纵有广厦千万间，难庇天下寒士俱欢颜　　

看到两则消息，一是央视新闻说北京等地房屋空住率上升，二是中国社会科学院今日上午举行“2009年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”，蓝皮书称，中国经济目前呈现出向好迹象，但还存在着变数，房地产市场也存在着不确定性。但从总体上来看，房价上半年总体下行，下半年有望回暖。　　

房地产现在是热门话题，房地产不仅牵涉建筑业，还牵涉黑色金属、有色金属、水泥、煤炭、化工、建材、家具、家用电器，大约影响GDP有15-20个百分点。最主要的是，房地产业还能将本来不值几个钱的土地变成几十万几百万一亩，凭空增加上万亿的GDP。因此，房地产一下来，整个国民经济都出问题。　　

不过，各人操心的事不同。中央政府操心的是房地产交易量，地方政府操心的是地价是否跌，房地产商和前些时投资房产的人操心的是房价是否涨，刚毕业打算结婚的大学毕业生操心的是房价啥时候降。贫道不操心房子问题，就站在打算结婚的大学毕业生和中央政府角度考虑一下。　　

社科院蓝皮书说：“总体来看，中国房地产价格出现深幅大调的可能性不大。这主要是因为中国房价泡沫累积有限。特别是在房价快速上涨期间，国家采取了限制外资炒房、抑制投资和投机性需求等政策措施，房价泡沫并未大范围显现。据国外研究显示，房地产市场进入调整期后，首先是量减价升，之后是量价齐降，之后会出现房市回暖现象，大概需要两年时间。中国房地产市场调整至2009年下半年也到了两个年头，房市回暖存在着可能性。”　　

贫道觉得，社科院显然没站在中央政府立场上说话。　　

首先，中国房地产业与西方房地产的运行机理就不一样。西方人买房是做什么？多数是为了住，其次是为了投资，所谓投资，就是出租。西方根本没有买一大堆房子既不住又不出租的情况。为什么呢？因为西方有财产税，主要就是房产收税。房子越大越好税率越高。你买了房子就要缴税，买了不出租就只能计算每天赔多少钱。因此，西方不会出现所谓“空住房”，也就是买了就没打算住的房子（西方人的第二套房往往是假期住房，是为了住，因此不算空住房）。　　

中国就不一样，中国没有财产税，因此就为打算通过储存房源来使资产增值或者投资开了一个方便之门。于是，从2003年以后，空置率（盖了没卖）降低了，但空住率（买了不住不租）上去了。2005年以来，很多房地产发展快的城市新房空住率超过50%，很多楼盘超过90%。也就是说，大部分销售的房子不是为了住，而是为了“储蓄”。记得06年前后，中国精英们还都喊叫房地产本来就应该有投资功能。可这些人从来不想想把房子囤积起来投资，与西方把房子出租来投资有什么差别，最终会导致什么结局。　　

西方房产市场所谓泡沫，无非是房价涨了，抵押贷款借钱多了，负债能力提高了，因此在房价不涨或者跌的时候部分次级信用者无能力归还，形成所谓次贷问题。由于房价涨多高只与借贷能力有关，形成真正投资收益，因此涨幅不会高。美国到2006年房价泡沫最高时期，6年房价平均上涨73%，一些大城市涨得高的无非140%左右。　　

中国房产泡沫与美国完全两回事。由于中国买房是一种投资或者储蓄行为，房价越涨买家越多。房价涨意味着增值速度快，或者储蓄利息高。而买家越多房价越涨，房价越涨买家越多，形成一种正反馈激励。因此，中国房价即使增幅比较慢的城市从2001到2007年平均涨幅也有200%，高的地方涨幅300%的也不少见。　　

社科院说“房价快速上涨期间，国家采取了限制外资炒房、抑制投资和投机性需求等政策措施”，不知道是自己不懂还是装孬。因为当时国家出台的正常政策，基本是抬高房价。限制批地，土地供应减少，抬高地价；停止别墅审批，供给紧张，别墅涨价；增加房地产税，房地产商成本增加，抬高房价；限制房地产商贷款，房地产商资金成本提高，抬高房价。只有第二套房按揭限制，禁止外资炒房才是抑制房价政策。但当时大多数买房者不是为了卖出增值，而是为了储蓄增值，因此效果很小。所以，这种奉旨表扬的手段显得很可怜。　　

中国房地产泡沫是真泡沫。中国是以空住房为代表的过剩，如果房价下跌，空住房会反过来投入市场成为二手房，冲击一手房市场。也就是说，只要房价不温不火，空住率降低空置率就提高，空置率降低空住率就提高。因此，这个套很难解。最近关于房子销售量“小阳春”的说法，伴随着的就是空住率上升，就是个证明。　　

中国房市有两个。一个属于金融经济的住房，这就是2003年以后中国的住房市场。这个市场中，主要买房者不是为了住房，而是为了储蓄和投资。基本运行方式是买涨杀跌，越涨越买，越买越涨，没有机制限制，封顶只与中产阶级储蓄有关。一个属于消费市场，这个市场的主体是30岁左右，在城市工作的大学毕业生，他们因为在本市没有家，结婚需要住房。这是中国最大的城市住房需求者。这些人也会越涨越买，因为眼看着房价在涨，不买不知道涨到什么水平。限制机制是他们的支付能力。这些人除了原来家里比较富裕外，到2005年前后已经无力依靠收入购买房子。这种现象无论在房价上万的大城市还是五六千的省会城市都一样。　　

2007年为什么开始有价无市，2008年下半年出现房价和销售都下降呢？原因是各地房价都高出了第二种市场购房者的最高线，同时由于2006-2007年由于房地产的暴利和高土地出让金使各地房地产开发暴增。2003年至2005年新开工住宅面积年增长12.2%，2006年增长16.7%，2007年增长22.3%，是2000到2005年的2倍。当供给速度超过高收入群体收入增长幅度时（城镇40%高收入群体收入增长在这两年为12%左右），依赖购房储蓄的能力下降，销售下降，房价趋稳。而购房储蓄的动力来自房价上涨，由此2008年进入一个杀跌阶段。　　

但是，房地产市场主要是地方政府管辖的。由于在2005年土地出让金占地市财政收入比重已经超过50%，市县政府一定对此极度紧张。贫道在2008年房价开始下降时写了一个帖子，题目就是“政府不会救股市，政府一定救楼市”，就是基于这个判断。果然，一个月后，从重庆到西安，从深圳到贵阳，各地市县政府黄忙不迭地开始救房市。最终中央也卷了进来。因为中央政府看着黑色金属、有色金属、水泥、家电都是两位数的负增长，知道问题大了。　　

房价涨时政府说是抑制房价，出台政策实际是促进房价。现在摆在中央政府面前的是两条路：究竟救哪个房市，是救储蓄房市，还是救住房房市。显然，政府在救储蓄房市。　　

如果政府想救住房市场，那么在房市交易量萎缩，房价下降情况下，政府采取隔岸观火，房产商会因流动性枯竭而选择大幅降价以求生存。即使赔本也不得不卖。这样，到年底会有一半以上房地产商破产，房价会跌50%以上。政府如果再火上浇油，对已售房开征房产税，会促使大量储蓄房拥有者将空住房投入市场，一手房价格继续受压，最终会下降60%以上，可以探到住房市场的高线。这样，虽然房地产商破产了，一些中产阶级损失了，但房价这时会探底到真正需要住房的群体。这个群体数量非常大，包括这些年来留城大专毕业生和青年技工，以及在城市已经就业的农民工。总数需求不会小于2500万套（2003年以来毕业大专和中专留城毕业生不小于4000万），是2007年开工面积的2.5倍。这时，房地产交易量上升，房价一样被限制（因为有房产税或财产税），最终黑色金属、有色金属、水泥、建材、家具、家电的销售都会上去。最主要的是，当空住房变成实在的住房，才恢复为真正的GDP。　　

但是，政府选择了信贷支持房地产商以维持其生命，使房价趋稳。政府放开第二套房按揭，使选择购房投资者条件充裕，增加了销售量，也使房价趋稳。问题在于，在经济萧条时期，无论用什么政策，都难以使房价恢复上涨局面。而房价只要不明显上涨，就不会回到原来的储蓄-投资市场中，销售量照样上不去。　　

也就是说，房价上涨销售量会上去，房价大幅度下跌销售量也会上去。中央政府本来关心的不应该是房价，而是销售量。要么采取饮鸩止渴手段放开外资进来购房，让房价上升以恢复储蓄-投资市场；要么采取逼迫房地产商破产，开征房产税，让房价大幅下滑。房价与房市的关系就是这个道理，难道还有别的解释吗？但政府的政策是让房价“趋稳”。只要房价趋稳，就不会有大的交易量。这不是找死吗？　　

贫道真想不明白的是：政府为什么总是政策错配，难道是不懂市场经济的基本规则吗？真让贫道又想起去年写的一个帖子，题目是“中国最后怎么死的？——笨死的”。　　

中国房地产市场最大问题是，无论目前这种空置率变为空住率还是空住率变为空置率，总是买房的不住房，住房的买不起房。真应了：　　

纵有广厦千万间，难庇天下寒士俱欢颜