启动房市的两难　　

昨天到北京出差，被人临时拉着做了个节目。幸亏题目换了一下（本来是讲官员豪赌的心理问题，贫道对一个人怎么想的最搞不清楚），即使如此，也是第一次这样做节目，语无伦次，也不知道看节目的人看懂没有。就再根据节目问题简单写一下。　　

1、关于房市和保八　　

房市与保八的关系是非常紧密的。所谓房市，不是指房价，而是指交易量。因为交易量才与保八有关，盖了没卖，盖好了没给建筑公司付款，以及没给建筑材料供应商付款都不发生GDP。因此，房市好坏是指房屋交易量的大小。　　

房市为什么与保八有关，因为2007年建筑业大约有12000亿GDP，占总量5.6%，房地产业增加值1万多亿。这两块就占GDP10%以上，而黑色、有色、水泥、煤炭、家装材料、家用电器、家具等一大堆行业与房地产关联度非常大。因此，房地产一下去，恐怕二产业会塌半边天。08年下半年为什么二产业会下去呢？看看月报就知道，黑色、有色、水泥、煤炭、家用电器等都是20%以上的负增长，加上农资和出口涉及的纺织等，才形成这样局面的。这就是为什么从地方到中央都对启动房地产感兴趣。也可以说，房地产与出口是中国新世纪的增长支柱。现在一个支柱已经不能指望了，能指望的就是第二个支柱。　　

2、关于房价的两个“底”　　

韩老师做节目主持人还是很厉害的，贫道本以为就是瞎侃一下，没想到韩老师竟然像王志一样，抓住贫道的漏洞当场就质疑，幸亏贫道本来不糊涂，否则这个录像就作废了（贫道肯定不同意发）。这里再把那段解释一下。　　

贫道说的房价有两个“底”，如果从一般商品市场和赌博市场来分析是这个意思：　　

如果从商品市场来讲（指买房主要是为了住房），底就是需要住房的人买的起的价格。因为对北京大学生工资和房价不太了解，节目上的数字实际是假设的。但总有个数字。如果从赌博市场来讲，由于房市和股市不同，房市有个“持有者可忍受价格问题”，因此也有个底线。这个底线一定比前一个底线高。为什么高呢？因为土地交易价格已经发生了，而且08年新建的房子大多是开发商06-07年购置的土地，这个价格已经非常高。但是贫道当时确实有点糊涂了（主要是把房价和房市之间关系没想清楚，因为开始题目说是房市与保八关系，结果说到房价）。说实话，房价确实可以跌到很低，可以暴跌。就像节目上说的，因为有疯长（脱离商品市场的疯长），就该有暴跌（回归商品市场）。开发商和银行不可容忍的底线，就是破产。这个底线会被突破的。最大可能是：比如有100个开发商，最后90个破产了，剩下10个。100个不可能联合，但剩10个就可能“联合”。这样会形成一个不再跌的线。这时候这个底会非常接近商品市场的底，由于不再跌甚至回升，于是就有有大量能购买的买主去买。这个时候才能说房市启动了。要么就是补贴，其实一些市已经搞这样名堂，等于政府把吃掉的土地出让金“吐出来”一块。但是是否在2009年能坚持，贫道就不敢保证了。　　

但是，只要破产的底不接近商品市场的底，房市就难以按照“买房是为了住房”的市场启动。　　

3、 两难选择——房市难以启动的根本原因　　

启动房市看起来很简单，但是问题在于有两个房市：一个是投资保值房市，一个是住房房市。究竟政府想启动哪个房市。促使房价下跌，直至探底（住房市场的底），增加对低收入群体的补贴，是一种思路。这是让住房人启动。促进房市上涨，让高收入的人增加收入，也不是说就不是思路。其实现在很多地方在报道某地房价又涨了，以及给开发商放宽信贷条件，救开发商，以及买第二套房子政策放宽，就是这个想法。房市是销售不是房价。因为现在无论让房价明显大幅度跌，还是明显大幅度涨，都能使交易增加。也就是看政府打算启动哪个性质市场而已。其实现在看，房价跌并不是政府促成的，政府所有政策都在保房价。　　

为什么实际会形成保房价？因为政府是很作难的。低收入的需要住房人群体很大，是购房主力，但提高他们收入很难。而房价的两个底与国民经济形势又很大关系。开发商都破产了，社会也不稳定。这个过程很复杂。开始是开发商该交付的房子延期交付，开放商无力支付建筑款项造成拖欠农民工工资，接着会是高息集资的利息还不起，集资者闹事，最后人都找不到了，这都会造成社会动乱问题，让政府紧张得要命。这要拖延很长时间，几个月甚至上年才能解决。让政府去这样解决问题，他们会很作难。于是，保开发商一定是首选选择。但这样一保，又延缓了探底。这是贫道认为这两个底很难靠近的根本原因。　　

于是形成，政府表面在为住房人呐喊，实际不得不为投资人保驾。两个市场中摆来摆去，既不敢放开房产市场（比如鼓励国外金融资本进来炒房）让价格涨上去启动，有不愿意费气力让房价跌下去直至买房的人启动。　　

贫道是从政府两难条件以及已经显示的摇摆动作上判断今年房价不会放量销售，甚至会越来越萎缩。因为无论房价急速跌和急速涨都能启动房市，最可怕的就是忽涨忽跌，或者趋势发展很慢。政府如此作为，一定是后面结果。　　

4、 解决问题的出路　　

解决问题出路很简单，就是政府必须下定决心让房市恢复到商品市场范畴内。要做到这些，就是收紧房产信贷，严格限制第二套房子购买，收紧还贷，硬让一批房地产商破产。同时，政府一定在技术上把握一点，就是房地产商的债务通常有银行债务和“表外负债”（高息借款），因此要以破产清算为主要方法。只要破产清算，银行就排第一（房地产公司职工很少），这就保障银行不会受很大损失，损失的是非法集资部分。房地产商破产，非法集资者破产，房价就可能回归商品市场（也就是王石说的“理性”市场，不过王石根本不知道自己说的话是什么意思）。同时，政府确实想办法，甚至用补贴，减低首付办法让刚结婚的低收入群体去买房。　　

当然，这只能解决房市问题，解决完了也保不了八。保八还是贫道上个帖子说的——两头在内。