房贷危机中国远大于美国——对美国次按危机的再反思

易宪容

美国的次按危机已经延续了快一年，在2007年年初的时候，我已经看到其问题，但是当时估计问题不会太严重，因为次按所涉及的贷款占整个个人按揭贷款的比重太小，但没有想到次按的证券化会对整个国际市场产生如此重大的影响，而且这种影响到目前还不能说走出了尽头。这可能与次按证券化后的金融衍生产品的风险无限放大有关。

因为，从美国按揭贷款的分类来看，美国住房抵押贷款市场分3个层次：优质贷款市场，其贷款对象为信用评分为660分以上个人。这种按揭贷款首付比例通常为20%，月供占收入比例不高于40%，此类贷款占住房按揭贷款80%以上；次优级按揭贷款，其贷款对象为信用评分在620-660分之间，这类贷款对象主要是指信用记录较弱的人，如自雇以及无法提供收入证明的个人，贷款占按揭贷款比重4-5%；次级按揭贷款，其对象为信用分数低于620分的个人，其首付比例较低、月供占收入比例较高，此类贷款占按揭贷款的比重为13-15%。

还有，从美国次按产品的特点来看，它又可分为无本金贷款，即首付为零，以30年期分摊月供金额；可调整利率贷款，即在贷款头两年采取优惠利率或低利率，2年后实行市场利率，利率逐渐提高；选择性可调整利率贷款，允许借款人在一定时期内按低于正常利率水平月供，差额自动计入贷款本金。因此，次按产品就表现为月供调整频繁、还款压力前松后紧、产品设计繁杂、风险控制自我放松等。加上次按产品的证券化，从而使次按风险容易无限放大。

以此来对照中国个人住房按揭贷款，尽管美国次按危机对中国金融产生的影响微乎其微，但是这里有许多值深入思考的问题。试想，美国次按占整个按揭贷款比重这样低，而且次按对象也是通过信用评级进入的，但是，就是这样一个小的问题就引起美国及国际金融市场巨大的金融危机，而且从短期来看，这种危机还一时无法化解。这就说明了以往那种个人按揭贷款为优质资产的神话已经打破，个按的特殊性就是于住房按揭贷款的周期性影响，而且也说明了随着房地产市场周期性变化，个人按揭贷款潜在金融风险也很大。而且，当房地产市场繁荣时，个人住房按揭贷款的风险都会潜伏下来，但是，当房地产市场出现周期性的变化时，其面对的风险可大了。还有，美国的住房贷款还有按揭贷款多元化的市场体系及产品、严格的金融监管体系及健全的个人信用系统等。尽管这样，美国的个人按揭贷款同样引发如此巨大的金融危机，当这些基础性的金融制度不足时，中国的个人按揭贷款所面临的风险就会更大了。

我们看到，近几年国内房地产市场出现前所未有的繁荣，但是这种繁荣基本上建立在银行个人住房按揭贷款快速增长的基础上的。2003年初到2006年底，个人住房消费贷款从11700亿增长22500亿，4年增加1万多亿，而国内房价也在这个时期快速增长。但是，到2007年个人住房按揭贷款增长出现前所未有的异常现象，即在近一年的时间里，个人住房按揭贷款增长速度接近前四年的总和，即达到9000多亿。可以说，个人住房按揭贷款的异常增长就是2007年房地产市场价格疯狂上涨动力所在。

因为，从已有的数据来看，2007年1-11月商品销售额24002亿，但定金与预收款就达到9027亿，再加上房地产企业银行贷款6098亿，仅此两项都来自银行的贷款，它占商品房销售额的63%。如果加上住房公积贷款，以及其他方式进入的，那么进入房地产市场的资金并非是这些投资者有多少钱要进入投资，而且是在利用国内银行的信贷在投资。从已有的数据来看，2007年个人住房消费贷款超过9000多亿，是2006年3300亿的3倍以上。试想从银行贷款9000多亿进入房地产市场，那么国内的房地产价格岂能不炒高？这就是今年下半年，银行信贷一紧缩，房地产市场立马出现逆转的根本所在。

可以说，2007年的房价快速上涨，就是房地产市场利用银行资金炒作的结果。比如，2007年深圳与北京。从最近深圳报道来看，2007年深圳房价之所以能够快速飚升，就在于这个市场80%以上人在利用银行金融杠杆在投资。在北京，今年不少地方的价格也成倍的上涨，也是不少投资者炒作之结果。我们只要了解一下，各地居民持有住房空置情况也会一目了然。试想，如果不是投资者炒作者利用银行的金融杠杆购买，有几个自住者有能力购买这样贵的房子。

在美国次按危机没有发生之前，国内银行业及政府监管机构都认为，个人住房按揭贷款是目前银行最“优质资产”，因此，千方百计来竞争这些“优质资产”就成了国内各银行市场规模扩张的根本。但是，中国个人住房按揭贷款在没有信用评级的情况来如何来确定它们是优质资产？美国住房按揭贷款在有信用评级的情况下，都出现问题，那么中国住房按揭贷款在没有信用评级的情况下其风险是不是会更高？还有，目前中国的房地产市场按揭贷款之所以没有把风险显露出来，可以与中国房地产市场没有出现周期性调整有关。再就是，如果中国的房地产市场的个人住房按揭贷款在没有信用评级的情况下迅速扩张，那么其中的次级信用所占的比重有多高？这种信用的快速扩张能否持续或吹大房地产市场泡沫？如果国内房地产市场泡沫吹大，国内房地产市场繁荣的周期又能够持续多久？

可以说，国内个人住房按揭贷款除了没有证券化让其风险扩展到整个金融市场之外，无论是法律制度基础、信用评级体系、信用文化，还是房地产按揭的融资体系及不良信用所占的比重等方面来说，都逊色于美国的房地产市场，因此，如果不能够对国内个人住房按揭贷款风险有足够的认识，那么如果国内房地产出现周期性的变化，所面临的风险可能要高于美国次按危机所引致的风险。

因为，就目前中国个人住房按揭贷款人来说，由于只要购买都可以获得贷款，因此，个人按揭贷款人有多少信用次级是相当不确定的，更不知道这样的情况发生其比重有多高。再加上，由于个人住房按揭贷款没有信用评级，这就必然让一些用假收入证明等虚假文件进行贷款“假按揭”，再加上2007年“循环贷”、“气球贷”、加按揭、转按揭等具有类似美国级按特征的房贷产品层出不穷，国内个人住房按揭贷款潜在风险逐渐在积累。同时，由于房贷快速增长，又被银行视之为优质资产，这就必然导致不少商业银行放松个人住房按揭市场准入，贷后又放松风险管理。从而使得国内房贷款的风险进一步积累与放大。

还好，从2007年下半年开始，政府已经意识到房地产市场价格快速飚升问题的严重性，意识到房地产市场泡沫吹大及银行风险积累，因此，在2007年下半年开始出台一系列如何来调整房地产市场发展模式的政策及防范银行信贷风险的政策。特别359号文件对银行房地产信贷管理，更是希望从根本上来改变目前房地产市场投资炒作十分严重的局面。而且，在452号文件中，最后一条特别强调商业银行与借款人的诚信原则，谁要违反，就得要处罚。

其实，我们一直在强调国际惯例，但是为什么个人住房按揭贷款不采取国际惯例呢？因为，按照国际惯例，商业银行对贷款人审核都要求贷款的个人，出示四证。比如，一年个人收入所交的所得税税单、银行对账单、单位工资单及个人信用记录等。如果按照这个标准，不仅可以拒绝不少信用不足者进入贷款市场，而且也是商业银行防范风险有效途径。如果不是这样做，那么国内个人住房按揭贷款所面临的风险可大了。

总之，从美国次按危机可以看，国内个人住房按揭贷款的风险已经不逊色于美国次按危机了，有可能面临风险也许比美国次按的风险要大，政府管理层已经意识其问题的严重性，但是，我们仍然要从美国次按危机的教训中进行深刻地反思，真正认识到目前个人住房按揭贷款潜在风险，并采取相应政策。可以说，如果国内各商业银行能够执行监管部门既定的政策，承担社会之责任，那么，国内房地产市场个人住房按揭贷款的风险就能够降低到最小程度，中国房地产市场的泡沫与股市的泡沫也就能够在这种过程化解，否则，国内各商业银行仅为了一己小利，仍然希望通过各种方式来突破监管部门所设定的信贷规模，那么中国的房地产市场泡沫会进一步吹大，国内银行的风险就会越积越大，最后一定会伤害到整个中国经济持续发展。到这个时候，这些商业银行也就成了历史之罪人了！