房价飞涨的原因真的是存在“刚性需求”吗？　　

有网友分析房价飞涨的原因：“如果大家都想在头十多年内买到房子，挤上买房的头班车，那必须把一部分人挤下车，把谁挤下车？那就是穷人，让房价涨起来，涨到穷人买不起为止，逼着穷人坐下班车、下下班车，这就是市场规律。”也就是现在房子太少，建设速度赶不上住房需求，价格自然会高。那么供求关系大致是什么样子呢？他说：“认为还需要20-30年，在不断地、大量地建房的条件下，城市的住房供给量才能与人们的需求平衡。”很多专家也说，房价涨是因为供需不平衡，住房的刚性需求造成的。　　

贫道觉得这个网友没有看到中国住房问题的本质。中国房价飞涨的原因不是住房市场供求关系紧张，而是国家政策使“住房市场”变成了“投资市场”或者叫赌博市场。　　

2007年，建设部一位副部长宣布："到了2006年年底，全国城市居民人均住房面积达到27平方米。"同时，说中国农村人均住宅面积达到29平米。统计年鉴显示，2007年中国建筑企业销售的城镇商品住宅70136万平米，人均1.2平米。如果算上小产权房，人均增加1.5平米。农村建住宅72674万平米，人均增加1平米。也就是说现在城镇人均住房已经超过31平米，农村达到32平米。从统计年鉴数字看，2000年以来中国城镇住宅销售面积大约为每年每人1平米，2007年后扩大为1平米多。这意味着在2000年前后，中国城镇人均住宅面积已经在18-20平米之间。　　

中国现在这样的人均住房面积是不是还很小，因此住房需求很旺盛，导致房价飞涨了呢？　　

住房是否紧张，与收入水平有关。收入水平低，住房需求也低。收入水平提高了，住房需求也会提高。从全球情况看也是这样，收入高的国家人均住房面积大，低的就少。下面我们按购买力平价法计算不同国家2007年人均国内生产总值和人均住房关系：　　

低收入国家人均收入1522国际元，人均住房面积大约　8平方米　；　　

中低收入国家人均收入4968国际元，人均住房　17.6平方米　；　　

中国人均收入5345国际元，人均住房28.5平米。　　

中等收入国家人均收入6018国际元，人均住房20. 　1平方米　；　　

中高收入国家人均收入12116国际元，人均住房　29.3平方米　，　　

高收入国家人均收入36017国际元，人均住房46. 　6平方米　（美国60、英国38、法国37、日本31）。　　

中国人均收入略高于中低收入国家的4968国际元，低于中等收入国家的6018国际元，处于两者之间36/64位置。如果换算到住房上，大约为18.5平米。也就是说，中国目前人均收入情况，如果人均住房达到18.5平米，应该处于住房市场供求平衡区，不该存在严重、持续的供给紧张。　　

住房商品化大致开始于90年代初。1993年到2000年的7年中，我国商品房销售面积年增长15.5%。这个时候，中国人均住房已经在18-20平米，处于供求平衡的“略好”状态。从1997年到2003年，城镇商品房价格基本没多大涨幅，也反映出市场供求情况。　　

2000-2007年的7年中商品房销售速度突然加快，年增长22.9%，是经济增长速度的两倍多，使中国从中低收入国家住房需求水平，一下子越过中等收入国家，跃升到中高收入国家水平，也就是人均GDP翻一番还多时的住房需求水平。到2009年底将超过日本，4年内超过法国，5年超过英国。当然，达到美国水平还要20年。　　

这样看，中国居民住房不是供给少了，存在什么“刚性需求”，而是多了，多得不像话。理论上讲多了67.6%！（31与18.5）　　

那么，为什么房子多了这么多，房价还在飞涨呢？原因很简单，是因为有钱人把房子作为投资或增值物品而不是居住物品对待了。有钱人发现买房子增值速度不仅远远高于储蓄，还高于股票等投资市场。即使按国家统计局公布的不太反映实际情况的数字，近年来房价涨幅也在17%左右。而且自2003年以来是个持续增长过程（除了2008年略跌）。投资市场的规则是买涨杀跌。房价越涨买家越多，买家越多房价越涨。虽然缺少统计，但从2005年以后新售房的空房率基本在50%以上，很多地方高达70%，就可以看出大量买房者并没有居住需求，纯粹是一种投资行为。也就是说，自2003年后，中国与其说是新建了一批住宅，不如说是新建了一批赌博的筹码，一片没有使用价值只有交换价值的“商品房”。中国实际住房市场，还是人均20-22平米水平。　　

是不是真的存在“刚性需求”呢？应该说一定意义下是有的。到各城市城乡接合部的农村看看，拥挤的多层楼里住满了从农村到城市就业的年轻人，没结婚的几个合住，结婚的租个一二十平方多的是。他们大部分到了谈婚论嫁或已经结婚生子，是最需要住房的人。他们在老家人均拥有的住房甚至达到30-40平米，但是他们不得不挤在一起。即使家里给补贴，绝大部分年轻人买一套60平米左右的住宅都是没希望的。他们甚至不算“穷人”，多数人在北京上海这样地方月收入已经达到3000元左右，在郑州这样的城市中达到1500元左右。但是，前者房价已经到了均价1.2万元每平米（五环以外），后者达到5000元左右。迫切需要间遮风避雨、养家糊口的人没房子，早就住得很宽敞的人闲置几套等着涨价的空房子，这就是中国目前住房情况。贫道早在2007年初就以“纵有广厦千万间，难蔽天下寒士俱欢颜”来形容。　　

问题还在于，少数富人的房子大部分是自有资金买的。即使房市不好，出现大批割肉抛售的情况也不会多。这与美国次贷情况会不一样。因此，房价大幅下跌到让他们腾出这多余的68%的房子是没希望的。而且只要房价涨，他们还会继续买房，像黑洞一样吞噬新房，继续抬升房价，吞噬年轻人的希望和梦想。