观察称95%省城靠卖地归还地方债房价因此难降

作者：记者来源：中国房产超市网 2013-08-15

　　固然国度审计署在6月10日宣布的《36个地方当局本级当局性债务审计效果》(下称“《审计效果》”)中谈到地皮财务时三言两语，但与2010年审计署对天下地方债的全面审计比拟，最新数据评释白几个现实：2010年末，当局性债务约莫有40%要靠地皮收益来归还，而现在，部门地域这一比例已经凌驾一半，地方当局债务归还高度依赖于地皮收益;但与此同时，地皮出让收入增幅在降落，部门地方当局的地皮收入越来越不克不及满意偿债需求，偿债压力正进一步加大。

　　市场阐发人士指出，只管地皮财务成了地方债的救命稻草，由此也使得高房价居高不下、泡沫难破，但地皮财务模式正渐渐进入低潮，地方债危急发作危害日益加剧，而一旦地方不克不及基础开源节省办理债务题目，那么债务危急的发作恐将不再是一句空话了。

　　抽样观察95%省城、直辖市靠地皮偿债

　　《审计效果》固然不是我国地方债的全貌，但该审计观察抽取样本为15个省、3个直辖市本级及其所属的15个省城都会本级、3个市辖区，笼罩了天下一半以上的省级地域和省城都会，收罗样本较遍及，具有代表性。

　　审计署“抽查”发明，部门地方以地皮出让收入为偿债泉源的债务余额增长。2012年末，4个省本级、17个省城都会本级答应以地皮出让收入为偿债泉源的债务余额7746.97亿元，占这些地方当局负有归还责任债务余额的54.64%，比2010年增长1183.97亿元，占比进步3.61个百分点。换言之，不少地方都以地皮出让收入来偿债。

　　值得鉴戒的是，审计陈诉中的18个省城和直辖市，有17个答应以地皮出让收入来偿债，比例高达95%。

　　记者采访发明，本年上半年，在楼市调控重压之下，地方当局依然掀起了一轮卖地热潮，各地“地王 ”频出，据知恋人士吐露，缘故原由就在于部门地方当局偿债压力增大，而不得未几卖地。从宏观面来看，近来几年，地皮出让收入都占到了天下财务收入的1/4~1/3;而对付许多三四线都会而言，其地皮出让收入能占到地方财务的一半。

　　过分依赖地皮财务使高房价更难破

　　这便是近来十余年来愈演愈烈的地皮财务。有人称之为琼浆、有人称之为毒药，无论怎样，地皮财务已经如滚雪球般越滚越大，从数年前的千亿元级滚到了现在的3万亿元级。

　　据领土资源部公然数据表现，2012年天下出让国有设置装备部署用地面积32.28万公顷，出让条约价款(即地皮出让总收入)2.69万亿元，同比分别淘汰3.3%和14.7%。此中，招标、拍卖、挂牌出让地皮面积29.30万公顷，占出让总面积的90.8%;出让条约价款2.55万亿元，占出让条约总价款的94.8%。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进向《中国经济周刊》表现，地方当局依赖地皮财务，一是还债渠道过于局促，对付部门产业经济生长不顺畅、地方财务收入机制不健全的地方，地皮资源成为末了的一根救命稻草;二是现在地皮收入较易得到，由于地方当局是地方地皮的唯一供应者，因此在获取地皮出让金方面并非难事;三是现在对付地方债的运作仍未成熟，地方当局容易钻制度的毛病，从而可以实现以地皮收入作为归还包管的目标。

　　中国社会科学院产业经济研究所研究员曹建海向《中国经济周刊》表现，一泰半的债务要靠地皮财务来归还，充实评释地方当局财务状态已经被地皮财务绑架了，而这显然给中国经济带来了一系列倒霉影响。最典范的便是当前房价泡沫越吹越大，但地方当局并没有刺破泡沫的刻意，效果房价越调越高。

　　比年来，中间频频脱手调控楼市，2008年乃至一度克制住了房价上涨的势头，但2008年末，多个地方当局敏捷出台了一系列救市政策，阐发人士指出，便是由于地皮财务作祟。

　　严跃进指出，过于依赖地皮财务，无疑会带来一系列危害。第一，地皮财务造成了地方当局的惰性和糜烂。在无需大的本钱时，过于依赖地皮收入，而不会在其他收入方面寻求突破。第二，地方当局会将本身逼入进退维谷的田地。依赖地皮财务固然能进阵势方当局的收入，但是在现在控制房价与打压地王的环境下，“面粉贵于面包”又会增长控制房价的难度。第三，地皮财务繁殖出的危害，终极会转嫁到平凡老黎民身上。从地方当局到开辟商，再到平凡黎民，现实上有环环相扣的长处干系。这种模式下，终极会肥了当局、自制了开辟商，却苦了黎民。