月度房价环比较之年度同比，更能准确地体现房价的变化；或者说，越是精准到短期的计量，越能准确地反映住房价格的真实变化。

为什么年度价格的变化不能客观地反应房价走势？原因有两条：一是新开盘房屋在不同年度存在空间错位。由于比较的是不同房屋的价格，缺少真实的可比性。二是年度比较适用于相对平稳变化的指标，不适用于波动剧烈的指标。例如物价变动、GDP增长等，多用年度变化进行衡量。波动剧烈的指标如股价指数，尽管较之前几个月，已经出现了较大幅度的回落，但与去年同期相比，仍有接近100%的增长。

现实中统计系统存在诸多问题。例如，2007年12月25日，国家发改委公布11月份36个大中城市商品房集中成交均价，其中广州市房价涨幅比上月上涨12.27%，位居36个大中城市之首，成交均价达到了16367元/平方米。然而，广州市国土房管局此前披露的2007年11月份楼市成交数据显示，当月广州房价猛降千元，降幅近10%；同时，成交量大幅萎缩，同比下降了41.1%。 值得注意的是，无论是国家统计局还是地方政府的统计，两个系统的原始数据都来自房地产开发商的直报，与实际的房价数据，均存在着相当大的差距。

因此，要正确地统计房价变动趋势，需要确保房价比较是建立在可比房屋基础上，避免出现时间和空间的全面错位；另一方面，不仅应当统计新房（含现房和期房）的销售价格和成交量，还应该统计二手房的交易价格和成交量；此外，应采用可以精确到月、周、日的成交价格和数量，通过较长时期的趋势观察，分析房价变动的“拐点”甚至“反转”态势。

中介相继倒闭预示住房投机走向末路

2007年的冬天，对于国内的房地产中介企业而言，是一个严酷的冷冬。 根据北京市房地产交易管理网的数据，11月北京市2000多家房产中介中，二手房(存量房)月签约数在一套及以上的仅为31家，绝大多数房产中介出售业务量为零。除了45家可发布套数大于或等于1外，其它的连发布套数都为零。 由于二手房交易是大多数房产中介的主要收入来源，去年以来过度扩张的房地产中介业目前普遍陷入经营困境。从一线城市到二线城市，都只显示出寥寥无几的月成交量。在拥有“特区速度”的深圳房市，房地产中介的命运更为惨烈。继名中介企业“中天置业”负责人卷款出逃导致一夜坍塌的恶性事件后，长河地产直接宣布关铺，号称全国规模最大、网点最多、在全国有1800多家门店的创辉租售传出倒闭消息，引起人们对房地产中介行业的普遍担忧和关注。

随着住房市场化改革的逐步推进，房产中介市场也得到迅猛扩大。目前，约50%的新建商品房销售，和近90%的二手房买卖，是通过房地产中介机构实现的。房地产中介为建立和完善社会服务体系、保护公平竞争、方便群众生活等，发挥了积极的作用。

然而，房地产中介组织在发展中也暴露出不少问题。主要表现为：一是制造虚假信息骗取定金和服务费。由于缺乏必要的监管，很多房地产中介机构的收入来源，主要以制造虚假和不实信息为手段，达到骗取定金和中介服务费的目的，甚至有的中介机构勾结卖方欺骗买方骗取佣金和定金。二是吃差价。不少中介机构以“包销”的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬，也就是所谓的“赚差价”。三是挪用客户资金。中介公司利用合同签订到国土房管部门登记生效后，通常有1-6月的时滞。由于没有严格的法律限制，导致大量中介公司肆意挪用客户房款，用于炒房、炒股、开设门店等。既损害了消费者的利益，扰乱了正常的市场秩序，同时也容易埋下金融风险的隐患。深圳中天置业公司董事长携款出逃一例，就是形象的说明。四是炒房和哄抬房价。中介的作用是强化了房屋的流动性和变现性。这个作用在房价上涨、投机盛行时更加明显。在一些大城市，许多房地产中介机构与开发商“唱双簧”，通过勾结活动助推房价。一些房产中介通过非正常手段控制房源、制造市场紧张局面抬升房价，“炒号”、“囤房”、“茶水费”(行话)成为房地产中介行业重要的牟利手段。

可以说，除了必要的、合法的附加值服务之外，支持当前中介行业增长的主要收入来源，是中介机构不合理地通过加价、骗取等手段转移社会财富。从这个意义上说，房地产中介的大量出现，事实上已成为房价上涨的一个重要“推手”。

现在，由于二手房市场缺乏成交量，致使这种以“寄生”方式存身的中介机构大量破产、倒闭。这将从根本上摧毁住房投机者继续炒房牟利的信心，促使住房从“囤积”转向消费。 考虑到当前各地商品房价都有大约3-5倍的虚高，真正的消费者根本买不起房，在投机市场趋于冷落的市场气氛下，房地产开发商和投机客要想把手中的房屋转向消费，只有降低价格一条路了。这或将引起各地房价的整体性回落。

住房民生导向要求房价合理回落

当前，由于地方政府、房地产开发商、炒楼机构（含中介）和个人等对房地产流通的操控，并因此获得暴利；而商业银行的深层介入，更为房价高涨提供了充裕的资金保证。由此，全国各大中城市的房价，已如脱缰野马，完全处于失控状态。几乎所有的城镇，无论是房价-居民家庭收入比、房价-年租金比等，都出现了严重的脱离实际的情况，房价泡沫异常严重。由于相关政策的失误，导致 房地产商和炒楼者籍种种手段牟取暴利，前者甚至垄断了国内富豪榜的前几位；而广大的城镇居民和进城农民，则陷入完全买不起房，或买后沦为房奴的悲惨窘境。

造成房价泡沫的原因，与中央长期以来对房地产市场，特别是房地产业的错误定位有关。 2006年以来，中央对房地产业的认识发生过几次转折。从2006年5月17日《国务院关于促进房地产业健康发展的六点意见》，明确提出“房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业”，到2007年的3月5日《政府工作报告》开始淡化房地产支柱产业的提法，强调协调房地产业在推动国民经济增长和带动民生方面的协调作用。但总体而言， 由于理论认识上的局限性，政府希望大力发展的房地产业，还局限于房地产开发企业等营利性机构构成的市场供给，非营利性房地产开发机构仍未列入政策支持的范围。

然而，由于片面强调房地产业拉动经济发展作用，带来社会矛盾日益激化，政府被迫开始关注对城镇低收入阶层居民住房保障问题。“廉租房”这个舶来品，一度被当作平衡经济发展和解决人民生活的重要工具。 可以肯定的是，“廉租房”的思路还有很多的片面性。但中央政府也基本明确了不能完全放手由市场解决住房问题。无论如何，相比于单纯的“市场主义”，这是一个重要的认识上的进步！

在技术方案上，中央政府的基本解决思路，基本上还是单方面依靠强化住房供给管理：一方面，中央加强了对房地产开发业加强土地增值税清算，限制开发商囤地，强调调整住宅供应结构以增加小户型和中低价位的住房供给；另一方面，是增加以廉租房为主体的，包括经济适用房、双限双竞房、小户型普通商品房的，普通居民能够买得起的住房供给。

对住房需求的管理，基本上是属于被动的和滞后的。2007年以来，央行连续6次加息，10次上调存款准备金率。虽然力度前所未有，但基本上属于央行基于宏观经济调控目的，化解超过预期水平的消费价格指数导致的负存款利率，以及作为根本原因的国际收支顺差严重过度导致的流动性过剩问题。央行负责人甚至在多个场合宣布，央行的政策工具是中性的，不希望对资产价格水平产生影响。加息对购房者的支出成本将产生直接的影响，但相对而言对消费者的负面影响更大；而住房投机者则由于房价上涨幅度较大，有办法化解加息带来的影响。实际上，加息对房价的影响微乎其微。因为加息是一柄双刃剑，既可以限制投机，但更大的作用是限制了真正以居住为目的的消费活动；并且，由于加息带来的国际资本利差，这一政策也有可能引入更多的国际游资，伺机进一步冲击中国的房地产等资产市场，哄抬价格。

相对而言，2007年9月29日央行与银监会联合下发的 《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，以及后来的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》， 提高第二套房首付比例及贷款利率， 确提出要提高购买第二套住房的贷款首付比例和贷款利率，同时严格房地产开发贷款管理和规范土地储备贷款管理， 属于对住房需求特别是投机需求主动性的限制措施。 这个措施下达之初，各地银行观望以及阳奉阴违的态度，说明我国的商业银行体系，已基本上把住房信贷当成了最有收入保证、最优质的资产；说明房地产对中国经济，特别是银行体系的绑架和影响程度之深，整个银行体系为高房价保驾护航，可以说到了奋不顾身的地步。这里有 “ 一窝蜂 ” 的认识问题，就是建立在房价上涨是未来大趋势的错误认识基础上的。但是，世界上从来没有不破的炮沫，也从来没有只涨不跌的房市。目前全国过高的房价水平，实际上给银行信贷资产构成了巨大的系统性风险。基于对金融风险的担心，来自央行与银监会的政策，对房地产市场调控构成了实质性的影响。可以说，这是迄今为止的所有的宏观调控措施中，最具杀伤力的一次了。

当然，应该看到，央行与银监会的信贷政策调整，毕竟只是出于对自己分管的金融风险的担心，不属全局性和整体性的宏观调控政策。例如，第二套的认定尽管是以家庭为单位的，但主要限于未还清贷款的家庭。对于过去一次性购买一套或多套住房，以及已经还清住房贷款因而拥有多套住房的，住房信贷政策则缺乏必要的调控手段。根据我们的观察，央行与银监会作为商业银行的“家长”，为避免所辖银行发生类似美国住房信贷公司的金融危机，而采取的自保举措。但是，我们还是要客观地说，这个政策确实起到了规避银行风险，和一定程度的调控房市的作用。

值得期待的是，中共十七大报告提出了 “ 住有所居 ” 的思想。这可以说是对过去片面强调房地产业拉动经济增长的彻底 “ 革命 ” 。 当然，对 “ 住房民生 ” 的解释也是非常重要的。 “ 住有所居 ” 一方面要体现居民人均住房（不是囤房）面积的提高；另一方面更重要的，是要体现住房消费支出在家庭支出中比例的逐步下降。

2007年11月19日，国务院总理温家宝在新加坡国立大学发表演讲答问时说： “ 如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题。 ” 对改革开放以来居民住房改革的成效，温总理给予了一分为二的评价，他说： “ 应该说，中国改革开放30年来居民住房的条件有很大的改善，现在城乡居民住房面积人均超过20平方米，但是分布不均，特别是近些年来房价上涨较快，人民有很大的意见。 ” 最后，对于如何解决中国的房地产问题，温总理认为应在严守18亿亩耕地 “ 红线 ” 的前提下，采取廉租房、经济适用房和市场调节三种方式扩大供给，并特别强调， “ 经济适用房大多数是面向中产阶级的 ” 。民众对此给予了高度评价，对住房新政充满了希望。

2008年房价走势展望

展望2008年，既有乐观的因素，也有令人不安的因素。《经济适用住房管理办法》的匆忙出台，既让温总理在新加坡的演讲承诺落了空，也让我们认识到，在强大的既得利益集团面前，贯彻 “ 住房民生 ” 思想之艰难！

2008年1月1日起，对已有按契在身，或是计划购房的消费者和投资者而言，面临的最直接影响，是个人房贷优惠利率将由2007年年初的5.81%，提高到6.65%；对于申请第二套住房按揭贷款的家庭，他们将承担5年期以上个人贷款基准利率7.83%的1.1倍，即8.61%的年利率水平。

物业税在一些城市由空转到实转的试验，将对投机主导下的城市房地产市场，构成全局性的和实质性的根本影响。据悉这次物业税设计的关键，是对家庭第二套住房征税。如果没有对多套住房持有者的重税，放任投机者持有多套小户型住宅牟利，则发改委和建设部要求的户型结构限制，将完全毫无意义。预计物业税的推出，将对住房投机和投资构成实质性打击。

另外，各地推行的“住宅禁商”条款，或者虽无禁商条款，但要求“业委会”审批的，都有利于抑制投资性住房需求。

“坏消息”一个接着一个，真有些“山雨欲来风满楼”的意味。2007年12月17日发生在深圳市的、位于宝安区三宗地块，因为无人竞买宣布“流拍”。这个事件对地方政府和囤地的开发商可能是“坏消息”，但对于楼市的理性回归，以及以居住为目的的广大城市居民，又是实实在在的好消息。

一个引人注目的消息，是曾将“炒房团”为待为上宾的泡沫重灾区——上海市，开始尝试推广“以居住证制度为核心的来沪人员购房政策”。这说明一些地方政府对外地人“炒房”、“囤房”投机，进而危害本地居民切身利益的做法，有了清醒而深刻的认识。尽管遭到所谓“有失公允”、“身份歧视”的“帽子”攻击，但只要坚持将住房管理纳入民生轨道，所有的中伤、攻击将无疾而终、烟消云散。

最后进入我们视野的，是国务院2008 年1 月7 日下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，提出 严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年应该收回的，依法无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的 20% 征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价 以打击囤积土地为核心的重拳，打响了2008 年楼市调控的第一炮，对房价走势，可能产生决定性影响。

当然，房市转折点是不是真的来临，最直接的因素，还是要取决于2008 年上半年甚至一季度商业银行放贷能否把住口子。不仅投资、投机性购房严重依赖银行信贷，房地产开发商捂盘囤售，也主要依赖银行的信贷资金支撑。所以，一旦商业银行对房地产“开闸放水”，则不仅投机性买盘蜂拥而至，开发商也会挺起捂盘囤积的腰杆，所谓消除泡沫、房价理性回归的企盼，终将成为“水中捞月”——一场空。