就“且调且涨”答《中国经济周刊》

    房地产调控为何“且调且涨”？房子是供不应求吗？到底是什么人在买房？是中国人太爱买房子了吗？是开发商在囤房惜售吗？外资进入太高房价？物价局为什么管不住房价？
    面对这一系列的矛盾和疑惑，政府相关的调控重点是否恰当？建设部把廉租房政策当成了当前房地产政策的主要战略，但问题的关键是，廉租房政策是否能解决当前房地产的矛盾和疑惑？
    问：房价在这一时期的上涨是正常的吗？
    答：房价上涨当然有流动性过剩的大环境因素。所谓流动性过剩，就是流通中的货币超过了实体经济对货币的需求，就是通货膨胀的意思，其结果必然是所有物品特别是房地产价格的上涨。
    去年以来由于股市大幅度上涨3-4倍，导致炒股者巨大的财富效应，对住房形成了巨大的投资或投机需求；其次，住房及一系列物品价格大幅度上涨导致居民存款的大搬家，从银行储蓄搬到了股市和房市，而银行一如既往地支持居民购买第N套住房。这些可能属于各地房价突然大幅上涨的外部原因。
    从内因看，仍然是地方政府、开发商和炒楼者的层层加价，他们共同构成了介于建筑业和消费者之间的超级流通环节，他们的共同特点是不劳动，在银行的帮助下，以很少的资金可以撬动房地产大盘的价格走势，以宏观调控的名义，推动房价不断上涨。
    我不同意一些人以GDP增长及家庭可支配收入的平均数据为依据，提出人民有承受高房价的能力，根本在于忽视了居民收入分配的两极分化，即少数人获得了大部分财富和多数人获得了少量份额的财富。而且，上述提法还有一个逻辑上的错误，就是一但房价以不低于人均收入的速度上涨，那么人民生活水平的提高又从何而来？实际上意味着发生通货膨胀把收入增长抵消了。

    问：到底是什么人在买房？中国人太爱买房了吗？买房子一定会赚吗？
    答：买楼的70%以上属于投机者，少量的是属于自住的，但也多数出于预期价格上涨的减损或保值心理，有投资因素在里面。
    大量的非居住性购房，关键是把住房当成了如同股票一样的投资工具。当价格上涨势头明确的势头，会有更多的预期上涨的公众介入，从而推动房价向恶性方向高涨。
如果抛售及时，不是最后接力者，可能能够从中牟利，但这种牟利是建立在最终消费者受损的基础上的，因而缺乏社会道义；一旦房价崩盘，投机者可能血本无归，一些银行也可能破产，引发金融风暴。

    问：房价是怎样被炒上去的？——是房子供应不足？还是开发商囤房惜售？外资抬高房价？
    答：地方政府拍卖土地直接推高楼面地价，并且通过新拍卖地价的“标杆”作用引起“地价重构”，推动整个城市地价和房价上涨；房地产开发商利用土地资源地理位置垄断优势，通过分期开发、捂盘、定期提价、假按揭等手段、寻找中介代理等手段，不断加价，最大限度获取超额利润；炒楼者通过层层倒手加价，而且在强势的卖方市场把税金转嫁给下家，一定程度推高了房价。外资炒楼的作用，绝对不可掉以轻心，特别是不能把房地产开发当成鼓励类外商直接投资了。

    问：小产权合法、农村宅基地自由流转、单位自建房、个人合作建房能否化解高房价？
    答：是的，重要的是要让公众可以选择自己建设，还是通过专业机构（比如开发商）购买。只有专业公司提供了比自己建设更便宜、而且质量更高的房屋，才考虑放弃自建，这是世界各地房地产发展的共同经验。自建不会导致城市混乱，只要政府管好城市规划，自建一样可以保证城市面貌不被破坏。

    问：物价局（政府）为什么管不住房价？ 房地产调控如何走出“且调且涨”的境地？
    答：如果市场是有效率的，政府干预似乎没有什么理由。但现在中国的住房市场化日益朝着恶性的方向发展，政府进行必要的干预，甚至实行计划的一些做法，是非常必要的。
    但是，如果成本不能公开，或者公开的成本完全是由开发商编制的，则物价监管是没有意义的。
    关键是要通过扩大零地价的土地供给，才能把房价打下来；如果提供的是越拍越高的土地，只能从多个方面大幅度推高房价。我坚持认为，经济适用房计划是能解决中国住房问题的最根本出路。我主张政府一定要为大部分工薪阶层建设足够的经济适用房，而且坚决不允许开发商介入。这里的关键是政府不能在地价中赚钱，开发商也不能介入开发赚取土地差价，而且杜绝了各种炒房，让老百姓真正得到了实惠。这是对商品房掠夺制度的根本修正。
    房地产调控如何走出“且调且涨”的局面，必须切断地方政府、房地产开发商和炒楼者的暴利机制，最好的办法是制度性取消这些损害民生的环节，还地权、建房权于广大公众，则房价问题可迎刃而解。