沈晓杰：是谁使国十条“重拳”变“粉拳”

被称为“史上最严厉的房市调控政策”——国十条，颁布至今已2个多月。和公众当初的期望以及某些专家原来的预期大相径庭的是，此次调控核心的商品住房的价格，两个月来在国十条“最严调控”的“重压”之下，不仅没有出现人们所期望的房价大幅下降，或是明显下滑，甚至在全国的主要城市，还出现了房价继续维持上涨的局面。根据国家统计局不久前的公布的数据：5月份全国七十个大中城市90平米及以下新建商品住宅价格同比上涨高达22%，更突出的是，它比国十条颁布时的4月份还上涨了0.5%。国家统计局在此次公布中，还没有敢向社会公布人们最关心的90平方米以上新建商品住宅价格指数。因为该类新建商品住房的价格统计，不像90平方米以下那样，包含了大量的中低价格、中小户型等保障性房因素，只有它才能真正反映房地产市场及房价的基本变化。人们猜测，国家统计局之所以未能公布90平方米以上新建商品住房的房价数据，是因为其房价上涨的幅度，已经涨到了会引发人们严重质疑政府房市调控政策效果的地步。否则，它也不会如此的“秘不示人”。

有人说，国十条实施至今，之所以未达到预期的效果，主要是开发商的抵抗和反制。这么说，也有一定的根据。众所周知，大多数开发商对国十条是“既恨又怕”。为了抵消国十条的威力和影响，防止因房价出现整体性下滑而影响其自身暴利，绝大多数开发商是宁愿销量大幅下降，也要维护现在高高在上的商品住房房价。而买房人则希望政府“最严房市调控”的影响和威力可以早日兑现，房价能够大幅下降。可以说，现在的“观望期”也恰恰是不折不扣的开发商和买房者高度博弈的关键时期。这点国家统计局的数据同样也可作证。来自国家统计局的数据同样证明：5月份全国商品房销售面积比上月减少1274万平方米，商品房销售额更是下降了25.0%。实际上，在全国的一些大中城市，5月份新建商品住房销售和成交总量，已环比下降了七成左右。

总的来看，国十条两个月来的房地产市场，目前似乎也确实到了一种“不尴不尬”的状态。绝大部分房价过高、上涨过快的城市“岿然不动”的高房价和及开发商操控下商品房的交易量的大幅萎缩和下降，已使相当多的人对国十条的威力产生了怀疑。有人以为，国十条“也不过如此”，个别开发商和高房价的吹鼓手断言，“房地产调控政策陷入死角”。甚至连住房建设部政策研究中心的一位副主任近日在某论坛上也不得不承认：目前各地楼市出现的观望期比预期的还要长。

那么，究竟是什么原因，使“史上最严厉的房市调控”“沦落”到目前的尴尬处境呢？真的是开发商的反制，才使国十条由“重拳”变为“粉拳”的吗？仔细研究分析，就会发现，事实并非如此简单。

只要看过国十条的都会知道，实际上，国十条对开发商可能的“反制措施”是早有防备。此次开发商自己公开宣称，他们之所以可以扛着高房价不降，就是由于通过去年房价爆炒后，他们攫取了空前的暴利而“不差钱”。但他们低估了国十条的“堵漏”措施的严密性。因为正是在国十条中，几年以来第一次提出，要对房价过高、上涨过快地区，进行土地增值税的重点清算和稽查。而在国十条发布前，就有媒体引自“权威人士”的话，从2005年到2009年土地增值税共流失2.52万亿。而即使在开发商最暴富的2009年，他们一年从商品住房中所攫取的暴利为1.8万亿元左右。所以，如果真正像国十条所讲的那样，在土地增值税上对开发商进行彻底的清算，开发商立马就有可能由“不差钱”变得“很差钱”。他们就不得不大幅降低房价，把囤积的商品房卖出去，回笼资金缴纳所欠多年的数万亿元土地增值税。问题是，现在并没有任何层面的政策执行者，毅然决然的对开发商“痛下杀手”。

所以，国十条由“重拳”变“粉拳”，根本的原因，不在开发商的反制和抵抗。那么，究竟是国十条自身的缺陷所致，还是国十条在落实过程中被“异化”甚至是架空，以至于其执行力受到“严重梗阻”，这需要我们进行深入的追究和全面的分析。

其实，任何人只要仔细和全面的读过国十条，都会不难发现，它之所以被称之为“史上最严厉的房市调控”，就在于它第一次系统而深刻的通过经济、法律、税收和政治等综合的手段，对中国房地产市场进行了至今为止最全面、最到位的整顿。那些对国十条“指手画脚”的，恰恰就是深怕其特殊利益被“调控”掉的开发商及其走卒们。那么，为什么国十条颁布至今，远远没有达到“预期效果”呢？问题就出在高房价利益链上的部门和地方政府的官员，总是以种种方式和手段，架空和异化国十条的威力和效果。

比如：国十条中要求，“对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格”。去年以来，“哄抬房价和捂盘惜售”开发商在全国各地比比皆是，北京有的律师为此还向国家发改委进行举报。但至今，人们看过有哪一个政府部门，对这些严重违反价格法的开发商动过“真刀真枪”。实际上，发改委和住建部至今连“哄抬房价”的定性标准都没有出过。同样没有出台的，还有对“房价过高、上涨过快”的界定。而在国十条中，这些都属于被“重点打击”的地区；再比如，国十条要求“保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。”但是在现在的土地招拍挂和地方政府的实施细则中，又有谁见到，有哪几个城市的土地供应，从政策和实际操作中落实了这样的“保障”。

最能形象反映对国十条“软磨硬抗”的，还在于对第二套住房的认定标准上。早在2007年的房市调控中，银监会和央行就已制定了对二套房认定的具体办法；在今年初住建部召开的全国住房城乡建设工作会议年度会议上，其部长还专门提出“要更加严格二套住房信贷等管理，抑制投资投机性购房。”就是这么一个没什么技术难度的问题，住建部花了接近半年的时间，才完成了对此方法的“完善”。一个基本的“认定标准”的完善就花了半年时间，全面落实国十条岂不是“路途漫漫”！政府衙门的如此效率，让人不禁怀疑，他们是真的想要“认真贯彻落实”国十条吗！

在国十条的调控政策中，土地增值税、房产税和官员考核问责制，被称为此次“最严调控”的“三大核武器”。但近两个月下来，除了土地增值税外，后两者几乎都处于“空摆”的状态。房产税至今不仅连方案还无法“公示”，甚至国十条刻意强调的“加快研究制定”的要求，到了国家发改委就变成了“逐步推进”。国十条要求的对控制房价不力、影响社会稳定的官员进行问责制，在国务院部门和地方政府那里，更是成了“纸上谈兵”。就连已出台的国税总局有关加强土地增值税征管的通知，国十条所要求的“重点清算”，操作上已被所谓的“科学合理制定预征率”所替代。而这可使开发商有可能躲过国十条中最沉重的一击。正是这些“不动声色”的“悄然之变”，正在使国十条，由“重拳”演化成“粉拳”。

政令的畅通，执行力的好坏，现在已经成为国十条胜败的关键。