清算暴利开发商比围剿掏钱的地王重要百倍

最近，全国各地的房地产市场接连出现不少“国”字号的“地王”。前几天，中海地产在上海更是砸下70多亿元，一举成为新的“中国地王”。

频频出现的“地王”现象，引起了各方的“高度关注”。新的“中国地王”出现，更是引发不少人的“惊呼”。普通百姓担心，这是不是意味着今后的房价还要再继续上涨。最使人“不可思议”，还是现在以私营为主体的开发商利益集团，也纷纷跳出来，称国企高价拿地是房地产市场的“醉酒驾车”，扰乱了既有的“市场秩序”。就连一档号称“高端对话”的“风暴”类电视节目，也按照开发商的思路，不加分析的把“地王频现”视为“房地产的泡沫”。

那么，究竟该如何看近一轮以国企为主体的“地王现象”？如果没有“地王”，房价是否就会降低或“平稳发展”？地王的出现，是不是给房地产市场带来的，都是“负面效应”？这些都需要我们加以全面的分析，然后才能做出客观公正的回答。

没有“地王”，房价就会下降吗

有的“风暴”类的电视辩论类节目，不加分析的把各地所有创下土地出让金记录的，都称之为“地王”。实际上，有的地方虽然土地出让金的总价创了当地的记录，但土地单价或者楼面地价并不高，甚至比一些小的楼盘还要低。这样的“地王”，单纯从成本上来说，不仅不会导致房价的走高，反而因为较低的土地价格和住房建设的规模效益，为降低房价创造了条件。

真正的“地王”，不仅在于它的土地出让金的总价最高，更重要的还是在它土地的单价和楼面地价也是最高的。这样的地王才名副其实。

那么，就是这样“货真价实”的地王，是不是带给社会的也尽是“负面的结果”呢？实则不然。

让我们回顾一下，是不是没有了“地王”，土地出让金的价格低了，中国的房地产市场的房价就不会走高？纵观这些年的中国房地产的发展，答案是否定的。

这方面，最权威的应该是来自国土资源部的的信息。早在2006年，针对开发商操控的舆论大肆散布“土地招拍挂导致高房价”的谬论，当时的国土资源部就组织有关单位对全国40个典型楼盘进行了深入分析。“深究”的结果是，“不论是协议供地方式还是“招拍挂”，地价占房价的比例平均在25％－30％左右。”其中，“政府的收益不及房价的十分之一”；今年7月，针对开发商对国土资源部公布的“中国地价占房价平均为23.2%”的质疑，该部又将全国620个楼盘调查项目的数据悉数发布。调查的结果是，这620个楼盘的地价占房价比例平均为23.2%，356个项目比例在15%－30%之间，地价占房价比例在30%以下的约占总数的78%。其中一些最离谱的，则是1700多元的地价，房价卖到了一万二；而6900多元的较高地价，房价则更是卖到了4万元的超高价。其实，国土部这次公布的调查，还是给开发商“手下留情”，只是把开盘价和地价做了比较。实际上，几乎所有的楼盘后期的价格都要比开盘价要高出很多，不是甚至翻倍。还有个不为公众所知的背景，就是在全国各地严格执行土地招拍挂之前，很多开发商几乎是以零成本拿地，但这并不妨碍他们通过囤地捂盘等手段抬高房价攫取更高的暴利。

所以，不管有没有“地王”，不管土地出让金是否更低，这些都不足以使开发商“良心发现”去少赚些钱，把房价降低下来。相反，暴利的驱使使他们总是千方百计的把房价抬高到市场容忍的极限，确保利润最大化。

“土地红利”，究竟该入谁的腰包

由于市场容忍的房价极限一定，“极限房价”并不一定随着地价的上涨而持续上升，这就造成土地出让金每增加一份，开发商的利益可能就少掉一块。，地王的出现，直接导致了开发商的利益呈递减之势，打破了原有开发商的暴利的“潜规则”。这才是任志强潘石屹之辈对“国企地王”恨之入骨的根本所在。

所以说，从某些方面来讲，地王的出现，起到了一种“财富转移”的功能：它使高价暴利的商品住房市场的超额暴利，由绝大多数落入开发商的口袋，变成了适度转移到政府及国家的“钱袋子”中。可不要小看这一步。如果是像过去那样留在开发商的口袋，开发商就会以“私有财产不可侵犯”、甚至借物权法来拼命保护自己的不当得利。但如果进了国家的“钱袋子”，就可以化为政府的公共财政，就有可能为民造福。

之所以说它“有可能为民造福”，是因为“地王现象”只完成了把开发商“过度暴利”的一部分利益转移到政府口袋这一步。更重要的一步，还是在如何分配和使用这笔巨额的土地出让金。说到底，就是“土地财政“为谁所用。

笔者这样说，绝不是危言耸听。早在几年前，江南某“大都市“的相关官员就告诉笔者，如果该市的土地出让金大幅减少，该市数以万计名公务员的 “高福利”将失去基本的“财力保障”。实际上在很多地方，土地出让金不仅成了“官员阶层”的“小金库”，而且更多的已被挥霍在“领导们”的政绩工程上。尽管在2006年底，国务院办公厅就出台了规范国有土地使用权出让收支管理的通知，明确指出土地出让收入的使用范围只能用于征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、、支农支出、城市建设支出和其他支出等方面，但地方政府对此却是“踩红线”不止。根据今年7月份国家审计署发布的对18省区市财政预算管理情况审计调查结果公告，仅10省市审计发现的就超过600多亿的土地出让金未纳入预算。实际上，除了这些“未纳入预算”的违规资金以外，精心包装在“预算内”合法外衣下的“违规支出”盘子则更大。

我国的宪法规定，“城市的土地属于国家所有。”也就是全民所有。这就意味着至少城市的每个市民在合理的范围内（如人均用房30—35平方米），都应该天然的享有与生俱来的住房及居住的土地使用权。而高额土地出让金，实质是把公民的居住权利兑现成了政府的赚钱机器；是用全民的土地及国民的居住福利，换成了政府的“土地财政”。那么，建立在牺牲国民居住福利基础上的土地收入，理所当然的应该是取之于民，用之于民。具体来说，就是取自于高价商品房市场的巨额土地出让金，首先也是最主要的，必须用之于普通百姓的住房保障上。从这点来说，“地王”越多，可用于中低收入者的廉租房、经济适用住房和中低价商品房建设的政府土地收入也就越多。所以“地王”对普通的市民来说，绝不能简单的认为它就是房地产市场的“负面效应”。从某些方面来说，“地王”越多，政府可用在住房保障上的财政支出也应该越大。所以，就此来讲，不管是对政府而言，还是对公众来说，“地王”和土地出让金一样，多多益善。

据媒体报导，现在全国每年的土地出让金已呈现逐年提高的态势。2004年全国土地出让金为5894亿元，2005年在国家收紧的情况下，土地出让金总额也达到5505亿元。2006年，全国土地出让金总额达到了7000多亿元的高峰。而非官方的北京大学中国经济研究中心则认为，当年全国土地出让收入保守估计超过1万亿元（其中的巨大出入，恰恰反映出中国土地出让金的“超级黑洞”）。 2007年，全国的土地出让金更是达到创纪录的1.3万亿元。2008年，尽管房地产市场不景气，全国的土地出让收入依旧保持在9600多亿。

面对现在每年高达万亿元的土地出让金，公众所需要的，不是如何压制它，减少它，而是监督它，看看巨额的土地财富，究竟用在了何处。