再不征收房地产税中国一、二线城市房地产将崩盘

王小宁

中国房地产的泡沫越吹越大，房价越来越高，早晚有一天房价不再上涨，此时房地产将面临崩盘。中国三、四线城市房地产已经崩盘。中国一、二线城市房价已经涨不动了。应该说已经面临崩盘。现在北京的房价已经到了5万多元/平方米，同比增长40%。还有一些大城市房价到了3、4万元/平方米。全国大城市只有重庆等的房价是合理的，重庆房价只有7000多元/平方米，同比仅增长3%。房地产商任志强和一些经济学家预言房价将涨到10万元、20万元/平方米，这可能吗？绝对不可能。这是在忽悠人，人们的收入不会增长那么快，高收入的人很少，房价越高，买得起住房的人越少，需求明显萎缩。过高房价使房地产商对房屋建设的投资会越来越多，供应明显泛滥，最后是严重的供大于求。如果在房价已经涨不动时，不采取断然措施，房地产就会崩盘。崩盘就是房价会出现突然大幅度下跌，购房者不愿再以过高价格购房，于是就违约不再还贷；房地产商、个人手中大量住房卖不出去，资金琏断裂，不会再还贷；银行、金融机构出现大量坏账。房地产商和金融机构和一些个人会大量破产。民众对政府的不满情绪会越来越严重，社会和经济会出现大动荡。

现在政府提出要保持房价稳定。什么是房价稳定，就是房价既不要上涨，也不要下跌。这个的主张是错误的，也根本不能实现。政府不担心一、二线城市房地产的崩盘，反而担心一、二线城市房价大跌，是搞不清什么是房地产崩盘，什么是房价下跌，没有认识到崩盘的极度危害性。提出要保持房价稳定，如果面对的是重庆7000多元/平方米的房价，这个要求是合理的。但大多数一、二线城市房价已经涨到了3万元到5万元/平方米，要保持这样超高的房价，这个要求就荒谬了。这个高价是近三、五年涨起来的，据统计，近三、五年一、二线城市房价竟然上涨2倍左右。北京与重庆同为超级大城市，房价竟然相差7倍，北京等一、二线城市的房价高得也太离奇了。多数一、二线城市房价大幅度下跌是合理的，它是近三、五年房价大幅度上涨的反制。保持虚高房价稳定则是不合理的。政府由于怕一、二线城市房价大跌，所以对房地产业迟疑不决，重点表现在反对征收房地产税上。

我们一定要搞清房价有控制的、比较缓和的下跌与房地产业崩盘的区别。崩盘是不可控的，就像堤坝决口一样，其危害非常大，会造成经济的大衰退。经过征收房地产税等调解手段，使房价下跌则是可控的，虽然也会造成一些损失，但不会使经济出现大衰退。美国、日本等国都出现过因房地产业崩盘，而造成的经济大衰退的情况，尤其是日本1991年前后房地产崩盘，最终导致“泡沫经济”破灭，日本经济二十年陷入停滞不前，被称为“失去的二十年”。

2014年开始，中国房地产出现销售不振，房地产投资开始大幅度下降，这说明房地产业的泡沫已经非常大了。紧接着三、四线城市房地产崩盘，出现了大量“鬼城”和烂尾楼，房价大跌也无人购买，银行大量坏账，民间金融机构破产，欠账者跑路，大批被高息借款者包围政府讨债。此时政府只是空洞地要求各地去房产库存，没有采取有效的调整措施。一、二线城市地方政府背后偷偷地支持房价上涨。它们压制银行对房地产商和个人购房提供贷款，限制和减少对城市建设用地的提供，反对征收房地产税，拖延建设公租房、廉租房，拒绝对房地产进行重新登记，打击、禁止“小产权房”，禁止城市人到农村购买农民住房，对房地产业进行垄断，等。有一些房地产商(比如：任志强、许家印等)和一些经济学家跑出来说：房价还会大幅度上涨，一定要快买房。结果，一、二线城市房价又出现较快上涨。房价是受供求规律控制的。三、四线城市建了过多的住房，明显起过了需求，所以房价大跌。一、二线城市实际住房供应也超过了需求，但真实情况被掩盖了。看一看一、二线城市非常高的房屋空置率就知道住房早已供过于求了。

最近，习近平说：房子是用来住的，不是用来炒的。这是非常正确的。世界上解决住房问题比较好的国家是德国，它的房价一直较低和保持稳定，根本没有人去炒房。香港房价非常高，政府建造了大量公租房、廉租房解决广大市民的住房问题。美国等西方国家对房地产征收较高的房地产税，房地产税税率高达房屋价值的3%、4%。这些都有效地解决房屋空置率和限制炒房。中国一、二线城市较高房屋空置率既是房价连续大幅度上涨的起因，也是结果。这种做法是对房地产市场的垄断和囤积居奇，人为地拉高房价。在一、二线城市很多官员、富人拥有多套住房，这些住房是用来投资、投机的。一些房地产商和公司也拥有大量空置住房，等着房价上涨。还有腐败的原因，一些官员拥有大量住房是受贿所得，他不敢拿出来出租，而让房屋空置。房租过高，造成了很多人租不起，结果是一部分房屋空置。中国城市空置的住房有多少？有人研究认为中国到2015年底，空置住房达40亿平方米，至少够一亿几千万人口居住。很高的房屋空置率造成房价上涨，房价较快上涨又造成更高的房屋空置率。由很高房屋空置率推高的房价是虚的，是泡沫。只要一征收房地产税，房价立刻下跌。

过去20年间，政府，特别是地方政府错误地推动房地产业超常规地发展，房地产增长率竟然高达年均20%。同时，地方政府又与房地产商联手推高房价、地价。结果是造成了过高的房价，造成了大量“鬼城”和严重的房屋空置率，造成了严重的房地产业泡沫。中国一些一、二线城市房价甚至高于西方发达国家的大城市房价。地方政府为什么热衷房地产业发展和推高房价是因为：1、使GDP增长明显，GDP增长表现为地方党委和政府的政绩；2、房地产卖地收入、房地产业高额税费是政府的第二财政收入。(有些地方甚至超过第一财政收入)政府是造成中国房地产严重泡沫，面临崩盘的主要推动者。

中国正处于十字路口上，或者房地产业崩盘，造成经济硬着陆，或者主动进行调整，挤压房地产泡沫，实现经济软着陆。即使房地产没有崩盘，过高的房价也有很大的危害：1、提高了物价，对所有人都造成了危害；2、增加了中国企业的人工成本，使中国企业竞争力大降；3、使企业外迁，阻碍地方经济发展；4、对没有住房的中产阶级和白领、青年知识分子的财富无耻剥夺，使他们贫穷；5、不利留住人才。政府不应该担心挤压房地产业泡沫。正常房地产业调整对经济的影响是有限的，一时的。而房地产业崩盘将造成对经济的致命打击，造成经济的长期萧条。日本经济20年停滞不前就是中国的前车之鉴。

政府现在应该做的是：主动挤压房地产业泡沫，防止房地产业崩盘。主要措施是：1、征收房地产税；2、银行和金融机构对房地产商贷款和个人购房贷款实行紧缩；3、不准土地闲置，在一、二线城市适当增加土地供应量；(政府手中有大量的已征土地)4、政府投资建造公租房、廉租房，实行购房租房并举；5、加快城市老旧房屋的改造；6、对房产进行重新登记；7、反对少数房地产商对房地产业的垄断，允许符合规划的个人自建房，允许农村集体建房；8、合理解决“小产权房”问题；9、允许城市人到农村购买农民住房；10、对经济适用房进行清查；11、对于房改进行清查；12、取消住房公积金。

采取这些措施后，一、二线城市房价会大跌，会出现一批房地产企业破产，政府GDP增长受到影响，房地产税费收入降低，银行出现大量坏账，但这些并不可怕，这是必须付出的代价，交出的学费。采取这些措施后好的方面是，房价下降，会明显降低住房空置率，解决更多的人的住房需求，会使大量资金从房地产业流出，投向实体经济发展，整个国民经济会走向良性发展。

征收房地产税已经提出很多年了。去年财政部长提出征收房地产税，人们以为这次政府真的要征收了，但最近传出的消息是，房地产税要到2020年才会开始征收。政府这个决定令人感到不可理解。政府、房地产商、一些人大代表、政协委员和经济学家极力阻止房地产税的征收。之所以如此，是为了保护富人的利益。很多公务员，特别是官员，商人、社会上的头面人物，社会精英、白领、上层知识分子都是富人，他们拥有多套住房、住豪宅。这些人是不会站在国家和公众的立场上的。他们对征收房地产税散布了的三个谎言：1、房地产税会普遍征收；2、征收房地产税不会造成房价下跌；3、征收房地产税会造成房租上涨。

散布房地产税会普遍征收的目的是要广大民众出来反对征收房地产税。房地产税是富人税。无论中国不是外国，房地产税都不会普遍征收，都有一个很高的起征点。房地产税的起征点的设计，应保证城市70%的房主不用交房地产税。交房地产税的主要是拥有多套住房、住豪宅的人，是富人。有人说，居住在城市核心地区、黄金地段的穷人也会被征收房地产税。为了避免被征收房地产税，这部分穷人可以从核心地区、黄金地段迁出，迁到低房价的地区。这个迁出可以使这些穷人明显改善居住条件，对他们是有好处的。这样的结果也有利城市的改造和发展。

散布征收房地产税不会造成房价下跌的目的是说征收无用。大房地产商许家印在两会上说，征收房地产税不会降低房价，只会多收点税。房地产商是非常害怕征收房地产税的。实际上只要征收房地产税，房价就会应声而落。如果房主有价值五百万元的房产要交纳房地产税，每年房地产税的税率是房屋价值的3%，房主每年要交纳15万元房地产税，十年就要交纳150万元。没有多少人愿意交纳这个税的，所以会有很多人卖房，或把豪宅换成价值较低的住房。大量住房在市场上出售，肯定要降价，此时购房者会观望，使房价进一步下跌。新闻报道，深圳一位房叔听说要征收房地产税，一次出售40套住房，套现1亿多元，他还要出售手中的另外60套住房，可套现3亿多元。

散布征收房地产税会造成房租上涨的目的是使租房者反对征收房地产税。实际房价下跌，房租肯定会相应下降。现在有很多房屋空置，一征收房地产税，房主即使不出售手中的住房，也会将住房出租，以多少抵消房地产税的支出。出租房多了，房租只会更低，否则就租不出去，所以，房主根本不会把房地产税加入房租，涨房租。

如何征收房地产税？1、征收房地产税的对象既包括个人，也包括房地产商、公司、单位等；2、是对房主的所有房产合并计算房地产税。所以要求房产主动申报在中国境内所有房产；3、房地产税不按套数、面积计算，而按实际价值计算。居住在城市核心地区、黄金地段的人，即使居住面积较少，房屋较破旧也会被征收房地产税；4、房地产税不按户征收，按每户人均征收。按户征收会造成被征税人采取离婚、拆小家庭的办法逃税；5、对第一次结婚的二、三十岁夫妻组成家庭，房地产税起征点适度提高。离婚取消这种优惠；6、按实际居住人计算人均，不管户籍；7、房地产税起征点要考虑不同的地区房价的差异。

征收房地产税后，应该取消房屋限购。房屋限购搞了很多年，实际上起了促进住房销售的作用，反而抬高了房价。这是十几年的房屋调解的历史所证明的。

对于不准土地闲置，政府有规定，闲置多少年后政府要无偿收回，但从来没有执行过。北京市城区每走几百米就可以看到一块闲置土地。有的已经闲置了十几年了。房地产商手中有大量闲置土地，他要靠地价上涨发大财。实际上闲置土地最多的是政府，政府手中有大量的已征土地。一、二线城市政府限制土地供应有两个原因：1、要不断推高房价、地价；2、由于是高价征地，拍卖土地时，底价定的较高，所以总是流拍。在一、二线城市政府应该适当增加土地供应量。

90年代建设部提出，要让大多数人通过购买商品房解决住房问题。这是不实际的，错误的。应该考虑到有很多人买不起商品房，政府有责任为他们提供住房，所以政府应该投资建造公租房、廉租房，实行购房租房并举。根据香港的经验，公租房经营得好，可以做到收支平衡。廉租房是要政府给予补贴的，这是政府对贫穷阶层的社会保障。对于公租房、廉租房的建设，一、二线城市政府喊了多少年了，但很少建设。有的建在很边远、交通不便地区。一、二线城市政府应该立即大规模建设公租房、廉租房。公租房、廉租房不能过于边远，交通不便。

中国房地产登记管理混乱，有必要对房地产进行重新登记。这是征收房地产税的需要，是反腐败的需要，是官员财产公开的需要，是保护合法产权的需要。如果中国城市实行房地产重新登记，会出现大量的无主房，会查出大量房屋产权非法。这是因为中国腐败严重，很多行贿是送住房，还有非法占有国有住房、单位住房、他人住房情况严重，非法得到经济适用房严重，房地产登记管理混乱。

我可以预言，如果政府今年不对一、二线城市征收房地产税，明年一、二线城市房地产就会崩盘。