次贷危机是建立“房价只涨不跌”前提上

作者：易宪容来源：江南app网址 2013-05-02

美国著名的金融学家罗伯特·希勒认为，美国次贷危机将是21世纪世界经济生活一个重大的历史转折点。它是美国房地产市场泡沫的祸水引向全球各个国家，造成了全球金融市场困境、全球信贷紧缩及金融市场的严重破坏。这次信贷市场破坏已经构成了一次重大的历史事件，它将对世界经济造成长期深远的影响。而且这场次贷危机也给当代社会经济生活的基础将带来根本性的变化。

从这个意义上来说，本文认为对美国次贷危机不仅在于认识其问题的严重性，在于看到次贷危机所造成对经济影响与伤害，更重要的是如何来对这次次贷危机进行深刻地反思，并通过这种反思来学习点什么，而不仅是寻找应对的方式。因此，在本文看来，有以下几个问题需要认真的反思。一是无论是政府、企业还是个人，特别是政府，在不同的突发事件面前，或在经济生活面临重大的变化之际，往往都会采取一系列的短期行为或推出一系列的影响短期行为的政策，从而形成整个社会短期的从众心理，总是会用一个新的经济泡沫掩盖旧的经济泡沫。二是次贷危机作为一系列不当行为的结果，无论是这样的市场产生，还是产品推出及企业与个人相应的行为表现，都是建立在“房地产价格只涨不跌”的假定上，如果这个假定不成立（事实上“房价不跌的神话”是不存在的），整个金融市场的风险不仅会显现出现，也会无限放大。三是有人说次贷危机是自由市场经济失败，但实际上市场的经济核心是“诚信、理性、节俭、勤劳”，而次贷危机的当事人，基本上是违背了这些原则。四是次贷危机的破坏力之所以这样大，最为核心的问题次贷危机摧毁的金融市场上的信用基础。金融市场交易的是信用，是给风险定价。当这个市场的信用基础摧毁时，金融市场岂能不信心丧失？

在这里，不讨论四个方面的全部内容，只是讨论“房地产市场价格只涨不跌”的假定。可以说，美国次贷危机，如果没有“房地产价格只涨不跌”的假定，或次贷市场所有当事人的行为不是建立在“房地产市场价格只涨不跌”的假定上，那么次贷市场的各种产品根本无法推出，即使推出也没有市场需求。比如说，没有这个假定，商业贷款银行也就不可能设计出那么多高风险按揭贷款利率品种，借钱人也不会把住房按揭当作“提款机”而进入住房市场，住房按揭贷款证券化产品也就没有相应的市场需求，住房按揭证券化产品更不能够衍生工具化，等等。可以说，次贷市场所以的行为及产品都是建立“住房价格只涨不跌”的假定上。离开了这个假定，整个次贷市场就崩然倒塌了。也就是说，当美国房地产市场的价格一向下调整时，美国次贷市场许多金融风险都暴露无遗。

但实际上，市场的价格永远是在波动的，否则就没有市场价格可言。既然市场的价格是波动的，那么谁有理由假定某种商品的价格会只涨不跌呢。既然市场的价格没有只涨不跌，房地产作为一个市场，它的价格同样也是不可能只涨不跌。只不过，由于房地产生产的周期性及产品的特殊性，它的价格上涨与下跌波动幅度会长一些，或上涨或下跌的时间会久一些而已，但根本上是不存在房地产的价格只涨不跌的。

在早几年，国内房地产市场，“房地产价格只涨不跌”的假定同样是十分盛行，即使是现在，仍然有不少人仍然还有鼓吹这个假定。说什么土地资源是稀缺的，现在的土地用了一块就少了一块。因此，住房的价格只是会涨而不跌。甚至于，一些人把住房的价格为什么不能够下跌政治化，说什么房价下跌会影响农民工的就业，会影响城市的经济发展，会影响居民内需的扩大的，会影响国家保经济增长等。说到底，中国房地产市场的价格就是不会下跌，也不能下跌。

且不说这些理由如何不成立，因为这些理由不仅早就被市场击得粉碎，而且也与市场逻辑完全相悖。上个世纪90年代日本的房价只涨不跌的神话，在一夜之间消失；1997-2003年香港的房价下跌70%；美国次贷危机“房价只涨不跌”假定的破灭等，都说明了这一点。世界房地产市场如此，中国房地产如何可离开这种法则与历史呢。

但实际上，中国的房地产市场并没有逃出这种法则，只要看看上个世纪广东所发生的事情，只要看看最近深圳所发生的事情都如此。但是，为什么不少人就是希望中国的房地产市场要建立在这种不成立的假定之上，为什么就有那样人来鼓吹这种根本不成立的假定，或为什么这样的房地产市场价格只涨不跌的神话会在中国有这样市场的呢？最为根本的问题，还有于一些人总是以为民众还是早几年的民众，对房地产市场的知识一点都不了解，以便用“房价只涨不跌”的神话来形成社会的短期从众心理，这样才可能把国有的土地及财富在短期内卖出并转化个人之私产。可以说，近几年国内房地产市场发生的许多事情，看上来是让经济成长了，GDP增加了，但造成了一个严重的问题是财富越来越向少数人集中，全体人民所持有的土地财富被少数人占有了。在这种情况下，这些人岂能不会把“房地产价格只涨不跌”的神话吹得越玄越好，房地产价格一下跌也就找出多少冠冕堂皇理由来反对。

而且，从美国次贷危机事件可以看，“房地产价格只涨不跌”假定不仅不成立，也会给社会经济带来严重的祸害。世界经济史一场经济危机及金融危机发生都是与这个假定有关。因此，面对中国的房地产市场，决不可建立在这个假定的基础上，而且是要如2007年以来的房地产政策那样来摧毁这个“房地产价格只涨不跌”的，否则中国经济没有真正的发展，却带来巨大的金融危机与经济危机。这就是本文对美国次贷危机一个思考。