刘军洛：中国房地产业到了生死攸关的时刻

作者：刘军洛来源：作者博客 2013-09-25

　中国房地产业的不可持续性

　　毋庸置疑，中国房地产业的高速发展，对于中国今天成为全球制造业强国可以说功不可没。但是问题在于，中国早期的财富分配和资源配置的机制，在今天中国房地产价格的长期大幅上升的过程中演变成了严重阻碍中国经济增长和中国科技创新的强大机制。

　　如果我们了解美国经济早期对于美国银行业深恶痛绝的一幕，我们就会明白，2001年的“股市赌场论”其实会制造出未来中国经济体系中超级强大的中国银行业。尤其是中国的制度更加容易导致政府过度参与经济，而政府过度参与经济的方式无非就是通过银行业。在中国经济发展早期，中国股市丧失了资源配置的重要地位后，强劲增长的中国经济严重依赖于中国银行业的资源配置功能。这样，我们就会看到一个不停的自我强化过程——政府和银行业的逐步联盟，中国股市必然从此进入长期的结构性熊市。“股市赌场论”不仅让当时的美国资本以低廉的价格购买了中国银行业的股份，更形成了中国银行业、中国政府和中国房地产这三者之间强大的利益分配机制。中国是房地产泡沫+中国银行业泡沫+中国工人的低收入+全球严重的贫富分化的国家。

　　中国市场灾难性的资金链

　　2012年的前10个月，中国大型房地产企业的销售规模冲上新高。例如，万科提前两个月达到1000亿元;中海、保利、恒大规模也急剧扩张。如果中国楼市行情持续，2012年的中国房地产市场上会出现三四家规模过千亿的超级地产巨头。

　　2012年9-11月，在20个重点城市中，中国央企拿地共计32块，总金额达365.37亿元。而2012年年末，与中国的央企们血拼一二线城市地块形成鲜明反差的是，中国三四线城市则是“阴云密布”。

　　比较2011年地方商品房销售总量与2008-2011年这4年来平均土地年成交量，可以清晰地看到三四线城市的土地压力。在华北地区的唐山，这个比较系数是7.6。也就是说，如果按照2011年房地产的销售进度，唐山想要消化掉1年的土地成交面积，需要13年的时间，消化掉此前4年的土地成交量，需要52年的时间。

　　此外，连云港、扬州、中山、芜湖、桂林、宜昌、宜兴、烟台等大量三四线城市在过去几年的土地供给极度膨胀，与2011年以来商品房的实际消化速度形成巨大差距。2012年年底，中国大型房地产企业突击在中国的一二线城市“集中”拿地。其中重要的原因是，中国三四线城市的房地产市场已经陷入严重的库存过剩的困局中，而三四线城市的消费能力根本无法消化这些庞大的过剩库存。中国大型房地产企业在三四线城市已经没有了生存空间。一二线城市的房价还在涨，对于房地产商人来说，这是他们最后的孤岛。

　　引诱房地产刚需进场的迫切性和必要性

　　对中国房地产商人来说，手上大量随时爆炸的tesobonos债券会大幅“蒸发”。

　　央行把优质资产，并且是折价的优质资产贱卖，大量全球资本就会短期集中购买中国折价的优质资产，从而造成人民币升值，人民币升值后造成房地产商人手中大量的tesobonos债券收益上升，债务减轻后，中国房地产商人就会大量买地扩张，推高土地价格，最终迫使中国大量刚性需求恐慌性入场接盘。

　　这就是中国房地产2012年年末和2013年年初火热行情中的杀机四伏。

　　放纵通胀，股市涨，楼市跌，中国腾飞

　　目前，中国高明的经济政策，应该是推动中国房地产暴跌，同时推动中国股市大暴涨，甚至上升到万点以上，这样，中国经济就不会出现问题，危险报警会立刻解除。但是，现在中国的经济政策是以稳定房地产为目标，是严重的战略性错误。在世界经济通货紧缩的大背景下，维持中国房地产的稳定是不具备现实可能性的。1989年，日本政府和央行也是在全球大通缩的结构性趋势下，提出了期望稳定日本房地产的经济政策，最终导致日本经济的长期大衰退。

　　不高明的经济政策，就是中国的货币和财政扩张政策。这可能或必然导致房地产暴涨、股市暴涨、通货膨胀短期暴涨。但在当前全球大紧缩的结构性趋势下，扩张带来的这点通胀是有益无害的，利于中国的发展。事实上，中国的货币和财政的猛烈扩张，真正受到严重伤害的是美国和欧洲的财政。因为，中国不惜一切代价推动全球性通货膨胀的上升，美国国债和欧洲国债的债券收益率就会面临灾难性的大幅度暴涨。这样的话，美国和欧洲的经济政策就会以推动自身的高福利改革和财政改革来参与全球化。然而，美国和德国的核心利益期望能够长期受益于超低的债券收益率，期望中国的宏观经济政策也能服务于美国和德国的超低债券收益率。

　　所以，在目前全球化经济的大背景下，中国的宏观经济政策根本不需要战略性地防止通货膨胀的问题，而需要战略性地防止通货紧缩的大爆发。这就好像你可以获得“基辅战役”[1]战术上的大胜利，但是下一步你就必须面对一场战略上的大失败。

[1]1941年9月，德国军队对苏联军队发动了“基辅战役”。苏联军队共计有66万士兵被德国军队俘虏，“基辅战役”因此被称为人类战争史上最大的围歼战。但是，“基辅战役”只是德国军队的一场战术上的大胜利，如果从战略的角度来看，“基辅战役”则是德国军队的一场大失败，因为在随后真正重要的“莫斯科战役”中，德国军队无法短时间内完成必要的作战准备。所以，“基辅战役”战术上的大胜利，必然导致“莫斯科战役”战略上的大失败。