当前国内房地产市场大势与问题

易宪容

最近，国内不少城市房价开始下降的松动，特别是深圳更是明显。因为，从官方网站所公布的数据来看，深圳的房价1月份已经下降了8%以上了。同时，不仅各个一线城市的房价开始在下降，而且国内房地产龙头企业也在对其项目楼盘采取新的促销策略。面对这些现象，对房地产市场是否出现拐点的争论更是激烈。对于国内房地产市场是否出现拐点，每一个人都能够找出肯定或否定的答案。对于这样的争论，对于一般的民众来说，可能影响不会太大，因为，对这种大势判断不清，至多是进入或不进入房地产市场。但是，对于房地产企业来说，则不同了，尽管早几年国内房地产企业已经赚得盆满盘满，但是如果对目前房地产大势认不清楚，企业一旦陷入风险中心，那么企业在什么倒闭就倒闭了。这是谁也无法能帮助的事情。每一次金融危机的结果都是如此。

前几天，有不少媒体问我，国内房地产龙头企业开始降价促销了，是不是这个市场已经发生了根本性的变化。我只能说，这是企业自己的判断，我不知道他们是如何想的，也不知道他们是如何判断的。但是，有一点肯定，一家企业之所以优秀，就在于这些企业的行为肯定能够把握好市场的大势。只有这样，它们才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

对于国内房地产市场大势，我就早就说过了。中国房地产市场的核心是政府的政策。政府的房地产政策指向哪里，那么国内房地产市场就发展到哪里。无论是市场中的企业还是投资者，对此都必须有清楚的认识，决不可以经验来照看当前发生的事情。因为，大家知道，从2007年下半年开始，政府出台了一系列关于房地产市场的政策。而这些政策的核心就是改变以往的房地产市场发展模式，就是要通过房地产政策来改变目前不可持续发展的房地产市场。比如，24号文件，就是专门为了解决城市低收入居民住房条件的政策，就是要求把中国房地产市场改变为改善国内居民住房条件的市场。

因此，以24号文件主导，建立中国的住房保障体系纳入政府的基本议事日程。比如加大对廉租屋、经济适用房、限价房的投入。甚至于有部委领导认为，政府要通过住房保障体系来解决城市中等阶级的住房问题。尽管，对于中国的住房保障体系确立还得进一步清楚界定，但是，当政府对住房保障体系建立下决心时，也预示着国内房地产市场发展巨大变化了。

当然，在本文看来，光这样做是不够的。因为，对于目前中国的房地产市场问题，不仅在于住房保障体系的缺乏，及住房保障体系界定不清，而且更重要的是在于房地产市场价格过高，把80%城市居民都推在房地产市场之外。而这两个问题，特别是后一个问题不解决，要真正解决城市居民的住房问题是不可能的。

因为，对于现代住房保障体系来说，它不是建立一些廉租屋，也不是建筑几栋经济适用房及限价房，而是一个包括全社会居民的住房保障制度。这里有城市低收入家庭，也有城市的中产收入居民及中国特殊的农村居民等住房问题。没有一个覆盖社会全体居民的住房保障体系，那么这个住房保障体系就是不健全的。而对于全覆盖的住房保障体系，应该以市场为基础，政府可以通过各种不同的方式来帮助不同收入居民解决其住房问题。

比如说，对于城市低收入家庭，政府就得通过廉租屋的方式来解决他们的住房问题，这是完全由政府负责任的部分。对于中产收入的居民来说，政府就得以货币化补贴、利率优惠、税收优惠等政策来帮助他们进入市场，他们通过市场的方式来解决自己的住房问题。否则，如果80%以上城市居民（这里还不包括农村居民）都是通过政府财政的方式来解决其住房问题，其结果或是住房严重短缺（即居民的住房条件越来越差），或是画饼充饥，因为政府没有这样大的财政能力来解决居民的住房问题（比如说，对于廉租屋及经济适用房等的投入，2008年财政政府计划1530亿，这个数字比上年增长几倍了，但对于整个房地产市场销售额来说，也是杯水车薪，估计只占5-6%比重，而这个数据仅是计划，政府财政落实还是另外一回事）。既然政府的财政投入对广大居民的住房问题来说，只是杯水车薪，那么想通过一种方式来解决全体居民的住房问题是不可能，对这个问题，我们只能通过另外方式来解决。

因为，全国居民的住房问题解决的核心仍然是靠市场。但就目前市场房价过高，又使得80%城市居民远离房地产市场。问题何在？就在于早些时候政府的房地产市场发展目标不明确。如果政府要真正地解决全国居民的住房问题，就得让房价降下来，就得让中国的住房市场成为改善全体居民居住条件的市场。什么“房价既不能上涨过快，也不能下跌太快”的言论，表面上是来发展市场，实际是为过高的房价辩护。为什么在房价快速上涨时，政府没有人出来说房价上涨过快不行的呢？

而过高的房价就是在剥夺绝大多数居民的基本权利，是违背了党的宗旨及十七大报告的基本精神的。试想，如果国内房地产市场的价格保持在高位，让80%以上的居民都无能力进入这个市场，那么这个市场只能是为少数人服务的市场。还有，中国的土地是公有制，公有的土地应该是绝大多数人服务，应该是为绝大多数人谋利益的。如果这些公有的土地仅是为少数人谋利，那么这种公有制的意义又何在？不就是通过公有制名义来对绝大多数人的利益掠夺吗？因此，要解决目前城市居民的住房问题，核心就是让房价降下来，降到绝大多数居民有支付能力的水平上。

那么目前中国的房价为什么会这样高？为什么会这样高得离谱？最关键的就是房地产市场投资炒作比重过高，就在于这些投资者利用银行的金融杆杠炒作房地产，就在于没有解决绝大多数居民基本居住条件之前把这个市场当作一夜暴利的工具。对于这点，无论359号文件，还是最近正在讨论关于个人按揭贷款文件，就是要通过对银行信贷管理来遏制住房投资，就是要把房地产的投资与消费作一个严格的区分。对房地产市场的自住，政府采取优惠的政策，对房地产的投资，政府采取严格限制的政策。

这些文件都说明，政府有决心让房价降下来，有决心对房地产投资与炒作进行严格的限制。如果说国内房地产市场的投资与炒作退出市场，那么中国的房地产市场一定会发生根本性变化。这就是当前中国房地产市场的大势。前几天，一个房地产老总对我说，2008年，他并不担心银行对他们的金融紧缩，也不担心房价是否调整，他所担心的就是房地产市场的投资者退出。国内房地产市场一旦大量投资者退出市场，那么这个市场就会发生根本性的变化。那些早些时候所认为的房地产刚性需求就会消失得无影无踪。当前国内房地产市场如何没有投资者涌入，其市场就是另外一种景象了。

也就是说，如果政府只对房地产市场的投资进行严格限制，国内房地产的价格下降就容易了。如果房价下降到绝大多数居民都有支付能够购买，这不仅居民的住房得以解决，也是国内房地产市场发展最为健康与繁荣之时。这就是当前及未来中国房地产市场发展之大势。