笔者曾经在北京一家房地产代理公司工作两年，从实习生到策划师，由于公司规模比较小，同事关系较为简单，所以除了本岗位的事情较为了解外，对于公司其他业务层面的事情也多有耳闻，因此笔者的感受还是能体现代理公司整体情况的。

何为代理公司？

　　其实有过购房经验的人大多和房地产代理公司的职员有过接触，他们就是售楼处里面推销房产的置业顾问，是开发商的影子雇员，貌似属于开发商，但其实他们与开发商的关系就是促成房产交易，从总房款中赚取佣金。

　　这是房地产代理公司的主营业务，但随着房地产行业的发展壮大及市场竞争加剧，代理公司的业务也逐渐向上游延伸，开始涉及市场调研、可行性研究、营销策划等咨询顾问类业务，笔者的工作就属于这类业务。

利益驱使下的“可行性报告”

　　作为房地产开发公司需求的咨询顾问业务，本应该以详实的市场调研数据和客观公正的可行性报告为成果，向开发商提供独立的第三方建议以作为其是否投资开发的参考依据。但在实际工作中却存在诸多“跑偏”情况。

　　“跑偏”来自于作为开发商中利益相关人员的干扰，以笔者亲身经历的一次顾问工作为例。有一个在某三线城市刚成立不久的开发公司，希望我们公司提 供一份项目可行性报告。对方负责与我们接洽的人员是该项目投资人之一(项目有5位投资人)，可能出于他在项目建设中将获得特殊利益的缘故，不断给予我们当 地楼市未来会非常繁荣，他们与地方政府关系多么熟络等暗示，后来直接说可行性方案是要给政府看的，所以结论是必须可行!

　　我们拿钱办事，替人消灾，所以本该客观公正的分析，结果就演变为由结果索求原因，而强行给出结论了，最终就是“不行也行”。而且由于这种开发商的雇佣关系，我们往往在撰写报告中不断考虑开发商负责人的态度，希望讨得其心理欢喜，将来结款的时候给予方便。

　　其次，我们也在观察项目的本身情况，为后续是否参与楼盘销售做打算。这样利益相关之下，谁来保证这份报告的独立性和客观公正呢?

凭空画饼：顾问报告竟用通用模板

　　一份顾问报告基本包含以下5个部分：市场分析、本体分析、客群分析、项目定位、经济测算。其实每个部分都是充满变数的，单只要保证报告的逻辑连贯，数据不出现明显的自相矛盾，基本上开发商都会认可。

　　笔者也颇为纳闷，这些变数甚至成为我们行业流程式的模板，为什么对开发商屡试屡中呢?这其中包含着冥冥中的“常数”。以笔者工作的团队为例，在 城市楼市市场分析部分(市场分析部分分为全国楼市市场、城市楼市市场、区域竞品市场)往往会对项目所在城市的未来规划及区域发展潜力给予较多篇幅，因为这 些东西都是中性的既充满不确定性又对所有项目利好，所以我们只要按上文中提到的将这些全部罗列上去，形成报告模板。甚至可以未调研先写报告，等实际到项目 地看过以及了解了开发商资金能力之后再下结论。当然写这些很大原因是为了凑字数，让甲方看起来花费的咨询费值。但笔者感觉下来就是地方政府给开发商画大饼，开发商借大饼给消费者画小饼，我们在一旁帮着画饼的过程。

狂热建设政府与开发商的利益捆绑

　　在这一过程中，从政府管理部门到开发企业似乎都那么狂热，似乎经济的动力会永远那么强劲，在唯GDP论和激进的现代化梦中，城市建设是最显而易 见的成果，政府人员相信通过公权力和暴力机器可以轻松获得土地来实现经济增长和其中包含的灰色交易，未来哪里会修建一条主干道，哪里会修建一条地铁，这些 飘渺不定的规划信息成为开发商投资开发的重大利好消息。

　　笔者也曾听到过开发商对于政府是否能将规划落地的疑虑，但其中隐约透露出的那份对于利润的渴望“如果政府真的将规划落地了，我们就是那个区域的唯一房源，那时候我们想怎么卖就怎么卖;我和XX市长认识，这些信息都是他告诉我的，房子建在哪配套就得给我建在哪!”

　　这倒也不算夸张，笔者接触的项目中就有以置换土地的方式政府与开发商利益捆绑在一起的。当地政府征用了开发企业一处老厂房，但支付不了征用费 用，答应给开发企业一块位置较偏的土地开发商品房，并且承诺利用地方政府开发区的融资平台给予开发企业资金支持，等完成开发后归还资金不收取利息。正是这 种纠缠不清的利益关系，给了房地产企业老板如此霸气的自信。

　　无论是幻境一样的利好消息，还是官商的通力合作，利润是唯一追求，在追求利润的过程中可以制造需求，放大需求，垄断资源，而普通消费者只能是砧板上的鱼肉。