房价暴涨的根源在于信贷膨胀

左大培（2009年12月16日）

中国城市的商品住宅售价到2007年为止已经连续多年暴涨，使高价商品住宅成了人民痛恨的“新三座大山”之一。宏观经济紧缩政策使2008年中国的商品住宅售价几乎停止了上涨，有人甚至惊呼“房地产业的寒冬来临”。但是2009年春天以来，商品住宅的销售额和售价重新暴涨。重新暴涨的房价使人民大众怨声载道，而面对满腔愤怒的民众，房地产商的代言人们又重新搬出前些年他们已经重复了无数次的辩护词，说房价暴涨的根源在于“人们买房的需求是刚性需求”、“政府供应的住宅建设用地太少”。

其实，明白经济学的人都应当清楚，“刚性需求论”、“供地太少论”都是给房地产商的暴利辩护的地地道道的谬论。中国最近十年的住宅售价暴涨，其最主要的根源是国内的信贷膨胀。能够引起住宅售价暴涨的信贷膨胀，不仅仅是总的贷款余额的急剧增大，更重要的是为购买住宅提供资金的个人按揭贷款迅速增加。这种信贷膨胀为购买商品住宅者提供了巨额的资金，这些购买资金很自然地引起住宅售价与其销售额一起暴涨。

我们可以用几个最简单的数字说明这一点。在中国，银行总的贷款余额与以M2衡量的货币供应量基本上是同步增加的，而用于购买住宅的“个人按揭贷款”则被包括在银行发放的“居民户消费性贷款”之中。看一看M2和“居民户消费性贷款”增加的情况，就可以大致明白信贷膨胀的概况。

仅仅利用在互联网上粗略搜索一下所得到的资料，我们就可以知道，2008年10月以前中国实行了力度相当大的信贷紧缩，这种紧缩在与住宅购买有关的信贷方面尤其严厉；而2009年底以前中国则过度放松了信贷，造成了急剧的信贷膨胀，而且这种膨胀在与住宅购买有关的信贷方面尤为严重。其结果是，2008年中国的商品住宅售价几乎停止了上涨，而2009年住宅售价又重新暴涨。

根据中国国家统计局公开发布的统计资料和“2009年中国消费信贷行业研究报告”，中国的M2在2008年9月同比只增长15.29%，2008年中国的“居民户消费性贷款”比年初增加4609亿元，同比少增4090亿元。与此形成鲜明对照的是，中国的M2在2009年11月末同比增长了29.74%，增长率比上年同期几乎高出一倍；而光是2009年上半年中国累计新增的个人消费贷款就达6508亿元，比08年同期多增3920亿元，个人住房按揭贷款更是迅猛增长，新增量达4661.76亿元，同比增幅超过150％。而在2009年前11个月中，光是最终流入了房地产开发企业的个人按揭贷款就达到7009亿元。这就是说，2009年光是上半年所新增的个人住房按揭贷款，就超过了全部“居民户消费性贷款”2008年全年的新增数量！

用于购买住宅的贷款这样从减少变为剧增，当然会使住宅售价从停止上涨变为暴涨。2008年1－10月，全国商品住宅销售额同比下降18.2%，2008年10月全国70个大中城市房屋销售价格同比只上涨了1.6%；而2009年1－11月全国商品住宅销售额却急剧增长了91.5%，2009年11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨达5.7%。

改变信贷紧缩政策的这种有害作用是完全可以事先预料到的。2008年11月9日我在“乌有之乡”的讲演中就指出，当时国内“减免住宅交易税费、下调住房贷款利率、降低首付比例至20％，在房地产泡沫仍然存在时放松房地产紧缩政策，是完全错误的”，会导致“房地产泡沫发展”。一年多以来的事实证明了我的这一预言。

2009年1－11月，全国的商品房销售额为35987亿元，同比增长86.8%。一般情况下，中国商品住宅的销售额都占商品房销售额的83％左右。按这个比例推算，这11个月里中国商品住宅的销售额应当接近但不到3万亿元。而这11个月中光是用来购买商品住宅的个人按揭贷款就达到7009亿元，接近商品住宅销售额的将近四分之一。而且这远远不是用来购买商品住宅的银行贷款的全部。我们已经听说了许多这样的案例：当事人借口“经营私营企业需要”，利用银行扩大对企业的贷款以刺激经济的时机，借入巨额银行贷款以购买商品住宅牟利。这样的贷款数额到底有多少，我们当然不可能有精确的数据，但是我有理由相信，这样用于购买商品住宅的贷款资金不会小于个人按揭贷款。果真如此，则2009年的商品住宅销售有一半靠的是银行贷款支持，贷款资金造成的需求同时就引起房价上涨。

数据的对照是如此明显，以致任何进一步的说明都是多余的。这些数据说明，房地产商们用来解释房价上涨的所谓“刚性需求论”、“供地太少论”都是纯粹的胡说八道。房地产商及其辩护士们散布这样的歪理邪说，其目的只能有一个，那就是将房价上涨的真正根源——信贷膨胀掩盖起来，以便他们鼓动进一步的信贷膨胀，使房价进一步上涨。

要驳斥房地产商的这些谬论，根本就不需要任何长篇大论，我们只用一句话就可以让他们闭上嘴巴：我敢断定，只要在今后的两年中，中国总的银行贷款余额每年的增长都不超过15％，每年新增加的个人住房按揭贷款余额都不超过4千亿元人民币，中国商品住宅售价的上涨就必定会停止。我们只需问一声那些鼓吹“刚性需求论”、“供地太少论”的房地产商及其代言人：你们敢大胆作一个试验，让中国的政策当局实行这样一套信贷政策吗？我相信，任何房地产商及其代言人只要不是白痴，都绝对不敢拥护这样一种信贷政策。而只要他们面对这样的质问不敢回应，那就证明，他们自己也不相信那些所谓的“刚性需求论”、“供地太少论”。

明白了中国住宅售价上涨的根本原因，我们也就可以明白，为什么在中国停止住宅售价的上涨会如此困难。这是因为有如此之多的利益集团反对紧缩购买住宅的信贷：

——房地产商利用其能够动用的巨额资金，已经在很大程度上影响了中国的媒体甚至决策层。他们当然会使用一切可能的手段来阻挠紧缩购买住宅的信贷，由此来促使住宅售价上涨以牟取暴利；

——房价的上涨会带动城市建筑用地价格上涨，给拍卖城市土地的地方政府带来巨额的卖地收入，这使地方政府也加入到房价上涨的利益链中，从而也成为紧缩信贷的反对者；

——中国的大银行在经过美国式的“股份化改造”之后，已经变成了美国的银行式的房地产泡沫推动者。银行的经营者们在获取短期利润的利益驱动下，已经变为有足够的动力不顾未来的贷款坏帐而滥发“居民户消费性贷款”。这样，在膨胀购买住宅的信贷方面，中国的银行业不但不会成为障碍，而很有可能成为最大的合谋者；

——极其容易获得的个人住房按揭贷款对每个人都形成了巨大的诱惑，它会使许多人为了住上贷款买来的房子而不顾高房价所造成的代价。紧缩购买住宅的信贷会使人们不容易获得个人住房按揭贷款，从而招致许多普通人的反感甚至反对。这些热衷于用容易获得的按揭贷款买房的普通人，实际上是房地产商用其利益链绑架作人质的最大社会群体，但是他们在某种程度上也成了反对紧缩购买住宅信贷的一个利益集团。

尽管如此，我仍然要提出警告：中国目前的用于购买住宅的信贷甚至整个信贷体系，都在制造金融的泡沫。而作为这一泡沫的支柱的房地产市场，更是毫无疑问地处于泡沫之中。十几年来，从亚洲金融危机到引发此次国际金融危机的美国“次贷危机”，几乎每次危机都直接由房地产泡沫的破灭所引发。而我们今天用信贷的膨胀所鼓动的房地产泡沫，不过是在为未来的某一次金融危机准备条件。

不要对泡沫可能不破灭心存幻想。即使泡沫不破灭，社会的危机也会照样深重。目前的房价已经超过了中国绝大多数人的承受能力。懂得经济分析的人应当清楚，在这样高的房价下贷款买房，是货真价实地遭受着双重剥削，这种剥削的实质，就是中国的“中产阶级”用自己拼命挣来的血汗钱去养肥高价卖房的房地产商和高利盘剥的银行。最近受到热播热议的电视连续剧《蜗居》，就形象地表达出了在这种双重剥削下挣扎的中国城市中产阶层的哀怨。我要清楚地告诉所有的人：只要这种以信贷膨胀推高房价的做法还在继续，“中产阶级”的“房奴”们所遭受的双重剥削就不会有尽头。

只要不停止以这样的信贷膨胀“推动房地产市场发展”，中国就只能有两个前途：如果那些借款买房的“中产阶级”都老老实实地履约还贷，中国就会有一个越来越大的“房奴”阶层，这个广大的“房奴”阶层将永远在沉重的双重剥削下挣扎；而如果有大批借款买房的“中产阶级”分子拒不或者不能履约还贷，中国就会陷入金融危机，房价暴跌，大批的个人和企业破产，银行发生巨额的亏损和坏帐。

由此也就可以明白，那些歌颂将中国的银行卖给西方金融大投机商的私有化政策的人在密谋策划什么：经过他们这样改造的中国银行机构成了放贷款制造房地产泡沫的帮凶，这样的泡沫经济最后还是会导致实体经济部门出现真正的通货膨胀；而一旦政府实施反通货膨胀的紧缩性货币政策，必然发生的信贷紧缩就会使房地产泡沫破灭，让中国的银行出现巨额的亏损甚至坏帐。到那时，“金融改革派”就会重弹过去的老调：中国的银行之所以出现巨额坏帐，是因为它们的所有制结构没有效率，因为国家还持有它们的大量股份，因为它们还没有完全卖给外国人。通过这样一种制造坏帐再让外国人收购的过程，他们就可以实现其将中国的银行送给外国人的经济殖民化目的。

这就是说，信贷膨胀导致房地产售价暴涨，会将中国经济引入一个“要么永远作房奴，要么金融崩溃”的两难境地。要想摆脱这样险恶的两难境地，我们只有一个办法，那就是尽早让房地产泡沫破灭，而且越早越好。具体应当怎样作，决策部门的人看过我的这篇文章以后应当很清楚。

当然，指导经济政策的官员们会说，我们之所以不敢让房地产泡沫破灭，是因为房地产业的投资对拉动中国的经济太重要了。这种说法当然不难找到数据的支持。光2009年的前11个月，中国全国完成的房地产开发投资就有31271亿元，其中商品住宅完成投资22369亿元。据此推算，2009年中国的房地产投资将占中国国内生产总值（GDP）的10％以上，而商品住宅投资则将占中国GDP的7％以上，中国全部的住宅建筑投资更可能占中国GDP的9％左右。在这样的经济格局下，房地产售价的暴跌当然可能使房地产投资暴减，房地产投资的减少又可能造成中国的总需求严重不足。

不过，这只是最表面的理解。我们之所以要坚决地戳破房地产泡沫，恰恰是为了调整中国经济的结构，使中国经济不再这样依赖于房地产投资，特别是不再依赖盈利性的商业化房地产业投资。

具体地说，就是要通过结构性的产业政策，在总需求保持于生产潜力附近的前提下，首先把房地产投资占GDP的比重降到正常值8％左右。房地产投资比重降低所留下的占GDP比重两个百分点的总需求缺口，应当靠其他行业“支出”占GDP比重的上升所弥补。

不要瞪着眼睛说没有这样的行业。现今中国需要增加总支出的行业太多了。医疗、教育都需要增加支出，只不过由于“市场化改革”的错误指导思想限制了这方面的公共开支，才妨碍了这方面的总支出增加。即使在所谓的“投资”领域，需要大幅度增加物质资本和人力资本投资的领域也极其众多。高水平装备的研制和制造、新能源的开发、计算机芯片和软件的生产，甚至一般的中国民族企业的现代化机器设备，哪个不需要大量的投资？如果我们的政府官员真的那么无能，竟然找不到增加总支出的方向，那我就告诉他们一个最简单的做法：大力增加科学研究和高新技术开发上的支出，大力增加军事工业的研究和生产支出吧。从中国的长远利益考虑，将这两个方面的支出占中国GDP的比重再提高两个百分点，也不见得就足够。

这些方面本来就应当有更大得多的支出，才能使中国的经济和社会有一个平衡而和谐的发展。而最近30年这些方面之所以一直没有足够的支出，就是因为“市场化”和“公退私进”的教条占了统治地位，妨碍了采取有效率的财务措施使足够的资金流入这些领域。

就是在剩下的城镇住宅建筑投资中，也必须终结盈利性的房地产企业投资的独霸地位。政府应当通过非盈利的公有住房经营机构来向广大的人民群众提供经济适用的住宅，以保障真正用于居住的住宅供给，稳定人民的居住费用。这种公共住房经营机构提供的住宅，不应当是用于在住宅买卖市场上进行投机炒作的“房源”，而应当主要用于向普通居民出租，租金的水平应当根据“不亏损”和“略低于当地市场化的房租”两项原则确定。由这种公共住房经营机构提供大量这类住宅，一方面可以稳定住宅的供给，特别是在住宅买卖市场崩溃的情况下保证满足居民真正的居住需求，另一方面也可以稳定住宅建筑投资，防止由于住宅建筑投资波动导致强烈的宏观经济波动。唯一阻碍这一有效率措施实行的障碍，只能是一种思想意识，那就是房地产商们极力鼓吹的“信贷膨胀的私有化意识”。