假如房价再涨十年

6月30日上午，我应邀参加了中国经济体制改革研究会举办的《廉租房与低收入群体住房保障》座谈会，非常高兴遇到了从没谋面的沈晓杰先生。沈先生虽然只是一名来自《新华日报》和《扬子晚报》的资深记者，但他对中国房地产的认识非常深刻，在绝大多方面的观点和我不谋而合，甚至完全一致。可以说，在房地产领域，沈晓杰先生是与我水平最相当、立场和观点最一致的思想者，理所当然成为我喜欢的朋友。

另外一个大意外，是研究会同时邀请了华远集团的任志强，让我和任志强得以面对面辩论问题——此前，我一直认为不可能和任志强有会面机会。这样会面的一个意义在于，我将拥有和所有知名房地产商交锋的经历。较之于潘石屹的胡搅蛮缠，任志强拥有自己的研究班子，他自己能够掌握的大量统计数据，这是他的最大优势，也是比潘石屹更少在辩论中被击败的原因。不过，昨天围绕的话题是廉租房政策，任志强在发言中通过数据论证，认为解决廉租房不应是多大难题，把廉租房作为当前住房政策的重点似乎是小题大做，中央政策的重点还是要完善住房市场化改革。

中国经济体制改革研究会副会长石小敏教授总结了任志强的发言，说按照现有户籍制度的廉租房政策落实不是困难，但现在舆论界和政府的一个倾向，是要解决大量大学毕业生、农民工的住房问题，因此任务还很艰巨。我比较靠后发言，虽然在座有建设部的司长和处长，但我开明综义地提出建设部把廉租房政策当成我国最近时期住房战略任务，属于回避主要矛盾及沽名钓誉捞取政绩的伎俩。因为他们放着绝大多数老百姓的住房矛盾不管，却要把大部分精力解决只占城市居民不到5%的低收入居民身上。一个原因是看中了这个问题容易捞到政绩；另一个原因是由此可以彻底扼杀房地产开发商集团最害怕、最痛恨的经济适用房政策。对于对漂流城市的外地大学生和农民工解决廉租房的政策，我说这纯粹是一种伪善。为什么呢？因为除了落户当地城市的之外，外地流动来的大学生和农民工的住房问题，因该由其用人单位直接提供政府规定标准（例如不低于每人10平方米合格住房的居住面积，提供地下室和临时工棚的企业经营非法）以上住房，或者在工资中明确提供劳动者相应标准的用于房租补贴的，才允许企业正常营业。

所以，包括前一段媒体爆炒的山西砖窑黑工事件，我们的媒体都把注意力放在窑主黑心上了，忽略了农民工甚至整个工人阶级普遍在劳动市场上的遭受的非人待遇。按照我们上面的一些伪善做法，私人雇主永远可以用每月500-800元的标准雇佣工人，而住房问题则甩给了政府——这就等于让全体城市居民用水受补贴已经通过剥削暴富的私人老板阶层，这是多么荒谬的逻辑啊！

在廉租房政策上，我说我认同任志强刚才的一个观点，就是廉租房不算大问题、不是主要矛盾。因为政府通过向奉送财政、浪费财政、贪污财政、吃饭财政宣战，完全可以解决廉租房的资金来源问题。但我认为政策重点也不应该是进一步的住房市场化，不是要扩大一万元甚至价格更高的商品房供给来稳定房价，而是要用即使在北京、上海、广州等大都市，以集资方式建设的每平方米低于2000元的经济适用房的供给比例扩大冲击住房市场、平抑住房价格，让本来就拥有土地权的本地无房或住房水平偏低的居民购买或租赁到宜于居住的住房。要做到这一点，地方政府一定不能再征用土地和拍卖土地了，就是不能再给开发商土地了；而是要把这些土地全部用于经济适用房建设，并且坚决不允许开发商参与经济适用房建设。这样一般城市的售价都可控制在1500元/平方米以内甚至更低。这就是要求我们的城市房地产向农村学习，放着这个好的一个模式不学，偏偏要用土地公有制的体制去学习土地本来就分布在老百姓手中欧美体制，那么把老百姓固有的土地权利弄到哪里去了呢？这是政府对人民的犯罪行为，再也不能继续下去了。不仅如此，“槌声一响、房价乱涨”，可见拍卖土地是导致一切低价、房价上涨的根源，这种通过拍卖土地创造名义GDP的做法，跟私人开发商的掠夺行为根本没有什么区别，和制度贩毒等损害民生的经济如出一辙，是必须取消和铲除的。

我说地方不能征地了土地从那里来，从开发商手中把囤积的土地夺过来；农村土地我非常支持小产权房建设。我说如果农民用宅基地建设容积率很高的住宅，把多余的销售出去，本身是土地权利的重要表现。至于北京市某国土官员说要拆毁这些房屋，我说这种贪官有什么资格损毁人民财产，我建议小产权住户和农民团结起来，保护好自己的家园和财产。

也许是我没有把所有的罪恶都推到房地产开发商身上，任志强显得非常温顺，他中间打断我说北京市去年拍卖土地赚了100多亿元，不少也是用到了实处。我说很多政府土地收入被用到了收费项目上去了，这样可以不影响政府资产，又可以实现通过大工程“洗钱”的目的。任志强不同意我这种说法，说很多资金用到了非盈利项目。我接着反驳任志强说即使这100亿都用到了人民生活上，但你可想到政府赚到100亿，囤有8000万平方米土地的房地产开发商的土地该升值多少亿，那些动辄握有上百套住房的炒房者的房产将升值多少。也就是，政府给了我一元钱的好处，最终的结果我要从身上割去一块肉，那么这一元钱我还是不要为好！任志强不同意我说的开发商8000万平方米的土地囤积量，说他掌握的数据和我的数据对不上，应该属于统计来源上的差别，我笑说对你不利的数据总是对不上的。

总体来看，我没有和任志强发生激烈争辩。首先是因为任志强的发言一定程度上替我驳斥了建设部的用廉租房装饰门面的做法；其次，任志强也同意我关于他另外称谓的“小槌一响、房价乱涨”观点，说房地产开发商并没有赚取所有的钱，不应该是承受所有批判和谴责的群体，也是有一定道理的；第三，我曾经在《任志强配谈老百姓的住房政治吗》上，以最严厉的口气彻底清算了任志强，任和他的班子经过研究没有反击，30日那天面对我直接批判房地产开发商特殊利益集团掠夺人民财富导致民不聊生的发言，他的辩论又如此温顺，我怀疑他是不是有悔过自新的打算呢？

我想，任志强头顶着国有企业的红帽子，却不断拿出大笔的钱财，从事与本企业利益相关性不大、但对于贪官阶层和整个房地产开发业而言堪称“公共利益”的“掠夺和强奸有理”理论研究，一定是被一些人授予的“地产总理”称号冲昏了头，是一种典型的名利观念在作怪。其实，任志强个人未必比王石和柳传志挣得多，他领导的企业直接掠夺社会财富更是远远比不了后两人。但是，由于任志强贪功好斗，放了太多不该放的臭屁，而不像王石还经常懂得说一些房地产暴利和泡沫必破的“人话”以博取公众好感，其结局最多也就一个反动者“杀身成仁”的悲剧。

如果任志强能够超越他所处的房地产特殊利益集团，勇敢地揭露和批判房地产开发业给我们这个多事之国的人民带来的深重灾难，坚决地站到绝大多数人民群众的立场上，又何尝不是一件好事呢？

不过发言当中我就觉得这属于异想天开了。我接着就直接批判了任志强的“房价再涨十年”的预言。我说按照现有的房地产政策，房价在崩溃之前确实很难掉头向下。这也充分说明不仅大多数地方政府，而其中央一些部门例如建设部、国土资源部等，已经完全站在了人民利益的对立面。目前，住房问题已经演化成为中国的重大政治问题，我不相信中央一直会基于毫无疑义、损害民生的GDP目标不顾一切放任下去。我说其实调控的方法实在是太简单了，只要尊重人民对土地的产权，只要扩大居民集资方式建设的经济适用房供给比例，把房价调控到与普通居民收入、房租相适应的比例，在方法上根本没有任何问题。

所以，何时中央会顺应全国人民的要求出台真正可以调控房价的政策，取决于中央对我国重大经济社会矛盾及其可能引发的重大隐患的认知度和容忍度，我不认为这个时间还能超过两年时间。

至于建设部放任大量垃圾建设充斥国土以及开发商利用特殊地位侵犯广大人民利益的做法，我在中间休息阶段对与会的一位建设部的司长和处长直言，汪部长已足够达到枪毙水平了。他们辩解说建设部也有不少好人。我说好人肯定不少，但整体是一个坏部门。他们说不能把责任都推到建设部身上。我说国土资源部一样是一个坏部门。正是因为这些中央部门坏，才带动了地方部门有恃无恐地坏。我说现在我们解放思想，变成了对社会丑恶现象的极度包容，很多官员包二奶、官商勾结，成了官场的一个主流风气，这样的风气不治理，贪官和不法富豪不处罚，国无宁日。

由于当时时间紧迫，我没有进一步分析房价再涨十年的危害。在这里可以做一个简短补充。根据我的判断，现阶段我国大部分城市的房价-家庭收入平均比值是12（这个平均比值低于中位数家庭收入计算出来的比值），房价/年租金比大约为30，全国城镇房价近年来每年至少上涨20%，中位数城镇家庭年均可支配收入增长速度为5%（远低于被高收入阶层平均后的社会平均收入增长速度），年租金上涨速度大约为政府公布的名义消费价格指数的1/2，假定CPI指数能稳定在3%，则房租年上涨率为1.5%。由此可以推断，如果房价再涨十年，房价将涨为现价的6.2倍，家庭可支配收入10年后可增加到现在到1.63倍，房价-中位数家庭收入比扩大到45.67倍，就是说，一个家庭不吃不喝需要45年才能购买一处70-80平方米的单元住房；房租水平十年后可以上涨到现在的1.16倍，房价-年房租的比值将扩大到160.34倍，就是说，160年的房租才能抵得上房屋的销售价格。

以北京市现有房价每平方米1万元、家庭平均可支配收入6万元（中位数要低）计算，假如房价再涨十年，到2017年北京的房价将上涨到每平方米6.2万元，一套80平方米的住宅价值496万元，普通家庭可支配收入可以达到10万元左右，一套相同面积房屋的年租金将由现在的2.7万元（每月2200元）上涨到3.13万元（每月2600元）。

由于上面的情况完全不能想象，房价如果任由这样上涨下去，我相信根本用不了10年，我们的执政者将完全失去人民的支持，他们中的绝大部分，不管是贪官还是清官，都有可能面临来自真正代表人民利益的共产党组织最严厉的审判——撤职、没收财产、终身监禁、杀头等处罚，完全可能落到他们的头上；对于以房地产开发商为代表的富豪阶层，一定不会再有今天风光的日子，他们将为今天的掠夺人民财产、强奸人民意志而永无止境地还债，很多人要用性命偿还血债；由于出身、血缘、裙带关系而形成的权贵家族，将彻底被人民所抛弃甚至治罪，在监狱中从事自己从来没有干过的劳动活动。

所以，如果房价再涨十年，一定会出现天崩地裂的重大政治事件。如果有人不想看到这一幕，那么及早地改造中国，而不是继续推进目前严重路径依赖的所谓“改革开放”，也许是一条改变中国命运的更可行出路。