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黄小虎:城市住房制度必须改革

城市住房制度必须改革

黄小虎

大约从2003年开始,我国政府几乎每年都要出台对城市房价的调控措施。但是道高一尺魔高一丈,房价在调控中一路高歌猛进,已经成为严重的民生问题和社会问题,也成为舆论界和研究界关注的热点。

综合十几年来各界的研究、分析、建议,影响房价的因素有,城市人口变化引起的需求变化,土地供应量,货币供应量,银行房贷政策如首付比例、利率、限贷,行业管理政策如限购、限价、限面积、限身份,此外还有市场管理,税收管理等等诸多方面。以上这些,基本属于影响房价的短期因素。

对房价长期走势起决定作用的因素,是相关的制度建设和改革。其中,第一位的是住房制度,其次是土地制度、财税制度、投融资制度、户籍制度等等。

多年来政府的调控,主要围绕短期因素展开,调控的效果不佳,房价甚至越调越高。其原因就在于,没有针对制度建设的缺失,深化改革。

2009年之后的几年间,笔者陆续发表《对我国房地产业的再思考》、《我国城镇住房制度改革思路的演变》、《解决城市居民住房问题应实行“三轨制”》、《关于保障性住房》等文章,从不同的侧面,分析我国城市住房制度存在的问题,提出改革的建议。本文下面的论述,在很大程度上是重复过去的观点,但有新的分析,对有关方面的批评更加直截了当一些。

一、城市住房制度改革历史回顾

20世纪80年代,国务院成立住房制度改革领导小组,在组织各界、各地调研、试点基础上,探讨改革思路,拟定改革方案。经过较长时间探讨,社会各届对住房制度改革形成如下共识:需求侧(存量住房)是“租售并举,提租促售,以售带租,小步快走”;供给侧(新建住房)则是政府建房,合作社建房,私人建房和开发商建房并举。

我理解,租售并举,是要让住房买卖市场和租赁市场共同发展,消费者可以根据市场的租售比价和自己的购买能力,自主选择住房消费方式。政府建房,主要解决最低收入人群的住房保障;住宅合作社作为非盈利经济组织,是普通工薪阶层合作互助解决居住需求的重要渠道;私人建房,主要是小城镇居民用于自住;开发商建房,对应的是高收入人群或富人阶层的居住需求和投资、投机需求。这些改革思路,在国务院80年代末和90年代初出台的住房制度改革方案中,都有所体现。

按照这些思路,当时的建设部开展了积极探索。例如,在烟台、唐山、蚌埠等城市开展提租促售、租售并举的改革试点,取得成功经验。例如,在全国探索建立和发展住宅合作经济。到90年代初,全国有五千多个住宅合作社,成立了全国性的协会组织,制定颁发了规范的住宅合作社章程;建设部还出台了城镇合作住宅管理办法,召开了两次全国性的工作会议。一时间,住宅合作经济呈现出广阔的发展前景。

但是,1998年以后全面推行的房改,却偏离了最初的改革思路。只售不租使住房租赁市场至少沉寂了十几年,误导了人们的住房消费观念。住房供应方面,政府长时期缺位;私人建房始终没有得到法律和制度的规范;曾经生机勃勃、欣欣向荣,受到政府大力支持的住宅合作经济,突然间偃旗息鼓,了无声息。结果,开发商成了住宅市场的唯一供应渠道,没有任何竞争对手,使其居于市场的制高点,掌握了最终定价权。由此,才会产生五花八门、无奇不有的各种市场乱象和人间百态。各种势力、各类人等,纷纷菌集在开发商周围,分享房价大餐。普通购房者则成了砧板上的鱼,任人宰割。

需要指出的是,开发商的自然垄断地位,并不是开发商自己争来的,而是有关政府部门的制度安排的结果。任何人只要作了开发商,在行业内部竞争的巨大压力下,都必须追求利润最大化。而普通住宅的利润水平不应该很高,甚至不该有利润,让开发商来负责普通人群的住房供应,是严重的供需错配。在巨大的居住性需求和巨大的投资、投机需求的共同作用下,房价只会一路高涨,失去控制。后来,有关方面终于认识到,解决城市住房问题,政府不能缺位,承担起廉租房甚至公租房的建设供应责任。但是,城市普通收入人群的问题至今仍然没有得到解决,继续让他们挤在开发商的供应渠道里,只能是给投资、投机需求做垫底。限购也好去库存也罢,都不能根本解决他们的住房问题。

土地制度也存在缺陷,一是不允许集体建设用地进入市场,即使符合规划,也不能开发商品房,不让农民的宅基地入市交易,结果是进一步强化了开发商的自然垄断地位。二是政府经营土地,导致政府过于依赖土地财政和土地金融,依赖循环往复不断征地、卖地。地价高了政府可以多一些收入,但也把房价抬上去了。房价已经成了令政府左右为难的头号难题,一头是群众利益,一头是政府收入,只要现行土地制度不改,这就是一道无解的死题。

总之,现在我国的城市住房市场,是一个没有充分竞争的市场,开发商处于自然垄断地位,这个垄断地位是现行住房制度和土地制度存在的缺陷所导致的,是规则本身出了问题。“不审势即宽严皆误”,如果不从根本上改革制度,一味在管理的宽严上下功夫,无异于缘木求鱼,也是自欺欺人。

二、关键是把房子的居住功能与投资功能区隔开

一方面,住房作为商品,使用价值是供人居住,属于耐用消费品。消费者无论买房还是租房,都是商品交换行为。另一方面,在市场经济条件下,由于土地有长期升值的趋势,因而房子(实质是土地)又可以成为投资品,可以投资保值,也可以投机赚钱。

这样,住房市场的购买行为就分为两类,一类是为了消费,另一类是为了投资或投机。社会上的低收入人群(即穷人)和绝大多数中等收入人群,买房或租房的目的是改善居住条件,更好地从事本职工作。而中等收入人群的高端人士和高收入人群(即富人),在满足居住需求之后,还有较多资金,就会考虑再买更多的房子,但目的已不是消费,而是投资保值。还有的人自己本没有多少钱,但头脑灵活、善于钻营,能够从银行或其他方面借来大量资金,购买大量住宅,转手倒卖赚大钱,这就是投机了。

显然,对于社会上不同的购房需求,必须区别对待,特别是对中低收入人群的消费性住房需求,要有专门的制度安排。

西欧、北欧许多国家房价长期稳定,最主要的原因,是穷人的住房由政府保障,普通工薪阶层的住房,通过参加非盈利的住宅合作社解决。二者合计,约占社会住房供应总量的一半。这些房子可以按规定的程序流转,但却不允许上市自由交易,即只能用于满足消费者的居住需求,不能成为投资投机的对象。此外,还有约一半的房子由开发商提供,并允许投资投机,让有钱人可以炒作房子赚钱,同时承担相应的投资风险。这种制度安排,在住房的居住功能与投资功能之间筑了一道“防火墙”,使开发商不能垄断全社会的住房供应,购房者因此具有较强的议价能力。我国80年代形成的改革思路,很大程度上也是借鉴了这些国家的经验。

目前我国的城市住房制度存在的主要问题,是在指导思想上没有把广大劳动群众的消费性居住需求放在首位,客观上让少数投资投机者的利益裹挟了劳动者的利益。多年来,国内有不少学者如王小强、易宪容等,对此有大量的深入研究和分析。(参见梁晓:《压房价≠房地产健康发展》、《得民心者得天下:居者有其屋》;易宪容:《高房价使财富分配机制严重扭曲》、《房价为何会越调控越高》)

发展市场经济,投资投机是题中应有之意。但应该看到,住房市场里的投资投机,与实体经济里的投资有重大区别。在生产领域中,资金(资本)与劳动力相结合,可以创造财富、产生新的价值,而在房市里投资投机,则不会创造任何价值,不过是在买房人之间转移价值而已。

不论任何社会,劳动者都是人口的绝大多数。他们终日辛劳,挣钱养家,拿出自己的血汗钱买房或租房,目的是改善自己的生活条件,能够更好地工作,奉献社会。他们中的体力劳动者(蓝领),基本没有条件在房市里搞什么投资;有些脑力劳动者(白领)虽有条件,但都有自己的事业和人生追求,也没有时间和精力在房市里倒买倒卖瞎折腾。总之,广大劳动者买房是为了消费,而不是投资。这样,如何保证劳动者住房的消费属性,就成了住房制度设计必须考虑的问题,这也是政府不可推卸的责任。

我国现行住房制度的一个显著特征,是让中等收入人群的消费性需求,与少数有钱人的投资投机需求混在一起,到开发商的市场上竞争。投资投机需求的行为特点是为卖而买,不管价格高低,只要房价看涨就敢于出手,在倒买倒卖之间,不断推高房价。而消费性需求的行为特点则是买涨不买跌,房价看跌时犹豫不决怕吃亏,房价看涨时唯恐再涨,为了圆住房梦,想方设法四处筹钱也要买。买下的房子很可能是投资投机者之前在低价位时的斩获,房市里的所谓穷人补贴富人,就是这样发生的。

在这个问题上,开发商与投资投机者的利益完全一致,投资投机活动抬升了房价,开发商就能大发利市。开发商采用捂盘惜售,雇佣房托,传播虚假信息等手段让房价走高,投资投机客就可以继续稳赚不赔。他们共同合作了十几年,使中国城市的房价居高不下,尤其是在一、二线城市,包括大多数白领在内的工薪阶层已经没有能力买房了,买了房的也要作一辈子房奴。事实充分表明,要解决普通老百姓的住有所居问题,就必须改革住房制度,让相关的房子只是耐用消费品,而不能成为投资品。

这里边恐怕还有一个理论性或观念性的问题,需要澄清,即如何看待房子的产权。现代产权理论认为产权是一组权利束,包括所有权、使用权,及其分解出的许多对资源进行配置的权利。在市场经济中,这些权利都受法律保护。具体到住房,所有权是产权,租赁权是产权,合作社住宅的排他性使用权也是产权,这些权利虽然有很大区别,但都可以保障权利人住有所居。例如,西方发达国家的住房自有率,少的百分之四、五十,多的百分之六、七十(个别国家达80%),这些自有住房中,就包括消费者参加合作社后,购买的不能上市交易的住房。此外,还有很多人靠租房解决居住问题。

我国1998年房改以后,相关部门对产权理论的理解不够全面。例如,针对中低收入人群推出经济适用房,政府在土地供应、税收等方面优惠力度很大,按道理不允许上市才能保证房子的居住功能不产生异化。但政策却规定,五年以后允许上市。这一来,经济适用房就与商品房一样成为投资投机的对象,由此产生一系列乱象,违背初衷,终归失败。后来推出的公租房,仍然提出五年以后可以买断上市。笔者断言,按此实施下去,公租房也会产生异化。再后来又推出共有产权房,依然是终将允许上市。这些一以贯之的思路表明,有关政府部门对产权理论的认识存在误区,片面强调住房的所有权,而不注重保护住房的使用权、租赁权等其他权利。

广大工薪阶层买房的目的是为了住,而不是为了卖,多数家庭在相当长的时间里,只可能拥有一套住房,期间的房价高了还是低了,对他们没有任何实际意义。就是说有没有所有权,对他们并不重要,重要的是居住权必须得到保护。我国现行住房制度片面强调住房的所有权,结果是突显了房子的投资功能,房价越炒越高,老百姓买不起,使他们的居住权受到严重侵害。

从事投资投机活动的人,也包括开发商,只要资金来源正当,不偷税漏税,不搞权钱交易,不违法乱纪,就不能让他们对高房价承担责任。应当负责的是相关政府部门的制度设计存在缺陷,使投资投机失去根本制约。实际上,一旦房价失控,投机商、开发商甚至各类房产中介,在暴利驱使下,必然会产生各种违法活动。这时,政府就会出台短期调控措施,调控可能暂时抑制房价上涨,但也会打压老百姓的住房需求,甚至伤及整体经济,因此难以持久。只要稍有放松,投资投机又会卷土重来,房价又会高涨。如此循环往复,陷入恶性循环,这恐怕是我国城市住房市场的真实写照。要摆脱这样的尴尬局面,唯一的出路是按照把居住功能与投资功能区隔开的思路,深化住房制度改革。

三、对城市住房制度深化改革的设想

国家有关部门负责人曾经宣称,解决城市住房问题的基本思路是“市场加保障”(赵沛楠:《加快建设保障性安居工程多渠道解决住房困难家庭的住房问题,专访住房和城乡建设部住房保障司司长侯淅珉》)。我认为,这个思路不能算错,但失之笼统。

“市场加保障”的框架下,可以有很多不同的具体模式。例如,新加坡模式是85%的人住政府提供的房屋,15%的人通过市场购买高档住宅;又例如,美国模式是除了保障房外,政府财政支持“房利美”、“房的美”等,向特定收入人群提供信贷支持,这里既是市场,又带有某种保障的成分;再例如,欧洲特别是北欧国家,除了向低收入人群提供保障房,还鼓励中等收入人群加入合作社建房,在信贷、税收、土地等方面给予不同程度的优惠,也是既是市场,又有保障的成分在里边。尽管以上各国模式具体做法不同,但其基本精神却是一致的:把自住性、消费性住房市场与投资、投机性住房市场区隔开来,或者说是把低、中、高档住房区隔开来,对不同收入人群实行不同的住房政策。我国现行住房制度,也可以算是“市场加保障”,但显然与上述模式有根本区别。

改革中国的城市住房制度,要从中国的实际出发,而不能简单地照搬外国做法。新加坡模式虽然好,但我国现在的财力难以承受。美国模式似乎保障力度不够。比较起来,北欧模式更值得借鉴,但具体的保障扶持力度,也不能照搬。低起步,随着经济实力和政府财力的增加,逐步加大保障力度,可能更现实一些。在统一的思路下,各个城市的具体做法也不宜“一刀切”。

具体设想如下。

1、最低收入人群即穷人,由政府提供廉租房。住廉租房的人没有所有权,但居住权受法律保护。其实,廉租房也有一定的市场性,因为要交纳租金。按照市场交换原则,租金水平不宜低于准成本(折旧加维修),以便政府的投资经过较长时间还是可以收回,投入再生产。但按社会公平原则,租金水平又不宜高于租户月收入的30%。这是一个需要在对租户收入水平调查清楚基础上,左右权衡的问题。

不同的城市,最低收入人群占人口的比重,有的高一些,有的低一些,应从实际出发确定供应廉租房的人口比例。笔者认为,全社会平均,这个比例宜控制在10%左右。高了,政府财政不堪负担。现在地方政府不仅要建廉租房,还要负责建公租房、共有产权房等,为了完成任务,普遍向市场融资。但从市场筹钱,盈利或还本付息的压力很大,这也是各地方允许保障房五年后上市的一个现实原因。为了避免保障房的居住功能发生异化,建议政府只管到廉租房。管太多了不仅财政无力负担,前期的融资、建设,后期的准入、退出、收取房租、维修等工作量很大,容易滋生机构臃肿、人浮于事、寻租腐败等问题,不利于精兵简政。

2、把大多数中等收入人群的购买力,从开发商的渠道里分离出来,发展各类可以居住使用、可以继承,但是不能上市自由交易的住房,从制度上保证普通百姓的消费性住房,不得成为投资投机的对象。这一类住房,政府在土地、税收、信贷等方面,给予适当优惠,可以说既是市场又有一定程度的政府保障。

其中,大力发展住宅合作经济,是比较好的选择。住宅合作社是非盈利经济组织,所建的房子,没有所谓的开发商利润,即便政府不给任何优惠和扶持,价格也会控制在建安、土地、税费、资金利息等成本范围区间。以我国目前的经济实力,政府恐难以给合作社直接的资金支持,但在土地供应和税费等方面,还是可以给予优惠政策。合作社建房还有一个好处是适应范围广,中等收入群体中收入较高的人,参与建标准高一些、面积大一些的房子,收入低的人,建档次低一点、面积小一点的房子。可以做到按需定供,不会产生开发商普遍存在的闲置浪费现象(参见《中国城镇住房空置率状况及住房市场发展趋势发布》;《北京380多万房主失联,上海10%的房子是空的,中国究竟有多少空房》)。

此外,在一定时期内,现在的经济适用房,共有产权房,限价商品房等,还可以继续存在,但必须把允许上市的规定改为不允许上市。只要符合规划,允许集体经济组织在集体土地上,开发经济适用房、共有产权房、限价房以及公共租赁房等。在县城以下的小城镇,还应允许小城镇居民按一户一宅原则,自建住房。政府则不再投资共有产权房和公共租赁房。

3、年收入在数百万以上的富人在全国人口所占比例,大概不会超过5%。但他们主要居住在城市,因而占城市人口的比例会高一些,可以粗略估计为10%,一、二线城市的比例会更高。此外,中产阶级中的高级白领收入也比较可观,身家数千万的已为数很多。他们也有条件像富人一样,购买高档商品房,并且有余力再买房子投资保值。这部分人占城市人口的比例,有可能达到20%。按以上估算,二者占城市人口30%左右,他们是开发商的主要服务对象,或者说开发商主要为这两部分人盖房子。

如此算下来,10%的最低收入人群靠政府,30%的高收入人群靠开发商,还有约60%的人,购买不能自由交易的消费性住房,或者租房解决居住问题。诚然,城市的原户籍居民大部分已有了住房,但考虑新增的城市人口、流动人口特别是农民工等因素,基本格局恐怕不会根本改变。

以上城市住房制度改革的设想,实际是对80年代末90年代初形成的改革思路的回归。若干年前,有人把现行住房制度概括为“双轨制”(即商品房+保障房)。针对这个说法,我提出“双轨制”不能从根本上解决城镇居民的住有所居问题,应该实行“三轨制”,增加一个以合作社住房为主的既是市场又有保障轨。七、八年过去,发展住宅合作经济始终未受到应有的重视,因此仍有必要深入研究探讨。

四、住宅合作经济有广阔的发展前景

首先,有充分的理论根据。

如本文第二部分所述,房屋的居住使用权,也属于财产权,是一项可以保障劳动者住有所居的重要产权。合作社住房不能上市交易,是为了防止投资投机活动使住房的使用功能发生变异,侵犯劳动群众的基本权利。此外,合作社住房的建造、分配、使用,也都遵循商品交换原则,住宅合作经济是市场经济的重要组成部分,而且更能体现公平、公正的社会主义原则。

我国已故著名马克思主义经济学家苏星同志,早在50年代就开始调查城市住房问题,于1957年发表《论房租和住宅问题》一文,论述住宅作为耐用消费品的商品属性,分析当时房屋建造、分配、使用存在的违背价值规律的问题,提出相应政策建议。从那时开始,他在研究我国社会主义许多重大经济理论问题的同时,把城市住房这样一个比较具体的问题,也列为自己的研究专题,长期关注。改革开放以后,他陆续发表近十部论文和专著,阐述城市住房制度改革问题。在1987年出版的《我国城市住宅问题》一书中,他提出“发展城市住宅的多种所有制结构”,包括大力发展住宅合作经济和私人建房、公私合作建房等。1998年初,他又发表《合作住宅事业前景广阔》一文,肯定当时国内住宅合作社试点取得的成绩,分析了发展住宅合作社有六大好处,及需要研究的问题,期望取得更大的发展。2002年,学习出版社编辑出版《苏星自选集》,书中收入关于住房制度改革的文章仅有三篇,其中就包括这一篇,可见他对发展住宅合作事业的高度重视。

其次,有长期的经验积累。

早在19世纪40年代和50年代,英国、丹麦就有了住宅合作社兴起,后来在西欧、北欧各国及美、日等其他西方国家陆续发展,当年的苏联、东欧等社会主义国家,也采用这种形式,解决居民的住房问题,至今已有近二百年历史。

20世纪80年代,瑞典国家联合储蓄银行和住房联盟,联合了三千多家住房合作社,每年提供的住房占全国新增房源的25%以上。加上其他没有加入该联盟的合作社的房源,合作住房约占全部住房供应量的40%;德国有两千多家住房合作社,提供的住房占住房总量31%;英国的住房合作社,也提供30%的房源;西班牙有1.1万个住房合作社,提供25%的房源;原苏联有住房建筑合作社近三万个,每年提供的住房约占总量的6%;原社会主义波兰的合作社建房,约占城市公有住房的60%;原捷克斯洛伐克约占40%,等等。

按照国际通行的住宅合作社章程,建房资金一般由社员认股三分之一,国家资助三分之一,银行长期低息贷款三分之一。社员入社后必须参加住房储蓄,每月从工资中拿出一定比例,存入有关银行。存入一定限度,即有资格从银行贷款,向合作社买房或租房。政府还在土地供应、税收、建材供应等方面给予优惠。具体做法和优惠力度,各国不尽相同。例如,英国合作社购买私人土地所需资金,由政府提供无息贷款,并对合作住房免税,这两项优惠合起来相当于房价的约20%。合作社购买的土地产权归合作社所有,亦称公有土地,实际上最终优惠给了合作社社员。德国政府的优惠措施,一是提供低息或无息贷款,额度通常占建房费用的60%~70%,有的甚至高达90%,贷款期限一般为20年左右;二是由政府出面给予贷款担保;三是提供价格合理的土地;四是减免税收,对所得税、财产税、土地转移税和交易税等,均给予减免和优惠;五是补贴住房租金,合作社住房如用于向社员出租,政府在必要时可补贴部分租金,使房租降低到社员能够负担的水平。在日本,住宅合作社被称为“勤劳者住房协会”,国家颁布《勤劳者住房协会法》,明确规定日本的工人银行(劳动金库)、住房银行(住宅金融公库)对住房合作社承担融资义务。社员的购房资金,20%为个人住房储蓄,80%为银行贷款,贷款利息3%,还款期限35年。政府还在税收方面给予各种优惠政策,包括免除法人税、注册税、印花税,以及与土地相关的税收。另外,住房合作社的土地60%来源于国有土地,以较低的价格供应给合作社。

我国20世纪80年代后期和90年代前期,开展住宅合作社试点,也取得可喜成绩,积累了一定经验。如苏星同志1998年发表的文章所说:“截至1996年9月,住宅合作社已发展到五千多个,普及到20多个省市。从建设规模看,已从零星插建,发展为具有一定规模的合作住宅小区。天津市蓟县、宝坻县住宅合作社,云南省昆明市住宅合作社,北京市大兴县新兴住宅合作社等,都建设了十万平方米以上合作住宅小区。合作建房受到了城镇居民,特别是中低收入居民的欢迎,被誉为‘民心工程’”。可惜的是,1998年底推出的房改,把十几年住宅合作试点取得的成绩,一风吹个无影无踪。有关部门对此再也不提,不禁令人扼腕唏嘘。

第三,有成熟、规范的管理制度。

加入住宅合作社的社员人数,几十人,上百人,上千人甚至上万人,各国一般不设上限。合作社实行民主集中制,社员大会或代表大会是最高权力机构,听取理事会、监事会的工作报告,决定大政方针并选举产生理事会、监事会成员。理事会负责日常经营管理,包括住房的选址、设计、建造、分配、物业管理,及有关专业人员和管理人员的选聘、任用等等,监事会负责监督理事会的工作是否合法依规,是否符合社员大会或代表大会的决定。

在住房的选址、设计、建造环节,住宅合作社的经营活动与开发商相似。但建好的房子不向社会出售,而是遵照事先定好的合约,按成本价格(含管理人员和专业人员的工资)将住房的排他性使用权,出租或出售给社员,不赚取任何利润,并且承担物业的日常管理和维修。社员因各种原因需要迁徙或放弃居住,由合作社按折旧价回购,再出售或出租给其他社员居住。可见,合作社的经营活动的目的,是为了保护社员即普通劳动者的居住权利,而开发商则不承担这样的义务,二者的性质根本不同。

住房合作社作为非盈利经济组织,具有法人资质,在政府监管下,依法经营,自负盈亏,并承担相应的法律责任。这与自然人之间的集资建房或合作建房,也有根本性区别。自然人集资合作,一旦经营失误,或发生亏损,或出现纠纷,或违法乱纪,很难界定和追究责任,政府几乎无法有效管理。自然人集资合作,即使成功了,出资人拥有房子的所有权,可以上市交易,难免最终成为投资投机的对象。这也是一个很大的不同。

住宅合作经济有了较大发展的国家,都在中央(联邦)、省(州)、市层面成立了合作住房联盟或协会,作为行业自律组织,研究制定统一的规章制度,协调合作社之间的关系,提供法律、技术咨询,开展业务交流和培训,编印刊物,开展宣传等等,协助政府对行业进行管理。

第四,有深厚的群众基础,广阔的市场需求。

面对高耸入云的房价,消费者做出许多无奈的选择。有人在网上发起不买房运动,不少人响应,尽管不会有什么结果,却广受民众同情。更有人受国外住房合作社启发,自发地开展集资合作建房。由于国内相关法律和制度缺失,人们不能建立具有法人资质的合作社,只能是自然人之间的集资合作。没有法人地位,也就得不到政府以及银行等的任何支持。仅凭乌合之众拼凑的资金,与强大的开发商们开展竞争,仅在土地取得环节,就已是必败无疑。尽管鲜有成功的案例,尽管前途暗淡、希望渺茫,但近十几年间,合作建房运动可以说是此伏彼起,前仆后继,遍及全国。北京、上海、天津、广州、深圳、武汉、沈阳、杭州、温州……,几乎所有一、二线城市,都有人为此不懈努力。北京的于凌罡、温州的赵智强、沈阳的吴卓、天津的刘革学、深圳的林立人、广州的魏琨等,就是其中有代表性的人物。

他们颇为苍凉,近乎悲壮的努力表明,广大劳动群众对现行住房制度十分不满,对于改革住房制度,发展住宅合作经济充满期待。如果我们早日推出这项改革,不仅会获得群众拥护,而且能聚集大量资金,为房地产业的供给侧,开辟一条新的康庄大道,带动建筑业、建材业及相关产业的发展。大量普通工薪阶层的购买力,从开发商的渠道分离出来,也可以使商品房市场里的过度投资投机受到抑制,起到釜底抽薪的作用。

总之,住宅合作经济有广阔的发展前景。不仅可以缩小贫富差距,使人民群众有更多的获得感,而且符合中央关于加大供给侧结构性改革力度的精神,有助于推动整体经济的发展。

我国改革已进入深水区,各方面的改革互相交错、牵制,往往是牵一发而动全身。比较起来,住房制度改革所受牵制相对较小。例如发展住宅合作经济,不需要对现行法律做根本性修改,只需增加新的法律规定即可。没有增加之前,可提请人大授权开展试点。这项改革一旦推出,土地制度、财税制度、投融资制度、金融制度等,都会相应跟进,做出调整。住房制度改革可以为推动全面改革,做出积极贡献。

现行城市住房制度必须改革,也能够改革,这就是本文的结论。

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责任编辑:寒江雪 更新时间:2016-11-25 关键字:经济理论园地

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