愚蠢与无知的暴利房地产商代言人任志强：专业人士叫你补习税务常识(附长微博)

北京忆通李劲松律师

　　房地产业大佬任志强的华远地产应交未交土地增值税数亿元，比动辄几十亿元的地产商来说，相对算少的。但愚蠢与无知狂妄与自大使得任志强无畏地冲出来充当暴利房地产商的代言人。具注册会计师、注册税务师、会计师、律师四师资格的北京忆通律师事务所主任李劲松律师针对 “任八点”即任志强微博发表的八点理由，提出了下列明确的反驳意见。

　　@任志强 的微博：看完了才知道央视的愚蠢与无知。

　　一、一家集团企业的合并报表是由全国各地的项目公司的情况汇总的，但税是在各项目所在地分别交纳的，总部所在地的税务局当然不了解各地的情况了。各地的税务部门只掌握项目所在地的情况。

　　二、土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴，按项目进度和完成的条件进行最终结算的纳税方式。政府的预缴正是无偿提前占用企业流动资金的纳税方式。

　　三、企业在项目预缴土增税时就必须预提应交未交的土增税成本并列入公布的科目中说明这些应交而未交的税项，但在未达到税法规定的结算条件时，可以不交，并不违背税法。也非拖欠。

【哈哈， 看到您这“一、二、三”点，才知道您在税务专业常识上的愚蠢与无知!您问问财务总监再发博吧!

1、华远这5、49亿元应交未交税金是按什么计算出的?全是按预征率计算出的吗?

2、任何一个会计都清楚，按预征率计算出来的应交土增税，可不可以不交?!

3、任何一个会计都清楚，不交按预征率计算出来的应交土增税，违不违背税法?!

4、任何一个会计都清楚，不交按预征率计算出来的应交土增税，属不属于拖欠税款?!】

　　@任志强 的微博：四、达到结算条件时，项目会重新进行结算，并根据实际结算调整预算情况。有的项目在结算时会提高实际上交的数额，有的则会因预算成本的增加而减少土增税的交纳数额，甚至有可能实际上应交数小于已经预缴的土增税!因此在税法中有明确的规定为"多退少补"。尽管税务部门从来不退，让转冲其他税。"多退少补"说明，预算中计提的应交未交土增税科目中的数并非为结算时的实际交税数。

【任志强先生，您这“四”所言有一定道理，但请说明：

1、华远哪几个房地产项目达到结算条件时，项目重新进行了结算?

2、华远哪几个项目在结算时提高了实际上交的数额?

3、华远哪几个项目因预算成本的增加而减少了土增税的交纳数额?

4、华远哪几个项目实际上土增税应交数小于华远已经自行清算缴交的土增税?】

　　@任志强 的微博：五、一个集团中单独结算的项目，分别在不同的税务局管辖下，每个项目的进度不同，必然有大量的项目未达到税法的结算时间，就必然汇总为一个巨大的应交未交数。但分散到各个项目也许只剩下的是结算的收尾数。

【任志强先生这“五”所言，也有一定道理，但亦请您说明：

1、华远集团中各单独结算的项目，具体有哪几个项目是“虽达到了85%的自行清算条件且华远已自行清算出应交未交土增税金，但尚未达到税法的多退少补结算时间”?

2、华远汇总的这巨大的应交未交数，是可分散到哪几个项目?是哪几个项目的收尾数?】

　　@任志强 的微博：六、不排除项目公司合法利用税法中的规定拖延应结算的条件，如将预售的条件结点拖后，大项目分别领取预售证，等待现房或准现房时才开始销售等。但不违背税法就行。这只能说是预缴税后结算的制度结果。企业会高预提，以减少后期风险。如果尾盘处理或降价则必然减少结算时的实际交税额。

【敬请@任志强 如实说明：

截止2012年12月31日，

1、华远地产“已清算土地增值税的房地产项目”是哪些?

2、华远地产“符合土地增值税清算条件的房地产项目”是哪些?

3、华远地产“应清算土地增值税的房地产项目”是哪些?

4、华远地产“可清算土地增值税的房地产项目”是哪些?

5、华远地产年报中的应交未交土增税金余额，具体是包括了哪几个房地产项目的应交未交土增税金的余额?这几个房地产项目至2012年底的销售比例各是多少?】

　　@任志强 的微博：七、确实有的项目可能有已达结算条件而未结算的情况。每个税务部门都会在完不成税收增长任务时，深查或催税，开发企业是无法偷僻的。甚至有为完成税收任务要求企业超额预缴的。那就必然有在超额完成任务后要求缓结算的，税务机关适时调整实际收缴时间或与提前高预缴要求交换的。税务机关不是傻瓜!

【哈哈，任志强先生，您这“七”就真的是不打自招了。

1、华远地产有哪些项目是“已达结算条件而未结算”的?这些项目华远已自行清算出的应交土增税税金各是多少亿元?

2、哪个税务部门为完成任务曾“非法要求华远地产超额预缴土增税金”?

3、哪个税务部门在超额完成任务后曾“非法要求华远地产缓结算哪些房地产项目的土增税”?】

　　@任志强 的微博：八、开发商敢将应交未交土增税的数据公开，恰恰说明有其未及时上缴的合法、合理性。符合税法的结算规定。延期交税如无合法理由，其换来的利息收入是抵不了罚款的。只有合法才可能利用预缴与实际结算的时间差。尤其是上市公司，更不会为利息而损失股票价值。央视的无知也许给社会会造成更大伤害。

【呵呵，我再点评下任志强先生这“八”吧。

上市开发商将历年应交未交土增税的数据公开，

是由于：

1、项目销售额达85%是已经反映在会计明细帐上的事实，瞒不了年度审计的注册会计师。

2、上市开发商要将其列入税前成本，冲减计算企业所得税的税前利润，少计当年应纳企业所得税。

3、上市开发商要将其列入税前成本，冲减当年该给股民的税后分红利润额!

4、上市开发商知道各地的房地产项目都是项目所在地政府部门领导(书记市长等)招商引资的重点保护对象，项目所在地的税务官员们不会对其严格执法加征滞纳金进行处罚。

5、上市开发商是利润为王的经济人，不是活雷锋也不是国家税法的守护神。上市开发商是不会守身如玉不占“这几乎是无风险的白捡白用的数十亿元土增税款资金数亿元白捡白得的利息”便宜。

6、上市开发商是不会誓死反抗“税务部门为完成任务非法要求房产公司超额预缴土增税金”。

7、上市开发商更不会誓死反抗“税务部门在超额完成任务后非法要求房产公司缓交房地产项目的依法本应立即缴纳的数十亿土增税”。

此外，

我也看到了全国房地产经理人联盟副主席公告所谓“资料”宣称：

　　“ 2012年房地产销售6.4 万亿元; 缴纳契税2874亿元; 房产税1372亿元; 营业税4051亿元; 土地增值税2719亿元; 缴税合计约1.1万亿元; 银行房贷余额12万亿元; 获8400亿元利息; 土地收入28517亿元; 政府和银行从房地产获得收入47917亿元; 占6.4万亿元收入的75%!”

【我现以 @潘石屹 家的《SOHO中国有限公司》为例来令此“资料”谣言不攻自破。

1、若全国房地产经理人联盟副主席公告所谓“资料”所称“2012年度政府和银行从房地产获得收入占房地产销售收入总额的75%”属实的话，

即是

“2012年度政府和银行从潘石屹家的《SOHO中国有限公司》房地产销售收入中中所获得收入，

占潘石屹家的《SOHO中国有限公司》2012年度房地产销售收入总额的75%”。

亦即

“A、就算潘石屹家的《SOHO中国有限公司》所卖的房子，

是不用花一分人工钱请工人建房，

也不用花一分才料钱买建筑材料;

2012年度《SOHO中国有限公司》的毛利总额，

至多也就只能是《SOHO中国有限公司》2012年度房地产销售收入总额的25%!

B、潘石屹家的《SOHO中国有限公司》2012年度的毛利率，

绝对不可能超出25%(=100%—75%)”!

2、然而，

潘石屹家的《SOHO中国有限公司》已经自报 “2012年度《SOHO中国有限公司》的实际毛利率是63、84%”!

3、其实，

45家上市房地产公司2012年度的平均毛利率为41%。

这45家上市房地产公司2012年度的平均毛利率，

也比25%高出了16%!!!

4、试问：

《SOHO中国有限公司》 “2012年度占房地产销售收入总额63、84%的毛利总额”里，

超出25%的另38、84%毛利额，

难道是天上掉下来的???!!! 】