家宝总理，您可能被您左右给忽悠啦

http://www.tianya.cn/publicforum/content/develop/1/217939.shtml

　　前几天您去北航说的那一番话，让我这个一介布衣甚为感动，于是放下手边的事，对当下局势的一个局部，再做次细部分析，算给您打个公开的小报告。
　　这个小报告得从昨天去拜会一个很久没见面的朋友说起，这位朋友在国务院系统决策信息交流方面拥有比较权威的话语渠道和决定权，人非常好，很低调，也很正直他的一番有关房地产的谈论，引起了我的忧虑。
　　我记得，2006年我们在一起交流房地产的时候，他还在感叹房地产价格的畸形膨胀太不可理喻，会给中国经济带来贻害，但这次见面，他的观点却完全“发改委发言”化了，认为房地产牵涉无数上游产业，同时是地方政府最大财政来源之一，牵一发而动一身，尤其是在目前经济局势萎靡的情况下，房地产对经济的拉动不可替代，简单地说，“房地产动不得”。
　　他的这种变化，让我感到这个由开发商发布的“产业判断”，正在决策层面取得越来越广泛的共识——甚至连此前对房地产也有微词、为人低调正直、负责决策信息汇集、甄别、传递和传播、与房地产并没有任何直接利益瓜葛的部委中层官员如今也改弦易辙，在行业经济的判断上和开发商站在了同一位置。
　　这也就不难理解近期，国家宏观调控方面，为什么会连连出台对房地产“利好”的政策了。
　　我在听到这位朋友的见解之后，可以说大吃了一惊，于是给他一一做了番简单的解释，回去后越想越觉得不对劲，看来开发商这两年没少在高层周围花费心思，可谓花言巧语，无孔不入，收效颇大，而这，无疑“后果很严重”，于是决定给您打个公开的小报告。
　　确实，在社会转型期，市场对住房的需求，确实非常大，从客观需求量的市场值衡量它在行业中的位置，判断其具有“支柱“地位，这一点没错。
　　很多学者质疑房地产的原因，不是它是否具有庞大的“有效需求”，也就是说，不是质疑“房地产”本身，而是在质疑当前这个“房地产模式”，认为当下这个房地产“市场模式”已经将房地产变成了中国经济的“杀手”，不但遏制了大部分正常的有效需求，也拉高了经济运行成本，增加了经济运行风险，在这个意义上，当下这个“房地产市场模型”应该被打破。
　　我对这个话题是有发言权的，因为现在全国房地产界通行的这个模型，来自2001年深圳市出台那个100号令，而这个100号令，借鉴的是香港房地产市场经验。这个政策出台之初，由于当地反响强烈，我曾三下深圳调研，在经过系统分析比较后，得出了“这个市场模型”将让房产局、国土局垄断市场资源，将此前相对自由的住房供给机制变成实际的垄断市场，而由于房地产本身所具有的资源性、基础性、必要性等特征，这个垄断格局必然给整个国民经济运行带来难以预测的隐患，如果不加以制止，甚至会如同香港房市给整个香港经济带来的隐患那样，最终给整个国民经济带来崩溃性反应。
　　源自美国的经济危机，从目前显示的分析看，很大程度上是由于地产方面违规操作所带来的风险引起的，而目前，，也有越来越多的证据显示，为了维持中国目前房地产的高价局面，一些城市的房地产交易的违规操作面已经过半。相当部分交易已经不是在满足“有效需求”，而是“投机者彼此之间的投机行为”。
　　房地产的不正常可以用一个很基础的比较数据来衡量，就是房地产价格与所在地实际收入之间的比值，这是一种世界通行的，联合国也颁布了标准的、严格的经济学框架下的判断标准，这个比值的最大值是1：6。这个观点在国内也广为传播。
　　这里我来具体谈谈开发商最核心的两个观点。
　　一是房地产关联着数十个上游产业，一旦房地产价格下降，上游产业的需求将大减，导致中国经济进一步萎靡。
　　事实的真相是：从世界其他经济体看，房地产和开发商，实际没有必然联系，市场需求是社会消费者决定的，而不是来自开发商的所谓努力，即使开发商全部破产了，市场有效需求也依然存在，不会减少。而目前的“房地产市场模型”所运转的结果，是开发商把持了整个市场供给，这个结果由于带来的是“商品房价格畸高”，反倒在阻挡有效需求的进入。
　　如果打破这个模型，废除开发商对市场的独占，让房地产市场主体多元化，市场有效需求不但不会减少，反而会被大大地刺激出来，上游产业不但很安全，而且这个安全也是可持续的。
　　也就是说，开发商通过现在的这个模型，将上游产业和它绑在一起，所提出的“房地产降价会影响上游产业”这一观点，其实并不成立，反而正是这个市场模型，在增加上游产业的运行风险，目前金融政策的松动，并不能刺激“有效需求”，而是在给开发商伙同银行工作人员，通过违规交易套现以机会。
　　这在逻辑上很容易推断：为什么商品房交易量在下降？因为价格高。那么，维持这个高价格，会增加需求量吗？当然不可能。高价格的房地产买不出去，交易受阻，会让上游企业安全吗？自然也不可能。
　　当前商品房交易量极度萎缩，不是说市场有效需求减少了，而是被高价格阻拦在市场之外了，而这个“高房价”，并不是由正常的成本变化推动的，是由当下这个不正常的“市场运行模式”推动的，所以，国内所有能对房地产政策施加影响的决策机构，如果真的要保证上游产业安全，都有必要尊重这个来自消费者的声音和已经做出的选择，重新省视目前这套市场机制的合理性。
　　第二个观点，地方财力相当部分来自房地产，动了后地方政府转不动。
　　首先，靠卖地来维持财政收入，是不可持续的。
　　现任官员当然希望维护这个模式，因为“卖地”可以迅速获得大笔现金来满足自己的消费(很多地方政府都据此盖了奢华的办公楼)，但这一行为是不可持续的，关于这一点，徐滇庆教授的论述比较系统全面，可以参阅，徐滇庆这个人，虽然狂妄，学识不高又有点目空一切，对国内房地产市场也不算全部了解，但他给出的几个工具还是很有实用价值的，比如他所建议的“改变政府在房地产方面的盈利预期和盈利模式”，具体做法可以再斟酌，但方向很科学，也是一种可持续的政府财政方案。
　　其次，转换市场模型后，政府的实际收益不会减少。
　　虽然中国社会转型已经持续了30年，但未来十年，依然有3亿左右的人口需要完成城市化，这客观上意味着市场对住房存在庞大需求，现在这个城市化进展得很慢，一个重要的原因在于城市化成本高，而城市化成本高的一个重要原因在于商品房价格过高，如果商品房价格接近合理成本，再配以已经启动的学籍、户籍、医疗、保险方面的改革、城市化会得以加速，市场对住房的需求会成倍增长，虽然政府土地收益每平方米的绝对值可能会有所降低，但由于需求量成倍上升，实际总收益并不会下降，可能还会增加。
　　简单地说，从基本面看，高房价已经成为中国经济正常运转的“毒药”，维持高房价的结果是导致这一市场的交易持续处于逐渐萎缩状态，这个萎缩状态不是任何人力为之的结果，而是社会客观具备的购买力的决定的，也非任何人力能够改变，一味强调维持房价不跌，不是在于任何人做对，而是在和这个客观的社会现实做对，尤其是在当下经济危机正在蔓延，国内需求市场购买力不旺的情况下，一味维护高房价也实际在抑制有效需求，客观上也加剧了经济运行风险和社会矛盾，望慎重待之。

　　 一介布衣 俞飞龙 顿首、问好
　　 2008年12月25日