“房产新政”向何处去？　　

赵 磊　　

（西南财经大学《财经科学》编辑部）　　

地球人已不再怀疑，无论房地产泡沫膨胀多大，最终命运只有一个：爆炸。走向这个命运的途径有两个：一是自我爆炸，二是人为戳爆。其实，“人为”的初衷并不是要“戳爆”，而只是想“放点气”。问题是，泡沫并不是“乖乖女”，调控难度相当大：力量小了没反应，力量大了就爆炸。从历史经验看，还没有哪个市场经济国家，成功地给泡沫“放了点气”的。所以，现代经济学干脆警告：让泡沫自己爆炸吧，别去招它惹它！

然而，中国政府终于忍无可忍了。《国发2010-10号文件》的出台，被人们称为“房产新政”，其基本内容是“差别利率”加“提高首付”，发力点直指需求。叶檀说：新政“相当于单独对房地产市场加息”——这个比喻是准确的。新政目的何在？新政效果如何？新政今后将走向何方？本人就这三个问题，谈谈自己的看法。

一、新政的目的　　

“目的”者，意志也；“意志”者，主观意愿也。虽然这个世界从来都不缺乏“心想事成”的牛人，间或还会诞生个把能够“境由心生”的思想者，但是，我们评价一个人的“主观意愿”，并不是听他“说什么”，而是看他“做什么”。否则，单凭文强在台上慷慨激昂作的反腐报告，我们就该给他送N个“廉政楷模”的大匾了。　　

那么，“目的”或“意志”是由什么决定的呢？是由“立场”决定的！按照马克思主义的说法：一个人的立场，取决于他赖以生存的阶级关系——这叫做“屁股决定脑袋”；而一个政府的立场，则取决于它赖以生存的经济基础——这就是“经济基础决定上层建筑”。　　

按官方的说法（国发2010-10号文件），新政的目的，是要“坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题”。我并不怀疑这个目的是“真诚”和“善良”的，但我很清楚，新政并不能摆脱“经济基础决定上层建筑”这个法则的支配。如果说，“新政”属于上层建筑，那么，制约它的经济基础又是什么呢？　　

今天我国社会的经济基础到底是什么？这是一个地球人都知道的问题，我就不多说了。至于这个经济基础在理论上如何表述，倒是一个颇让人为难的问题。官方的表述——“以公有制为主体的多种所有制并存”，虽然具有“政治正确性”，却过于“形而上”了。　　

反复斟酌后，我认为，用“资本关系”这个关键词来概括，比较符合这种经济基础的性质。我知道，这个表述既不“特色”，也不“经典”。但“人在组织，身不由己”，为了与官方表述的距离保持合法限度——屁股决定脑袋嘛，只好这样啦。　　

不论新政的目的在文件上是如何声明的，新政的目的在现实中都必然被“资本关系”所左右。从本质上看，新政并不是要“终结资本的统治”，而是为了维护资本关系稳定所作出的“让步政策”，也就是说，给泡沫“放点气”。这个“让步政策”以维护“资本关系”为出发点，其目标所指，既不会改变资本关系的基本格局，也不能有损于资本的根本利益。　　

二、新政的效果　　

短期效果：各地成交量普遍下降，但成交价有涨有跌，观望气氛浓厚。人们普遍用八个字来形容目前的状况：观望、迷茫、徘徊、混沌。应当说，短期效果已经显现。　　

长期效果：还有待进一步观察。综合理论与经验两方面的因素考虑，未来房价的走势有以下六种可能性：　　

第一，岿然不动：房地产一旦成为炒做对象，其价格不涨就跌，短期有可能“横盘”徘徊，但随着成交量的进一步萎缩，长期维持岿然不动的局面不太可能。　　

第二，逆势上涨：这种情形存在于个别楼市之中，但就全国来看，面对强劲的压力，逆势上涨不仅不可理喻，而且在经验上也很难得到支持。　　

第三，崩盘：房价跌破50%以上，导致崩盘，开发商和资本家肯定要排着队跳楼。即使房价没有跌破成本价，且不说零利润有悖于资本追求剩余价值的规律，一旦崩盘殃及银行，可能引发金融危机，政府能袖手旁观吗？　　

第四，微利时代：房价跌至成本以上的微利水平，并大致稳定在相当于实体经济的平均利润率上，也就是说，投资房地产与投资方便面所获得的利润率是一样的。这种情形，老百姓当然会奔走相告，开发商好象也没有理由拒绝接受，似乎是一个“双赢”的结果。但是且慢：资本并不是“知足长乐”的庄子，资本决不会满足于“方便面”的利润率。在剩余价值规律的作用下，在实体经济严重过剩的背景下，过剩资本一定会用脚投票，从房地产中逃出，涌进证券市场，最终吹大股市泡沫。　　

第五，报复性反弹：“微利时代”并不是长治久安的太平光景，在实体经济产能严重过剩的背景下，过剩资本重返房地产，只是一个时间问题——股市泡沫也稀释不了资本重返房地产的决心。因为，房地产泡沫虽然也属于虚拟经济范畴，但与股市泡沫相比，前者毕竟要“实体”一些，加之住房是人们的“基本需求”，从投资的安全性考虑，房地产成为炒作对象的理由更为充分。因此，一旦资本出逃打破楼市的供求均衡，新一轮的“炒房热”死灰复燃，也就指日可待了。　　

第六，波浪前进：一旦房价跌到微利水平，新政见好就收；在这之后，房价的“报复性反弹”将不会有任何悬念。这种“反弹”的必然性在于：在没有找到更为有利可图的“项目”之前，资本一定会纠结于房地产，通过制造泡沫来创造利润。可以预期的是，一旦房价上涨再次危及“资本关系”的稳定，政府或将再次打压楼市。这种情形循环往复，形成波浪式推进；而每一次“报复”，都总会使房价的下一个波峰高于上一个波峰。

三、政策走向　　

新政的效果将决定政府的下一步选择。新政既然是以维护“资本关系”为出发点的，那么，新政的效果，就必然以不损害资本的根本利益为底线。以此判断，未来政策将在以下范围作出选择：　　

——“岿然不动”或“逆势上涨”，这种情形短期或存在于个别楼市，若长期如此，就不能排除政府将再次加大政策力度了。不过，就全国楼市的整体变化情况来看，政府再次加大政策打击力度，可能性并不大。　　

——“崩盘”的情形一旦发生，政府不会坐视不管，一定会出面救市。虽然有人断言楼市已经“崩盘”，但以目前开发商的抗打击实力来看，“崩盘”之说未免言过其实。至少半年之内，政府出面“救市”的动力为零。　　

——“微利时代”不可持续，因为在实体经济过剩与虚拟经济泡沫的二元结构下，“微利”很难“时代”。随着“炒房热”的死灰复燃，即使本轮新政能够全身而退，政府也会再次面临“放”还是“收”的两难选择。不过在短暂的间歇期内，政府多半会“顺其自然”，无为而治。　　

——“报复性反弹”是最让政府丢面子的，但也是最有可能发生的情形。这实在没有什么法子可想，既然是市场经济嘛，除了总是“慢半拍”的被动跟进之外，政府很难主动自觉地做点什么了。　　

——“波浪前进”，很可能是政府“不得不”接受的次优选择。因为不论是“自觉”还是“被迫”，应对“报复性反弹”的宿命，基本上锁定了政府未来的政策取向。对于建立在“资本关系”之上的政府来说，这已经是尽力而为了，所以，直到楼市积累的泡沫最终引爆一场经济危机，我估计未来政策很难再有什么大的出息。　　

四、补充三点　　

（1）“人民公敌”任志强最近预言：“用不了多长时间，房价还会象前一次一样，出现‘报复性反弹’”。于是有人说，这是“开发商谢幕前一声刺耳的高音而已”。任志强的话，很有点胡汉三老爷的自信，太刺耳了，但的确是实情。因为主导当今社会经济趋势的，不是“公平”和“正义”之类的动人口号，而是冷冰冰的资本意志——尽管这终究是暂时的。　　

（2）牛刀同志说：楼市新政后，“从此，中国住宅的民生化趋势确立，未来的中国社会不可能再产生房价暴涨的情况，无论多少年。”这话很可爱，但实在是天真的可以。我想和牛刀打个赌：别说“无论多少年”，就三年之内吧，我断定“炒房热”必将死灰复燃。　　

（3）房产业内人士杨少锋说：“股市、楼市不景气，信贷资金才能真正进入实体经济”。好像实体经济被冷落的原因，在于虚拟经济太火爆了。这是一个误导了很多人的说法。其实，信贷资金之所以拒绝进入实体经济，根源在于实体经济已经无利可图！资本不是雷锋叔叔，即使股市、楼市被“不景气”了，过剩资本也决不会敲锣打鼓地进入实体经济，去做无利可图的傻事。为什么实体经济无利可图？因为产能严重过剩嘛；为什么严重过剩？因为两极分化嘛。所以，与其眼巴巴地盼着信贷资金进入实体经济，不如在缓解“两极分化”上做点实事。这才是正道，这才能让信贷资金真正进入实体经济。　　

（　2010-4-29　）