曹建海：扩大高价土地供给能平抑广州市的房价吗?

为什么房地产宏观调控越调房价越高？来自地方政府和房地产开发商的共同解释，是国家严格控制下的土地供给的严重不足的结果！他们认为，只要国家开闸放水，加大了土地供给，房地产开发速度才有可能快过市场需求增长速度，商品房市场才能改变长期以来的卖方市场局面，房屋价格才有可能降下来。

9月11日，广州市一口气推出13幅住宅用地。这次被誉为广州史上“最大的土地盛宴”，一天之内就拍出了番禺、花都和白云区的“地王”，其中云祥路地块更成为全省“新晋地王”，以每平方米18729元的楼面价格，大幅超越一个多月前东莞创下的15243元的“广东地王”纪录。9月17日，广州市再接再厉，将开发区的一个面积47万平方米的地块，以44.75亿元成为“总价之王”拍出。

值得注意的是，广州市此次拍卖地块最后的成交价格，折合到楼面价格之后，普遍超过了邻近地块商品现房的销售价格。据称，此举意在贯彻广州市在今年3月底出台“穗七条”，通过加大经营性商品住宅用地供应量，多渠道增加住房供给，缓解住房供需矛盾，成为广州市政府调控房价的重要举措。按照今年广州市10区出让经营性商品住宅用地71宗、用地面积4.75平方公里的计划，广州市今年的拍卖还没有终了，后面还有更精彩的表演。

广州市政府加大土地供应，开发商再也不能以“地荒论”推高房价了。然而，房地产开发商出手阔绰疯狂买入，“面粉贵过面包”，又有了“贵地论”作为继续推高房价的理由。政府虽然一日之内有近百亿元的卖地收入进账，却不得不再次面对“房价越调越高”的尴尬局面。难怪任志强调侃：“有人说宏观调控是在整房地产业，但实际却让房地产业在宏观调控中受益了。每出台一些政策都在推动房价上升。”任志强甚至公开扬言：“我们希望政府不断地宏观调控，因为调控一次，房价就涨一次，开发商就乐得合不上嘴了。”

那么，高地价和高房价究竟有没有必然关系？土地拍卖可以推高城市房价吗？答案是显而易见的！在建筑及公共配套成本很少超过2000元/平方米的情况下，动辄每平方米几万元的楼价，其中的绝大部分，实际上是由地价构成的。因此，所谓住房价格上涨，实际上是地价上涨。广州市国土房管局副局长黄文波，在回答记者提问时所谓的“高地价不一定会导致高房价”，加大土地出让力度可以达到调控效果，无论如何属于欲盖弥彰、自欺欺人的说法而已，根本说服不了任何人。

频出的“地王”无疑昭示着广州楼市强劲的看涨走势，这肯定与广州市市长张广宁先生所提出的调控房价的设想背道而驰。 近年来各地的土地拍卖的事实表明，每当卖地出现地王，不仅带动了周边楼盘的销售价格，更会为整个城市的房地产价格上涨注入强大动力。甚至，还给周遍城市和城市未来房地产价格上涨，提供了无限的想象空间。日益攀升的地价，也实实在在地冲击了市民的心理底线，许多投资者、投机者也加紧了购房节奏，等待未来土地拍卖的地价以及规划后的房价的“水涨船高”。

表面上，增加政府的土地收入可以做一些公益事业，似乎是把开发上按过去惯例赚得的利润，转换成为社会公共投入，合理地实现了国民收入的再分配。但是，这种行为最大的危害，是很容易造成城市地价体系的重构，即“地价重构”。所谓“地价重构”，也可以称为“价值发现”，就是地方政府每拍高一块土地的价格，就会形成整个城市地价新的标杆，周边的土地和有关联的土地都会引起连锁反应，造成“拍声一响、房价乱涨”的局面。具体来说，政府只拿了一块土地的大约一百亿元收益，但考虑到开发商囤的土地是大量的，开发商囤的土地会赚一千亿以上，炒房者囤积的住房也会因为地价的上升而大幅度升值，所以也可能赚一千多亿。最终政府得到了一百个亿，整个城市老百姓要承受两千多亿房价的上涨。因此，即使这一百个亿的土地收入完全用做公益事业，其带来了两千多亿房价的上涨的结果，应当说极为恶劣的；何况，保收诟病的地方政府支出根本做不到如此清廉。

从另外一个层面分析，地方政府这种把老百姓的土地高价卖给老百姓的做法，本身从理论上是完全不符合土地公有制本来要求的，违反了土地公有制的基本规定。因此，实际上是违宪的。要知道，中国是一个主权国家，按照宪法的规定，中国的全体老百姓特别是城市居民有拥有对城市土地的所有权。但我们简单地把香港土地批租模式拷贝过来，把城市土地通过高价拍卖给房地产开发商这个中间商、土地倒买商，再卖给老百姓从中牟取暴利。此举使得我们的政府完全脱离了老百姓的利益，甚至与开发商绑在一起，成为公众利益的敌人。

可悲的是，我们的地方政府普遍乐此不疲。可以说，当前的土地拍卖确实到了一个疯狂的阶段。是不是最后的疯狂？为什么这么高的地价开发商也敢拿下来？这里面有开发商对地价的预期的问题，也有房事股市联动牟利问题。房地产开发商按照古董拍卖的规则拍卖土地，他们预期在两年以上的开发周期之后，地价会在拍卖价的基础上大幅度加价增值；而且，由于大多数开发商寡头都已经在沪深、香港地区上市，囤积土地可以带来股票价格的大幅度上涨，“占地为王”成为他们获得市场胜利的主要经验和法宝。

从常识上说，政府要平抑某种商品价格，必须能够拿出足够数量的、比现行价格低的商品供应市场。例如，建国初期政府平抑粮价采取的就是这种办法。从来没有哪个国家的政府，通过供给比现行市场价格高得多的商品来平抑市价的！！按照广州市的上述规则，寄望“地王”地价开发下的高房价来平抑目前相对较低的房价，下降到老百姓能够买得起、住得起的合理水平，无疑是痴人说梦。

当然，扩大土地供给、多盖房子，使住房供给数量超过了居民的潜在需求，仅仅从理论上看，有一定的可能性。要把这种可能性变为现实，政府必须严厉打击以住房升值为主要目的的“囤房”、炒房行为，通过对包括房地产开发商在内的住房投机者征收最严厉的“空置税”，一定可以把这种虚假的住房需求打压下来，住房价格也不可能再出现“量跌价涨”、“越调越涨”的奇怪现象。

但是，把房地产当成地方主要财源和经济增长发动机的地方政府，能下决心打压住房投机需求这个经济增长的发动机吗？而且，即使有一两个明智的地方政府领导人愿意这样做，他们能顶得住来自中央政府和房地产开发商集团的压力吗？对此我们实在不能有太多奢望。

根本的问题，还是取决于政府对民生利益和既得利益追求的取舍。试想，如果政府把民生放在第一位，一定不会为了追求政府利益和考绩，把老百姓的土地经过中间商的层层加价，再高价卖给老百姓，以民不聊生换取自身的既得利益。一个简单的办法，就是把本来计划拍卖给房地产开发商的土地，安排建设经济适用房和廉租房，在近期5-10年内，把经济适用房和廉租房的开发比重，控制在每年新开发面积的80%以上。这样一个时期以后，经济适用房和廉租房的住房存量，才有可能占到住房总量的40%以上。在商品房和过去福利分房已经满足了一部分居民居住需要的情况下，促进以经济适用房为供给主体的大幅度增长，将彻底解决城市化进程中我国城市居民日益增长的居住需要。

（本文发表于《中国房地信息》（月刊）2007年第10期）