为何一二线城市的房价大涨，而三四线城市却出现房地产库存压力巨大?为何人们只是去讨论抑制一二线城市房价上涨和三四次城市去库存的对策，但却不去探究为何一二线城市房价暴涨和三四线城市房价滞胀的深层原因?为此，我提出一些别人不曾提及的观点，或有失偏颇，只是希望在房地产对策上能够跳出旧框框。

三四线城市房地产高库存之原因：城镇化

当前，供给侧结构性改革的一项重要任务就是要去库存，尤其是要去三四线城市的房地产库存。因此，最近大家讨论比较多的是三四线城市如何去库存，却很少有人去研究三四线城市房地产库存增加的深层原因。

在中国区域经济发展的官方词汇中，从来都是用“城镇化”，从不说“城市化”。而城市化(urbanization)则是一个反映农村人口向城市转移的国际通用词汇，已经用了100多年，城镇化没有对应的英译。从词义上看，城镇化似乎既包含了“城市化”又包含了“乡镇化”，涵义比城市化更广，更能体现中国特色的发展模式。从最早的“进厂不进城”、“离土不离乡”的乡镇企业模式，到2001年城镇化的首次提出，再到最近“农业转移人口市民化”的城镇化及鼓励农民工买房的举措，实际上都是本乡本土城镇化政策的体现。

而城市化不仅是农业人口转化为非农业人口，并向城市集中的聚集过程，而且是城市在空间数量上的增多、区域规模上的扩大、职能和设施上的完善以及城市的经济关系、居民的生活方式以及人类的社会文明广泛向农村渗透的过程。传统意义上的城市化，没有太强烈的行政干预色彩，而是通过城市的集聚效应来吸引外来人口流入，从而在经济学角度上形成规模经济，从人口学的角度上提高城市化率。

因此，城市化不是一种行政干预的过程，它更是一种市场化配置资源的结果，是经济发展的结果而非目标；而城镇化则更多地体现为行政的力量，实质上是一场造城运动。于是，我们看到，在现有体制改革(特别是行政体制改革、土地流转制度改革、财税体制改革等)没有得到应有推进的情况下，各级地方政府高举城镇化的大旗，一是把城镇化作为拉动GDP的抓手，二是把将城镇化作为建设“形象工程”的手段，三是将城镇化作为发展房地产的手段，大力招商引资，四是把城镇化当作土地财政收入的来源，不断扩大城镇面积。

2012《人民日报》载文说，2000年至2010年，中国城镇总面积10年扩张60%，远高于城镇人口增长速度。那么城镇人口增长多少呢?2000年城镇化率为36.2%，2010年为49.6%，只提高了13.4%。中国大部分城镇都为三四线城市，这些城镇的面积扩大过快，却缺乏相应的产业支持，因此，创造的就业岗位有限，这就很难吸引新增人口，故大量以城镇化名义投资的房地产项目过剩就不奇怪了。

一二线城市房价大涨之原因：大城市化

经济发展的每一阶段是很难跨越的，纵观全球城市化的过程，都是无一例外地经历过大城市化。比如，几乎所有的发达国家都没有刻意采取区域平衡发展战略，而是遵循人口自由流动的市场原则。其结果是区域经济发展极不平衡，但地区间的收入差距或整个社会的贫富差距却缩小了。如巴黎只占法国面积的2%，却产生了全法28%的GDP；德国汉堡的人均GDP和每平方公里GDP分别超出东北部地区2倍和100倍，但两个地区的福利却没有差异。即便像美国那样土地肥沃而广阔的国家，一半以上人口也只集中在5个州，80%的美国人居住地所占的国土面积，从1900年的25%降至如今的17%。

此外，两个东亚发达国家日本和韩国人口更为集中，东京人口占日本城市人口的41%，GDP占日本的18%，也是全球GDP总额位居第一的城市；首尔人口占韩国城市人口的25%，而GDP占24%。即便是与中国类似的人口大国如美国，其第一大城市纽约，人口也要占美国城市人口的8%，GDP要占10%；印度的孟买，人口也要占到城市人口的6%。

与这些发达国家相比，中国的经济集聚度、人口集聚度都比较低，区域经济还比较分散，如上海作为全国最大城市，人口占比不足3%，GDP也只占全国的4.4%。由于中国在政策上是力推城镇化，但城镇化不符合经济效益最大化的基本原理，因为只有生产要素的集聚，才能达到规模经济，。根据世界银行的大样本分析，经济密度增加一倍，生产率会提高6%，而与中心城市的距离增加一倍，利润就降低6%，因此，全球50%左右的GDP是集中在占全球陆地面积1.5%的土地上创造的。而世界银行认为中国有近一半的城市没有达到规模经济。

如果说证券市场上投资者可以用脚投票来选股，那么，在城市化的进程中，移民也同样可以用脚来选择自己的目的地。比如，中国人口的总体迁徙路径是从中西部地区往东部沿海地区，所谓的孔雀东南飞。但如今，中国人口迁徙已经到了后期，2015年流动人口出现了500多万的负增长；同时，一二线城市的人口却出现了集聚趋势。如安徽的人口还在净外流，但合肥的人口却在快速增长；河南的人口也在负增长，郑州的人口却是正增长。我在调研中发现，最近房价涨幅较大的省会城市，都是人口流入量较大的，尽管所在省份的人口有可能在减少。而且，从购房者的身份看，外地购房者的比例大致都要达到30%左右。

实际上，人口往大城市集聚不仅仅是为了实现企业经营上规模经济，或者为了获得就业机会，同时也是为了能够更便利地获得公共服务，因为公共服务资源总是稀缺和不足的，随着人口老龄化和居民收入水平的提高，人们对医疗保健、养老、休闲娱乐和教育等的需求会不断增加，但一般的三四线城市在公共服务方面的供给水平，要远低于一二线城市，因为三四线城市大部分政府的财力薄弱，债务负担过重，无力提供令人满意的公共服务，如同样都是省级城市，贵阳的房价大约只有上海房价的十分之一。故人口肯定还会继续向一二线城市集聚。2008年统计局公布的百万人口城市数量为122个，如今，据称已经超过180个。说明中国的大城市化正方兴未艾，这是推动一二线城市房价上涨的主要动力。

从中国各地的人口平均预期寿命看，基本上也是与城市的发达程度呈高度正相关，这也从一个侧面证明了公共服务的重要性。如上海、北京的人均寿命都在国内排第一、第二，经济发达的省份如浙江的人均寿命高于江苏(尽管浙江的经济体量不如江苏，但股票交易总额，网络消费总额也都超过江苏)，但中西部地区很多省份的人均寿命要低于上海10岁以上。因此，人口老龄化、人均GDP达到中高收入阶段(8000美元)与大城市化之间也确有很强的相关性。这也是推动一二线城市房价上涨的动因所在。

高房价与高库存并存：该如何应对

从以上分析中不难看出，城镇化与城市化虽然只有一字之差，但前者带有很明显的行政色彩，尽管初衷非常好，是为了追求均衡发展、缩小地区差距、城乡差距和贫富差距，但结果却离城镇化的预期目标相差甚远。城市化是市场配置资源下的自然过程，故城市化本身不是目标，而是为了寻求规模经济下的效率最大化，其结果则导致城市化率的大幅提升。在中国，政府在推进城镇化，地方政府为追求政绩，更是过度开发城市，导致房地产高速发展；老百姓(603883,股吧)则服从市场规律，以收入和福利最大化为追求目标，向大中城市迁徙。

为了防止一二线城市人口流入过多，政府的做法不仅是采取房地产限购举措，而且还严格限制超大城市的人口流入，如上海的目标是到2040年，常住人口控制在2500万，这意味着今后24年上海人口基本为零增长。窃以为，采取这种堵的方式，效果并不好，且导致资源配置的进一步扭曲。比如，在三四线城市为增加公共服务所需投入的财政支出，可能是一二线城市的好多倍。

实际上，房地产调控始于2004年初，当时为抑制房地产投资过快增长，中央政府采取了“管严土地、看紧信贷”的宏观调控政策。一方面，加大了对房地产用地的治理整顿力度，清理整顿建设用地，严格审批管理，从紧土地供应，逐步推行经营性用地的“招、拍、挂”，从源头控制了土地供给。另一方面，中国人民银行两次提高存款准备金率，将房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例提高到35%及以上，上调金融机构存贷款基准利率，严禁房地产流动资金贷款等，收紧银根，减少房地产开发的资金支持。但问题是调控了12年，效果如何，有目共睹。

因此，与其堵，不如疏。如推进土地流转制度改革，可采取重庆模式，搞土地交易所；中国目前大量僵死企业需要处置，大量过剩产能需要压缩，完全可以把很大一部分工业用地转化为住宅用地。此外，所谓上海等城市没有地了，这都是行政区划管制下的思维模式，因为行政区划是人为划定的，上海周边不少地方还都存在房地产库存过高问题，上海市区内的不少工业和商业企业也可以外迁，反正有些工商企业在产能过剩和网络消费占比越来越高的今天，都已经到了亏损或亏损的边缘。

至于三四线城市的高库存问题，基本上是没有解决办法了，因为随着人口老龄化和中国制造业的衰落，废都的数量一定会增加。如美国的底特律，原本也是中部极其繁华的汽车城，如今则基本成为了废都，因为汽车业衰退了。中国的不少三四线城市，原本就没有很好的产业基础，则是为了招商引资而拼命扩建，其命运或许更惨——这本身就是一个教训，即一个城市的产业发展和人口布局，不是拍脑袋就可以规划和设计出来的。

总之，顺应人口流向的大趋势来重新规划城市的行政区划，遵循市场在资源配置中起决定性作用的大原则，让人口流向与公共服务投入及社会资源的配置相一致，这也符合供给侧结构性改革的大方向。过去，中国的人口流与资金流相反运行，其结果是地方政府高负债，企业高负债，一二线城市高房价和三四线城市房地产高库存。如今，病症已经确诊，而这类导致经济结构扭曲的根源是什么，还需要深思。城镇化与城市化虽然只有一字之差，但有一句成语叫“差之毫厘，失之千里”。