任志强为房价上涨又找新理由，你信不信？

张平

10月19日，任志强在以“横盘、长效、探寻新增长极”为主题的中国地产金融年会上表示，“从城市化的角度看，中国城市的房子不是太多，而是不够。中国的现有政策让那些想进城的人进不了城，因为有限购。目前中国的城市化率还很低，城市缺少住房，需要快速发展房地产，而如何解决高房价问题根本原因是土地制度。

任志强还认为：2018年，中国的户籍城市化人口只有42%，远低于发达国家水平。从世界范围来看，2016年城市人口40亿，超过农村人口。相比之下，中国城市化发展很慢。2017年，中国500万人口以上的城市只有16个，这与我们的城市化目标还差很多。

在任志强看来，人口集中的城市是发展二三产业的基础。1960年，当时世界上千万以上人口的城市只有纽约和曼哈顿，与此相对应的是这两个城市的GDP非常高。

城镇化是经济发展的基础，中国经济的高速增长来自于城市化。因为人口的高度集中，可以提高设施利用效率，增强科技创新。

事实上，任志强主要观点与他的城镇化进程有密切相关。任志强之所以称今年不买房，2019年想买房也没机会了，这主要基于城镇化使房地产需求上升，城市始终是缺少住房供应的，未来城市还将有高增长期房价当然会涨。但是，我们认为任志强很多观点难以成立。

观点一：中国城市化率还很低，房价还要涨

在任志强看来，中国城市化水平太低，不管是42%，还是58%，远低于发达国家90%的水平。而随着城市化水平的推进，大量农村人口涌入城市，需要快速发展房地产，以满足基本居住条件。

但是，我们却认为，城市化与城镇化是有所区别的。城市化就是让大量农村人口进入大中城市，而城镇化是让农村人口就近分散在附近的小城镇居住。而发达国家80%至90%的数据，应该是他们的城镇化水平，而绝不是大家拥向大城市，推高大城市的房价。

而且发达国家城镇化高达80%至90%，未来中国未必一定要跟着发达国家走。现在很多年轻人返回农村，搞起现代化农业。还有一些人喜欢呆在农村，觉得在家乡也能找到一份满意的工作，并不一定非要背井离乡，跑到城市中去。

实际上，正是目前的高房价和高房租，才迟滞了中国的城市化进程。每年很多农村人口往往在过完春节后就不来大城市了。原因很简单，大中城市里房价和房租都这么贵，生活压力巨大，想长期安居下来并不是容易的事。在这种情况下，很多人都选择了返回自己的家乡找工作和创业。

观点二：对土地和限购政策颇有微词

除任志强说的城镇化率低之外，他还建议政府通过加大土地供应方式，来降低土地市场价格，压低高房价。但是，我们认为，土地价格是随着房地产景气度而起落的，如果房地产业遇冷，开发商谨慎拿地，土地价格就要下跌，否则就会低溢价成交或者流拍。

今年1-8月全国有850多宗土地流拍，还有更多的土地是低溢价成交。更让人震惊的是，部分流拍的土地还是在一二线热点城市。这说明楼市冷暖决定地价涨跌，如果房地产市场去去投机化，让开发商看不到房价继续大涨的空间，那土地价格自然会调降下来。

还有，任志强埋怨现在一些大中城市严格执行限购政策，使外来人员难圆住房梦。事实上，包括限购政策在内的房地产调控政策也都是权宜之计。后面长效机制建立后，就会退出。

我们认为，实行限购就是为了遏制外来投机炒房需求对当地居民刚需形成挤压。难道说取消限购，放任投机性需求肆意妄为，造成当地房价乱涨，这就是好的吗？这就是市场化了吗？要知道，房地产不仅有投资属性，还兼具民生保障的属性。

观点三：小学生增长是将来房价暴涨动能

任志强除了埋怨当前的户籍制度，影响城市化进程外。近期，他还抛出新理论。任志强认为，成年人进城市增长很快，都是农民工，他们租房不买房，但是小学生一来，就说他们要在城市生根了，这是人口真实的增长。而孩子长大了就得买房子，这就是房价暴涨的理由。

而我们认为，户籍制度改革需要有一个渐进的过程，先是放开城镇户籍，后是三四线城市户籍，然后再在二线城市通过人才引进的方式放开。现在的问题是，应该把原来过于集中在大城市的各种社会资源，向中小城市和城镇扩散，只要各种社会资源均衡分配了，大城市的户籍就不那么吃香了。

说到小学生增长促使房价暴涨，那要等到二十年多以后，那时候中国年轻人口比现在大幅减少，城市中房源肯定是供大于求。任志强到现在还没弄明白，如果仅是自住型购房需求，即使是供不应求，也是缓慢上涨，而如果是投机性购房需求，一个人拥有十几或者几十套房，你提供再多的房源，建再多的房产，房价也会暴涨的。

任志强之所以过去这么多年对房地产走势看得比较精准，这是因为他算准了没人敢挤暴房地产泡沫，此时房价也恰好走在向上通道中。但现在，中央已经定调“房子是用来居住的，不是用来炒的”。所以，任志强的精准预测只能是过去式。将来国内房价的涨跌将与当地居民的收入挂钩，而绝不是任志强的预测来说了算。