激活和倍增住房消费

比大规模基建投资更利国利民

“保增长”成了当今经济工作的主旋律。但是，如何保，怎么保，却因为认知和利益的不同，不少地方政府在“取舍“上存在千差万别。
在11月5日温家宝总理主持召开的国务院常务会议上，国务院确定了扩大内需、促进经济增长的十项措施。排在第一条的，就是“加快建设保障性安居工程”。同时，农村的基础建设、医疗卫生和文化教育的发展、生态环境建设和提高城乡居民收入等关系民生的重大项目，也位列突出。
但是，到了一些地方政府的“贯彻落实”上，中央扩大内需的十项举措，就被断章取义的成了新一轮盲目铺大基建投资“不可多得的机遇”。在扩大内需的旗号下，有的省提出两年内要开工建设36条高速公路；有的父母官为了突出“出手大”，强调“投资规模能大则大”；有的地方甚至不顾自身的财力，无节制的用子孙的“财政收入”盲目重复建设。据媒体报道：“全国各地已公开表态将加大固定资产投资总额已逾18万亿元，已远远超过国务院表态的4万亿元。”
其实，拉动内需绝对不是增加投资、尤其是政府的基础设施投资一条路，更多的还是要靠消费需求的增长，除此之外还有政府支出的增加。在这三条路径中，我国现在已经因为投资率过高、效率下滑较大而存在相当的金融风险。此外，本来就已过高的政府行政成本，也使我们不能期望靠增加政府支出来拉动内需。
现实的国情表明，当前唯一“又好又快”拉动内需的基本点，还是应该放在消费需求的增加上。其中最大的突破口、也是对整个国民经济产生巨大拉力作用的关键，还是在如何激活和倍增当前我国普通城镇居民的住房消费。
有人也许会提出疑问，把如此大规模、超常规的发展国民住宅产业，作为“保增长”战略的一个重要的支撑，是否会引发住房的“超前消费”，产生和过度、重复投资一样的“伪增长、负发展”的“不良反应”？中国城镇居民的住房需求，是否真的有这么大？中国经济的发展，是否真的有这样的市场需求？让我们还是以事实和数据说话。
这里最重要也是最基本的，就是要厘清我国城镇居民住房上的基本数据，查实我国城镇居民的人均住房水平究竟是多少。只有搞清了基本的事实，我们才能实事求是的规划、制定和实施正确的政策和行动纲领。
根据国家统计局的年报，到2007年底，全国有城镇人口59379万人。那么这近六亿的人口，究竟又拥有多少城镇居民住房呢？
为了掌握“不受干扰”的真实数据，我们以原建设部网站上可看到最早的全国“城镇房屋概况统计公报”（2002年）作为统计数据的起始点，查实当时全国城镇住宅总的建筑面积；再根据国家统计局的年鉴，统计从2002年末到2007年底这5年全国城镇新建的住房总面积；同时根据住房寿命和拆迁的比例，推算这5年全国因为城市改造拆迁失去的原有住房面积；此外，还要计算这5年由于城镇区域的扩大新带进的人口和住房的影响。经过这四方面的综合计算和考量，我们就可以得出全国城镇居民住房的真实水平。具体的计算如下：
2002年全国城镇住宅面积81.85亿平方米（来源：建设部网站）＋ 5年新增住房面积30亿平方米（来源：原建设部部长报告）－ 5年拆迁失去的15亿平方米住房（根据住房使用期和拆迁率推算）＋城区扩大“新市民”带来7.5亿平方米（根据统计资料推算）。
那么，到2007年底，全国城镇实有住宅建筑面积在104.35亿平方米左右。
以此推算，到2007年底，全国城镇的人均住房面积就是17.57平方米
（全国城镇的104.35亿平方米住房÷全国城镇到2007年底的59379万人口）。
这就是中国城镇居民住房的真实水平。需要说明的是，它和原建设部所宣传的我国城镇居民的住房水平已达到人均28平方米的有很大的差别。为什么会产生如此大的数据上差别呢？就在于原建设部因“政绩因素”和房地产利益集团干预，在城镇居民住房水平的重要数据上，犯了一系列违背常理的错误。首先，它把这几年城市拆迁改造中早已拆除和不存在的房屋，竟继续统计在现有的城镇居民住房面积的总量内。仅此一项多算的住房面积，比较保守的估计就高达15亿平方米左右；第二，它假借只统计“户籍人口”的名义，大大压低城镇的实际人口（而对买房者是否是“户籍人口”从不进行分类）。以原建设部公布的城镇人均住房面积和全国城镇现有的实际住房面积相计算，全国城镇的人口仅有3.73亿左右（相当于中国的城市化率仅有28%），这比国家统计局公布的2007年的全国城镇人口（5.94亿）相差竟高达2.21亿左右。实际上，就是按照真实的城镇户籍人口计算，我国的“城镇人均住房面积”也就在18.05平方米左右，比原建设部所宣传的28平方米的水平，还是少了近10平方米。也正因为如此，在2007年的国家统计年鉴上，在“城市人均住宅建筑面积”这个含金量最高、也是最重要的小康数据上，竟然出现了“空白”，并不再像以往那样引用标注为“由建设部提供”的“城市人均住宅建筑面积”数据。
“房改”十年，全国城镇居民的人均住房面积竟然低于1998年的水平（人均18平方米），这也就是为什么公众对住房问题“民怨沸腾”的原因所在。
在我国城镇居民住房水平仅仅达到住房小康标准一半的情况下，超常发展国民住宅产业，不仅极为必要，而且也符合经济高速发展和住房水平快速提升相互间的国际规律。按照世界各国住房发展的规律和惯例，国际上通常认为有两个住房发展的高峰期。第一，在一个国家的人均住房建筑面积达到35平方米（约为户均100平方米）之前，国民将对住房保持旺盛的需求，该国的房地产及住房产业将会有一个持续的高速发展；第二，当一个国家的人均收入达到了1000－3000美元的区间时，该国也会爆发出普通居民纷纷改善住房、住房发展进入突飞猛进的高峰期。可以说，进入新世纪后，尤其是这几年，中国已开始步入了这两个住房发展高峰期的双重作用的共同区间。
据国家统计局的资料，我国“农村人均住房面积”在2001年为25.7平方米，到了2006年就已经快速提高到30.7平方米，相当于每年增长1平方米。但由于我国城镇推行的是“重商轻民”的开发商模式，房地产利益集团的高价和暴利大大压制了普通市民的住房消费，造成了在城市化高速发展背景下，我国城镇居民住房不进反退的逆反局面。
正反两方面的经验和教训告诉我们，只要选择了正确的住房供应模式，以民为本，中国城镇居民的住房消费需求和市场的发展，一定会以前所未有的空前速度超常发展。
那么，为什么说大力发展国民住宅，激活普通市民的住房消费，实现其倍增计划，就可以在当前经济“特殊时期”找到“保增长”发展战略的最大和无法替代的“着力点”呢？这是因为城镇居民的住房消费，不仅在他们的整体消费构成中，就是全国总的GDP的增长中，都具有举足轻重的重大作用。
早在2002年5-7月，国家统计局就在对我国城市居民家庭家庭财产进行了首次调查。调查报告表明，“房产在家庭财产构成中比重最高”，占到家庭财产的47.9%（为10.94万元）；其他包括存银行、买股票、搞经营和家里的大件耐用消费品等所有的家庭财产加到一起，才只有52.1％，仅仅比家庭房产多一丁点（注：这还是在房价暴涨前的2002年中的统计）。在经历了这六年房价暴涨后，大多数城市房产的价格都涨了两倍以上（30万元以内在大中城市的市区买到住房已基本不可能），而居民的其他财产收入增长则远落在房价的后面（统计表明：全国城镇人均收入这六年也只增长了一倍左右）。
推算下来，现今的房产已占据城镇居民家庭财产的四分之三左右。这就意味着启动普通市民的住房消费，就是激活了占中国人口45%、消费力占全国75%左右（全国县及县以下消费占三分之一）国民的四分之三消费。这就是为什么说大力发展国民住宅是当前“保增长”无法替代“着力点”的原因。
那么，国民住宅所引发的产业“超常发展”和压抑多年的住房消费海量释放，究竟会产生多大规模的“能量”呢？我们可以从两个方面来估算。一是全国现有的59379城镇居民的人均住房面积要从现在的人均17.57平方米提高到2020年35平方米，相当于人均要净增17.43平方米。分解到现在到2020年底这13年，相当于每年人均就要提高1.34平方米，仅这一项一年就要提供7.96平方米的居民住房；第二，到2020年底，我国的城镇人口将达到8.7亿，比现在净增2.7621亿。这些城镇的新增人口，也将产生96.6735亿平方米的住房需求。分解到13年，每年新增的城镇居民住房消费需求将达到7.44亿平方米。这两项相加，每年必须提供的城镇居民住房就达到了15.4亿平方米。再加上需要弥补的全国城镇每年2.5亿平方米拆迁房，全国城镇一年需要提供的新建居民住房，就高达17.9亿平方米（这种通过住房水平变化算出的结果，和前面通过总量计算出的市场规模基本吻合）。按照国际上“买得起房”标准的上限（房价收入比为6，三口之家90平方米，户均收入为国家统计局所公布的13786元× 3），国民住宅的平均价格为每平方米2757元。
如果在全国17.9亿平方米的新建住宅中，有四分之三（13.4亿平方米）为低价的国民住宅，另外四分之一（4.475亿平方米）为现在的商品房（据推算，去年全国商品住房均价每平方米约为4000元），那么仅一年由城镇居民新增住房所产生的住房消费总额就高达54843.8亿元（国民住宅的36943.8亿元 + 高价商品房的17900亿元）。而2007年，全国销售出的所有商品住房总额，估算在2.247万亿元左右（根据国家统计年鉴，2006年全国销售出的商品住房为172878070万元，2007年其销售额估计增加30%左右）。也就是全国住宅产业一年新增加的住房销售额，就可高达3.23738万亿元。加上其带动的其他方面商品销售额，新增的总产值也至少在6.5万亿元以上。
这就是说，如果以超常的速度大力发展国民住宅产业，尽管全国城镇的为普通人提供的商品住房平均房价降低了近三分之一（2757 / 4000），另外四分之一的商品住房房价不变，中国的房地产业，不仅不会降低它对国民经济的拉动作用，反而使其对GDP的贡献率提高144%以上。如果算上新增的3.23738万亿元住房销售带动的其他相关产业的发展，发展国民住宅所带动的房地产及相关产业每年所创造的GDP 就高达9万亿元左右，其中新的增量更是高达6. 5万亿元以上。
实际上，发展使老百姓买得起的国民住宅产业，除了激活了普通市民的住房消费外，降低房价还将为大大强化其他方面消费的正常发展。高房价的负面效应，不仅在于它压抑了四分之三城镇居民正常的住房消费，而且还在于它使得那些不得不买高价房的市民丧失了其他方面正常消费的可能。那些被称为“房奴”的中产阶级买房者，过去所花费的休闲旅游、餐饮娱乐、高档电器和其他商品方面的支出，大部分转化为每月必付的高房贷。与此同时，高房价同样也使那些还没有解决住房问题的“未来买房者”，不敢有正常的消费行为。所以说，正是高房价的压迫，使民众丧失了越来越多的“机会消费”。这也是造成中国经济的“三驾马车”之一的消费无法正常启动的重要原因。
而消费类偏低，已经成为影响中国经济持续健康发展、尤其是解决当前“保增长”的“头等难题”。早在2005年底召开的中央经济工作会议，曾经就明确提出提高消费对经济增长的贡献率。实际上，一直以来靠盲目扩大国家和政府的公共基础设施上过度投资，纵容甚至鼓励行业和企业不计成本的重复建设所派生出来的“高度投资依赖型”的“增长模式”，已在发展的实践中呈现越来越大的负面效应。“高投入、高消耗、高污染”不仅使投资效率日趋低下，而且超常投资下的回报过低和信贷回收问题，极易引发金融风险和经济危机。今年诺贝尔经济学奖的获得者克鲁格曼在2003年出版的专栏文章合集中就指出：布什政府增加公共开支产生的巨额财政赤字和发动伊战争将使美国经济发展不可持续，最后引起严重经济危机。今天的结果恰好证明了如此。
这里应特别指出的是，和全球平均的22.1%投资率和77.6%消费率为相比，我国在2006年的投资率高达42.7%，而消费类则只有50%。投资率不仅是世界平均水平的一倍左右，而且比一些新兴发展国家也高出了许多。而消费率则只有全球平均水平的三分之二左右（材料来源：国家统计局“改革开放以来我国三大需求走势分析”研究报告）。从某些方面来说，“投资型增长”可能给我国带来的风险可能更大。
除了“投资型增长”难以为继外，今年以来全球出现的金融风暴和经济危机，也使拉动GDP的“三驾马车”中的出口型经济的增长条件发生了很大的变化。随着“金融海啸”带来的订单减少，作为“世界制造基地”的中国出口业深受影响。一些行业的“世界级工厂”倒闭和今秋广交会客商和订单的双双大幅下降，预示着今年的“出口型”的推动作用将显著下降。
在投资和出口双双增长乏力情况下，以消费拉动内需为“主攻方向”的发展模式就显得尤其重要。房地产虽然统计上划在“投资”分类，但对绝大多数人来说（拥有多套房产的少数炒房者除外），它仅仅是一种消费行为，而且住房消费也是所有是消费中最大的消费。从这方面来说，以国民住宅产业拉动中国经济的发展，它不仅为我国经济的“保增长”提供了空前的机遇，而且还将为改变中国经济增长的“投资高、消费低”畸形增长模式发挥不可替代的作用。
总之，当前“保增长”实现的主要路径，依赖于国家消费率的高速增长；而要做到这一点，政府必须在拓宽和扩大消费领域、改善和强化消费环境上有“大作为”；制定和实施超常规的国民住宅产业发展战略，就成为实现这一伟大目标最强大的保障。用国民的消费支出拉动起的国家经济发展，比靠低效和过度使用纳税人的钱盲目进行公共投入刺激起的“增长”，要更加健康可续。

房价大降 一年可新增3800万就业岗位

在当今中国的社会经济发展中，就业问题不仅是一个经济问题，而且一直还是一个极为重要的社会问题和民生问题。甚至在民生问题的“排行榜”上，就业率被决策层视为其中的“重中之重”。
在2008年全国的两会上，前任劳动和社会保障部部长田成平曾经介绍过中国当前严峻的就业形势：仅就城镇而言，全国每年在城镇要求就业的，包括当年新增的城镇劳动力和上一年结转下来未能就业的人还有2400万人。但每年能提供城镇就业岗位只有1200多万个。此外，每年农村富余劳动力向城镇的转移大约还有800万人。这位前任的主管部长介绍，这样的情况还要持续相当长的一段时间。
这就是说，我国城镇每年需要的新增就业人数，高达3200万人（2400万人＋800万农村转移劳力）；但城镇每年可以提供的就业岗位，仅仅只有1200万人（如果去掉一些“数据干扰因素”，实际提供的岗位数可能还要少）；这中间无法安排解决就业问题的社会劳力，高达2000万人。
如何解决这2000万人的“出路问题”，就成为“一项极为艰巨的任务”。尽管这几年政府花费了大量的努力期望解决“这项关系民生之本的大事”，而且安排就业的政府成本也越来越高，但效果并不理想。问题的核心，就在于我们没有找到一条能够提供大规模就业的新的路径。
而发展国民住宅产业，就为解决这个“民生之本的大事”找到了现实的出路。让我们以具体的数据来加以论证。
我们已经知道，发展国民住宅产业将使我国城镇每年新增的居民住房高达10.75亿平方米，它所带动的其他相关产业的GDP的增长，大约在3.3万亿元以上。那么，这两个经济增量数据，对就业究竟意味着什么呢？
首先，让我们来看看这10.75亿平方米的新增住房，究竟可以给建筑业带来多少新的就业岗位。
根据国家统计年鉴，2006年全国60166个建筑企业的2878.16万名职工，一年总共竣工完成了179672.96万平方米房屋建筑，相当于每个职工人均完成62.43平方米的建筑。如果考虑一些建筑企业采用未注册的临时工等方面的因素，估算人均一年可完成房屋的竣工面积50平方米左右。也就是说，如果大力发展国民住宅，一年的新增的10.75亿平方米的住房面积，仅在住房建筑方面，一年就可提供新增岗位2150万人。
以上还仅仅是计算了国民住宅产业对住房建筑业本身的就业影响。除此之外，国民住宅产业一年所带来的相关产业新增的3.3万亿元的GDP增量，也将为“特殊时期”的我国经济，提供了大量的新增就业岗位。根据2006年的中国统计年鉴，我国国有和规模以上工业企业人均年创产值43万多元，相当于每亿元产值可提供232.6个就业岗位；同年我国的建筑企业创造产值41557.16万元，人均约为14.4万元，相当于每亿元产值可提供694.4个就业岗位；第三产业的GDP为82972.0亿元，从业人员达到24614万人，人均只有3.8万元，相当于亿元产值可以提供2632个就业岗位。由于房地产及住房产业带动配套的，有很多是家装物业、市政配套和商业物流等劳动密集型的第三产业，所以这些相关带动产业的劳均GDP一般比较低。我们就以亿元GDP可以提供500就业岗位、劳均GDP为20万来推算，那么，国民住宅产业一年所带动的3.3万亿元的GDP增量，另外还可以为1650万人提供就业岗位。
把以上两者相加，就可以得出：大力发展国民住宅产业，一年还可以提供新增就业3800万人（2150万新增住房建筑业员工＋ 1650万带动产业的新增岗位）。这不仅可以为当前闲置的2000万劳力提供了新的就业岗位，而且更可以为出口型经济由于订单的大量减少，可能带来的千万计的新增失业人口，提供了新的就业出路。
另需指出的是，和国民住宅产业带来的这3800万新增就业岗位同样意义的，还是国民住宅产业新增的就业岗位和当前失业者状况有很大的匹配性。像住房建筑业及相关的配套产业，基本上都是劳动密集型的产业。这些行业大力发展后所新增的就业岗位，恰恰是现在劳动力市场冗余的、文化知识水平不高及体力型的，从农村转移到城市的打工者或城市中劳力型的下岗工人。从就业结构的匹配度来说，这些“冗余劳力”不仅是这些产业所需的“对口劳动力”，而且也是“过剩劳力”群体最容易、最便捷和成本最低的就业岗位。他们的就业和转型的成功与否，不仅关系到就业率的提升，而且更关系到中国城市化转型期社会的平稳过渡和就业分布的均衡。
在目前的情况下，经济发展模式中对“投资型和出口型”的过度依赖，已经在就业形势中显现出来，局面也日趋严峻。最近由于国际市场上订单的大批减少（据报道：今年秋季的广交会前5天签署的合同总价值165亿美元，较4月份交易会低10.8%；来自欧美的客户数量也减少了三分之一；来自美国的订单更是较4月份下降了三分之一），在珠三角和长三角等“世界制造业基地”，众多的企业、甚至是“世界级工厂”也出现了倒闭潮，造成了成千上万的产业工人的失业成为新的盲流。与此同时，这几年靠大规模建设基础设施拉动起来的“投资型增长方式”，也随着大部分交通建设和城市改造的基建设施的到位，其后劲已经显现明显的颓势。以往那些长期靠基础设施“吃饭”的规模庞大的建筑工人，也面临“下岗”和“转移战场”。
而国民住宅产业的兴起和超常发展，正好为这两个方面的失业人员的，提供了“转移”和再就业的生存和发展空间。从某种方面来说，就业结构的适配性，和增加就业岗位一样，对普通民众（主要是中下层百姓）可否共享发展的成果、可否为社会提供更平稳的和谐空间，都起着相当重要的作用。而这些都是“投资型经济”和“出口型经济”所缺失的。前者很难使就业的数量和GDP的增长同步发展，后者则使中国人成为廉价劳力的代名词，使就业的质量大大减低。

统一提升住房福利有利“18亿亩耕地”

对以超常的速度向城镇居民提供使他们买得起的国民住宅，“异议”和“质疑”最多的，可能还是对占用土地上的担忧。
国家大规模的发展国民住宅，究竟会不会占用更多的土地？是不是就意味着必须突破“18亿亩耕地”的红线。多少年来这似乎已成了一种“定论”，同时也成为决策者最主要担忧所在。
但这样的“定论”经不起科学的推敲。按照城市化发展的规律，在世界上的大多数国家，城市化的提高，不仅不会浪费土地和过度占用耕地、威胁粮食生产和供应，而且还将集约和节约使用土地，使粮食生产拥有更多的土地资源。中国的城市化发展和住宅产业的生产，同样也可以走相同的道路。
这里有一个基本的常识问题，就是在中国，究竟是农村的住宅占地更节约，还是城镇的房地产住宅用地更集约。只要把这个问题厘清了，发展国民住宅可能多占地的“定论”就可以不攻自破。
在国家统计局的2007年统计公报里，我们已经知道到在我国的132129万人人口中，城镇居民为59379万人，乡村人口为72750万人。城乡人口的比例为44.9%比55.1%。就是这样的人口比例，城乡各自的建设用地又是怎样的呢？
根据国土资源部网站的官方介绍，“我国村镇建设用地总量是城市建设用地总量的4.6倍，农村居民点用地高达16.4万平方公里，人均用地远远超过国家标准。”这个基本的事实告诉人们，尽管现今中国的农村人口仅仅比城镇人口多10%，但农村的居民点用地却是城市的4.6倍。过度占用土地的“大头”在农村。如果我们以城市化高速发展为契机，在更多的农民转为“新市民”的同时，实现城乡一体同一规划的住房保障，就不仅可以集约和节约出更多的土地资源，而且还将一举扭转多年来耕地不断下降的趋势，使我国在城市化和现代化的同时，增加数千万亩的“新增耕地”。
具体依据如下：
来自国土资源部信息中心2006年底公布的“全国土地利用总体规划专题研究报告”称：“据土地详查统计，全国人均农村居民点占地192平方米，高于国家规定的上限指标(150平方米)。”由于该报告依据的数据是前几年的，所以现在农村居民点的人均用地略有减少。现在国土部对外这方面公布的数据已经降到人均185平方米。但很多地方的情况并没有显著的变化。2006年底新华社记者在安徽调查时发现，该省农村居民点的人均用地竟然高达高达２４１平方米。中国国土资源报2008年10月在刊登天津农民“宅基地换房”时消息称，几个试点镇换房前“人均占地193平方米，迁入小城镇后，人均用地降至65平方米”。同样是来自国土部网站的消息：据湖北省2000年度土地利用现状变更调查，该省农村人口３５５６．７３万人，人均占有宅基地２００．２３平方米，户均占有宅基地８００平方米.
由于农村的“居民点用地”八成以上都和农民的住房有关，我们以185平方米为基准，就可以推算出我国农民包括宅基地在内的住宅区用地，人均在150平方米左右（该面积应大于人均宅基地面积）。
而现在城市的新建居民住宅小区的人均占地面积是多少呢？我们以人均35平方米的住房小康为标准，以常用的1.5倍容积率来计算，就可以得出，现在城市新建的居民住宅小区的人均占地面积，仅仅只有23.33平方米。也就是说，仅仅住房用地一项，我国农村的人均占地就比现在城市住宅小区的人均占地要高出126多平方米。
众所周知，工业化及现代化的快速发展，使中国的城市化率得到了突飞猛进的提升。同时也使中国在这二三十年的现代化进程中，出现了历史上最大的人类城乡迁徙。根据国家统计局的数据，从1978年到2007年，中国的城镇人口由17245万人猛增到59379。不仅城市化率由17.92%快速提高到44.9%，并且全国的城镇人口也净增加了42134万人。扣除城镇人口自然增长的因素，由农村转移迁徙到城镇的，就占到这4.21亿新增城镇人口中的3.57亿。估计这二三十年来已经在城镇“扎根工作和生活”，但因为户籍制度原因未能“落户”城市户口的“新市民”，高达2亿人左右。
如果我们把这2亿多的“新市民”统一转为城市户口（或者是城乡户籍一体化），在为他们提供买得起的小康标准的国民住宅同时，让他们“腾出”宅基地进行土地置换，就可以从住房集约和节约出来的土地中，“整理”出3780万亩新增土地（126多平方米×2亿人÷666.7），其中大部分都可以用作耕地。
除了解决城市化过程中“住房上的历史问题”可以新增出3780万亩土地外，我们还可以在以后到2020年的这13年中，用同样的方法节省出大量的土地。我们从《人口发展“十一五”和2020年规划》中知道，到2020年的我国的人口总量将达到14.5亿人。其中城镇人口估计将达到8.7亿（以城市化率达到60%计算）。也就是说，这将比现在的城镇人口高出2.76亿。其中城镇13年自然增长人口为0.52亿（以全国城镇年增长人口400万人计算，全国是每年增加800—1000万人）。那么由农村转移出来的人口就高达2.24亿人。他们的住房由“乡村”转到“城镇”，节省出来的住房用地就可高达4233万亩。
把前后这两个方面节省出的土地相加，我们就可以知道：如果我们的住房政策顺应我国城市化的高速发展，实习城乡的统一规划，大力发展使包括“新市民”在内的普通老百姓买得起、可实现住房消费倍增的“国民住宅”，那么中国的土地不仅不会减少，而且还将可以用集约使用的方法，节约和新增出8013万亩土地，其中大部分都可以重新整理为耕地。
但在实际操作中，让这些转移到城市的“新市民”和祖辈居住的农村完全脱钩是不现实的。从这点来说，让这4.24亿的“入城农民”在住房用地上把过去的宅基地完全置换到城市也过于简单化，也易于使城市过度庞大，产生新的大都市病。
一个比较可行的办法，就是让这些“入城农民”在城里和农村都有各自的住房，但人均总面积控制在45平方米上。比如在原居住地的农村，保留人均30平方米左右的小康标准住房，在工作的城市只提供人均15平方米的“解困房”。但不管是农村还是城市，向“入城农民”提供的，都应是重新整理和建设的、容积率在1.5以上的新住宅小区，而不是在原有的宅基地进行消减，以达到土地集约节约的最大化。以此计算，这些“城乡两栖人”住房的人均用地也仅有30平方米，比现在的人均占用宅基地等住宅用地少了120平方米。
以此计算，这4.24亿的新市民就可以在城乡住房保障一体化体系下，通过宅基地置换城乡两处的“解困房”和“小康房”，集约节省出7631.6万亩的“新增土地”。
所以说，我国土地浪费最多的、对耕地影响和威胁最大的，不是在我国的城镇，更不是城市居民的住宅用地，而是农村居民点和其他建设用地的粗放和节制乏力。这几年我国农村出现的“农村人口年年减宅基占地年年增”的现状，就是最好的说明。那些说大力发展国民住宅产业（既“标准的经济适用房”）可能威胁我国粮食安全的毫无根据的说法，只是开发商利益集团维护房地产市场垄断权的策略而已。
事实证明：中国城市化的发展，特别是大力发展与之配套的国民住宅产业，不仅不会使得中国的耕地面积受到减少的威胁，反而会使中国的土地资源更加充足，粮食耕地更加富裕。相反，如果没有城市化的高速发展和住房保障的城乡一体化，中国人口和住房的重心还是继续停滞在农村，反而会造成更多的土地被占用浪费，保障国民粮食供应的耕地才会真正的“岌岌可危”。

只有房价下降才能真正“控通胀”


在当前的经济政策调控中，“控通胀”的声音日趋式微。确实，“保增长、控通胀”这两大经济目标，似乎本身就是一个“矛盾体”。如何使两者达到“有机的统一”，做到即可“保增长”、又能“控通胀”，同样也考验着我们治国理政的智慧。
这里的关键，就是要能找到一个能同时实现“保增长、控通胀”双赢的合力点。国民住宅产业，无疑是这一“合力点”不可替代的选择。
对国民住宅产业在“保增长”中巨大的效能前面文章中已经做了阐述。那么，在“控通胀”上，国民住宅产业又能发挥什么样的巨大作用呢？
虽然，房价在国家统计的指标中并没有列入CPI之中，但是，一个谁也不能否认的事实是，住房消费作为最大的消费，房价的高低，已经成为对普通民众、尤其是城镇居民影响最大的“物价因素”。中国社科院通过在全国范围内的调查，在其所公布的专题报告“2008年《社会蓝皮书》”中，也对此有明确的“说法”。根据这份报告，物价飞涨已经成为中国公众最为关注的严重社会问题，而住房价格暴涨更是位列城镇居民对物价不满的“榜首”。据该蓝皮书主编的介绍：房价上涨大大快于人民消费水平的增长，给人民群众住房消费带来很大的影响。由于房价持续走高带动了人们对住房增长的消费预期，从而压抑了其他方面的消费，使得居民整体消费率降到36%左右，为几十年来的新低。
实际上，只要回顾一下此番物价过快上涨的过程人们就不难发现，正是房价的暴涨才是这一轮物价失控飞涨的“带头大哥”。从2007年中开始的这轮涨价高峰，“冲”在最前面的就是房价。早在去年肉价和副食品价格涨起来之前，开发商通过囤地捂盘，在房价和民众的买房负担已经达到世界上公认的“国际房价最难承受地区”数倍的基础上，竟然还极度疯狂的继续制造房价的暴涨。一个不可否认的事实是，正是这一轮“捂盘”造成的房价的暴涨，带起了中国新一轮物价飞涨的之风。
除了“带头作用”外，从物价失控给民众利益造成的损失来说，侵害最大的，也“当仁不让”实属房价的暴涨。和粮食这些“食”的产品一样，“住”也是基本和必须的民生。但同样是价格上涨，给老百姓带来的影响却有从量到质的差别。这里我们可以算一算这两者涨价的明细帐，就不难发现房价和食品价格的上涨，给老百姓生活带来损害，差别何止是十倍、百倍。
就按照每斤粮食涨了3毛钱来计算，一家三口每天要消费粮食2.5斤，一年365天平均每个家庭需要消耗粮食912.5斤，一家人每年要为粮价的上涨多付出273.5元。如果一年前的粮价为每斤1.2元，现在为1.5元，这就意味着当粮价涨了25%（四分之一）的时候，给某个家庭在吃饭上带来的直接影响连300元还不到。
但是，如果像现在一些大中城市那样，一年前市区的平均房价为每平方米8000元，一两年后城市中的同一地段商品房价就涨了4000元，那么给城镇居民的家庭又是带来了什么样的影响呢？我们还是以普通的三口之家为例，他们所买的商品房也是按照90平方米的中小户型为标准，那么这个家庭仅为一年的房价暴涨，就需多付出36万元的巨额资金。如果这个家庭的年收入在这些大城市处于中间水平（年收入5委员），这就相当于他们要一家人7.2年的全部收入，不吃不喝都冲抵上，才能应付一两年后房价暴涨所多出的支出。而在国际惯例中，用一个家庭的7年收入，至少可以去买上一套中等水平的住房了。并且这还算是在买房负担过重已属于“难以承受”的情况下才需要的买房支出。在正常的情况下，一般家庭只需付出3-6年的收入，就可以买上一套高标准的“中产阶级住房”。
这里我们就可以清楚的算出，同样是基本民生，粮食一年就是涨价了四分之一，给普通百姓平均每个家庭一年增加的成本支出，也就是300元不到，相当于一个中等收入家庭一年收入（按5万元计算）的0.6%；而在大中城市同地段的房价，像2007年前后那样一两年涨了二分之一极为普遍，它一下子就使得需要买房的家庭多付出36万元，相当于一个普通的百姓家庭全年收入（以5万元计算）的百分之720。这两者如果按倍数的关系来算的话，相当于一两年房价上涨给普通百姓家庭增加的成本支出，比一年粮价暴涨给这样家庭增加的支出，高出了1200多倍。站在这样的角度来理解百姓对房价疯长的强烈的不满，就一点也不奇怪了。
这里必须指出的是，房价的过快上涨还具有多年连续高涨的“累积效应”。自从2003年下半年出台取消普通市民的经济适用房的政策后，我国城市的房价就一直处在高速飞涨的阶段。虽然从那以后国家几乎年年都在宏观政策调控中提出“抑制房价上涨”，但始终是“抑而不止”。结果造成大中城市居民的房价收入比及买房负担系数，由过去7—8的“难以承受”水平，疯狂的发展到现在的15—20、甚至更多。
在这样的背景下，以发展国民住宅来降低房价，对受物价上涨影响最大的城镇居民来说，其对家庭财富的增加效应和生活压力的“减负”效果是任何其他方面商品的降价可以比拟的。大力推广国民住宅产业结果，将使全国各地的房价将会平均下降三分之一左右。尤其是那些房价收入比已经远远高于15以上的城市，国民住宅的价格将会下降二分之一以上（因为国民住宅产业的一个最重要、也是它让老百姓买得起房、可实现住房消费倍增计划的定性标准，就是国民的买房负担系数及房价收入比不能超过6。这也是它和现在已经“含糊不清”的“经济适用住房”和“低价商品房”等“概念房”不同的关键所在）。这就相当于大多数需要购房和改善住房条件的大中城市居民，每户可以通过房价的下降“节省”出十几万、甚至几十万元。居民家庭在消费支出上有了这样的“降价效应”，就是其他方面消费品价格出现有较大的提高，普通居民对涨价的“抗压性”也大大提高
所以，从“控通胀”的效果来说，没有任何其他的居民的消费，比房价的大幅降低更加实惠，贡献更大。
有人说，房价降低将使百姓的财富贬值，事实并不如此。我国城镇的大多数家庭都只有一套住房，房价的暴涨或降低对他们来说没有实际价值。更何况我国城镇现在还有大量的无房户或“半无房户”，还有半数以上的家庭的住房水平还仅仅只有住房小康标准的一半。和现在全国城镇只有104.35亿平方米的住房总量相比，城镇居民要在2020年达到人均35平方米的住房小康，还必须在今后13年里购买232.5亿平方米商品住房。这也就是为什么九成以上市民对现在高房价不满的根本原因所在。
还有人担忧，大幅降低城镇的商品房价后，将影响地方政府的“土地财政”。事实表明，这样的担忧也是多余的。尽管全国城镇国民住宅的平均价格每平方米只有2757.2元，但它并不影响地方政府在土地出让方面的收入。
在现在的城镇商品住房的建设中，土地的出让金（及地方政府的“土地财政”）和造房的建安费，是其中最主要的成本。目前全国城镇平均建房所需的建安费在900元左右（根据国家统计局资料，2004年中国城市中单位和个人“自建”的住房“竣工房屋价值”每平方米仅有468.32元；到2006年，我国农村农民住房每平方米的造价385.7元）；根据国土部“中国城市地价动态监测系统”提供的权威信息，到2007年一季度“全国主要城市”用在“居住用途”上的“地价平均值”为每平方米1702元，如果加权到全国城镇（土地出让金至少降低三分之一），再算上1.5倍的容积率，分摊到每平方米住房中的“楼面地价”，也只有756.8元（这还是高估的。算上从拿地到建房的周期，土地的成本就更低）。如果把其他方面的配套费和税费再加上，分摊到每平方米最多也就500元。这就意味着，从全国城镇的平均住宅建造成本来说，现在开发商建房每平方米成本只有2156.8元，毛利在600元以上。和现在全国平均的每平方米4000元的价格做比较，就可以发现，开发商的平均利润率高达50%左右。
所以，大力发展低价国民住宅，既不影响地方政府的“土地财政”，又不剥夺开发商的正常利润，它“挤掉”的只是开发商的暴利（尽管开发商的利润率还是高于社会平均利润率，比国际上的同行还是高了不少）。对于政府的“土地财政”收入，每年更是可提高8135.6亿元以上（10.75亿新增住宅×756.8元全国平均楼面地价）。政府所面临的，只是一道简单的政治选择题。这就是究竟是维护开发商利益集团的暴利，还是通过大幅降低房价、促进住房消费倍增来实现“保增长、控通胀、护民生”。
在房价大幅下降后，为了防止低价的国民住宅成为新的投资工具而消弱其改善民生的功能，可以对人均住房水平超过小康标准的家庭，按比例征收物业税和资源过度占用税，通过大幅增加他们的使用成本达到城镇住房资源的合理配置。

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