孙锡良： “民间版”《中华人民共和国房产税法草案》第二版　　

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昨天发出第一版《房产税草案》以后，得到了部分网友的回应和建议，在此表示感谢，同时，我也看到了有关专家对于房产税的看法。今天，我想就有关问题进行一次集中答复和商讨，并且想得到大家更多的意见，以便推出第三版：　　

1、郎咸平的“地权私有基础论”不适用于中国：郎教授认为，地权私有才是房产税开征的基础，这个观点我不同意，他引用的是美国房产税的有关法理，美国是一个典型的资本主义国家，国家法律的核心原则是“保护私产”，地权私有化完全可以理解，反观中国，我们是一个社会主义国家，《宪法》是以“保护公共”为核心原则，美国开征房产税的出发点是“重税赋轻调控”，中国开征房产税的出发点应当是“重调控轻赋税”，两个国家社会模式和国家制度完全不同，我们无法用“美国模式”来作为中国行事正确与否的检验标准。郎先生受美国教育影响较深，是一个集“商、教、演”于一身的多栖明星，尽管近些年来对中国普通百姓也关心甚多，但他的思维落脚点还是“美国模式”，我从不看他骂了几次美国，而是看他的理论中有多少是用美国模式来推定中国的，郎先生认为开征房产税中国会腐败更严重，这一点要看《房产税法》的设计，越复杂的设计腐败会越严重，越引入中介评估腐败也会越严重，而我的《草案》中是排除复杂设计的，是按既成实事的交易结果征税，与官无关，与中介也无关。　　

2、易宪容先生的交易环节课重税也不太合适：易先生认为在房产转手交易时，对获利部分高比率征税，目的是让持房者无利可获，调控效果会更好。表面上看，这种方法很简单，也很有效，但是，实际效果会很差，根本起不到任何调控作用。举个例子讲，假若宋祖英过去出场费是30万元，不征税她就纯得30万，如果按20%征税，她就只能得24万，然而，24万无法让宋祖英出场，她必须要税后纯收入30万元，邀请方要想她出场，就必须为她出更多的钱，以冲抵扣税，主动的一方不怕税。再拿房产交易也一样，房子如果拿在手上不征税，就没有负担，只是交易时征税，房主第一个办法可以跟承接方私下谈价达成交易无利出让，地下收取获利部分，国家从中一无所获，另一种方法是要求购房者担税，总之，持房者拿着房子无任何顾虑和持有成本，他就没有必要主动将房子流通到市场，整个社会的房源仍会是紧张状态。相反，如果让房子成为持房者的心病，持房成本比可预见的获利要高，他就不会大量持房，所以，只有加大投机者持房成本才能起到让房子流向市场的作用。　　

3、《房产税草案》的核心不能变：在我的《草案》中，“城镇第一套免征和农村第一幢免征”是核心原则，任何版本的《房产税法》都不能脱离这个原则，住房要体现民生原则，要体现轻赋税原则，如果没有保证基本居住条件的免征住房，那么说明国家完全是想借房产税之名行取财之实，所以，我希望所有老百姓不管看到何种版本的《房产税法》，都要强调“首套免征”的条款，至于免征方式和免征面积还可以讨论和商量，如果超前一点看，免征面积可以大一些，如果谨慎一点看可以小一点，免征项也可以设为动态项，可根据经济发展的状况定期调整。　　

4、有关商业地产征税的问题：有部分网友认为需要将商业地产纳入征税范围，我个人不太赞成，商业地产是用于商业目的，如果开征税项，必定增加营业成本，不利于各类性质商业的发展，是一种典型的加重企业负担的行为，另一方面，商业地产并不影响绝大部分老百姓的生活必需，无须直接调控，它的调控应当交给市场。　　

5、有关农村住房征税的问题：有人认为，农民较穷，住房也不容易，不必征税，或者暂时不征，我认为，还是要征，并且在我的《草案》中反复强调是从第二幢开始征，并且强调由农民自己确定征税范围，大家不要小看农村浪费土地的严重程度，一点也亚于城镇，现在有很多耕地都被侵占用来盖房，不及时加以控制，20年后，中国就真的只能靠美国人来养活了，我主张农民住宅开征房产税重在打压重复建楼的村民，他能够建多套房，就有能力为此付出成本。　　

6、有关城镇住房税率的问题：有认为第二、第三、多套房的税率太低，难以起到调控作用，这是有道理的，我会在第二版作出相应调整，税率太低的确无法让存量房回归市场，尤其是第三套及第三套以上必须课重税。　　

7、有关第一套免征的问题：有很多人认为100平米设定为免征面积太小，应当以人均50平米为宜，我认为这不妥当，至少暂时不合，中国是个人口大国，暂时不能一步到位设定富裕性质的免征条件，只能一步一步来，否则，调控会很容易失效，至于三代同堂人口较多的城市住户，我认为可以依法重新开户，就可以增加一套免征房，实际上就增加了免征面积。人均33平米的免征面积是合适的，五年后再调整，从国际角度来看也不落后。　　

8、有关异购房逃税的问题：我认为按我的《草案》执行，不可能有逃税商品房，因为，首次必须满征，不管是第一套还是第二套都要交税，第一年是先征后反，住户必须持户口簿到税务部门核实免征房，并加盖方章，目前中国的居民没有双重户籍，一个户口在全国也只能用一次，到哪里购房都得交税，至于夫妻双方要离婚逃税那是另一层面的事情，这种事情不可能长期存在，谁也不会因为房产冒婚姻大事的风险。　　

9、有关地权的问题：有很多网友最不能理解的就是土地所有权不在手上，只有土地使用权证，70年后，房产权和地权都不是自己的，交房产税很冤屈，这个问题看怎么理解，如果用郎咸平先生“以私为主”的思维出发点考虑，的确是有些冤，但是，如果大家站在让更多人“居者有其屋”的角度考虑，那么地权就显得不再是核心问题了，另一方面，一些西方学派的精英也过度地夸大了美国地权的价值，作为社会主义国家，作为人口大国，保证更大多数人的居住权比地权私有更为重要。　　

孙氏版《中华人民共和国房产税法》草案第二版全文如下：　　

第一条 凡在中华人民共和国境内取得合法房产的住房持有者均应按此法交纳房产税。　　

[征税对象只限于居民住房，报建规划设计为商业房产的不纳入征税对象]　　

第二条 下列各项房产应交纳房产税：　　

一、拥有中国国籍的中国公民所持有的成套住房或整幢住宅；　　

二、在中国大陆居住的港澳台同胞购买的成套住房或整幢住宅；　　

三、在中国境内居住的外国籍公民购买的成套住房或整幢住宅；　　

四、各级各类国家机关、军事单位、企事业单位、各法人团体购买的成套住房或整幢住宅；　　

五、各房地产企业已经开发完成，在开盘售楼一年后未公开售出的商品房。[打击地产商捂盘行为，保证开发商手上的住房及时快速地流入交易环节]。　　

第三条 房产税的税制　　

一、农村住房采取按面积计算的浮动税制，具体计算方式为：税额=面积*税率*（1+年度GDP增长率）；[农村住房不方便评估价格，也无实际成交价格，所以按城乡双轨模式征税更为科学合理，农民收入增加，适当增加纳税也合情合理，主要目的是让农民尽可能选择少占用宅基地]　　

二、城镇普通商品房采取按房价计算的浮动税制，具体计算方式为：税额=房屋购买价格*税率*（1—2%）；[1、考虑到房屋有折旧，所以税率按每年2%递减；2、考虑到越早期的房产炒作成分越小，住房属性越强，购买动机越纯，尽管购买价较低，但必须尊重历史，尊重基本居住权，越往后价格越高，炒作动机也越大；3、房产税征收根无须让评估机购介入，第一套免征的情况下，其它应征房产基本上均可以应征尽征，早期房产可能占一定的便宜，但它在中国商品房总量中几乎可以忽略，并且早期房产并没有干扰到国家房产调控，越复杂的评估，征税可行性越低，执行越难，腐败越易高发]　　

三、城镇豪华公寓及别墅按奢侈品采取特殊税制，具体计算方式为：税额=房屋购买价格*税率。　　

第四条 房产税的税率　　

一、农村第二套及以上普通住房按每月0.5元/平方米；[农村第一套房多半较小较旧，占地不多，且一般在原祖传宅基地所建，不应纳入征税范围，而新建住房属超额占地，必须纳入征税，但应适当考虑农村收入状况，随着农民收入的增加，税率随着增加也较为合理]　　

二、城镇居民普通商品房税率：第一套超过100平米以上的部分按年1.2%，第二套100平方米以下按年2.0%收取，100平方米至150平方米之间按年3.%收取，150平方米以上按年4%收取；第三套房产的税率按年5.0%税率，其后依次按每增一套税率上调1%；[这里所指的第一套是住房拥有的最早时间建设的住房，其后依次类推]　　

三、豪华公寓和别墅按年5%税率收取，拥有二套以上公寓或别墅，从第二套起按年10%税率收取；[因为别墅占地较多，必须进行遏制]；　　

四、房产开发商拥有的超过一年以上未售出的商品房按该楼盘同类房售价年5%税率收取（不论房屋大小）。超过两年未售出的按8%的税率收取。　　

第五条 房产税的免征范围　　

一、全国范围内（含城乡）列入文物保护的继承祖屋；　　

二、农村居民继承1949年以前的祖屋和城市居民继承1949年以前的普通祖屋；　　

三、农村居民第一栋普通住房（不含1949年前的祖屋，以时间为准），新占用耕地建房的除外。[在耕地上新建房屋，不管有没有房产证和土地使用证，占用耕地的新建房屋不管是第一栋还是第二栋均不享受免征优待，确保18亿亩耕地红线不被破坏]；　　

四、城市居民第一套100平方米以下的普通住房；[以户为单位，居民有多套住房的，以最早拥有的住房为第一套，不管有没有房产证，均列为第一套住房，第一套未达到免征面积的，可以在第二套中计减，要么卖出其中的房产，要么接受征税]；　　

五、国家规划的移民工程，持移民所在地接收证明，可以建设一套新住宅，不论是否占用耕地都纳入免征范围；　　

六、军烈属、见义勇为烈士遗孤、残疾孤老人员所拥有的普通住房（不管是否超过100平方米均计为免征）；　　

第六条 房产税的征收办法　　

一、农村住房在《本法》公布之后给予一年缓冲期，由地方房管部门核实房屋所属权限，以户口为准，制定征收范围统计表，对于拥有两栋住房的农民，可由农民自主选择免征范围，确定征税房屋后，由双方确认征税面积；　　

二、农村住房征税时间为年度征收，在一至十二月期内，任何一个时间点都可以交纳当年的房产税，缓交期限为次年第三个月；　　

三、城镇普通住房征收房产税采取“首次满征”的办法，即不管是第一套还是第二套或者是多套，也不管房屋大小，先按统一税制和税率征收，属于纳入免征范围的住房，可由住房拥有者持户口证明核实免征房屋和免征面积，当年先征后反，并将该住户应征范围列入数据库，次年完全按应征范围征收；[可确保异地购买不会逃税，一个户口簿只有一次免征权，确定免征范围后加盖方章，其它任何地方的房产都无法逃税，目前户口是单一的，没有双重户籍]　　

四、城镇商品房可采取按月征收，也可以采取年度征收，由房屋持有者自行决定，但缓交期不超过次年第三个月；　　

五、农村和城镇住户，如果出现夫妻双方离婚实事，房屋产权进行了财产分割，双方可持离婚证明及新户口簿进行征税范围的重新核定，如果有子女成家进行财产分割的情况，可持新户口簿和房产过户相关手续进行征税范围核定；[不要担心会增高离婚率，世界上没有因房产税而永远以离婚状态生活的国家，中国也不会长期存在]　　

六、豪华公寓和别墅房产税的征收按月征收，确保高额奢侈税的税源稳定；　　

七、住房开发商开盘后超过一年未售出的商品房一律由开发商按月交纳房产税，逾期以三个月为限。　　

第七条 国家征收房产税是为了更好地调节财富分配和资源利用，也会根据纳税贡献设立特别抵税条件；　　

一、不管是法人还是个人，慈善捐款可以冲抵房产税，持合法慈善单位收受捐赠的票据及证明可到税务部门办理等额退税；　　

二、对口援助但无合法慈善单位票据和证明的情况，可以凭第三方公证单位证明、地方政府证明或者权威媒体报道影像资料到税务部门核准抵税；　　

三、重大自然灾害和重大国家动员事项，由单位组织的集体性捐助也可纳入抵税范围，由组织单位或者境内合法单位出具原始捐赠凭证及接受捐助机构的票据复印件到税务部门办理退税手续；　　

四、实物捐赠可以入纳入抵税范围，但必须要求捐赠实物为新品，旧物捐赠不纳入抵税范畴，并且捐赠折价以政府认定的合法慈善机构核定的为准；　　

五、抵税项目只能一次性使用，抵交房产税就无法再冲抵其它税项，已经在其它税项中行使过冲抵职能，也不能冲抵房产税，在冲抵房产税后，冲抵项目加盖“冲抵已失效”的方章。　　

第八条 避税和逃税责任　　

一、国家有权对任何有意拒交逃避房产税的行为采取相应的催交手续及强制办法；　　

二、普通城镇及农村住房持有人按规定的交税期交纳税款，逾期三个月未交（不含三个月宽限期）的按每月5%收取滞纳金，超过一年未交的可按每月8%收取滞纳金，超过两年未交纳税款的住户，税务部门可以申请法院强制执行，拒不执行的，还可参照《税收新征管法》相关办法处理，对情节严重恶劣的纳税人，可参照《刑法》中有关罪行论处；　　

三、对豪华公寓和别墅持有人采取每月纳税，税期较短，给予三次催缴程序，一年之内超过三次催缴的，按税额5%收取滞纳金，累积超过六个月未交纳税款的，按税款8%收取滞纳金，逾期一年不交纳税款的按税额10%收取滞纳金，超过两年未交纳税款的，可申请法院强制执行，还可参照《税收新征管法》相关办法处理，对情节严重恶劣的纳税人，可按《刑法》中有关罪刑论处。　　

四、对开发商拥有的商品房，逾期三个月不交纳税款按5%收滞纳金，超过六个月按8%收滞纳金，超过一年按10%收取滞纳金，税务部门有权强行将商品房出租补交税款，超过两年未交纳房产税的开发商，可以申请法院对商品房进行拍卖补交税款，对情节严重恶劣的开发商，可按《刑法》有关规定对法人代表量定罪量刑。　　

第九条 扣缴义务人所扣的税款，都应当在次月七日内缴入国库。　　

第十条 房产税的使用　　

一、房产税为消费税和调节税，必须确定归地政府所有，由地方政府依法定向使用，必须体现民生原则；　　

二、房产税使用范围应该严格限定在：教育、医疗、住房和养老保险四个方面，其它任何领域都不能该项目，地方各级政府无权变更使用范围；[不设定任何模糊使用范围]　　

三、地方各级政府设立房产税专项帐户，每年的政府工作报告必须报告使用情况，并接受审计机构的年度审计。　　

第十一条 各项税款的计算，以人民币为单位，以外国货币为结算货币的，按照国家外汇管理机关规定的外汇牌价折合成人民币缴纳税款。　　

第十二条 对扣缴纳税人房产税后，按条件依法冲抵的税款，税务部门可扣减百分之一的手续费。　　

第十三条 国务院根据本法可制定实施条例，原《房产税暂行条例》同时废止。[希望早日能有条例出台]。　　

第十四条 本法自公布之日起施行。[前提是得到了最广大网民的支持，形成强大的社会压力，促成全国人民代表大会早日立法]　　

结束语：希望中国尽快出台《房产税法》，我感觉房产税的推出时机已经接近成熟，本人在结合网民建议和意见的基础上另做了一些相关法理上的论证，私下认为我推出的“民间版草案”具备法理基础和操作可行性，可以先行推出交由网友讨论。　　

我再次强调：房产税不是唯一的调控手段，但不征收房产税就不是真正的房地产调控，不把房产从暴利商品中清除掉，中国普通老百姓的住房就永远是一个梦，不把房产税与节约土地联系起来，中国耕地红线就会节节败退。这个《草案》的推出，可算作我个人有关“房地产人民战争”的第三枪，请朋友们给予支持，特别希望法律界人士能够提出更多、更好的意见，留言直接对《草案》给出完善和规范化建议。谢谢大家！　　

中南大学孙锡良（转载须署名）　　

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