俞飞龙：房地产绑架了中国经济

经过几年的持续上涨，深圳、上海、杭州、北京、广州等一线城市的房价，已达到“一套房消灭一个百万富翁”的水平。
　　　高速膨胀的地产，不但在不公正挤占社会财富，也挤占了其他产业的发展空间。
　　　价格高企的商品房，不但抬高了社会生产、生活成本，削弱了中国在全球的竞争力，也让中国经济变得脆弱，出口依赖度直线上升。
　　　经过三级市场的成功渗透，在一些城市，房产市场形成了“先富起来的人对未富者进行掠夺”的市场格局。

　　　　 房地产绑架了中国经济

　　　　十五期间，一些地方政府相继将“地产”列为“支柱产业”的结果，导致这一行业迅速跨越它在产业链中本有的位置，成为中国经济中的一个“异数”。脱离社会实际支付水平的房价和庞大的开发规模，在使“地产行业”不正当占用了过多社会财富的同时，大大削弱了中国居民在其他领域的购买能力，并对其他产业的发展形成强硬挤压。 “2005年，中国经济出口依赖度接近70%”这一数据，实际也在传递这样一个信号：在医疗、教育、尤其是价格居高不下的房产的交替作用下，中国本就不均衡的市场购买力在进一步萎缩，以致不得不加重对国外市场的依赖，中国经济的脆弱性几乎已到了“生死存亡”的危险关头。
　　　　可以说，连续5年的“地产高烧”，已给中国经济、社会的可持续发展注入了多种隐患，近年各主要城市由地产开发支撑起来的、看起来让人满意的GDP增长数据，一经细分，完全可以成为这些隐患严重性、广泛性、真实性的证据。而更为严峻的是，作为不动产，房地产实际是一种终端行业，牵涉着数十种上游产业，比如从2004年开始，房地产就消耗了国内差不多一半的水泥和钢材，这意味着，由房地产直接按放在中国经济中的隐形炸弹，除了目前银行已知的近4万亿房贷外，还有数十个相关行业为满足房地产膨胀所带来的硬性需求、扩大产能所进行的数目庞大的基础投资。它的崩溃，不仅仅只关涉到我国的金融安全，同时也关涉到我国的产业安全。而2005、2006两年，国内绝大部分城市房价在国家连续出台的宏观调控政策下，继续强硬上扬的事实，似乎在进一步表明：地产绑架了中国经济。

　　　　寻找“汤臣一品”
　　　　2006年8月以11万每平方米开盘的上海豪宅“汤臣一品”，在《上海证券报》爆出其地价仅为每平方米4000多元后，被众多网络人士一致推为“中国地产泡沫与暴利”的最佳代表。
　　　　但是，记者没想到的是，这个热遍网络、堪称中国最知名的楼盘，竟是这样难找。
　　　　2007年1月7日，记者在上海外国语学院附近，连续拦了5辆出租车，告知“去汤臣一品”，5位司机均一脸茫然，即使记者一再解释这个小区“坐落在陆家嘴，距金茂不远、是中国最昂贵的楼盘”，这些本该对上海地理滚瓜烂熟的司机还是大摇其头，表示“从没听说过，不知在哪里”，无奈之下，记者只好请出租司机先到陆家嘴，边转悠边问。
　　　　进入陆家嘴地盘，出租司机连续三次下车，用本地话向路边的卖店、饭店打听“汤臣一品”在哪里？都失望而归，在漫无目的地搜寻了几条街后，司机才在一座快要竣工的写字楼前，从一个负责施工的技术员那里打听到了汤臣一品的确切位置。原来这座声名在外的“中国最昂贵的楼盘”，在距金茂大约一站地的花园桥西路和拾步街之间。
　　　　在“汤臣一品”小区的围墙外，这个年近50岁的司机在眯着眼仔细看了一番矗立在车窗外的“中国最昂贵的楼盘”后，突然没有节制地大笑起来，边笑边摇头，嘴里还不住叨咕：“汤臣一品，每平方米11万”，每叨咕一遍就笑得更厉害，他瞅着汤臣一品装饰豪华却空空荡荡的售楼中心，最后竟笑趴在了方向盘上。出租司机的突然失态，让约10米外两个本来笔直站着的保安变得非常尴尬，讪笑着望着我们。
　　　　过了约3分钟，出租司机才慢慢恢复常态，他向记者表示歉意，说自己突然莫名其妙想起了《大腕》里那个说起话来滔滔不绝的神经病。
　　　　汤臣一品所在的区域，被称为小陆家嘴，这个面积仅1.7平方公里的弹丸之地，密布着中国最昂贵的豪宅，半年前，一个当地记者计算出，按照当时该区域的平均房价，仅在1/10的地面建造40层的高楼，其市值就与上海股票交易所的全部股票市值相当。“任何一幢楼都抵得上几家上市公司的流通市值”。
　　　　一业内人士告诉记者，虽然自己并不看好汤臣一品的销售前景，但却无法忽视这个楼盘为上海乃至中国地产带来的强烈象征意味。
　　　　“每平方米11万”所传播的地产价值暗示，在为上海现有高价楼盘的价格敏感度松了绑的同时，可以拉高周边、上海其他区域乃至全国多少高档楼宇的售价？同时他认为，汤臣一品在国家连续三年、一年比一年严厉的宏观调控政策下横空出世，是目前中国地产有些失控的最好注脚。
　　　　虽然，上海号称最近8个月商品房价格指数在连续下跌，但实际上，上海内环的大多数一手房、二手房依然处于微升状态，2006年，上海商品房总竣工约3000万平方米，而同期销售仅1000万平米出头，当年积压近2000万平米已成定局。
　　　　由于民间舆论和宏观调控带来的双重压力，从2005年上半年开始，上海调整了自己对地产的宣传定位，开发商与消费者随之进入明显相峙状态，但国内其他城市却迅速接过了上海手里的接力棒。首先是深圳，从2005年9月份开始，当地房价以每月5%左右的速度一路狂涨，有的月份上涨幅度甚至突破10%，到2006年初，深圳关内已经鲜有一万以下的一手房，二手房价格也飙高到8000元每平方，随后，北京开始发力，2006年６、７、８、９月，北京房价同比分别上升１１．２％、１１．１％、１１．４％和１０．３％，不断“领跑”的结果是，至冬季房展，北京五环内一万以下的一手房几乎绝迹，三环周边的二手房均价追至8000，12月底，这些地域的二手房也突破万元大关。
　　　　广州、南京、福州、武汉、成都、沈阳、哈尔滨、乌鲁木齐、西安、大连、青岛、宁波、苏州……国内几乎所有区域经济中心城市，都跟在北京、深圳这两部经济引擎后面，价格一路追高；这样的氛围，甚至让公认为是中国地产过热的重灾区杭州，在2006年也开始蠢蠢欲动，虽然早在2004年，就有人指责“杭州开发商囤积的土地，足够杭州开发五至十年”，但2006年初，当地媒体用“全线飘红”来形容了政府当年举行的第一次土地拍卖；这表明，导致杭州房价上涨的市场机制并没有改变，由地方政府、开发商及其附属利益团体组成的“铁三角”，依然把控着当地市场的节奏和走向。
　　　　2006年3月，一些与地产界关系密切的上海本土专家，以学者身份四处接受采访，宣称上海地产观望期已经结束；国内包括上海当地不同地段间的区域差异是一种客观存在，这种差异决定了上海黄金地段的高档楼盘还有上涨空间；在市场经济环境下，投机是一种正常的经济行为，可以拉动产业的快速整合，打压这种行为有违市场经济规则；政府不应过多插手上海地产问题，而应交由市场去自行调节。
　　　　6月，呼和浩特市政府悍然反击新华社关于“政府这只有形的手在拉高当地房价”的新闻报道，将其拔高到影响“民族和谐”这一政治高度，强调呼和浩特的地产开发完全是“按照中央核准的规则在进行”，呼和浩特的房价“是本地经济和城市化快速发展的结果”。呼和浩特政府从“2004年至今，投资于经济适用房的投资占整个房产开发投资的54%”，所以“呼和浩特商品房的结构也是健康的”。不过，5个月后，由该市房产局提供的“2006年1-10月呼和浩特房地产市场形势分析”却显示，呼和浩特这一时间段的“经济适用房施工面积占住宅施工面积的比重为8.72%”。且这一比例不但比去年同期“提高了1.13个百分点”；而且环比“也呈现较明显的提高”；统计显示，“发展健康”的呼和浩特地产开发市场，商品房均价已从“2004年的1590元每平方窜至2006年的3481元每平方”，短短两年升幅高达218.89%。同时，与高达3481元的均价形成鲜明对比的是，2006年1-10月该市的土地购置费每平方米仅为509元，2005年更低至每平米374元。
　　　　2006年1-10月，呼和浩特商品房竣工率仅13.02%，去年同期更低，为11.23%，不到全国平均竣工率的1/3，这意味着：呼和浩特房地产开发商囤积土地的迹象非常明显。与这一低竣工率对比鲜明的是，呼和浩特住宅销售速度远高于同期的竣工率，1-10月， “呼和浩特共竣工商业住宅竣工58.69万平米，销售76.98万平米”，实际销售率出现了国内其它城市罕见的一个数字：131.16%，其中仅在10月份，呼和浩特商品房预售面积就达13.43万平米，比去年同期狂增206.6%，有专家认为，联系它超低的竣工率来看，这一反常比例，除可能有呼和浩特市政府姿态强硬的声明引起市场追风效应外，也不排除“开发商在人为控制市场供应量”。

　　　　房价上涨之源
　　　　 究竟是什么因素导致了最近几年中国城市房价的持续上涨？
　　　　 在众多关于房地产上涨因素的分析中，几乎没有人注意到深圳于2001年3月26日开始正式实施的《深圳市政府100号令》，事实上，由该法令所确立起来的国内地产市场的运作原则和模式，与最近几年全国范围房价一路追高有着极深的渊源。
　　　　由于内容主要是由“当地土地主管部门在亲自操刀”，加上具体参与者对“市场经济的复杂性知之甚少”，过于迷信香港经验，导致《深圳市政府100号令》这一有“国内第一个规范地产市场运作规则”之称、本意为“防止划拨、协议转让土地过程发生腐败”的地方法规，在客观上帮助主管部门完成了对土地和房产开发的统控，并否定了其他市场主体的功能和作用，强行终止了此前存在于商品住宅市场的多样化特征，将满足居民住宅需求路径高度统一在了“以商品房为主体的市场模式上”。
　　　　2001年前，城镇居民的住宅解决途径有《城镇个人建造住宅管理办法》、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》两个法规可依，这两个法规一个在“鼓励城镇个人建造住宅”，另一个则明确要求各地“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，也就是说。各地商品住宅的市场主体应为“经济适用房”。
　　　　各地依据这两个法规形成的市场体系，让当时的城镇居民至少可以通过以下几种途径满足住房需求：集资建房、合作建房、经济适用房和纯粹的商品房。
　　　　但是，“100号令”通过确立“土地局是土地交易唯一合法的部门”，将土地交易、包括第二次、第三次土地交易大权，收归一个部门统控，要求深圳所有土地及其地上附属物的交易，都必须由土地局直属机构----深圳市土地交易中心以“拍卖为主、挂卖为辅”的方式 “公开、公正、公平”进行，这些规定，在符合了形式上的规范与透明外，也衍生出了“地产市场功能单一、难以承载城市多样化的用房需求，土地局职能从此前以管理和监督为主变成了坐庄城市地产开发的‘土地爷’、可以轻易调控房产开发的规模与节奏、权力一枝独大，政府与开发商易形成市场同盟、直接与民争利”等弊端；同时，由于合作建房、集资建房的操作路径与这一法规所确立的交易规则无法兼容，导致商品房市场的多元化特征被迫实际终止，加上本应形成制约关系的房产、土地、规划、甚至勘探部门，在深圳全部归口在土地局，这无疑进一步强化了土地局对整个市场的集权程度。有学者一针见血地指出，这一法规实质具有这样的含义：（深圳）政府把老百姓的住房利益整体出售给了开发商。
　　　　基于当地各界对《深圳市政府100号令》意见极大，当时在新华社广东分社就职的记者曾于2001年9月，三次前往深圳进行专题调研，得到的情况反馈是：为了反击社会负面评价，巩固这一政令，深圳土地局不惜耗费巨资、以每月支付10多万宣传费为代价，邀请国内外知名媒体前来为它“唱赞歌”，同时还广邀其他省市的同行前来观摩“这一经验”，试图通过“以最快的速度在国内推广”的方式，让其成为既成事实。记者曾在深圳土地交易大厅的贵宾记事本上看到，沈阳、山西、安徽、河南等地的土地管理部门官员，已在那个豪华的记事本上留下了不少溢美之辞，此外“还有不少省市的主管部门官员也将陆续到深圳土地局来考察”。
　　　　记者在随后形成的内参报告中，曾明确担忧“这一法规实际终止了此前地产市场其他市场主体的合法地位，导致市场发育严重单极化，重新回到垄断状态，实质是市场经济的一个退步，并将给房产市场带来不可预知的发展隐患”。
　　　　不过，深圳市的“新举措”，却让一些财力匮乏、当地房地产市场又启动艰难的地方政府如获至宝。迅速按这一口径调整了本地房地产市场的结构与运作模式：土地房产局坐庄房产开发市场，有购买需求的城市居民则几乎全部被驱赶进了商品房市场。
　　　　效果立竿见影。
　　　　以沈阳为例，2001年，沈阳房地产营业额约55亿，亏损2亿余元，这一年，整个辽宁省的土地转让收入仅为1.6亿元。但从2002年实行“土地集中拍卖”政策后，沈阳地方财政来自房地产收入直线上升，当年，沈阳地方财政近1/3来自土地出让金和房地产税收。牛刀小试尝到甜头后，沈阳——这个中国最重要的重型机械制造基地，索性将房地产列为了该市的支柱产业，2003年，它把超过1/3的固定资产投资投向了地产，同时，约1/3的地方财政收入也来自房地产开发，2005年，在遭遇宏观调控之后，沈阳地产投资依然保持了超过20%的增长速度，仅收取的土地出让金和配套费用就高达42亿。
　　　　由于这一模式下的房地产开发能快速拉高当地GDP、并迅速改善地方政府的财政状况，相当部分地方政府以前所未有的热忱投入到了房地产大开发中，“以经济建设为中心”被实际压缩成了“以房产开发为中心”。同时，这一标榜“公开、公平、公正”的市场模式，并没有遏制住房地产领域的腐败，反而让腐败愈演愈烈，据知名旅美学者徐滇庆介绍，经不完全统计，最近几年，中国主要城市流通在房地产市场的资金，有高达1000多亿不知去向。
　　　　在市场经济里“后知后觉”的呼和浩特，由于开始阶段没有跟风，直到2004年当地商品房均价才1590元/米，看到其他兄弟城市干得风生水起，呼和浩特失落之余，终于琢磨出了这其中简单的道理，于是2004年该市也如法炮制，将“土地收储中心”调整为政府直属机构，开始通过统一的“挂拍卖”坐庄房产开发市场，果然，远在内蒙古大草原的呼和浩特，房产市场也顿时风生水起，2005年，该市商品房均价达到2500元左右，2006年，均价接近3500元。在呼和浩特此轮涨价旋风中，政府每年拿到了几亿的小头，开发商拿到了十几亿的大头，当地老百姓则得为“这一规范的市场运作机制”多掏十几亿房款。

　　　　一组可怕的数据
　　　　 在一个国家的产业链条中，房地产究竟应该处在一个什么样的位置？
　　　　 上海交通大学经济管理学院孟宪忠教授表示:在一个经济体系的产业链中，房地产既是一种基础性产业，也是一个对其它产业的发展具有严重依赖性的产业。后一个角度，表示房地产市场与其他经济活动所创造的财富值之间，存在一个对等的比值关系。通俗地说，就是一个社会创造财富的多少，决定它房地产市场的繁荣程度和房价高低。
　　　　 综合世界各国的情况看，一个健康的房地产市场，其在社会总投资中所占的份额应在10%左右，超过这个份额就会出现投资过热，它带来的负面影响是降低社会资源配置的合理程度，引起社会不必要的财富损耗，甚至成为社会财富的杀手，并损害产业间的平衡协调。从经济健康和可持续的角度，商品房价格与当地家庭年均收入之间，也有一个比值，这个比值根据不同国情，在1：3至1：6之间，超过这一比值，房地产就不但在不正当剥夺购买者的财富，也会从整体上削弱社会对其他产品的购买能力，给其他产业的发展带来障碍。
　　　　 按照这一判断标准，最近几年，国内主要城市的经济发展数据，传达出的是一个社会资源长期配置错位、明显存在严重经济隐患的信息——
　　　　浙江经济圈的中心城市杭州，2003年社会固定资产投资1006.18亿元，其中房地产开发328.54亿元，占全部固定资产投资的32.6%，全市财政总收入达329.71亿元，土地出让所得109.29亿元；2004年社会固定资产投资1205.18亿元，其中房地产开发企业完成投资328.54亿元，占当年社会固定资产投资的27.26%。2005年，该市房地产开发投资更上层楼，达到410.57亿元。
　　　　 珠三角重镇广州，2003年完成全社会固定资产投资1157.77亿元，其中房地产开发投资405.94亿元，占35.1%。2004年完成全社会固定资产投资1321.96亿元，其中房地产开发投资440.81亿元，占33.3%，2005年完成社会固定资产投资1445.33亿元，其中房地产开发投资488.86亿元，占33.7%。
　　　　华东六省一市的经济龙头上海，2003年完成固定资产投资2452.11亿元，其中房地产开发投资901.24亿元，比重为36.8%。2004年完成全社会固定资产投资3084.66亿元，其中房地产开发投资1175.46亿元。比重为38.1%,2005年完成全社会固定资产投资总额3542.55亿元，其中房地产开发投资1246.86亿元，比重为35.2%。
　　　　中国改革的窗口深圳，2003年完成全社会固定资产投资额946.49亿元，其中房地产开发投资410.06亿元，占43.4%；2004年全社会固定资产投资额1090.14亿元，其中房地产开发投资432.01亿元，占39.6%，全年完成地方财政一般预算收入321.75亿元，国土基金总收入128.46亿元，2005年完成全社会固定资产投资1176.13亿元，其中房地产开发投资418.76亿元，占33.%。
　　　　中国政治中心、中国北方重要的经济中心城市北京，2003年完成全社会固定资产投资2157.1亿元，其中房地产开发投资1202.5亿元，比重55.7%，且仅比上一年多了1.2个百分点。2004年，北京全社会固定资产投资2528.3亿元，其中房地产开发投资1473.3亿元，比重为58.2%，2005年完成全社会固定资产投资2827.2亿元，其中房地产开发投资1525亿元，比重为53.9%。
　　　　中国北方重工制造中心沈阳，2003年完成全社会固定资产投资582.6亿元，其中房地产开发投资177.3亿元，比重为30.1%；2004年全社会固定资产投资971.4亿元，其中房地产开发完成投资342.6亿元，比重为35.2%，2005年固定资产投资完成1363.2亿元，其中房地产完成投资413.6亿元，比重为30.3%。
　　　　中国经济大省省会南京，2003年完成全社会固定资产投资额954.04亿元，其中房地产开发投资183.80亿元，比重为19%；2004年完成全社会固定资产投资额1201.88亿元，其中房地产开发投资292.88亿元，比重为24.3%，2005年完成全社会固定资产投资额1402.72亿元，其中房地产开发完成投资额296.14亿元，比重为21.1%。
　　　　华中枢纽武汉，2003年全社会固定资产投资完成645.06亿元，其中房地产投资169.55亿元，比重为26.2%，2004年全社会固定资产投资完成822.20亿元，其中房地产投资233.30亿元，比重为28.3%，2005年全市完成全社会固定资产投资1055.18亿元，其中房地产开发投资297.99亿元，比重为28.2%。
　　　　这些城市，都是中国最重要的经济发动机或区域经济中心，但最近5年来，这些发动机都把自己的经济引擎按放在了“不动产”上，将超过30%的全社会固定资产投资投向了房地产，有的这一比例更高达50%，远远高于10%的正常水平。由于房地产的强力拉动，它所必然引起的投资过热也相应凸现，虽然从2002年开始，国家宏观经济部门就开始不断警告我国经济出现了投资过热，但依然无法阻挡这股气势凶猛的洪流，2003年，我国全社会固定资产投资增26.7% ，2004年第一季度，全社会投资突然增速，同比增长高达43%，不但比上年同期加快了15.2个百分点，也远高于1992和1993年我国经济过热时全社会固定资产投资所创下的29.1%和35.2%这一增速；2004年全年，我国全社会固定资产投资达70073亿元，增25.8％；2005年我国全社会固定资产投资88604亿元，增25.7%；2006年上半年，全国固定资产投资较去年同期增31.3%。此外，我国在建项目规模2005年为27万亿元，2006年底则飙高至32万亿元。
　　　　一从事宏观经济研究的专家告诉记者：很难想象各地政府为什么会进行这样的投资分配，因为这给整个经济结构带来的破坏和隐患极其明显，房地产膨胀所带来的“真实而强劲”的市场需求，必然带动与其相关的数十个产业的膨胀，所以房地产热一定会引发整个社会投资的过热。
　　　　他表示，地方政府通过整合强大的政策和市场资源，可以在短时间内维持房地产市场份额在整个社会产值中占到一个较高比例，但这样的高比例绝不可能长期持续，这是由房地产在产业链中本有的位置所决定的，于是问题出现了-------由房地产拉高的上游相关产业的产能很快就将被悬空，如果这个悬空的程度大到了产业自身无力消解，就会发生我们担心的经济萧条甚至产业崩溃。
　　　　宏观调控发生后，一些学者从房地产拉动了多少份额的产品消费，以此证明房地产对GDP的重要贡献，完全可以从另一个层面求得房地产膨胀导致的产业隐患规模。
　　　　“最近几年，各地政府对GDP的理解存在一个误区，就是只重数字增长却不分析经济行为的合理性，事实上，GDP的参考价值与被分析对象行为的理性程度是成正比的，经济行为愈理性，GDP的参考价值愈高，反之则愈低，所以，针对目前各地赞歌不断的GDP，可能我们最该去关注的是，这些GDP背后的经济行为的理性程度究竟有多高？现在中央倡导的科学发展观，不仅仅要求各地不得以‘经济发展’替代‘社会发展’，而且也内含着提高决策、资源配置、经济行为理性的诉求”。

　　　　一场危险的游戏
　　　　除投资规模过于庞大外，房地产另一个问题更为突出——主要城市的商品房价格已远高于社会实际购买能力。
　　　　即使最坚定支持“房地产价格应由市场去调节”的人也会同意，房价与所在地居民收入之间，应该存在一个合理的系数，这个系数，联合国人居中心的上限是3：1，世界银行的上限是5：1，意思是“一个拥有当地平均收入水平的家庭，用3-5年的收入总和，可以购买到所在地平均价格、平均居住面积的住房”。
　　　　按照这个标准，中国几乎所有主要城市的房价，已连续数年严重超过这一标准。其中，“中国著名的经济中心长三角的各大城市，平均房价收入比超过理性房价收入比的1.93倍，杭州、上海、南京、宁波的比例更超过2倍甚至达到3倍的比例”。国务院发展研究中心一位部门负责人对记者坦陈：按照目前的房价，他是买不起房子了。
　　　　2001年，中国房地产被外界形容为“出现局部过热”时，全国房价只有深圳、杭州、温州商品房均价超过了5000元/米，广州、北京接近5000元/米，上海商品住宅均价3413元/米，内环边5年左右房龄的二手房价格保持在2500元左右，全国35个纳入物价指数统计的大中城市中，厦门、杭州、南京、沈阳、大连、天津、哈尔滨、昆明、福州、海口等地商品房价格在2000-3000元/平方米之间；其他21个城市商品房价格在2000元/平方米以下。到2006年底，这些城市的商品房均价几乎都翻了一倍。深圳、上海、杭州、北京、广州的房价，已达到“一套房消灭一个百万富翁”的水平。
　　　　2006年底，由中国金融网发起的“中国城市房价究竟高了多少”的网络调查，截至2007年1月6日，有11%的网友认为高了30%，24% 认为高了30-50%，65%认为高了50%以上。
　　　　有学者认为，这一调查数据显示出的结果与现实情况比较吻合，他说，即使按照世界银行公布的家庭收入与房价5：1这个上限来看，经过最近几年的涨价风潮，我国绝大部分一、二线城市的房价已远远超标，比如上海，2005年其人均可支配收入为18645元，其家庭人均人口3.1人，年总收入为57799.5元，5年总收入为288997.5万，这个数据体现的是当地实际发展水平和实际购买力，当年上海人均建筑面积达33.07平方米，按照这个实际购买力和当地人均居住面积之间形成的系数，它的住房均价应该为4171元/米，与它2002年上半年平均房价相当，但实际上，这个数据同期变为了8627元；深圳2005年人均可支配收入21494元，按照当时全国城镇人均住房系数，它的住房均价应该为4578元/米，但深圳2001年的商品房均价就高出这个数字近千元，同期实际均价为6952元 ；北京2005年人均可支配收入17653元，理性房价上限为3760元，但实际为6232元；广州2005年人均可支配收入18287元；理性均价上限为3895元，但实际为5660元；南京2005年人均可支配收入14997元，理性均价上限为3194元，但实际为4960元；杭州2005年人均可支配收入16601元，理性均价上限为3536元，但实际为7029元； 青岛2005年人均可支配收入12920元，理性均价上限为2751元，但实际为4639元；成都2005年人均可支配收入11359元，理性均价上限为2419元，但五城区实际为4085元；武汉2005年人均可支配收入10850元，理性均价上限为2311元，但实际为3300元；沈阳2005年人均可支配收入10098元，理性均价上限为2151元，但实际为3330元；呼和浩特2005年人均可支配收入12150元，理性均价上限为2588元，但实际为3481元。
　　　　他说，这其实意味着，我国大部分城市在进行一场危险的游戏，这场游戏以高昂的房地产为核心，在全面拉高中国固定资产投资的同时，通过抬升城市办公、居住、生活成本，大幅增加企业的运转经费，以行业暴利的方式追涨企业成本。导致我们不惜以牺牲环境、一线工人合理工资收益和合理税收等途径积攒起来的成本方面的竞争优势，正在被这一行业暴利全部甚至超额吞噬。从而瓦解我们在全球范围的竞争优势。
　　　　这一态势已得到一些国际机构的调查印证，2006年9月26日，总部设在瑞士日内瓦的世界经济论坛公布的《2006～2007年全球竞争力报告》就显示出，2006年，中国的竞争力继续下跌，相比2005年再后延了6个位次，已落后印度11个位次。
　　　　在这样严峻形势下，如果依然以“稳定房价”为指导思想来进行宏观调控，这场游戏完全可能“以房产暴利开始，以产业崩溃结束”。因为目前的房价已不应该得到“该去稳定”的结论支持，这个观点不是从一种市场博弈角度给出的，而是依照目前社会实际购买力进行比较衡量的结果。
　　　　房地产不但在吞噬城市竞争力，也在吞噬购房者的生活。
　　　　2006年初，来自《半岛晨报》的调查表明，由于超高的房价，在大连，有4成购房者感到生活质量明显下降，有3%的购房者感到生活质量严重下降，而几乎就在这同一时间段，一篇名为《高房价导致中国90%白领消失》的网络文章，在不少论坛成为一个被竞相关注的热点，虽然该文所罗列的数据不一定全部真实，但它提出的“（相当部分）购房白领被房产套牢”的观点，被随后《中国青年报》公开的一份统计资料证实，该资料显示，我国贷款买房的群体中，有54.1%月供占其收入的20%~50%，31.8%月供占到了其收入的50%以上。而在国际上，月收入的1/3是房贷按揭的一条被公认的警戒线。美国银行就明确规定，每月偿还的按揭贷款以及与住房相关的税费，不得超过贷款人税前收入的28%。
　　　　针对这一问题，知名房产问题专家章林晓曾撰文警告：根据联合国《国民经济核算统计年鉴》和各国统计年鉴，以美、英、法、日为对象，分析它们GDP达1000美元时居民消费结构可以发现，其住房消费支出比例最大的英国为13.8%，最小的法国为8.3%，均低于我国同期水平数倍。他据此认为，这意味着，房地产业在不正当剥夺整个社会的财富。而“这破坏了社会的财富配置，既进一步扩大了社会的贫富分化，给社会带来了不安定，也不利于其他产业的发展，因为社会总体购买力被这个必需品过多地挤占了”。

　　　　谁在分摊高房价
　　　　在国内一些一线热点城市，经过一、二、三级市场整合后，当地高昂的房价正在从主要由购房者分摊，逐渐变成由全社会在分摊。
　　　　这一分摊的路径主要有两种，一是通过提高三级市场的房租，将高昂的房价直接转给租房者，二是转化为各类企业、尤其是服务性企业的经营成本，再由这些企业通过提高服务或销售价格转嫁给社会。
　　　　有专家认为，这种转嫁因素，或者说商品房的租售比，实际是深圳、北京两个热点城市2005年底以来房价持续上涨最重要的支撑点。
　　　　在深圳关内，一个3-5年房龄、面积100平米的小区商品房，可以轻松租到3500-4000元/月，按一年出租10个月计，年收益在3.5至4万元之间，即使按一万元/米购入，这一投资的年收益也在3.5%-4%之间，如果再加上保值预期，它的投资收益要大大高于同期发放的长期国债。
　　　　而据记者所知，中国政府2006年所发放的1950亿元长期国债，在全国范围都受到了疯狂追捧——
　　　　上海，市民为买国债很早就在网点前排起了长队，中行位于徐家汇和陆家嘴地的支行，营业头一个小时就售出国债近400万元，农行在对单笔大额做出限制后，竟然在短短半小时就把国债全部售光；重庆，短短几个小时，一亿多国债就被抢购一空；昆明，商业银行门口购买国债的市民排起了长队。几小时内其所承销的2.4亿国债就全部脱手；南京，市民“手拿油条抢购国债”，商业银行“只花了10多分钟，就卖完了所承销的全部1.5亿元国债”，兴业银行也在十多分钟内,在全国卖完了1.5亿的国债配额；合肥，各银行承销网点都出现了排队抢购场面。首发当日上午10时许，大部分银行承销的国债就已售空。甚至芜湖、大庆、苏州这些二三线城市，国债也都出现了空前的热销。
　　　　“这些国债，3年期票面年利率3.14%，5年期国债票面年利率3.49%，均低于投资深圳二手房的所得收益”，该专家问记者：“如果你手头有足够的钱，又找不到其他投资途径，给你长期国债和投资深圳的房子赚取租金收益两个投资途径，你会怎么选择”？
　　　　北京、上海的情况与深圳类似，在北京，三环附近一间普通的、面积在65米左右的两房一厅小区房，2005年年中的月租金在2300元左右，2006年涨到了2500元，10个月租金收益在2.3万-2.5万。按1万/米计算，年收益在3.5%至3.8%之间。也高于热销全国的长期国债。
　　　　上海，内环边45平米左右的一房一厅，租金价格一般在1500-1700之间，10个月资金收益1.5万-1.7万，按目前8000元/平方米的价位，回报在4.17%-4.71%之间。二房的租金收益，也大体与此相当。
　　　　于是，从房地产本身这个角度来判断，上海2003-2005年、北京深圳2005-2006年房价涨幅之快，价格之高，虽令人乍舌，但与国内其他一些房价明显缺乏投资支撑的城市比，却居然有了最充足也最合理的理由，毕竟二手房已把这一收益变实，而既然3-5年、5-10年的二手房都有这样的价格支撑，那么一手房均价过万是再正常不过。这同时意味着，在深圳、北京、上海这样的城市，高房价已被成功转嫁给了租房者，实际也就是转嫁给了社会来分担。
　　　　在高价位出手的购房者的投资心态，也从实际的购买群体得到了印证，据《深圳特区报》报道，2006年，深圳的购房者有“50%不是自住，全额付款的购房者比例也超过了一半”，投资目的相当明显。
　　　　这一状况引起了不少学者的忧虑，有的甚至提出了这样一个激进的观点：高房价通过三级市场的成功渗透，让这场地产高烧变成了“先富起来的人对未富起来的人的一种掠夺”。他说，市场运作必须考虑公平原则，只有这样经济才健康并可持续，即使是新自由主义经济学大师哈耶克，晚年也在花很多时间研究“自由市场道德原则的缺失问题”，并承认这是新自由主义经济学的一块硬伤，自己一直没能令人信服地从理论上找到解决依据。现在这个通过“市场自由调整”而出现的“由全社会来分摊高房价”的局面，从技术层面无可指责，但从它必然引起的不良后果这一角度权衡，这一局面必须扭转，如果不扭转，把房价拉回到正常水平无疑痴人说梦，因为很简单，这是一个导致深圳、北京等一线城市高房价平稳着陆的一块实地，而这个实地的支撑点则是这些城市相较国内其他城市的更高的竞争力，这个高租金则在“毫无创造地消耗这个竞争力”，并支撑这些城市房价继续上扬。
　　　　而另一方面，“全国现在有近8万亿存款掌握在20%的人手上，只要这一模式持续，并被愈来愈多的高收入者接受和认同，就会有愈来愈多的人参与进这一模式，一些学者提出的‘让有钱人买了房子租给无钱买房的人居住’，在这一模式下就变成了不折不扣的‘先富起来的人对后富起来的人的掠夺’”。
　　　　在谈到城市房价与可持续发展的关系时，有人打了一个“沙漠中驮金子”的比喻：两个人穿行沙漠时发现了金子，一个贪心拿了自己拿不动的分量，最后渴死在了沙漠上，一个很理智地拿了一点点，最后终于走出沙漠并致了富。
　　　　“房产开发获利”，可以看作是“金子”，这个“金子”对于处于发展进程中的城市（穿越沙漠的人）而言，是真实的，但对这个“真实的金子”，城市管理者的理智态度应该是“按照自己能轻松承载的能力”（即按城市可支配收入形成的购买力）去拿，这样才能顺路地一路走下去，否则“会被这个真实的宝物最终压塌”。
　　　　四川联合大学南亚研究所欧东明副教授表示，如果建立了理性的产业发展判断，即使“房产开发既得利益集团”也应该去支持健康的房价，因为这才是行业可持续的根本，最近几年一些城市客观上存在的对宏观调控的抵触，一定程度在于这些城市的管理者和房产开发既得利益者对产业的平衡与可持续之间的关系认识不足，假如他们通过量性分析得知再这样走下去，不出几年等着他们的就将是整个经济体系的绝对萧条甚至崩溃，也许他们会重新考虑自己的整个决策。
　　　　他说，在这场地产高烧中，最被误导的其实还是那些拥有自己住房的普通居民，因为从资产来看，他们是绝对地增值了，这无法不高兴。但另一方面，对大多数家庭而言，房子除了满足居住外别无他用，房产增值除了给了他们一个数字财富外，同时还需要他们去分摊必然高涨的生活支出和服务费用，此外他们还要承担未来可能的产业崩溃或经济萧条。也就是说，这个对他们没多大实际价值的数字财富，实际大大增加了他们的生活成本和未来风险。

　　　　国内经济已严重受损
　　　　持续数年的高房价给中国经济带来的严重隐患，正一一浮出水面。
　　　　除直接增加了购房者的支付成本，拉高了中国全社会固定资产投资、使中国经济始终处于投资过热状态外，过多社会财富流向这一生活必需品，以及由此引发的消费预期，使中国本就不均衡的内需进一步不足。最近几年，中国每年的外贸依存度都以10%左右的速度持续上升，2005年达到80%左右，这引起了不少学者的忧虑——中国经济在结构上已非常脆弱，而另一方面，世界各市场的贸易保护主义色彩却越来越浓，这将使中国经济遭遇不测的可能性大增。
　　　　外贸依存度体现的是一个国家进出口贸易总额在本国国内生产总值（GDP）中所占的比重，它反映的是一个国家经济对外贸的依赖程度和参与国际分工的程度。从1980年到2001年，美国、日本、德国这些发达市场经济国家，外贸依存度大体稳定在14%～20%的范围内。
　　　　但同一时期，在产业结构失衡、第一次分配严重不公、社会保障不足、经济策略上过度依重国外市场等原因的交替作用下，中国的外贸依存度一路升高，2001年后，由于住房因素进一步拉低了社会消费能力，中国的外贸依存度更陡然提速，每年以10%左右的速度蹿升。当年突破50%大关，2003年达到60.2%，2004年超过70%。2005年，中国全年进出口总额超过1.4万亿美元，达到1978年的68倍左右，2006年1～10月份，中国外贸进出口总值达14249.5亿美元，同比增长24.1%，已超过2005年全年水平。
　　　　有学者表示，从好的方面看，外贸依存度体现了中国经济的开放程度，表明中国参与全球一体化进程加速，中国经济与世界经济已经形成了相互依赖的伙伴关系；从不好的方面看，这其实是国内市场需求不旺的一种必然选择，也就是说，中国每年的高增长，很大程度上是建立在对外依赖的基础上的，这一模式在相当长的时期掩盖了中国经济存在的问题。
　　　　比如，即使在社会围绕房地产争论最激烈的时候，我们也没有达成这样一个共识：房地产“抽血”式的聚集社会财富，将强力挤压其他产业的市场空间，其结果是中国经济整体走上了一条不归路。这里面的道理很简单-----假定社会总财富值是100，正常情况下我们拿20%支付住房费用，30%用于储蓄，50%用于其他消费，但现在住房占用了过多的财富，综合值达到了40%甚至45%，由于这是一种必须的消费，所以它必然挤压消费者用于其他领域的消费数额，于是其他行业分到的社会财富值就会大大缩水。购房的人由于财富值已经入套，他得修改自己的消费计划和比例，没购房的人呢？如果他需要买房，也不得不按现行的房价标准修改自己的消费计划。而购房一族，又是一个社会消费力最旺盛的群体，损害了这个群体的购买力无疑意味着内需市场必然遭遇大幅度缩水。
　　　　由于房价过于畸形，国内市场的缩水规模可以说达到了骇人听闻的程度，以上海为例，按照世界银行认同的房价比上限5：1和上海这一时期由可支配收入形成的购买力计算，上海商品房均价应该在4000元出头，但它的实际均价却是8000多元，二者相差4000元以上，按4000元计，2004-2005年，上海大约销售了4000万平米的商品房，这是什么意思呢？等于说两年中，仅上海房产市场就不正当地从购楼者那里多拿走了约1600亿元。
　　　　“一个上海就挤占了这么庞大的数额，全国加起来是个什么数字？所以我不得不用‘骇人听闻’这四个字来形容房地产对整个社会的掠夺，而这也必然导致国内其他市场出现严重的需求不足，影响经济的良性与正常”。
　　　　来自于央行的最新统计数据，证明该学者所言非虚，2006年11月23日上午，中国人民银行副行长苏宁在接受一媒体采访时透露，我国最终消费占GDP的比重，已从上世纪80年代超过62%下降到2005年的52.1%，居民消费率也从1991年的48.8%下降到2005年的38.2%，二者“均达历史最低水平”，居民储蓄率却上升了9%。
　　　　而同一时期，世界平均消费率达78%—79%。是我国的2倍以上的水平。
　　　　有“华东六省一市经济发展火车头”之谓的上海，可能已率先感受到了由过分偏重房地产带来的寒意，2005年底，当地社科院在一份年终报告里坦露：2005年1~9月，上海（经济）出现了比较明显的收缩，主要经济指标增速不仅低于2004年同期，而且低于全国同期平均水平，出现了（上海罕见）的“双低”现象。与此同时，上海的工业增长速度也开始大幅度回落，效益下滑，2005年1~9月份，上海工业增长速度为12.4%，低了全国同期增速3.9个百分点。
　　　　此外，显示上海经济发达程度和结构合理性的第三产业比重，最近几年更是持续下降，上海第三产业的比重，2002年达到历史最高，为51%，伴随着房价上升。这一比例开始下滑，2003年为 48.4%，2004年为 47.3% ，2005更低至45.6%。
　　　　这一情况，近几年在另一个高房价城市-------深圳也类似存在。

　　　　三板斧砍掉地产暴利
　　　　基于上涨过快的房贷和开始在全国蔓延的炒房之风，2003年10月，央行正式祭出“121号文”，针对房地产发出了收紧银根的信号，开始了本轮宏观调控。
　　　　但决策者很快发现，与1993年那次“一控就灵”不同的是，这一次，这个带有预警性的手段，一出手却如入泥潭，不但悄无声息，甚至还引起了强硬反弹：房地产开发资金规模在全社会投资总额中继续高比例领跑，部分地方政府开始在一些公开场合扬言本地房地产发展健康，不存在泡沫。
　　　　宏观调控得到的结果是：2004-2005年全国范围房价持续大涨，在这场调控与反击的较量过程，大连、青岛、上海、深圳等热点城市交替领跑，中国宏观经济危机被进一步加剧。
　　　　2006年，中央悍然加大调控力度，从金融、信贷、土地、税收等方面频出重手，其中包括“加息”、“征税”、“国六条”、“规定开发周期，打击土地囤积”、“90平方米70%”、“限外”、“问责”等，一系列政策步步为营，从“宏观”延伸到了“微观”，从“市场”延伸到了“政府管理”。态度不可谓不坚决，措施不可谓不严厉。
　　　　 但是，全国范围房价继续坚挺，2006年10月的统计资显示，虽然全国70城市房价涨幅放缓，但总体依然处于涨势，当月房价同比上涨５．５％，环比上涨０．４％，此前一个月，这些城市房价同比上涨５．３％，环比涨幅则与10月持平，其中涨幅较大的北京，三季度房价比上一个季度涨了上千元。对这一形势，发改委官员给出的说法是，“未来的调控任务依然相当艰巨”。
　　　　 为什么1993年一招“收紧银根”就可以遏制当时疯狂膨胀的房地产，而本轮调控使用了多得让人眼花缭乱的手段，却依然收效不大？
　　　　有专家认为，造成这种反差的主要原因在于，两者有了截然不同的市场机制和金融环境。
　　　　1993年，地产市场是一个以开发商为主体的市场，地方政府与开发商是一种博弈的关系，加上当时金融体系内外的流动性资本规模不大；中国经济刚刚走出调整期，城市住宅市场需求平稳；所以对房产开发“一控就灵”。但本轮调控，房地产市场，乃至金融体系的流动性资本数额与回报预期，都发生了剧烈变化。
　　　　首先，地方政府与开发商之间已超越了一种单纯的博弈关系，实际形成了利益高度一致的同盟，这一同盟对市场拥有绝对的控制权。导致调控环境变得复杂和微妙，如果调控过程地方政府严守一个市场底线，就会大大削弱调控效果。对此，前国家统计局副局长贺铿甚至直言，不打掉（这种）官商勾结，无法平抑房价。
　　　　其次是经过10余年发展，我国的金融环境也已发生巨变，从“资金短缺”变成了“流动性过剩”，据央行相关负责人透露，目前国内有高达2.6万亿的资金处于流动状态，在资本贯有的追涨心态下，它们对房地产的支撑作用不容忽视，建行董事长、外管局前任局长郭树清就曾公开表示，（目前）全国各大城市房价连续数月保持5%—7%的快速增幅，原因之一在于金融体系过剩的流动性。
　　　　本次宏观调控的失利还在于，调控的调子不到位，甚至部分调控手段是按照开发商持续数年的宣传、将当前城市商品住宅暗示为了“稀缺性公共资源”，这在一定程度上对房产市场“恰好起到了效果相反的刺激作用”。
　　　　直到2006年三季度，发改委在谈到调控目标时，依然将其定位于“稳定房价，抑制上涨”。“这样的定位不但偏离了目前房产市场的真实状况，也给了被调控者不恰当的暗示”，紧箍咒不紧，无疑会“影响调控的执行与效果”。
　　　　此外，提高首付，限制外购、征收二手房交易所得税这几项调控措施，虽可以在一定程度上抑制炒家，提高商品房市场的真需求比例，但这几个措施也同时释放出了这样的意思——商品房是一种稀缺公共资源。结果反而导致更多流动性过剩资本进场，比如在深圳，2006年有过半的交易均非自住，这部分人“全款购买比例很高，投资目的非常明确”。类似的情况也出现在另一个房价突出的城市——上海，2004年，上海商品房销售额2064.74亿元，新增房贷约800亿元，房贷额不足40%，已经显示出购房者高比例付款趋势，2005年付款比例更大比例攀升，这一年，上海商品房销售额1906.05亿元，但仅新增房贷约200亿元。这意味着，同样有“相当部分购买者在购买时是全额或高额付款，这是实力买家进场给出的一个强信号”。
　　　　介于这样严重的局势，未来的调控将走向何方？有专家建议——
　　　　在严格执行已颁布的措施，尤其是细化落实“回收闲置土地”以打击土地囤积，落实“经济廉租房”制度、以给市场确立趋于正常的价格标准这两个条款外，还应该针对一些市场苗头，启动其他几项措施，三板斧砍掉房产暴利。
　　　　第一板斧，在北京、广州、深圳、上海等热点城市，启动税收杠杆，打掉这些城市已出现的由“三级市场将高房价坐实”的现实，并遏制这一趋势向其他城市蔓延。
　　　　如果不打掉三级市场这一现状，这些城市的房价永远掉不下来，而这几个在中国具有标向意义的城市房价掉不下来，其他城市也就有了高标准的攀比对象，要降房价困难重重。房地产现在的局面就会出现僵持，可能真只有经济全盘崩溃那一天才能抑制房价。
　　　　由于这一措施是对市场进行细部操作，所以启动时需制定完善细则，同时须将不同的情况区分开来，比如对同一家庭拥有房屋套数的不同，征收额度不同的税收：第一套出租房按所得的20%征收，第二套按所得的30%征收，第三套按所得40%征收，第四套按所得50%征收……超过500平米按60%标准征收，超过1000平米按80%征收。
　　　　这一税收征收的依据是“房地产已严重干扰中国正常市场秩序，国家不鼓励私人过多占有这一公共资源”。如果出租房拥有者拒绝出租，那么应对其收取同样数额的资源闲置费，如果房主称租不出去，可将该房纳入政府专门机构，由政府按“本市实际购买力所确立的租房标准”统一对外出租，对于隐瞒拥有私房数量的情况，则可以通过“有奖举报，从重处罚”这一杀手锏予以有力还击，无限度增加这些房主的博弈风险，同时向社会开放这一领域的监督权力，以强力保证这一措施顺利推行。
　　　　第二板斧砍向“假按揭”，一些城市在房价高涨后，出现了 “将房子卖给自己也能赚钱”的畸形市场格局，导致假按揭再次抬头。而假按揭不但可以大大增加房产开发公司与市场抗衡的实力，形成巨大金融黑洞，实际也构成了金融诈骗，所以必须从严、从重进行处罚。
　　　　第三板斧砍向“目前房地产市场由权钱结合所形成的市场联盟”。
　　　　在某种程度上，这个联盟是近5年房地产持续上涨的罪魁，而且由它所衍生的市场运作机制单一，不利于形成多极化的市场供应。所以，要恢复房产市场的健康，应同时重视其他市场主体的权利。给予其他市场主体以合法地位，比如近期在国内各城市的合作建房联盟，政府就应给予明确支持引导，打破由2001年《深圳100号令》后，各地政府所实际形成的垄断型市场模式。
　　　　事实证明，个人合作建房能有效撕开此前由地方政府和开发商组成的垄断联盟，形成新的、趋于合理的市场供给，比如2006年下半年，温州个人建房合作联盟在土地交易市场争得一块被当地开发商认为价格过高、赚头不大的“鸡肋”地块后，获得了5300多元/平米的成品商品房造价，而其周边的房价为8000多元/平米。深圳，在商品房均价超过8000元/平米的情况下，由当地个人建房联盟参与的投标，竞得了一幢均价只有1600多元/米的二手房，2007年1月5日，记者在与竞投负责人林先生通电话时，他告诉记者，“他们所有参与竞投的人都哭了”，同时他还透露，春节后，他们合作建房组织将以某种方式正式参与政府组织的土地拍卖。
　　　　政府应该大力支持个人合作建房的理由还在于，发生在温州和深圳的事实表明，这一形式打掉的只是开发商的暴利，由政府主控的一级市场所损并不大。此外，由于目前个人合作建房与市场比较存在明显的成本差异，一些不法商人也可能会打着合作建房的幌子套钱，政府的积极参与，有利于这一目前尚处于雏形的市场形态的良性发育。
　　　　该学者还特别强调了调控措施中建设“廉价出租房”的重要性。他建议，未来中国城市的住宅供应，应吸取新加坡模式，以“经济适用房和廉租屋”为手段，加大政府在这一市场领域的作为，使城市房产供应重返1998年由《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》所确立的“以经济适用房为主体、以商品房为补充”的市场格局。
　　　　他认为，这不但可以为房产市场提供一个具有良性导向的新标准，而且可以转移因房地产市场变化而损失的财政收益，以上海为例，如果每年由政府按当地实际购买力提供1000万平米的廉价房，地方政府在房产领域的财政收益其实根本不会减少。
　　　　“更重要的是，这一措施也可以使中国的城市化进程得以实际启动，困扰中国多年的产业转型和社会转型问题，将随之被打开一个顺畅的通道”。

　　　　 《中国财富》2007.2

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