第一届地产三剑客现场直播文字版

　　主持人：各位网友好，欢迎收看《地产三剑客》，我是张成贞。

　　今天是我们《地产三剑客》首播的日子。《地产三剑客》是新浪华东房产独家倾心打造的一档网络直播节目，同时也是华东地区首档“地产博客脱口秀”，在每周六下午都会如期与您见面。节目中，我们每期都会邀请中国房地产界的知名人士、权威人士和意见领袖来做客，为房地产行业的热点、难点以及核心问题纵横捭阖，为广大置业者指点江山，我们希望《地产三剑客》节目能够燃起地产界的星星之火！好了言归正传，进入我们今天的话题。

　　土地问题一直是房地产界永恒的话题。近期，土地问题又成了社会热点，被炒得沸沸扬扬。房价攀高不下，房地产商们在全国四处争地，掀起了一场声势浩大的“圈地运动”，引起社会各界的巨大反响。

　　那么房地产商为什么会如此疯狂拿地？这一现象是否与我国的土地政策有关？我国房地产市场的未来发展态势如何？会给广大民众带来哪些影响呢？今天我们请来了三位地产界重量级的嘉宾来为我们揭开谜题。他们分别是：

　　北京中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任、经济学博士 曹建海先生；

　　上海证券报评论部主编 时寒冰先生；

　　著名地产资深评论家、地产剑客 牛刀先生。

　　三位都可以说是房地产界的资深专家，我想今天一定会给网友们带来不小的收获。

　　好，我们首先来看一组最新的房地产数据：

　　今年6月21日，上海新江湾城，5.93万平方米的D1地块，以楼面地价每平方米1，2509元，总价12.6亿元，被绿城集团拍得；

　　7月13日，东莞塘厦35万平方米的住宅用地，以楼面地价每平方米1，5243元，总价26.8亿被万科拍得；

　　7月22日，广州珠江新城的一块商业用地，以楼面地价，每平方米1，1912元，总价10.9亿被香港嘉华集团拍得；

　　7月24日，长沙1177亩的新河三角洲地块，以每平方米3500元的楼面地价，总价92亿元，被北京北辰和北京城开集团联合拍得；

　　8月24日，苏宁环球旗下的南京苏宁房地产开发有限公司,以44.04亿元人民币的总成交价、66930元/平方米的楼板价,从外资“包围”中拿下黄浦区163#街坊地块。

　　这样的数据还不断地在刷新，可以说各地的“地王”接二连三涌现，最终的竞拍成交价格实在令人震惊。那么对于这样一组数据，请三位老师帮我们解读一下。

　　曹建海：当前的土地拍卖确实到了一个疯狂的阶段，是不是最后的疯狂，也许我们局外人认为是最后的疯狂，但是开发商不这样认为，如果是的话他们不会这么疯狂地拿地，之所以楼面价已经很贵了，一万多块还要拿下来，一般开发周期在2年以上，因为他们认为2年之后房价会涨得更高，从他们的经验来看，谁的地多谁的胜率更大。

　　当然另外一方面说明我们政府确实是利令智昏，已经到了一个不可理喻的地步，政府倒是有一个最后的疯狂，现在老百姓对土地方面的政策普遍有质疑。

　　主持人：大家现在普遍认为政府开始定的价就比较高。

　　曹建海：过去政府定得比较低，现在可能认为吃亏了，开发商也不是过去那样的，现在都是财大气粗，动辄就是几百亿的去抢地。

　　时寒冰：如果仔细看一下那些充当地王的买主，基本上都是上市公司，像豫园商城、雅戈尔、金地集团、万科，他们通过上市低廉的融资成本来囤积土地，因为拿地的成本是由公众来承担的，这个钱主要是借用老百姓的钱，把这个炒起来以后土地储备增加了，又可以对外界说我的盈利潜力增大了，然后股票会进一步上涨，也就是说通过这一点可以看出就是说在中国房地产领域形成了一个“良性”的掠夺面，强势的去掠夺弱势的，不仅是拿地，开发商自有资金不足，预售房通过老百姓的资金已经用那个钱建房了，然后再推高房价，进一步掠夺，所以不断地通过各种方式去掠夺弱势群体。

　　主持人：牛刀老师曾经提议过要取消预售房？

　　牛刀：对，从目前来看房地产在地的争夺战上已经到了白热化的程度，这取决于两个因素，一个是政府对未来地的政策走向不明朗，趁着这段时间中央还没有制订关于土地的新政策出来拼命拍地。第二，目前中国房地产这几年高速发展，城市的住宅用地已经是非常紧张了，房地产商拿地目的是为了在这个城市形成一种垄断性的地位，也就是我们常说的中国的房地产商进入了寡头时代，形成了垄断和半垄断的局面，为以后从事房产的开发和未来两年从事房地产开发主导市场的价格提供一个因素，所以无视高价拿地。

　　主持人：中国的房价一直在飙升，很大一部分原因都是房地产商在抬高地价？

　　时寒冰：不单是房地产商，也很大一部分程度是地方政府，抬高地价可以赚更多的钱，政府有规定土地闲置两年要无偿收回，地方政府默认、容忍开发商囤积土地，不仅不收回还要保护开发商。

　　曹建海：表面上政府是供地商，我们说地方政府是地产商人是一点都不过分的。这表面上是一个利益的对立关系，地卖得贵了，开发商经济上似乎吃亏，但在私下地方政府和开发商的关系是非常默契的。大的开发商不仅仅具有经济上的地位，在政治上可以得到全国人大代表、全国政协委员的地位，这里面有它的必然性。我们看到的都是上市公司的钱，实际上还是原来最大的开发商，现在普遍是政协委员在抢地，人大代表在抢地，上市公司在抢地。政府官员和开发商的关系可以说是比我们预想的要好得多。

　　时寒冰：表面上还是互相批评的，有时候地方政府埋怨开发商抬高房价，开发商埋怨地方政府土地拍卖不透明，实际上两方面都是狼狈为奸的关系。

　　曹建海：我们中国城市的土地是全体人民的，农村的土地是集体所有制，最低的核算单位过去是生产队，现在是小组，这里面都是固定的，土地是他们的，是这些户拥有这块土地的，城市土地是全面所有制，实际上它有一个地区的概念，这个土地是老百姓，这是确定无疑的，这个土地既然是老百姓，如果老百姓能用这个土地就不能卖，如果土地本来就是我的，如果要使用这块土地应该用划拨的方式，根本不用花钱买，我们把全民所有制异化成了国家所有制，又异化成了地方政府所有制，地方政府所有制就脱离了老百姓的利益了，土地是稀缺的要买这个土地就要用很贵的价格来买到，因为很贵所以才要集约地来用土地，所以最终把老百姓的土地高价卖给老百姓了。

　　牛刀：深圳当时刚刚改革开放的时候要兴建商品房，要卖房子了，政府给它拍地，这个拍地的模式是从什么地方学来的？是从香港学来的，香港是英国政府有100年的租期，英国政府在100年之内为了掠夺更多的财富才搞了土地批租的体系，这个本质上是很明显的，是一个外国掠夺者在这块土地上为了实现最大的利益化而进行的这么一种体制，当时深圳刚刚改革开放究竟用什么方式推进房地产业的发展，那个时候是摸着石头过河，我们没有固有的模式只能学香港，在目前的体系再回顾这个制度我们发现这个制度有很多漏洞，第一个漏洞是土地所有权的混淆，土地究竟是谁的，政府应该怎么来管理这块土地，在这个问题上是混淆的，第二个这个体系也就形成了现在不断的疯狂推高房价一个最根本的原因，这个问题不解决好，中国各大城市的房价还将继续上升，这个问题要解决好应该由政府来完成体制上的转换，我曾经写过一篇博客，现在招拍挂的体系是没有经过全国人大常委会来认证的，实际上是不合法的。

　　曹建海：表面上土地是政府拿走了，可以做一些公益事业，但是这种把老百姓的土地高价卖给老百姓本身从理论上是完全不符合土地公有制本来要求的，是违反了土地公有制的基本规定，实际上是违宪的，但是现在地方政府普遍乐此不疲，我们政府这样的做法实际上是在掠夺老百姓的财富，在偷窃老百姓的财富，这是对老百姓的一种犯罪行为，这是不合理而且是有违法之嫌，而且有地价重构之嫌，每拍高一块土地形成城市新的标杆，周边的土地和有关联的土地都会引起连锁反应，拍声一响房价乱涨，所以对城市的影响是巨大的，政府拿了一块土地的收益，但是开发商囤的土地是大量的，开发商囤的土地会赚一百亿，炒房者囤的房也会因为地价的上升而升值，所以也可能赚一百多亿，最终政府得了一个亿，整个城市老百姓要承受201亿房价的上涨，不要说一个亿到底用做什么了，即使用做公益事业，但是带来了201亿房价的上涨这个结果是很恶劣的。我们学了香港最坏的东西，香港本来是一个移民城市，很多人移到这儿来，购买土地，租赁土地本身有一定的合理性，我们是一个主权国家，老百姓有拥有土地的权利，政府用殖民地的模式拷贝过来，把土地高价卖给老百姓从中牟利，脱离了老百姓，甚至与老百姓为敌。这个制度应该废除，我们应该建设经济适用房，这样我相信所有城市的房价都会回落，但是现在政府建经济适用房没有钱可赚，而拍卖一块地可以赚很多的钱，所以现在没有一个地方政府会这样做。

　　时寒冰：地价一直在升，房价是很难压住的，政府自己也成为地的利益得益方了，中国拍卖土地从根源上讲，中国的土地拍卖问题在于所有权问题，全民所有实际上是悬空的，就像我们说很多全民资产，实际上要仔细看，所谓的全民是全民都没有，他给你的一个是虚拟的概念，全民所有的资产按法律规定是委托国家管理，国家根据规定委托国有资产管理，国家资产管理部门委托经营公司去负责，这样多了很多的环节，这样的成本就很高，他们没有对全民负责的意愿，我是上面委托下来的，所以只对上面负责，这样导致的结果实际上的全民成了一个幌子，本来让全民受益的，现在让全民受损，因为每一个环节要向下一个环节要委托中间增加了很多的环节，成本很高，效率很低就容易亏损，我们纳税人贴了很多钱，银行的坏账买单这几年是五万亿人民币。第二个途径是一些垄断企业本身是全民的，但是把这个东西因为控制了资源就不断的提高价格，提高价格把成本转嫁到老百姓身上，通过两种方式都会看到是掠夺性的，土地实际上也面临这样的问题，是全民土地，全民所有，实际上没有。如果下一步要做的话这一点如果不明确的话这个问题就永远解决不了，在日本、美国这些国家没办法囤地，因为供应渠道多，在日本私人土地占国家土地面积占68%，中国政府和地方政府拥有的加起来只占32%，这么大的供应量没办法囤地，美国私人土地存量占58%，中央政府占32%，州政府占10%，我们这个土地委托政府来管，实际上政府来管应该是让全民得好处，比如土地出让金卖出去的地是不是应该让老百姓有收益，在德国就是这样处理的，这个地升值了，要公决这个怎么处理，要给纳税人的，不是政府想做什么就做什么，现在所有的好处都归政府，所有的不好东西都让老百姓承受。

　　主持人：您认为我们国家应该借鉴一下其他发达国家的经验。

　　时寒冰：对。我们国家的土地制度和英国的制度是颠倒的，英国的制度按法律规定是英王所有，老百姓占有这个土地是可以永久性享受这个土地的收益，也可以处置它，比如说馈赠、寄存，中国名义上归全民，实际上全民什么都没有，人家名义上归英王，但是实际上可以得到好处。

　　曹建海：政府说好听了就是保姆，说不好听的就是一个看门狗，保姆现在成了主人了，真正把主人的财产据为己有，这种虚高不仅老百姓买不起，而且作为投资来讲毫无价值，它只是无限的投机。

　　主持人：这种现象怎么来改变呢？

　　曹建海：改变这个现状需要我们重新讨论中国土地的属性，人民的土地是用于人民还是用于我们政府官员，像德国这个国家是私有土地为基础的，土地基本上在老百姓手上，政府拥有很少一部分土地主要是公共使用的，纳入在财政范畴，把这个土地让给外商之后，政府相当于少了一块支柱，如果再补这笔钱的话没有全民公决是不能通过的，每出一块土地必须要让老百姓通过的，但是我们全部土地由政府控制的，政府本来把土地分给老百姓，让老百姓安居乐业了，由于老百姓离不开土地就抬高地价，现在问题是土地都在政府手上，都交给政府代管了，本来是公有制的土地，很好合理的分配给大家使用，现在公有制土地反而成了最坏的方式。

　　时寒冰：一开始我们国家土地的形态和西方国家很接近的，在解放以后有一部分私人土地，像帝国主义、官僚资本等等有一部分私人土地，后来逐渐被收到国有，一直到1982年以前还有一些私人土地，在1982年之后当时私人土地比例占到4.5%，在1982年以后从法律上规定这个土地是归国有的，我们在解放以前，共产党在成立以后提出来一个口号叫打土豪分田地，历史不断的更迭很多农民起义都是跟土地有关的，但是后来又改革了一下，从农民私有的土地集中起来以合作化的形式收为集体所有，一集体所有就好了，政府就很容易自己支配了，像日本这个国家私人土地就在私人手里，没有什么集体为代表，日本的高速公路不像我们高速公路那么直都是弯弯曲曲的，因为这块地不允许政府通过，实际上人家才是民主的，个人的权利得到了尊重。

　　主持人：现在政府在大力征地，一直大力打压小产权房，现在有很多城市里的打工者也在买小产权房，因为房价太高了，只能到偏远一点的地带购买小产权房住，因为毕竟居者应该有其屋。

　　曹建海：小产权房本身跟我们的商品房有很强的替代性，都是可以居住的，位置不见得很偏，替代了很强的竞争关系，并且非常便宜，价格大概是商品房同样位置的首付，商品房交了首付又开始月供了，这个差距是非常大的，所以小产权房现在开发商和政府还有炒房的作为一个另一面，当它面对这么强大的竞争对手的时候很惊慌，开发商肯定也担心这个，因为同样的位置我比它高很多，这就形成了几个利益集团最强大的竞争对手，所以从这个小产权房与其说不合法，还不如说没有让开发商和政府得到好处。

　　主持人：所以出现了政府和小产权房之间的纠纷。

　　牛刀：小产权房是在最近受到关注的，其实它一直都存在，这个房在深圳叫做集资房，很多发展商也干这个活，发展商在农村手上拿过来，就是拿这个地直接盖房，拥有大的产权，然后盖的每一间房不能发合格的产权，所以是叫小产权，买了以后自己住可以，但是上市交易就不可以，在北京小产权房其实是乡镇产权房，就是乡里面和镇里面看着房价那么高，也弄一块地盖房子，这个地没有经过规划部门或者城建部门纳入到城市住宅用地的规划当中，也就是没有交清城市住宅用地的地价，这个房屋第一个所有权是集体所有或者是真正的村民所有，发展商买过来自己盖房用集资的方式卖出去，这种情况严格的来讲可能和现行的政府管理制度不符，但是对民生所需来讲小产权房道不失为一个好的途径，因为它价格低廉，最明显是在北京或者哪个地方房价涨得快哪个地方的小产权房也跟着走，政府在这里面左右为难，左对它现在拍的地价不好交代，我自己住的就买小产权，住的本身就不卖的，解决了我的住的问题。

　　时寒冰：我是比较主张把小产权房合法化的，中国法律规定城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地是属于集体所有，宅基地是属于农民集体所有，既然是归集体所有，集体就有支配权，但是同时中国的文件又规定，集体所有的土地只能卖给政府，由政府倒卖给开发商，它实际上是一种违法的状况，如果仔细看就会发现中国的房地产这么乱，主要就是政府带头违法，包括这个土地储备中心实际上也是违背宪法的，按照中国宪法规定，国家为了公共利益的需要可以征收或者是征用土地，土地储备中心是先储备土地，也就是说这个前提就不确定了，是不是为了公共利益这个前提就不存在了，储存这个土地也可能是卖给开发商，也可能是真正用于公共利益的，但是宪法很确定为了公共利益的需要没有这个前提所做的这些行为就是违背宪法的行为，这个土地储备中心如果是为开发商储备土地就是违背宪法的，如果是为公共利益储备土地根本没有需要，既然公共利益需要了为什么不使用起来？所以机构设置本身就是错的，有一部分该用于民生的就用于民生，有一部分该用于市场的就用于市场，到底是谁的所有权不明晰，说是全民的，全民没有从中任何收益的机会。

　　曹建海：必须经过官商的环节，集体所有制实际上是有限的所有权，只能由政府征，内部使用的话只能在村民内部进行交易，超出这个认为是不合法的，过去工厂使用的都是全民所有制，是全国人民的工厂，现在工厂都私有化了，都是一些个人得工厂，要征到这个土地还是采取征用的方式其实是不合理的，到任何国家私人工厂如果想占领农民的土地必须要和农民进行公平交易，绝不可以用征用这个词，征用就是国家在使用，公共在使用，所以现在的工厂使用农民的土地公用性质已经发生了变化，过去毛泽东时代医疗教育几乎都是免费的，现在发生变化了，为了某一个企业的私人利益而低廉的来掠夺老百姓的土地，政府在中间通过雁过拔毛，实际上是在助纣为虐。

　　时寒冰：老百姓没有维护自己利益的途径，在西方国家这个地政府要买，我不想卖，就坐一边去，谈都懒得谈，不高兴就不卖给你，而且有很多的法律来保护它，像法国今年出台一个可抗辩居住权，我没有房子居住的时候政府要给我提供，政府不给我提供我就可以去法院起诉政府，一定要给我地方住，它把住房看得很重，前几年我参加讨论会就有一个专家提出，解决民生问题有轻重缓急的问题，有医疗，有教育，有养老，有公共设施建设等一系列的问题，这些问题解决完之后才解决住房问题，然后我就问他，如果你连住的地方都没有，我给你解决医疗，解决教育，这些问题解决了，就是没地方住，天天就是一个流浪汉，你干吗？实际上住房问题在很多国家都是很重视的，在第二次世界大战以后不管是德国、英国、美国、日本都是先给老百姓建房，新加坡有一种理念，他们的领导人就说只有给老百姓有安身之处，老百姓有自己居住的地方才爱这个国家，因为这个国家给他一个栖身之地，才能为这个国家奉献。我们现在国家的发展最主要靠年轻一代，但是现在的年轻一代到这个阶段以后面临最大的问题是买房压力，要考虑怎么去挣钱，怎么交这个首付，怎么在以后交按揭，怎么能够交水电一系列的东西，这一个房子问题就把这个年轻人给毁掉了，背着沉重的压力很多的创造力都抑制掉了，住房本身是一个工具，是让你更好的生活，更好的工作，更好的为这个国家奉献，现在是把住房作为一个诱饵，住的房子越来越好了埋怨什么，通过努力可以买到房，实际上这是一个很诱人的骗局，这是地方政府、开发商、银行所有的既得利益集团诱骗了年轻一代，这是非常可怕的一件事。

　　曹建海：实际上新加坡和上海就是一个鲜明的对照，新加坡房子的开发80%是由新加坡专门住宅发展局来开发的，这个局就是事业单位，是不挣钱的，但是开发了80%住房，其余的20%就是开发商来开发，卖给外国居民或者本地人希望改善住房的，他的房地产业应该说是80%是非盈利机构，只有20%的部分才是盈利机构，这个比例是比较低的。而我们国家因为1998年改革以后基本把全体人民推到不仅是盈利性而且是暴利性的开发机构面前，非盈利机构就给禁止了，把它列入计划经济，认为是导致我们没有房住的根源，其实这是非常错误的评价，过去我们整个国家投资主要是用于生产建设，很少用于住房，当时是安排不够，现在是体制问题。新加坡的土地是新加坡人的，外国人想买房只能买比较贵的商品房。我们现在认为上海是全世界的上海，中国是全世界经济增长最快的，上海是中国这里面的一颗明珠，上海的房价炒到很高的价格这是必然的，本来就是本地人的土地完全被否定了，政府就是为把土地卖得贵一些，刚才讲到人民的权利，土地的权利被剥夺，没有了，最近深圳有一个工人罢工事件，你是工厂的主人，现在都是私人老板的企业，私人老板就是通过压低工资来掠夺老百姓的利润，剥削来以后拿到上市公司来上市，显示了盈利前景，然后把股票价格再翻几十倍，其根源的还是来自于对工人的剥削，工人与资本家斗这是最基本的权利，现在政府究竟是站在哪一方，对待现在工人罢工还是像以前的方式来对待，我们的时代变了，征地制度包括罢工制度不能沿用过去的那一套，因为现在企业是私人的了，我认为土地不管是分在私人手上，还是政府统一来管，这个基本的东西是共同的追求，那就是公平、公正，所以公有制可以更好的把土地分配给大家，更公平，更公正让你来使用，现在变成了政府、开发商敲诈老百姓的借口了。

　　牛刀：现在中国的住宅供应体系确实还是存在一些问题，第一供应体系单一，在西方国家也有土地储备，这个时候房价高起来了立马推出一大片的地，这是完全市场化的运作，增加供应的方式能够满足供给，所以市场能够受到这种方面的平衡，我的土地储备可以达到这种目的，平衡市场的目的，但是我们现在不是这样的，土地储备中心没有完全做到这一点，首先把土地控制好，然后开发商买到地以后把土地囤积在这里，这就造成了一种假象现在没有地了，要赶紧买房，实际上不是这样的，很多城市的地都囤积在那里，没有开发，两年没开发政府也没有收回，这也是导致房价飞涨的原因，导致开发商拼命拿地的绝大理由。

　　时寒冰：现在看到很多新的土地，没有看到存量的土地，建设银行最近发了一个报告，从2001年初到今年5月份全国总共出让的土地是21亿多平方米，现在开发好的连60%都不到，大部分都是囤积的，前一段时间广州又收回了一部分土地很多都是90年代存下来的，囤积了以后造成了供不应求的假象，日本那么小一个国家，日本人口密度比中国大多了，每平方公里是339人，中国每平方公里是100多个人，而且日本很多地方都是丘林，中国那么大的地方现在土地倒是稀缺了，实际上是政府垄断，然后开发商继承垄断的血统继续掠夺。

　　曹建海：日本政府没有囤积土地的概念，政府使用的土地一般来讲使用特殊用途，一般来讲是公共使用，公园，政府用地，机关用地，也许会购买一部分土地将来是用来招商引资，就比市场上更低一些，卖给招的企业或者组给他们，这都要通过议会委员会通过的，除了香港和中国没有哪个政府可以通过囤积土地，调整囤积量的多少调控地价，不存在这个概念，因为在很多国家土地都是全流通的，任何一个国家的土地只要价格够，有的土地供不出来是因为价格不够高，只要价格够高的话作为的土地都可以拿出来流通，通过扩大供给或者调整供给扩大价格只有中国和中国香港。第二个是决定哪个土地可交易，哪个土地不可交易，现在我们通过土地的推出节奏，推出地块多少把地价最大限度提高，目的就是利润最大化，所以香港的制度是一个非常坏的制度，香港政府也意识到这个制度不好，香港是一个自由贸易区，企业在这里经营是免税的，所以实际上是冲抵了，土地成了主要财政收入，税收就不再是主要的了，所以总的税负是比较低的。大陆通过各种方式把地价抬高，税收还是照样收的，最近发现外汇储备是中央银行掠夺老百姓的方式，把这个钱收上来以后老百姓得到的是越来越稀释的人民币，这笔钱拿走之后政府把它存起来了可以做对冲基金到全世界去投资，结果赚了、亏了都无所谓。

　　时寒冰：中国房价涨跟银行也是有关系的，中国的7月份CPI涨了5.6%，中国的一年定期存款利息提高以后是3.6%，中间相差2%，把钱存到银行每个月要损失2%的CPI，还不止2%，因为还要交一个5%的利息税，另外还有一个时间成本，如果我去投资还有更多的盈利，中国老百姓储蓄存款是亏钱的，这种状况在全世界我查资料查了一天资料都没有找到还有一个国家像中国这样干的，所以我认为政府要改变这种执政理念，要爱自己的老百姓，先爱自己本国的人民再去爱外国的人民，我们是爱外国人太多，爱自己本国人太少，像在新加坡那样的国家外国人来买房是很严格的限制，投资更不用说了，这块不允许你染指的，炒房也是有非常严格的规定，十年以后转让这个房屋百分之百的税，也就是说炒房一分钱都赚不到，买房的时候还必须要有资格，如果伪造资格买房是要判刑的，像我们一个富人可以买20多套、30多套房没有人管的，为什么喜欢出台税的政策来调节这个事，不管这个事解决的了还是解决不了，不管是房价跌还是涨，政府先多得到了利润，这样的政策怎么可能会有效果，因为本身自己的做法都与你追求的目标是背道而驰的。

　　主持人：刚才三位老师一直在说一个主题，就是希望还地于民，刚才有网友提问，曾经有一个专家在一个研讨会上讲上海的房价一定要保持内环3万以上，中环要保持在2万以上，外环一定要保持到1万以上，如果低于这个房价社会就会出现动乱，这种说法有道理吗？

　　曹建海：专家里面也有分类的，是代表民生的专家，还是代表暴利的专家，还是代表不良政府的专家，因为我们的官商勾结，开发商和政府是绑在一起的，这个可以说是代表开发商和政府的专家，就想办法吹嘘我们土地的紧张，在他们眼里房价涨是开发商受益，政府受益，他们愿意鼓吹房价上涨，这是走狗型的专家，这种专家本身没有真理，只有想得到骨头，那是他对想得到的东西。如果你买了一个很小的房子，如果是三万一平米，每月月供要一万块钱，算一个月挣一万二，一万交了月供，还剩2千块钱，如果你得了病没有钱来治病，如果是一个落后的地方钱都用来买房子了，你的大病必须跑到上海和北京来治病，这个医院不会因为你来自于落后的地方医药费就打折，孩子可能要到北京去上学，上学的学费交不起，当然这里面有交易市场化的罪恶，上学要花钱的，交了房子钱之后就没钱上学了，到北京大学上学不会因为你是落后的地方对你减免学费，政府如果真的为老百姓好一定要把房价压到低的水平，楼盖得多了有没有合理地分配到老百姓手上，如果没有的话这个楼盖多了是污染环境，破坏环境，破坏生态，而且很多楼是不合格的楼，另外就算你符合条件了，是符合建筑质量的，有没有合理的分配？如果仅仅是炒楼的筹码这种楼还不如不盖，还不如炒股，在电脑里交易，不占社会资源，所以对一个地方政府来讲维护一个比较低的房价是老百姓住房支出，在总支出当中占一个合理的比例，一般来说不能超过30%，如果消费支出在总支出占的比重是30%以下是稳步下降，我们可以认为社会主义是起到作用了，

　　时寒冰：我也这么认为高房价对城市的损害是非常大的，有一个挤出效应，当房价涨到一定程度房租也会涨，这样的话有一些公司在你这里办公成本就很高，就会转移到其他地方，香港的房价高就转到深圳，深圳高就再转到广州，办公地点的转移对它的业务影响不是很大，第二个方面是对人才的挤出效应，在这边上班，但是无论如何努力都买不起房，只能到二线城市买房，这个城市对我来说没有归属感，只是我一个临时居住的地方，不利于你对人才的聚集，除非有一种情况下可以摆脱这种条件，所有的人才都是亿万富翁。第三个会抑制消费，消费是推动经济发展最有力的力量之一，但是看看我们国家三架马车主要是靠投资和出口，这两条占80%，消费这么多年萎靡不振，在上海这个城市买一套房要一百多万，相当于消灭一个中产阶级，别的地方消费要受到抑制，有些人买了房以后朋友请客都不敢去，吃完之后还得再请回别人，朋友结婚也不敢去，我结婚也不通知朋友，搞得人情淡薄下去。对于那些有房的人房价从50万到100万，你是自己居住的，是民生的需要，难道把这个房子卖出去睡大街上，象征意义大于实际意义，开发商打着房价上涨真正收益是老百姓这样的口号，它就是披上羊皮是向着老百姓的，把老百姓的血、骨头都吞了还说向着老百姓，现在对外资基本是不限制的，中国人民银行第二季度公布货币执行报告，今年外资进到中国房地产投资领域同比增长68%多，具体到一些地方增幅更大，像在四川今年引进了外商投资资金79%多都是进到房地产投资领域，房地产投资领域赚钱，这些人来了以后继续抬高房价，而且有些做法还不受法律限制的，中国在清政府到现在做亡国的历史比较长，所以奴役性意识非常强，中国的很多官员见老百姓是趾高气扬，见外国人像哈巴狗是一样的，老百姓受损失，受益的是外国人，外国人在中国可以随便买房，到别的国家不是这样的，要考虑自己老百姓的利益，无论哪个国家在出台政策的时候首先考虑的是要让自己老百姓受益，出发点是不一样的。

　　曹建海：对外国人方面，我们土地奉送，税收减免，各方面的慷慨好像我们是全世界最富有的国家，对老百姓体现的是最穷的国家，最需要钱的国家，所以这样的态度就造就了我们的外商在中国是最优质的资产，这里面有很多的政策，回报率非常高，全世界投资回报率最高峰出现在中国。

　　时寒冰：还有房价过高的时候为经济危机埋下了隐患，今年一到六月份上海的房地产按揭贷款的新增违约率是13亿多，比去年增加了86%，比去年增加了8亿多，这个违约率是在房价上涨的过程中出现的，第二个因素这个违约率是经过展息到期以后继续违约的，房价上涨的时候一般不容易违约，比如我买100万的房子，暂时还不起钱了，这个房子是我的担保信用，我可以向牛大哥借钱，如果这个房子在下跌过程中，一旦下跌借钱又不好跌了，这个违约率会更高，按揭贷款的时候一般来说贷80%，如果跌20%以后你就可以没有必要再还钱了，如果跌40%、60%，这个钱就更不用还了。像美国这次次级贷款危机出来之后，银行可以收回150万套房子，如果把这150万套房子拿出来拍卖房价还会下跌，而且全世界人都有一个心理买涨不买跌，这次中国银行也亏得很惨，统计出来的数据说中国银行亏损了30亿，单纯看房价是不对的，教育费用是你出的，西方国家孩子上学自己不用掏钱的，医疗是你掏的，我亲戚刚去国外的时候，英语不太好，人家找一个英语翻译，找英语翻译的钱也是政府掏的，所有的公共福利都不到位，政府都不知道在干嘛，这么大的空白都需要自己去填补，这是很可怕的，然后再有这么高的房价，等于就是老百姓是一个很可怜的肉，然后很多刀子在这里一块块地砍，但是给你一个美好的前景，上学将来可以有就业机会，可以找一个好的工作，可以娶一个好老婆，买房子会升值，资产在多，实际上在骗，我们陷在一个很可怕的骗局里面，而且这个骗局是一个无底洞，如果说政府把教育问题解决了，医疗问题解决了，公共产品很多的花销，公共产品做得很到位，失业了政府给我拿钱，在这个情况下买房可以加大房产投入，为什么说国外买房贷款比率很高，这个没有可比性，因为别的钱不用花了。

　　曹建海：我们现在这样的医疗、教育条件，中国的老百姓是1%-2%是合适的，上海、深圳、北京现在都超过15%，年轻人一旦买了房肯定是成为了房奴，房改造就了房奴，而且是造就了年轻人成为房奴，杨盛就是这样的典范不承认房奴的存在，年轻人每天都是要为房供来担忧的，抑制了其他的发展，性格的陶冶都没有了，为了赚钱完全可以当狗，只要拿到钱不讲良知，不讲道德，如果年轻人步入到这样一个行业我们确实就完了，为了赚钱就不再讲那些基本的道德了。

　　时寒冰：其实很多的专家、领导误导我们的老百姓，曾经在一次会上，有一个领导说房价上涨是因为人民币升值，资产要重估，所以房价要涨，现在人民币贬值只有买房才能保值，老百姓都去买房，去保值这个房子还不涨吗？我当时非常生气，我是拍案而起，有一些专家，有一些学者良心被狗吃掉了，人民币升值涨，人民币贬值也说涨，这是基本的经济学常识都被扭曲了，这样的人去引导决策者，引导老百姓只会把他们引上歧路，很多东西都在被歪曲，我们正处在一个高度畸形的社会，评估两次房市的报告，房市调控形成了初步的成效，人要有羞耻之心，调控房价的目标是什么？稳定房价。很多地方的房价都涨了一倍了，还说房市调控有了初步的成效，人连良心都没有了，连羞耻心都没有了就没有再探讨的必要了，我们现在就处在这样一个环境。

　　时寒冰：关键是没有监督机制，像国外为什么做得那么好，国外的政府上台以后先改善民生，做好公共产品的提供，干的不好老百姓让你下台了，中国为什么做不好，因为中国的官员是由上级指定的，我给上面的官员送钱才能提升，我要挣更多的钱才能买好上面，不断的往下面掠夺，一级级的掠夺，老百姓说不上话的，地方政府要民选，天天掠夺我我就不选你，我有罢免你的权利。

　　曹建海：我们有很多是被掠夺的，首先政府的税收这一块，我们的税收上去之后就永远回不来了，最近又出现了外汇储备这种掠夺，这是政府和公众之间的掠夺，在中间还有庞大的利益集团对人民的掠夺，在股市，在工业制造领域对工人的掠夺，在房地产领域对农民和城市居民的掠夺，另外在工业生产当中对环境的掠夺，对水资源的掠夺，像山西那些煤矿的坍塌，我最心疼的并不是人的生命，我最心疼是水系的断裂，水的损失远远大于挖出来的煤炭，我们现在全世界到处找油，找矿，外资在中国只有掠夺，很少有贡献，苍蝇不盯无缝的蛋，政府在吸收民脂民膏，实际上现在中国的通货膨胀同样是由于掠夺造成的，当前的物价上涨就是由于我们的既得利益集团，强势集团掠夺弱势群体，老百姓的收入没有增加，但是物价在上涨，即使不考虑房价上涨，CPI的指数实际上在我看来接近20%了，我们中国老百姓一般是20%之内能够接受，不像南美国家50%都属于低的，他们习惯于百分之百的通胀，有的国家最高可以达到10倍的上涨。

　　牛刀：中国的通胀为什么不科学，房价的涨幅没有计入CPI，房价是计入投资的，整个房地产计入到固定资产投资的，房价涨了这么大的比例，这么大的涨幅，并没有计入到目前的CPI当中。

　　曹建海：我专门分析了联合国对住房的定义，我经过了分析认识到住房在任何国家都是消费品，住房是可转让的，作为投资品是手段，目的是下一个人接手来居住的，有的国家流通性很大，很多人都是租房的，租房的话就会体现租金收入，GDP统计就会比较大，而自己住房本来生活很幸福，GDP就很会很低，为了统一起来把自己住自己的房子也考虑为租金这样便于国际比较，既然有租金收入房子就属于投资品了，投资品仅仅限于国与国之间的比较，住房贷款的时候都是投资性的，归到工商性去管，是消费信贷，住房本来就是居住用的，否则叫什么住房。

　　时寒冰：如果从根源上看中国的很多问题都是跟政府的政策指导有关系的，比如今年猪肉价格涨得很厉害，我仔细关心了一下这个问题，2006年的时候中国的猪肉价格非常便宜，老百姓养猪亏损得惨不忍睹，政府没有出来赔老百姓一分钱，老百姓养猪把母猪都杀掉了，卖猪的钱连饲料都不够，更别说时间成本，政府没有给补助，今年为什么涨得那么厉害，今年的猪价格涨了，政府突然想起来了应该善待老百姓了，不善待老百姓猪肉还会涨，中国养一头猪的是80块钱，实际上这个钱老百姓没有拿到。

　　主持人：刚才时老师说了政府先出台一些政策，往往都是一些补救性的政策。

　　时寒冰：跟德国对比一下就很清楚了，德国今年的猪饲料涨价涨到170%，中国猪饲料涨价大概是30%左右，但是德国的猪肉价格不涨还跌，现在猪肉价格是1.4欧元合人民币是15块钱，中国现在猪肉批发价格是20多块钱，德国为什么猪肉价格不涨还跌？这就是因为政府给它的优惠措施非常多，养一头猪补助30多欧元，另外政府还给他很多的税费优惠，这样养猪老百姓是收益的，中国这边却收很多的税，有些税收得莫名其妙，比如说收治安管理费，难道养一个猪就会有危害社会治安的冲动？还有什么技术升级费，养一个猪还技术升级，还有一个扎耳朵费，还有一个出入境消毒费，猪如果在本境以内还收什么出境消毒费，很多费用都是莫名其妙的。

　　曹建海：本质上来讲有一个大体的思路都是地产，楼只不过是做成砖，做成水泥，一个楼建下来一年也建成了，粮食生产出来本身也要很长，孕育出一头猪的话也需要很长的周期，卖这么便宜有一个自发的比价复归，真正这次中国猪肉涨价，农村的猪肉也涨了，上次投机的是房地产，这次投机的是猪肉。

　　时寒冰：有一个倒卖商据说了囤积了几百万吨的猪肉，养猪的人批发价格是八九块钱，批发到市场20来块钱，真正老百姓还是没有赚到钱。

　　曹建海：有一个非常肤浅的说法，农民产品涨了，农民收益。这是非常肤浅的，必须具体细分农民收获价没有涨多少。

　　时寒冰：这个猪肉上涨其实是很有意义的，因为猪一翘尾巴把通货膨胀的点露出来了，我们已经生活在通货膨胀范围里面了，但是很多人浑然不觉，是这头勇敢的猪跑出来告诉我们通货膨胀到来了。

　　曹建海：住房本身是为了居住的，我们大部分是用来投资了这是不正常的现象，政府不仅制止，反而是放任了，因为可以制造GDP，可以制造一个富豪，一个富豪一年的收入是几十亿可能会导致几十万人的工资的不能上涨。

　　主持人：开发商这样疯狂的拿地，也就是为二次置业搞投机的人在作贡献。

　　曹建海：他们是上下游的关系，炒楼的人不要把它当成普通老百姓，因为赚的钱都是从其他老百姓手里掠夺过来的，合理的来说它属于零售环节，开发商属于批发环节，地方政府是一级批发商，构成了庞大的流通环节，我们的房价就是在建筑价格和庞大环节加价之后上升的，如果没有这么多的流通环节土地是值不了那么多钱的。

　　时寒冰：一般的这个楼房价格是每平方米不超过一千块钱，如果要是带电梯，就是一千三左右的建筑成本，但是要卖九万块钱，中间有一部分是地价，更多的是在中间的环节。

　　曹建海：所谓的地价其实就是中间环节构成了地价。

　　主持人：房子卖贵了是地价在涨。

　　时寒冰：我认为它是偷换时间概念，现在开发了很多地都是过去拿的地，甚至于90年代的地现在还有很多，广州收回来的地就可以看出来很多都是上世纪90年代出让的土地，开发商建的高价房是很久以前拿来的地，那个时候价格是比较低的，很便宜时候拿来的地不算，它是把现在高价格算到这个地里面，这样一算赚的比例就高了。

　　曹建海：这可以看出罪魁祸首确确实实在我们拍卖者这里，也为开发商提供了很多的借口和理由。

　　主持人：开发商疯狂拿地对我们中国房地产走向有什么影响？能预测一下中国房地产今后的走势吗？

　　曹建海：要把这个压力一定要压给我们的总书记，如果总书记看好我们的房地产市场，创造GDP，增加税收，繁荣国家经济昌盛是有好处的，我可以认为中国在这样的体制之下，因为我们的体制是政府拍地，开发商加价，暴利，加上反复的炒楼，银行的放纵这样的机制楼价永远是上涨的，如果我们的总书记确实对这个非常满意，而且助长这个行为我相信中国的房价会上涨的，如果总书记对这个情况深恶痛绝，认识到这个问题对中国民生的巨大危害，我相信一定会采取措施的，如果想把房价打下来这是非常简单的事情，上海现在的房子三万块我说这个价值顶多三千，三万跌不到三千我们看不到，我们一定会看到十万跌到三千的这一天，这个对中国的经济危害是很大的，我们房价能不能降就是我们的总书记说了算，总书记让它降一定会降，如果不降的话一定会有崩盘的产生。给我们的老百姓提供经济适用房，不再拍卖给开发商了，经济适用房的占比在新开发楼盘里面占50%，我相信上海的楼价绝不可能再上涨，如果我们按照新加坡这种方式，尊重老百姓的土地产权，给80%的老百姓提供经济适用房，我们每年开发的楼盘里面其中80%是经济适用房和廉租房，我相信上海的房价会一路回归到最合理的水平。

　　主持人：政府一定要关注一下土地政策这方面？

　　曹建海：我们现在期待中央真正有效的政策。

　　主持人：三位老师认为什么样土地政策才是合理的？

　　曹建海：合理的土地政策就是还地于民，老百姓无偿的得到本来拥有的土地。

　　牛刀：国务院最近的24号文件其实给这个市场有一个暗示，这种暗示就是政府加大经济适用房和廉租房的建设，并且把这两种的产品做到整个住宅供应的60%，如果政府能够做到这一点房价也就很快降了，因为我们的廉租房和经济适用房能够占到这个城市，这个国家每一年推广总量的60%，也就差不多了，房价降下来就会很快，但是目前我们看到金融界也有一些动向，包括深圳现在首付审理得非常严格，这都是为了抑制房地产的投机，上海有个人在世茂滨江买了2600万的房子，最后估值7000万，在银行贷出了4900万，所以这种现象必须得到抑制，如果政府在现阶段找不到很好的土地供应办法，用这个方法也可以让老百姓稍微安身一点。

　　时寒冰：我跟他们两位略微有一点区别，我认为我们市场化已经走到今天了，也不能完全回到过去，经济适用房到底占多少比例合适，既关注到民生，又给市场注入了一定的活力，应该进行一个比较系统的调查，比如多少收入到多少资本，根据这个决定廉租房占多少比例最符合中国的情况，经济适用房应该占多少的比例，如果把这个东西弄清楚了，你在出台这个政策的时候相应会比较合理一点，现在没法断定哪个更合适，如果全部做成经济适用房也有一个麻烦，可能又回到过去福利分房的时候了。

　　曹建海：市场经济是最尊重产权的，本来就是你的，尊重产权你的就是你的，即使搞市场经济也应该把土地分配到老百姓手中，就像农村一样，农村的宅基地换给它之后带有一定私有财产的性质，私人财产全部换完之后私人财产可以交易，所以不能把经济适用房简单的看成保障住房，没有地方住了就是外国人到你这儿也应该帮助解决，不能看着冻死，这是一种人道主义，这是叫保障住房，要得回我本来拥有的土地，计划经济、市场经济都应该把土地免费给我的，所以在中国土地到底是谁的，是政府机构的，是官员的可以挥霍的，还是老百姓的。

　　时寒冰：在这一点我和曹博士的观点是一致的，地产权一定要明确，一种是城市，一种是农村，农村的土地所有权可以交易，可以流转，承认这个所有权可以继承，有处置权，土地有收益权、使用权、所有权。按现在所说的，把这个使用权、收益权、处置权给老百姓，物权法是承认的这样就不容易出问题了。

　　曹建海：对物权法不要有什么期望，因为物权法是在宪法之下的，宪法就为土地征地提供了借口，我们外资大量进入到中国来炒楼，炒地，这个时候聪明的办法是把中国房价掉下来，真正让外资套牢，这就为中国作贡献了，美国楼价跌了之后日本人为美国人做了巨大的贡献，反过来刺激了美国经济增长，让日本人遭受了重大的经济损失，反过来继续放任房价上涨，这让这些炒楼者在中国获得了巨大的利益，放任外资进来，放任房价上涨这是一个严重的卖国行为，要解决这个问题全流通是一个非常好的方式，全流通就取消了征地，就是在农民的土地上同样可以建最繁华的城市，美国的纽约都是在私人的土地上建的城市，全球的资金拿到中国来是炒不动的，如果全流通的话，我相信中国的房地产价格将会回到一个非常合理的水平，因为所有的土地随时可以动，不让政府操控地价，政府本来就是做好规划，而不像现在的城市发展成这样子。

　　时寒冰：房价涨与垄断也有很大的关系，一个是土地垄断，一个是土地怎么卖给开发商，只有开发商能建房子，集体建房，单位建房多方面都在禁止，这个垄断在强化，开发商有一个观点，如果离开了开发商建的房子会更乱，而且老百姓建房子的成本会更高，实际上不是，德国允许老百姓自己建房，比如说一块地，政府提前把规划做好，这块地应该建多高的房子，这个屋顶的颜色是什么样的，这个屋檐有多宽，这个旁边应该种多大的树冠，树种都有规定，谁都不会乱。实际上我们最大的问题是政府不作为，拿了我们纳税人的钱都不知道在干吗，真正用到正事上的，拨出来一些教育补助，一些扶贫拿出来一百亿都大肆宣扬。

　　曹建海：放眼古今中外不允许老百姓建房的只有中国，老百姓自己建房是人最基本的权利，我们找对象是自己找对象，现在我们这个基本权利被扼杀了，还说社会主义优越性，社会主义政府通过公共决策来直接安排公众的生活和生产，现在我们在公有制基础上了，否定了老百姓的一切权利，然后把这个财产由政府拿过来，由老百姓高价赎回，在这中间又有很多的奸商参与，这个势头是非常严重的，这个对中国的发展来讲，中国现在正在走向一条非常危险的路，如果我们总书记不及时的拿出迅速改变的对策中国将走入一个不归之路。

　　主持人：总结一下今天三位老师说的，又回到了我们的主题还地于民，希望我们的政府能够认真的总结出一套真正民众服务的一个政策来做到真正的还地于民，我们今天的《地产三剑客》节目就进行到这里，在节目的最后有请三位老师对我们节目说一句话。

　　曹建海：祝《地产三剑客》越办越好，成为中国房地产产业的一个焦点。

　　时寒冰：希望《地产三剑客》能够推动一些民生问题的解决。

　　牛刀：《地产三剑客》应该成为中国房地产界的思想先锋。

　　主持人：我们今天的节目就进行到这里，相信一定给广大的网友带来不少的收获，这里是房地产业界最前沿的思想盛宴，这里是房地产业界意见领袖的诞生之地，这里是房地产市场未来走向的眺望台，各位网友今天话题进行到这里，我们下期的《地产三剑客》再见，不要忘记每周六的下午我们准时再见。