买房应对通货膨胀是个天大陷阱

张庭宾：现在抢购房产无异于堆柴自焚

2007年5月间的股市悲剧正在中国房地产重演！

2007年5月，A股狂热，散户开户数不断飙升，15万、20万、30万，35万，越来越多的新股民、新基民将他们辛辛苦苦积累的纸币存款投入了股市，我的心在流泪，我的笔在流血。笔者以自己能发出的最大声音向这些汹涌“羊群”呼喊——危险！

那一年的5月14日，笔者以《中国选择题：海洛因一年或黄金十年》大声疾呼：“目前（中国A股）‘黄金十年’蜕变为‘海洛因一年’的可能性正与日俱增，后果也必如吸食海洛因后的瘾君子一样，从此一蹶不振。”

现在这些公众投资者的钱就如同向火堆中添柴，但在不远的将来，“它将不再是中国庭院中晚会的篝火，而是足以烧毁整个院落的熊熊烈焰。在烈火还未烧着房屋之前，追逐热闹，寻求刺激，沉迷于海洛因迷幻中的国人将不断狂欢。只是在曲终人散，黄粱美梦醒来之时，方才发现，客人已去，主人的房舍已经被烈焰焚毁，辛辛苦苦积累起来的财富已被席卷一空，一如1990年之后的日本。”

这个警告不幸而言中，这些新股民的命运甚至比1990年后的日本人还惨。从2007年10月16日的6124点到2008年11月28日的1664点，上证指数仅仅用了1年零12天就跌去了72.8%，令当年日经指数黯然失色——跌了66.58%用了8年！

那么，现在还有谁会比当年的新股民更惨烈，还有谁比套在中石油48.6元更悲剧的吗？有！就是现在疯狂抢购房产者，他们正重演2007年夏天狂热的堆柴自焚之事。不同的是，他们把A股变成了规模大10倍的房地产。由于房地产的3成首付实际上是应用了3.3倍的杠杆，一旦A股超级过山车悲剧重演，未来他们不仅将输光所有的资产，还会变成严重的负资产，辛苦奋斗最后欠下沉重债务。

当前这些疯狂抢购房产者或许有这样那样的理由，比如说恶性通货膨胀的预期。笔者也不否认，未来中国房地产还有上涨的可能，甚至不排除再涨30-50%。

但是，我必须严重警告的是，中国的房地产，特别是北京、上海、杭州的房地已经陷入了严重疯狂的泡沫之中。在此仅警示五个指标：

1，中心城市，特别是上海、北京和杭州等地房产已经在过去8年中上涨了600—1000%，其已经达到了彼得林奇的“10倍”大牛股上涨投资的上限。

2，现在的房价已经涨到了超出绝大多数人1年、3年、5年前的想象，即存在严重的超预期上涨。

3，中心城市的诸多地段的房租收益率低于3%，租房比买房所缴纳的利息要便宜的多。

4，资产投资的铁律是，当最多的人最疯狂地热议某个投资品的时候，这就是这种投资品进入疯狂泡沫期的大众情绪征兆。这时候理性的投资者应当坚决抛出这种资产，而不是买入，现在的楼市正呈现这种典型的癫狂症状。

5，高昂的房价已经使购房者成为房奴。微观经济尚待走出低谷，失业增多、薪酬下降的威胁仍然存在。

此外，即使本人认同未来通货膨胀的预期，但是必须指出的是，恶性通货膨胀对购房者来说是把“双刃剑”，甚至是一个天大的陷阱。

在通货膨胀预期出现，或通货膨胀发生的早期，房地产的价格是会上涨。但是，通货膨胀一旦发展到中期，当利率不断提高，高达20、30%甚至更高的时候，其高额的利息将成为购房者的“绞索”。

当越来越多的断供出现，越来越高的高位购房者不得不抛出房产，那么，房价将直线下坠。越是下坠，越是更多的人恐慌性抛售，那么房价更是雪崩，其速度将令上轮股灾中上证指数的下跌速度汗颜。如果中国未来不能针对美元大崩溃采取及时有效措施的话，在未来3年前后，房价跌到目前房价的50-70%并非不可思议。

因此，现在尚没有买房的人，尤其是那些靠工薪辛辛苦苦积累首付，又借来高额贷款的人，今后坚决不要买房。已经买了自住以外房产的人，应当郑重考虑卖房。因为，你不买房，最坏的结果是正财富缩水，但不会陷入“负资产”的黑洞——辛辛苦苦工作若干年，一家老老少少一起集资买了套房，最后反欠了巨额的债务。这是最不公平的现象——一个正常的社会是绝对不能容忍的，一个有正义感的人绝对不能容忍的。

那么，人们可能会问，存在着通货膨胀的预期，又不能买房，那么去买什么保卫自己的财富呢？总不能眼睁睁看着自己的财富缩水吧！

最好的反通胀的办法是买实物黄金。自2005年7月以来，笔者反复强调这一观点。黄金是当前全球范围内价值仍被严重低估的极少数投资品之一，其原因是美元背后的国际银行家势力几十年来不断诋毁压制的结果。

笔者认为，在每盎司2000美元以下的价格，黄金均属于被严重低估的阶段，都可以建仓购买，多种测算方法表明，未来国际金价上涨到每盎司5000-6000美元，笔者不会感到意外。

最近几年，随着对国际货币金融体系研究日益深入，笔者对黄金的特殊重要的货币功能认识得更加清晰，近几个月来，更是潜心系统地梳理了黄金与货币的本质关系，撰写了《黄金保卫中国》一书，7月底8月初将正式面世，在这本书的封底，编辑写道：“没有这本书，是社会蒙蔽了你的选择权；错过这本书，是你放弃了财富自决权”。

现在最佳的投资策略是，除非你现金非常富裕，一般坚决不再买房，租房，然后将部分资金购买实物黄金储备起来。笔者相信，现在二公斤黄金（现价约43万元人民币）3、5年后能在中心城市买一套房；一公斤黄金（现价约21.5万）3、5年后能在省会城市买一套房。

是做现在的房奴，未来的负资产者；还是抓住黄金价值回归的大牛市，成为现在和未来的财富主人——这道选择题和参考答案已经写在这里，决定由你们自己做出，未来的命运由你们自己把握。

让我们拭目以待，让时间再次检验这一判断吧。

（以上建议仅供参考，投资者决策风险自负）

昔日文章回顾

2007年5月14日

中国选择题：海洛因一年或黄金十年

2007年05月14日 第一财经日报 "庭宾透市"专栏

　　 张庭宾

　　要“海洛因一年”还是要“黄金十年”？

　　小到A股股指起伏，大到中国金融改革成败，本周及今后的一两个月是至关紧要的时间段，其中要害是怎么回答上述提问。

　　“海洛因一年”是笔者的一个新比喻，在4000点之上，中国股市不排除更加疯狂的可能，从998点起，上证指数23个月狂涨3倍，已经酒意正酣的股市，会不会更加极度亢奋？

　　可能的！给它“海洛因”——人民币急速大幅升值——假如人民币在未来一年升值超过10%，人民币汇率日浮动区间放宽到2%以上，资本项目放开，并对股市疯狂操纵放任自流，一年后，奥运会前，上证指数再涨两倍，达到12000点也不离奇。只是后果也必如吸食海洛因后的瘾君子一样，从此一蹶不振。

　　与“海洛因一年”的疯牛不同，“黄金十年”则是扎扎实实的慢牛。

　　它必以“集体诉讼”和“举证责任在辩方”严厉打击市场操纵，让老鼠仓和内部密谋无法遁形，使股价回归到上市公司价值创造的基本面，股价真正奖优罚劣；保持人民币每年3%的缓慢升值，对于投机国内市场的热钱，以增发特别国债的方式，针锋相对，寸步不让。如此，在中国“世界工厂”创造更多真金白银价值的基础上，中国的金融系统将不断优化改善，成就国际顶级金融市场。这样的“黄金十年”才是真实的，一如我们用牙咬在真正的黄金上一样。

　　令人忧虑的是，目前“黄金十年”蜕变为“海洛因一年”的可能性正与日俱增。

　　上周，我曾撰文指出，股市近期将开始中期调整，判断的逻辑是，股市上涨烧钱的添柴游戏，一两周内将会出现冲高回落的情况。要说明的是，这个判断仅基于国内股民资金供给。

　　但两则海外来的资讯让我对此产生动摇。一是日本、韩国媒体报道，当地的普通居民(注意，并非专业投资者)因内地股市的暴涨而跃跃欲试。二，在即将举行的第二次中美经济战略对话前，美国 财政部长保尔森在邀请中国媒体采访时称，在人民币汇率问题上，“我们不能失败”，不希望“中国问题”成为下一届总统竞选中的议题，已经隐含最后通牒之意。

　　如果保尔森如愿以偿，那么日本、韩国等东亚人，甚至美国、欧洲的全球人都可以把自己的钱添进中国A股的火堆，上证指数一年后达到1万~2万点并非天方夜谭，只是那时它将不再是中国庭院中晚会的篝火，而是足以烧毁整个院落的熊熊烈焰。

　　在烈火还未烧着房屋之前，追逐热闹，寻求刺激，沉迷于海洛因迷幻中的国人将不断狂欢，中国人、日本人、美国人等似乎完全抛开了种族、国别，在中国上演极乐大同的梦幻剧场。只是在曲终人散，黄粱美梦醒来之时，方才发现，客人已去，主人的房舍已经被烈焰焚毁，辛辛苦苦积累起来的财富已被席卷一空，一如1990年之后的日本。

　　或许有人斥笔者危言耸听，但我要反问，在人民币年升值仅3%的情况下，以中国的钱为主，上证指数已经涨了3倍，当人民币年升值10%、20%甚至更高时，全球的钱加入，指数一年再涨2倍有什么奇怪？日本在“广场协议”后，日经指数上涨211%后，就遭遇金融危机，如果上证指数飞涨1100%(约12000点)，凭什么就不遭遇金融危机？日本遭遇金融危机后，经济一蹶不振20年，中国遭遇金融危机后凭什么能翻身？凭人口更多，底子更薄，身子骨更弱吗？

　　所以现在必须给中国股市浇一盆冷水了，让他醒醒酒，远离身边正要提供“海洛因”的坏先生，恢复健康的人生——工人认真做工，学生好好学习，教师耐心教书，医生负责地看病，官员当好公仆，别都想着投机，而是投资，确认一家好公司，买上其股票，放个三年五载，乃至十年不管——十年之后，上证指数或许3万点。

“海洛因一年”和“黄金十年”，中国要哪个？决断就在当下，关键在人民币汇率！(作者为本报副总编辑)

2007年10月22日

取消年内黄金价格800美元/盎司的预测上限

价值实现主机制形成 黄金光芒更耀眼

第一财经日报 2007年10月22日 "庭宾透市"专栏

张庭宾

　　随着黄金光芒越来越耀眼，昔日受制于美国式说教、对黄金不屑一顾的私人投资者也将加入追星族，其结果就是黄金真正进入大牛市的加速上涨阶段，并可能上涨到令世人目瞪口呆的地步。因此，再预设黄金价格年度上涨上限已经是“削足适履”

　　当一个大牛市进入最后的高潮时，另一个大牛市才刚刚开始。
　　最近不断有读者问我，A股股指期货要推，正是风云变幻之时，你为什么写A股的分析文章却越来越少？
　　原因有两个:一是A股大牛市已经进入最后博弈阶段。如果说工行上市之前，A股是蓄势待发阶段；今年此前是主升浪阶段，接下来的半年到一年，是牛市盛极后而衰的阶段。与前两个阶段人人均可沾得利益不同，这个阶段将更多体现“财富再分配”特征，即少数人仍然可获暴利，但多数人反可能亏得厉害。在信息、技术、资金都最差，尤其缺乏断然出局的刚强意志情况下，散户应该见好就收。
　　第二个原因是，黄金的大牛市正在来临。在笔者眼中，黄金现价大概相当于A股工行上市之前。尽管在过去两个月中，黄金价格已由642美元/盎司上涨到上周收盘766美元/盎司，涨幅达19.31%，但它仍只是前奏期。
　　对于在27年的高位上不断突破，已有不少投资者开始恐高。可在笔者看来，它一点也不高，实际上很低。黄金是目前全球所有物质商品中最被低估的一种，更不要说它还具备货币属性。1979年，金价就一度达到850美元/盎司，这么多年以来，美元的实际物质购买力已经贬值了很多。如当今的石油价格约相当于当年的2.5倍，但金价竟未能创新高。另外一个可以参照的指标是，27年前，美国标准普尔指数约110点，现在已经达到了1500点，上涨约14倍。换言之，未来黄金价格上涨2~3倍，甚至10倍以上，我不会感到奇怪。
　　投资者的另一个恐惧是，害怕去年5、6月间的疯狂跳水重演。那时，在短短一个月间，黄金价格大跌187美元/盎司，跌幅达25.6%，亚洲的黄金投资者损失惨重，很多保证金交易者被洗出局。对此，笔者在今年8月12日《欧元美元争霸赛升级　裁判黄金升值》一文中有过提醒：“不要低估在黄金王朝复辟的过程中它遭遇打击的惨状。如果漠视这一点，那个一直唱多大牛市的人，在大牛市真正降临之前，可能已经输光了他所有的本钱。”并曾指出，在730美元/盎司27年高点关口，金价可能出现激烈争夺。
　　是的，金价在730美元/盎司一度出现跌宕，但我始料不及的是，值此关键当口，美联储竟然作出了将美元利率下调0.5%的极为短视、自毁城墙的决定。如笔者所分析，市场一下子就看穿了货币霸主美元的虚弱本质，它的各种竞争对手——石油、黄金和各种货币等“狼群”一拥而上，围攻“衰老的狮王”。美元加速贬值已经成为定局，而美元的加速贬值将进一步打击所有以美元标价的资产价格，加速货币流出美元区，使得美元区流动性更加紧张，次债危机欲盖弥彰，美元区全面流动性紧缩的金融危机日益迫近。因此，美元已无力像去年5、6月份那样，对黄金组织大规模的反击战。
　　特别值得关注的一个信息是，9月28日以前的一周时间内，欧洲央行增加了144亿欧元的黄金储备，卖出68亿欧元。这是黄金的重大利好，更重要的是，它意味着被严重低估的黄金，其价值自我实现的一个主机制已经形成。
　　欧洲央行为何在700美元/盎司以上的高位大规模增加黄金储备呢？它是被逼无奈。随着美元兑欧元的不断贬值，日元和人民币主要盯住美元，实际上也兑欧元不断贬值，欧元的不断升值必然导致欧洲区经济竞争力下降，而它内部通胀压力上升，不能减息。为维持欧元兑美元价格的基本稳定，它敦促美联储采取强势美元政策，而美联储却有心无力，放任自流。
　　此情此景下，欧元还有个一石多鸟的妙计，那就是在汇市上卖出欧元，先买入美元，再用美元买入实物黄金。这样，它一可以压低欧元价格；二可以增加黄金储备，增加货币终极抵押物黄金的武备库，为未来挟“黄金天子”以令“货币诸侯”创造条件；三是不给美元流动性以喘息的空间。
　　尽管美国会反对欧洲增加黄金储备，但由于它自己无力阻止美元贬值，反对也属无效。欧洲央行本来就拥有一万吨以上黄金，占外汇储备的比例远超50%，它一旦进入一个不断卖出欧元、增加黄金储备的通道，将极大地刺激黄金储备量仅占1%左右的中国央行和日本央行，俄罗斯早就不断增加黄金储备，如此不排除各国央行主动或被动进入竞购黄金的行列。
　　随着黄金光芒越来越耀眼，昔日受制于美国式说教、对黄金不屑一顾的私人投资者也将加入追星族，其结果就是黄金真正进入大牛市的加速上涨阶段，并可能上涨到令世人目瞪口呆的地步。因此，再预设黄金价格年度上涨上限已经是“削足适履”，笔者在此取消此前预测的金价800美元/盎司的年内上限。
　　1971年7月，美国宣布停止履行用美元兑换黄金的义务，国际货币的布雷顿森林体系正式崩溃，此后，金价从每盎司35美元/盎司急速上涨近200美元/盎司左右，而在以美元为中心的纸币体系日益逼近崩溃的今天，这一段历史会重演吗？
　　让我们拭目以待！（文章代表个人观点，据此入市风险自担）