易宪容：政府救市加大了房地产崩盘的概率

作者：易宪容来源：草根网 2014-07-22

最近，国内外对中国房地产市场是否崩盘讨论甚多，有赞成的，也有反对的。至于认为中国房地产市场不会崩盘的分析，基本观点是与曾经崩盘过的日本、美国、香港、台湾等房地产市场比较，中国房地产市场与这些市场不同，因此不会崩盘。至于认为中国房地产市场会崩盘的理由，就在当前中国房地产市场价格过高、泡沫过大、供求严重失衡、住房空置率过高等，这个市场不可持续。

其实，对于中国房地产市场发展到现在，问题如此之大，至于最后的结果如何已经不是太重要了。因为，如果还是维持当前房地产的性质而不转化，那么这个市场崩盘是必然，已经不是会不会崩盘的问题了。现在的问题是政府如何认清当前国内房地产市场之形势，采取好的政策让当前房地产市场的周期性调整得以进行，并如何让中国房地产市场周期性调整的成本或损失降低到最小程度。

还有，至于当前中国房地产市场是否会崩盘？还有另外一层意思。因为说一个市场之“崩盘”，其实它是股票市场或投资品市场一个专门概念。一般来说，当市场股民全部被套，没有新股民入场，当被套的股民开始只知道割肉卖股票，而不肯买股票时，就会造成恶性循环，持续下跌，最终造成股市关门，即“崩盘”。而华尔街对“崩盘”通常被定义为单日或数日累计跌幅超过 20%。1987崩盘时道指单日暴跌22.6%。1929年连续两个交易日的跌幅分别为12.8%和11.7%。

既然目前市场上大家都用“崩盘”这个概念来讨论中国房地产市场问题，这也说明了，无论是就事实而言，还是就这些讨论者的潜意识来看，当前中国的房地产市场完全是一个投资为主导的市场。即使有人购买住房也会用居住消费，但最后的目标还是投资，购买住房的目的还是为了卖而获利。

既然当前中国住房市场是一个投资投机炒作为主导的市场，那么这个市场的价格完全是由投资者的预期来决定。投资者认为住房的价格未来会上涨，那么投资者就会涌入这个市场，住房的价格就会这过程中越推越高。而投资者的预期又是当时的金融市场条件，如融资获得的便利程度、融资成本的高低或利率高低及融资杠杆率的大小，如果金融市场条件都有利于投资者，那么投资者会就会预期房价还会上涨而涌入这个市场。比如2008年底央行对住房市场融资政策全面宽松，从而也就导致了2009年住房投资者涌入市场，住房销售暴增、房价飚升。可以说，十几年来中国房地产市场繁荣、房价飚升，就完全得益于金融市场条件有利于住房投资者涌入。如果2003年的121文件落实、如果2007年359号文件不被2008年底的宽松货币政策所替代。目前中国房地产市场是另外一个面貌。

既然当前中国的住房市场是一个以投资为主导的市场，是一个投资者赚钱的工具，只要这个市场的金融市场不变化，房价最高，投资者还是会进入市场（因为投资者对房价不敏感，只要投资者预期购买之后会上涨，他们不在乎住房价格高低），还是会把住房价格进一步推高。但是，一旦金融市场条件变化了，房地产市场出现调整很是自然，而这种调整到一定的深度，市场当然会崩盘，只不过是大崩盘还是小崩盘。是区域性崩盘还是全国性崩盘。而中国房地产市场已经上涨十几年了，最近金融市场条件发生了变化，房地产市场预期逆转，周期性调整也就开始。而象温州、鄂尔多斯等房地产市场小崩盘早就开始了。

从最近公布的数据来看，2014年1-6月份，无论是住房销售面积还是住宅销售额都出现同比全面下降，而且下降的幅度都很大。比如住房销售面积下降了7.8%，住房销售金额下降9.2%。也就是说，今年以来，尽管住房市场的价格变化不大，甚至于有些地方的房价还在上升，但是住房销售已经出现了全面萎缩（而这种现象也正好证明了国内住房市场是一个投资为主导的市场，如果不是这样住房需求全面减少、供给增加，房价下降也是必然，但当前中国住房市场则不是这样。需求可能萎缩，房价则不跌），房地产市场的周期性调整已经开始。

而今年以来国内住房市场的全面萎缩，并非是房地产政策调控的结果，而且是金融市场条件发生变化使然。因为，今年以来，随着国内利率市场化改革深化、影子银行治理开展及互联网金融爆炸式的增长、人民币的贬值等，从而使得国内金融市场的条件发生了巨大的变化，从而使得国内金融体系流入房地产市场的资金不仅减少，而且成本全面上升。正如前面所指出的，房地产是一个完全的资金密集型产业，如果流入的资金减少融资成本上升时，这就意味着这个市场的金融条件完全逆转，房地产已经不可持续了，周期性调整开开始。

但是，面地着国内房地产市场的周期性调整，地方政府纷纷出台救市政策。到第2季底，已有10多个城市，正式出手采取直接或間接的“救市”政策。比如，广州、北京、上海等一线城市，房地产调控政策开始松动。南宁、天津、无锡、海口、温州等城市，已明确发文或明确表示，住房“限购政策”已经做了调整。除此之外，福建、杭州、长沙、宁波、沈阳、昆明等城市“松绑限购”的市场传闻频出等。也就是说，面对国内房地产市场的周期性调整，各地方政府都希望用救市来阻止房地产市场转型及房价调整。

可以说，对于地方政府托市，就如股市托市一样，其结果只能加快房地产市场的崩盘。因为，一是既然地方政府也认可当前的住房市场是以投资为主导的市场，那么这个市场的决定性因素是投资者预期。而投资者预期已经逆转了，政府托市政策是无法改变这种预期的，特别是这种预期完全取决了当前的金融市场条件时，政府的托市政策对此是无能为力的。反之，投资者看到政府救市会认为整个市场风险增加，更是会强化预期逆转，并尽早地退出这个市场。二是，假定这些托市政策有些许的作用，让一些投资者进入高房价的市场，但是这些托市政策并不能改变现有的金融市场条件。当投资者意识到自己当前进入市场是接最后一棒时，反之会加快退出市场并可能形成羊群效应。这时，房地产市场所面临的风险越来越大，离崩盘的时刻也就越来越近。所以，地方政府救市只能增加房地产市场风险，没有其他效果。