取消房地产开发商 重构房地产和谐社会

——驳戴欣明“没有开发商，房地产界更混乱”观点

（一）

去年我提出“取消开发商”的主张之后，赞同者众多。然而，随后但国务院出台的一些列政策，基本上都在围绕如何加强以房地产开发经营为主体的房地产业的“支柱产业”地位、如何稳定房价这两个问题。对于“取消开发商”建议，官方在公开场合没有反应。倒是在一次学术研讨会上，有人提起这话题，建设部房地产司某司长的态度非常鲜明，说这个主张属于学者的“哗众取宠”，没有什么实际意义。我知道这位司长就是近年来出台的国务院房地产文件的主要起草人，他的态度当然在很大程度上决定了中央的态度。取消开发商的建议没有引起中央的关注，这让开发商群体及其支持者要么弹冠相庆，要么“长舒一口气”。问题是，这位房地产司司长主笔制定的国务院调控政策，不仅没有实现对过热房地产市场的降温作用，反而呈火上浇油之势——越调控越高涨的房价，无情地抽了宏观调控一个耳光。国家发改委和各地统计的数据表明，2006年各地房价上涨幅度超过了2005年，而2007年各地房价又呈高涨势头。例如，截至2006年底，北京市销售的商品现房和期房均价8800元/平方米，同比上涨31%，超过2005年房价上涨幅度6个点——房价正处于有史以来所没有的高涨态势之中。

2007及今后几年中国房价是不是继续上涨？潘石屹在巨额获利之时不忘继续好看好，提出了看涨的几大因素。不了遭到时寒冰在《上海证券报》著文驳斥，引发了几轮的时、潘大战，确实夺人眼球。眼见潘石屹形势不利，任志强也加入了混战，而潘石屹则趁机多了起来。时、任大战远较时、潘激烈，任志强不仅祭起数据武器，而且搬出了副总理圣旨。不过由于任志强缺乏大众的助威，这些神符都没有起到削弱对方功力的作用。反倒是时寒冰如孙悟空一般越战越勇，打得任志强丢盔卸甲、筋疲力尽，被迫逃走，且紧闭城门不敢再战。

面对时寒冰《向中央建议：取消开发商，房价降一半》的檄文，潘、任两位大佬虽然咬牙切齿，但由于魔力不及且邪不压正，只能躲在城堡角落大念“阿弥陀佛”。

有道是“山中无老虎，猴子称大王”，“大人不在，小鬼当家”。马越先生，这位长袖善舞、勤于博客的开发商代表首先出来叫阵，另一位博客高手戴欣明先生也高叫着要与时寒冰单独PK。

马越先生的头衔令人忍俊不禁——“北京金华星置业公司总经理”。大家都知道，“房地产开发”已经成了全民唾弃的名称了，所以新成立的房地产开发公司多开始冠以“置业公司”、“发展公司”。潘石屹也很少称自己是开发商，而改口“发展商”，意在回避老百姓对开发商的嫌恶。然而，穿个马甲就能蒙骗老百姓吗？这些不谈了。“置业老总”马越先生的一篇《取消开发商：时寒冰的最新忽悠术》，直指时寒冰重提一个被人抛弃的理论主张，缺乏灵气与创意。马越先生还警告说，无论是我的取消开发商主张，还是时寒冰的有关建议，都有违法的嫌疑。

马越先生的文章与我正在力求完善的《取消开发商理论纲要》是在同一天发出来的，彼此没有交火。马越先生文章所坚持的立场和观点，引发了我参与论战的激情。我的《驳马约对取消开发商主张的恶意诋毁》（见：http://blog.sina.com.cn/u/488305cc010008x8）文章，从多方面批评了马越文章观点，驳斥了他所依赖的根据。马越先生没有料到我的迎头痛击，这让他自己失去了气势。他在喃喃自语的《降房价所需要不是口水而有效供给而》（见：http://blog.sina.com.cn/u/48df7a94010009ch）文章中称：“因这二日工作繁忙，亦因感觉‘取消论’实在没有什么可值得深入研究的必要（尽管取消论已经有了所谓《理论纲要》），所以一时不想写什么。”马越先生也看了网民对他的文章评论，但想必心情十分沮丧：“午饭时候，看了文章的评论，感觉如同我《博克流行语：今天你挨骂了吗？》里说得一样，“骂人与挨骂，是中国网络时代的特色，网络给了国人发表言论的空间，在这里压抑许久的中国人找到了自由，这样的自由几乎到了毫无限制的地步。”

其实，对于马越先生的才气，我一直是比较欣赏的，所以我的文章中是在惋惜的心情下写成的。我相信经过这场辩论，马越先生会有一个深刻的反省。

另一位想当家的“小鬼”戴欣明先生，可就比马越先生狂妄多了——因为马越先生自始至终都是以一个属下的身份对外挑战的，他从没有想过要窥视潘石屹、任志强二王的宝座；但戴欣明把自己标榜成“一个企业教练、管理学家、社会学家”的“深圳十大地产博客人物”和“上海房地产十大最具思想博客人物”，再也难以忍受时寒冰的叫阵，抛出了《没有开发商，房地产界更混乱》（见：http://blog.sina.com.cn/u/4b117826010007w3）的PK文章。戴欣明在文中说：“我没有任志强、潘石屹管理一个企业的深度，但是我管理的大型企业远比他们的多，其实我的管理深度也不是众多管理者能同我比的，区别是我不是房地产企业主，因此，我看到的问题甚至比他们更深刻！”我之所以引用这段文字，是怕戴先生在将来被潘石屹、任志强问罪的时候整段删除、矢口否认。旁观者清，戴先生“篡权”的野心已经昭然若揭！也怪潘、任太没出息，看他们的避战和战战兢兢的态度，就让这位自认为能力已经青出于蓝的下属“窝里反”了——皇帝轮流坐，今天到我家。戴欣明先生要的就是以房地产界新鲜出炉的“大王”向时寒冰单独挑战。

（二）

戴欣明先生的文章题目是“没有开发商，房地产界更混乱”。不过从字面上我从中看不出任何意义，和时寒冰的“向中央建议：取消开发商，房价降一半”标题更是不能相比，在标题上戴欣明先生就先输了一场。因为戴先生题目中的“房地产界”实在是一个模糊的概念，我不知道他所指的房地产界是目前的产业界，还是包括官、产、研、传媒在内的房地产界，或者是包括产业、政府和公众在内的广义房地产界。

从第一个层次的产业界看，目前房地产企业虽然包括开发、物业、中介等多种业态，但真正在其中呼风唤雨的，还是那些企业数目不到房地产企业数目10%，但主营业务收入和利润均超过了整个房地产业90%的房地产开发企业，特别是那些不到开发企业10%的大型房地产开发企业的老板们，潘石屹、任志强则是其中“最杰出”的代表。这些房地产“大腕”不仅个个身价上亿，不少人在短短时期已经跻身世界富豪排行榜，而且大部分拥有国家和地方的人大代表、政协委员的政治光环，可以在各级“两会”为自己企业的利益争取立法，可谓“有钱有势”、雄霸一方。这样的大腕如果被取消了，这可是戴欣明先生从心底里不能接受的!请看戴欣明先生开场就亮出来的观点：“我认为在中国取消开发商，将出现无数开发商并站起来革命，最终让房地产界更混乱。”

看看，多么强烈的“和谐社会”思想！如果违反了现有的秩序，让无数的草民革命并自己开发房地产，在戴欣明先生的眼中，那将是一个多么可怕、多么混乱的场景啊！分析戴欣明先生的这种思想，不难看出其中的儒家和佛学思想的影子。儒教强调社会应安于现状，遵循“君君、臣臣、父父、子子”的既有秩序，反对各种社会变革。看得出，戴欣明先生认为现有的这些开发商老板所以能今年的“有钱有势”局面，是因为他们要么能生在“帝王将相”之家，要么生来就具有“大富大贵”；其他“草民”要想获得这些老板的地位属于“革命”、“做恶”，不仅可怕而且是注定要失败的。可惜这些老板很少有人能理解戴欣明先生苦心的，他们根本就不信什么命运，而是通过官商勾结，疯狂掠夺农民和城市居民的财富；他们醉生梦死、夜夜笙歌，从来没有想过受到他们损害的社会公众；他们希望在有生之年享受人生最大的富贵，获取最大的权势，为子孙牟取最大的财富——很显然，这些富豪为富不仁，已经成为当前社会的最大公害，而取消他们的特权，剥夺他们通过管商勾结非法获得的财富是社会历史的必然选择；即使是他们生来的大富贵命，也应该因他们的累累罪恶而遭到“现世现报”。

所以，通过取消开发商，让村民、城市居民自己对自己脚下的土地做主，人人都有权利做房屋开发者（商），这种民间的自主行为决不是什么混乱，而正是商品经济、市场经济最基本的写照。看看欧美等发达市场经济国家，有哪个国家限制人民自己盖房子了？他们的经济由于财产保护而井然有序，人民安居乐业，这应当是我们借鉴的榜样。相反，由政府垄断土地资源，再通过官商勾结掠夺公众土地、抬高房价、欺行霸市，则属于典型封建经济、官僚经济，与市场经济体制的要求格格不入。

第二个层面的“房地产界”则包括有关中央部委官员、地方政府官员、房地产开发商为主的房地产商、为开发商摇旗呐喊的学者、房地产传媒。目前看来，这些部门、企业和机构已经结成了一个庞大的利益共同体。比如，建设部出台一些列政策，帮助开发商通过限制个人、单位建房等清理竞争对手，竭力维护开发商为主体的房地产业支柱产业地位，维护开发商所拥有的房屋拆迁和房屋预售等特权，阻止公众和两会代表提出的公开房地产开发成本的要求等等，已经蜕化为一心为开发商服务、与公众为敌的权力部门；中央和地方政府官员与开发商保持密切的私人关系，许多高官的子女也投身房地产开发当中，垄断了一些城市的优势地块；地方政府官员在城市规划和土地拍卖过程中既有增加政府收入的考虑，更有与开发商共赢的私人利益考虑，对开发商囤积土地牟取暴利则基本上睁一只眼、闭一只眼；开发商由于不存在竞争关系，很容易形成联盟圈子，以达到资源共享的目的；开发商与一些学者之间存在密切的合作关系，不少学者被开发商收买而鼓吹错误理论，有的学者以正直面目示人却与开发商打情骂悄赚取大量的出场费；房屋销售广告是媒体的重要收入来源，不少媒体由于利益关系主要登对开发商有利的文章，很少站在公共立场为公众说话，典型的有《中国房地产报》、中央电视台经济频道等。

对于这个层面而言，一旦取消了开发商，腐败官员就失去提款机，权贵子女失去了牟利工具，吹鼓手失去了收入来源，每体丢失了广告资源，的确是非常可怕的事情！不过，这种可怕是因人而，对于戴欣明先生这个既搞建筑、又从事房地产开发的商人而言是可怕的；而对于最广大的人民群众，戴欣明先生感到可怕的，恰恰是他们最希望看到的和谐场景。究竟是要这一小撮人通过掠夺手段继续发财致富呢，还是取消他们让大多数人过上幸福生活，我想结论是不言自明的。

站在政府、企业、公众的全局立场，政府和企业都应当为公众服务为基本目的，政府行为和企业经营都应当在允许和保证人们自给的基础上（例如，自己做饭、自己搞对象、自己盖房子），通过自身更高效率的生产和服务，寻找自己的行政和市场空间，为公众提供远较自给便宜得多、质量也高得多的产品与服务。明白了这个最基本的道理，在房地产领域，政府就应做好规划，保护好农民集体、城市居民的土地产权，组织和鼓励中低收入成立合作组织资助建房，为贫困阶层提供住房保障，加强对房地产建设开发企业的监督和管理，严格打击其各种损害公众利益的房地产投机活动；房地产开发企业应当以生产和服务等劳动为基本职责，通过开发出比个人建房更便宜、质量更好的房屋获得市场空间和生存空间，合理纳税，解决社会就业人口。从这个层面看，目前中国的房地产开发商已经成为污染执政环境、掠夺社会财富、损害商业风气的高危行业，只有取消和重新设计，才有可能使之成为对社会有益的企业公民。

以上我花了大量的篇幅分析了戴欣明先生的标题。从中看出戴欣明先生是一个完全站在目前中国特色的房地产开发商的立场，为拥护开发商掠夺公众财富的现有格局而进行的辩护，是一个彻头彻尾的、站在绝大人民群众利益对立面的利益相关者，必须进行严厉的批判！

（三）

接下来我针对戴欣明先生PK时寒冰的各个论点逐个展开分析。

先看戴欣明的主要观点是：房价降与不降与开发商没有必然关系。对这个论点的批评相信读者可以从我上面的批评中找到论据。另外，时寒冰先生今日发表在《上海证券报》上的文章《严格限制开发商利润，让房价深度回调》和发表在博客上的文章《取消开发商房价降一半有充分依据》列举了国内多个不需要开发商参与而最终大幅度降低房价的案例，是驳斥戴欣明这种死不认错型商人的最好文章，希望大家认真读一读。

再往下看戴欣明先生的这一句：“发达国家的GDP统计中只有建筑业，不像我们国家有房地产业，其实这同制度有关，既基于土地是私有的情况下，不得已为之。”这是一个完全不懂国民经济核算制度的外行在胡说！幸好戴欣明先生没有吹嘘自己还是一位经济学家，否则我都替他找不到解释的理由。不过，一个号称知名的企业教练、多年的建筑老总对国内生产总值的构成如此陌生，在知识积累上实在不够称职。事实上，国外的建筑业统计在第二产业，房地产的租赁经营、金融、中介、评估、服务则统计在房地产业，属第三产业。国外的主流开发商的主业是建筑业，但由于产品服务一场密切的纵向联系，他们也同时从事建筑开发组织管理、房屋销售、房屋租赁、房地产金融等综合业务，而这些业务的统计是在第三产业，是国内生产总值的重要组成部分。就是说，国外并没有因为涉及第二产业和第三产业的跨越就禁止企业从事这种经营，不像我国不允许建筑企业从事房屋销售业务（至于单独另外设立的房地产开发企业除外）。在我国，房地产在第三产业的服务增加值的并没有完全统计在房地产业当中，其中的一部分是统计在金融业、商务服务业当中，绝对不会因土地所有制的不同而不加统计。

最后看戴欣明先生与时寒冰先生在“让建筑商开发房地产能降低房价吗？”观点上的PK——这是一个核心的PK。因为“让建筑商开发房屋”是我提出的“取消开发商”主张中的解决方案，由我来回应戴欣明先生是合适的；而戴欣明先生又是一名多年的建筑企业领导人，以贬损建筑企业的“自断一臂”的勇气来为房地产开发商的利益进行辩护，所以我们的PK应该是最强者之间的PK了。

作为一个N年来一直和大型建设、装饰工程、房地产业企业打交道的“老工程”，戴欣明先生说：“说到让建筑商担当重任，时寒冰说：‘许多开发商既不从事建筑（甚至不懂得建筑）……’；其实你认为在建筑业，建筑商就有多少懂得建筑吗？如果懂建筑就不会有‘包工头’一词了，事实上，没有严格意义的懂与不懂。都是整合不同的资源来从事一项‘工作’。”

在这里，戴欣明先生显然把“建筑商”与“建筑商人”两个概念混为一谈了。前者是指的建筑企业，后者多指私营建筑企业业主。一个是“企业法人组织”，一个是“企业的法定代表人”，两者之间有天大的差距。现实的情况是，企业股权可以随时转让，“法人代表人”可以天天换，而企业本人如果经营的好，则可以成为“百年企业”，正所谓“铁打的营盘刘水的兵”。同样道理，“建筑队”和“包工头”的概念不能混同，前者是一个生产组织，后者是组织的负责人。按照戴欣明先生的这个解释，建筑商（老板）可以不懂建筑，此建筑商（老板）等同于彼“建筑商”（建筑企业），所以建筑企业没有多少懂建筑的，这是一种谬推方法。姑且不去追究戴欣明先生所犯的常识性错误，但他所说的“懂（建筑）与不懂（建筑）没有严格意义上的界定，都不过是一种资源整合工作。”但他的“整合”就是建筑业的基本“工作”的观点，就是一种简单地把建筑企业管理视同建筑劳动的基本错误。要知道，有没有“整合”没有关系，至多是效率受到影响，但如果没有建筑工人的在施工现场的辛勤劳动，我不知道这些老板整合什么。

在戴欣明先生这样一个建筑企业老总眼中，建筑劳动（即包工头率领的工程队）俯拾皆是，基本上不在他的视野之内。戴欣明先生经历过的、接触过的建筑企业都是一些只有资质，甚至有的依靠出卖资质存活，成为基本上不直接从事建筑劳动的资源整合型企业。这是中国建筑业的悲哀，也是建设部治下的另一个罪状。辛勤的劳动只能拿到微薄的收入，而建筑老板本人凭借建设部发放的资质就可以一年拿到相当于几千个甚至几万个工人的年工资总和。这样的建筑管理体制，才造就了戴欣明先生这个“老工程”对工人的建筑劳动视若无物。这里的责任当然并不全在戴欣明先生身上，而是我国建筑领域劳动用工制度的悲哀。既然建筑工人在戴欣明先生这个建筑老总眼里不过是一群“贱民”，我们又怎能奢望戴欣明先生发表出“忧国忧民”、把绝大多数人民群众的利益放在首位，提出并不是完全站在资方（包括建筑老板和房地产老板）立场的真知灼见呢？

关于最低层劳动者的作用，连16世纪的英国贵族都能认识到。当时残酷的圈地运动使大批农民失去土地，流离失所，英国社会矛盾加剧，农民纷纷起来反对圈地。农民起义失败以后，英国政府原计划全部处死被俘农民，但一位贵族警告他们：你们想自己种地吗？杀死了这些最基本劳动者，贵族们凭什么不劳动而获得财富呢？

历史进入十九世纪的资本主义社会，资本家阶级遇到了他们有史以来的最大对手——卡尔·马克思，他领导的工人运动在全世界迅速燎原，极大地削弱了资本家对工人的剥削。如今，在欧美国家，劳动者工资占到了国民收入的50%以上，而在建筑业则超过了60%。中国的情况怎么样呢？我们这个以马克思主义为指针的社会主义国家，却出现了严重资本剥削工人的问题，而工人没有权利组建自己的工会组织，更没有权利实施罢工，他们只能接受资本所有者提供给他们的无限微薄的工资。以经济发展为中心的政策更多地维护资本所有者的利益，地方政府明显地亲近资本所有者而疏远基层劳动者，导致国民收入的大部分被企业主和政府税收拿走，工人阶级处于资本主义社会初期的悲惨境地。虽然有不少有识之士呼吁提高工人待遇，但是政府不保护工人与企业主斗争的权利，又怎么能争取到应当属于自己的利益呢？

建筑工人失去了和包工头和建筑业主斗争的权利，只能接受不到建筑业主收入千分之一甚至万分之一的微薄工资，他们的社会地位也因收入和权利的双重低下，而沦为城市最底层的人群。政府虽然强调扩大就业，但前提是工人需要接受企业主提供的微薄的工资，借此为招商引资创造“良好”的投资环境。

（四）

也许戴欣明先生非常不同意我对他忽视民生的批评，戴先生甚至可能翻出他自己写的《万言书：如何让房地产业回到理性》。其中就有“人民就是天下，保民就是平天下”的经典话语，令人肃然起敬！然而观看其内容，则发现戴先生全文充满了对目前老百姓心态的指责而对自身“精英一族”的良好感觉。例如，对于老百姓迫切希望的、遍布于世界各国的个人合作建房，则指责是在“恶性循环的“主流思想”下，那些本不应该出现的事物。”“如果懂得房地产企业运营就知道这个不可行，即使有人成功，那仅仅是个案。”国内已经出现的集资建房事例，“完全是政策不健全、法律法规不完善下的畸形产物。”最后，戴欣明主张在社会层面加强社会保障，“用“社会保障”改变人民的心态，寻找理性”。

好一个《万言书》，整篇充斥了替开发商辩护而指责广大群众非理性的论调，与北师大的董藩教授简直如出一辙。果然，我看到了戴欣明的一篇文章《房地产的事为何让很多人看不懂？董藩的视角是社会责任的化身》，其中的一段话论述了他对董藩教授独特视角的无限崇拜：“我们的人民大众看的多了，就越来越不知道如何是好，房地产的事情就越来越看不明白。在这个方面能看懂与对大众负得起责任的当属经济学家董藩教授，一个可以变换无数角度看问题的人。我认为把董藩称为中国房地产界最具社会责任的经济学家其当之无愧。他用自己专业的、独特的、有前瞻性的视角，无时无刻都在强调：谈房地产要‘科学、严肃、理性地分析和对待房地产供给与需求问题，你要有房地产方面的各项背景知识、见多识广的阅历’等等，而他还是这样做的。董藩无论是看问题的角度还是阐述都能做到与众不同是其有横向与纵深学科与思维所决定的，纵横交错中编织的是一张密如针孔的大网，而不是像很多所谓的专家学者拿着漏洞百出的大网，别说大鱼就是小鱼虾也跑的一干二净，谈什么‘渔民’的责任。”

对董藩教授的话深信不疑，也正说明了作者在经济理论上的无知。当然，物以类聚，人以群分。我尝试通过对董藩教授的人格分析来分析戴欣明先生。首先，董藩教授认为他是超越大众的，但根据我阅读他的文章和对其人的了解，发现他是一名与生活常识唱反调、不惜以“人民公敌”自居而博取名生的一个另类，一个对开发商忠心耿耿的铁杆专家。我记得我写了批判董藩的文章后征求易宪容先生的意见，他说你千万不要把董藩的名字带上，因为董藩就等着像你这样的学者批判他，他可以借此出名。不过处于公共宣传的目的，我没有采纳老易的意见，一篇《以科学精神研究中国房地产的理论和政策——驳董藩关于房地产的10个观点》既批判了董藩的荒谬言论，也系统阐述了我的观点。其次，董藩在经济理论上的水平极为业余，除了对供求规律有一个基本掌握外，对于稍微复杂的问题的解释多驴唇不对马嘴。例如，简单地把住宅购买等同于股票投资，追求住房100%的市场化，都属于十分荒唐的观点。重回我批判董藩的话题，源于我听了他在2006年的《新浪地产创新峰会上》发表的《关于中国房地产的10大观点》，观点竟然无一正确，引发了我驳斥这个浅薄专家、更正其荒谬观点的批判文章。此文在2006年5月8日《中国经济时报》专论版整版发表，在房地产理论界产生了一定影响。据说此文令董藩十分狼狈，连他的博士生答辩，就受到了一些评委的为难，答辩变得非常困难。但董藩仍然拒绝学习，仍然作着错误百出的解释，继续为开发商摇旗呐喊。呐喊的结果，也培养了一批崇拜者。例如任志强就经常从董藩那里汲取理论营养，还有我们这位自命不凡的戴欣明先生，也成了董藩教授的FANS。由此，我也只好对戴欣明先生低看一档了。

写到这里，我开始无限同情起戴欣明先生来了。我不怀疑戴先生参与讨论的初衷是好的，他也根据自己的切身体会，认真地思考中国房地产问题。但是，作为一名观察者，如果希望获得对社会有益的见解，就一定要超越自己所处的阶层，并且能够正确运用符合人类生活常识的经济社会理论。可惜的是，以运作、整合建筑资源为基本工作的戴欣明先生，满脑子都是企业家的创造力，自然就不能理解人们对同样靠整合土地、银行信贷、建筑劳动等资源作为盈利模式的房地产开发商的批评。虽然戴欣明先生有一定的社会责任心，否则不会趟这趟浑水。可惜，戴先生的想法太想当然，且与广大人民群众的普遍要求格格不入，长此下去，最终也只能落个被老百姓唾弃的下场。

戴欣明先生有道理的一点在于，他认为当前的建筑业还承担不了房地产开发的重任，对此我也承认。当前我国建筑业行业管理中问题重重，例如在资质审批上只考虑历史工作量，而不是动态监管，导致企业为获取资质而大量的弄虚作假问题，今后可以考虑实施个人资格与企业承建证书制度；另外，私人建筑业主与工人无论在利益分配还是企业融合上的两张皮，决定了由私人建筑业主支配的建筑企业不能立刻承担起我国房地产开发的职责。这意味着中国的建筑业也面临着一个重新构造的问题，它关系到我们的居所是否能够坚如磐石，而不是平均只有30年寿命的非节能垃圾建筑。

我们主张的让建筑业承担主要的房地产开发功能，不同于目前我国不少建筑集团下设房地产子公司的情况。这些集团公司的房地产开发业务与建筑业务并没有必然的关系，房地产公司完全可以为追求施工成本降低而承包给集团外的建筑公司；更重要的是，居民购买的房屋质量是由完全没有施工能力的房地产公司保证的，而建筑施工企业则与房屋质量无关——这种不可思议的体制，完全是由于在建筑企业和居民之间，增加了一个假冒的、实际上只起到一个零售商的作用的“大业主”，双重业主体制使真正的业主无论在经济利益上还是在房屋质量保证上，遭受了巨大的利益盘剥，承受了巨大的房屋质量风险。如果我们的制度设计上允许建筑企业从事房屋销售，现有的房地产开发中建筑垫款的现象将基本上消失，建筑企业将顺利成章取代现有的房地产开发商，成为未来时期我国房地产开发的主流力量。

建筑企业承担房地产开发功能，也会像现在的开发商一样囤积土地、抬高房价来牟取暴利呢？回答是否定的。因为，我们的设计是建立在取消房屋预售制度基础上的，这样建筑企业只有在生产出可以居住的房屋时才能销售；并且政府允许居民自主建房，建筑开发企业需要面临公众可以自主建房这样强大的竞争对手，不能随意抬高房价；政府出台房地产财产保有税制度，能有效地打击各类房地产囤积活动。在这种情况下的建筑企业，可以如同工业企业一样，通过以最终用户价值的最大化提供产品和服务，而且可以凭借自己的生产功能为用户提供房屋维修和质量保证。

取消开发商的本质是改变过去的制度设计，让广大公众个人、建筑企业、投机机构和投资基金等自由进入，同时严格保护城市居民和农民集体的土地财产权，这样将形成一个自动取消了现行的开发商制度的多元房地产供给体系，房地产市场也将因此朝着健康和繁荣的方向发展。

如果戴欣明先生有兴趣，建议读一下我的《取消开发商理论纲要》，那里阐释了一个恢复人民群众权利、恢复人性化管理的房地产新制度，描述了一个没有现代中国特色房地产开发商的和谐社会，希望能对你有所触动。

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