邋遢道人：贫道还是坚持房价不会真的跌，明年一定反弹

作者：邋遢道人来源：江南app网址 2013-05-02 450

贫道还是坚持房价不会真的跌，明年一定反弹　　

2009年底，很多人说房价已经到顶点了，而且供大于求，要跌了。贫道说，房价明年一定涨。2010年年底，中央限购政策出台了，大家都说房价要跌，但贫道依然说房价明年还会涨。今年下半年房价已经明显降了，而且中央工作会明确说坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。有人说“房价大跌已经成定局”、“房价跌50%是正常跌幅”。贫道还是说，房价明年最终不会跌，到一定时候还有新一轮暴涨。为此，很多人跟帖骂贫道说：“这个臭道士就是不希望老百姓有住房！”这倒是有点冤枉贫道，因为贫道只是根据一些经济关系进行推测，并没有什么主张。就像贫道上个帖子分析股市是赌场，完全是一种事实和逻辑的推演，描述一下事物的特性而已。没有什么别东西。　　

看到专家们说房价要跌的理由无非是：“依靠固定资产投资拉动的经济增长不具有可持续性”；“我国城镇房屋供过于求、房屋过剩明显” ；“住房具有明显的不可支付性……很多人买房的理由是买房可以赚钱，根本没有考虑一旦房价出现回落，家庭可能要面临的财务支付问题。”　　

这些理由讲的都很有道理。可问题在于，这些因素早就有了，2007年年初就非常明显了，但从来没有阻碍过房价暴涨。“不可持续”？靠投资促增长再持续几年没问题。“房屋过剩”？按人均收入中国20多平米就达到一般水平了，可暴涨就是在20多平米以后发生的。“房价会跌投资要赔钱”？投资股票赔钱的人多了去了，到现在有几个股民心灰意冷的？　　

专家们始终不研究赌博经济与一般经济，产业、商业经济与金融经济的差别。也没注意到这样一个问题：假如房地产市场萎缩了对中国经济、政治的最大影响是什么。关于这两个道理，贫道在关于中国房市的议论中说了很多遍，从2007年初在乌有之乡做讲座时到现在几乎每次都讲。贫道就倒着再说一遍道理：　　

中国房地产市场如果不能再持续火一阵子会有什么影响？会有非常严重的影响。　　

首先，房地产交易萎缩意味着房地产商不再大量盖房。这直接导致中国钢铁、有色、玻璃、建材、装修材料、家具、家用电器、纺织品市场的萎缩。2009年，仅仅这几项的净增量就相当于当年新增GDP的90%。如果这一块没有了，没有其他可替代增长部分，7%增长就有点玄。当然，去年1000万套和今年700万套安居房是个替代品，但在找不到新增长点前能年复一年盖安居工程？　　

其次，房市不火，房地产商手里房子不卖，就不会买地。房地产商不买地，地方政府就没有土地出让金。在多数地方政府财政收入30-50%的来源与卖地有关情况下，地方政府怎么活？财政支出的刚性特征将立刻表现出来。　　

这两点都是要政府命的事儿，尤其第二个。只要这两个问题没有解决，房市就必须火。尤其是地方政府近10万亿借债中5、6万亿在2012年要还钱的时候，更是火烧眉毛的事情。　　

因此，房市必须继续火。房市要火，就要有大量的人买才行。现在房价高到了一般消费者不可能买得起。可以说对于北京、上海、杭州、广州、深圳等城市来讲，就算房价跌50%，真正需要住房的一般年轻人也买不起，而这批人是唯一可能在投资者离场后接盘的群体。那么房价会跌50%吗？不可能。大部分房地产商挺得住，因为他们头寸不紧，日常费用很低。最主要的是，降价50%意味着自杀——连当年的购置地价都不够。他们根本不会大幅降价。二手房交易再火对上述问题不起作用。　　

因此，现在房地产市场继续火只有一条路：让买房是为了投资保值的群体继续买房。而让他们继续买房只有一个条件，就是房价又涨了。　　

中央政府是怎么让房价没再涨呢？是限购令，不让买了自然涨不起来。政府怎么敢这样做，不担心经济增长乏力？不担心，这就是1000万套加700万套的安居工程。不担心地方政府没法活？没那么紧迫，他们还都有些老底儿，撑到明年上半年估计还没问题。要出问题也会是明年下半年才会发生的事儿。不管那届政府，没钱花都不行，经济不增长都不行。而现在的情况是，只要房市不再火，这两件事儿都没着落。因此，房市必须火，结果是房价继续涨。　　

只是现在无论一手还是二手交易量都大幅下降，就看能不能撑到明年年中了。房价再次上涨的过程会与2008年时一样：过不下去的那些地方政府开始适度放宽限购令，中央也只能睁一只眼闭一只眼。到一定时候，大面积突破限购令的猫腻都想出来了，最后中央政府默认。现在等待放宽限购的人多得是，都是兜里有点钱的主。你情我愿，一拍即合，房价自然还会涨。　　

教科书上关于房地产市场的那些道理是不管用的。要管用早就管用了。管用的是政府政策，而政府制定什么政策取决于政府根本利益，也就是有没有钱发工资。只要没有为地方政府提供一个替代土地出让金后依旧持续稳定的，有一定水平的收入来源，啥都别想！不信试试。这与感情无关，与立场无关。只要有国家就要由政府，只要有政府它就要花钱，只要政府要花钱就必须有来源——这是硬道理，颠扑不破。　　

从这个道理看，怎么能让房价降下来？最关键的是找到让政府不靠土地出让金还活下去的办法。其实这个办法全世界都一样，就是从房屋的存量上征税而不是从增量上征税，也就是开征房产税（财产税）。房子只要不塌就有的税征，地方政府还怕个啥？全世界只有中国竟然靠房产增量活，全都是靠存量活的。所有国家财产税都是有起征点和累进制的，也就是一般老百姓不征或征得很少，房子越多越豪华税率越高。一些国家不是“限购”，而是“限有”——一家不能有多余空闲房。你有钱不怕交税？给你没收了！　　

几乎所有人都认为房产税是为了抑制房价，其实房价高低不是政府担心的，地方政府没钱花才是真担心的。开征房地产税不是因为房价高了，开征房地产税一定让房价下来，而是只有开征了这个税种，房价才可能下去。　　

因此，只要房地产税没开征，并且不是上海、重庆那样浮皮潦草，不能成为地方财政主要来源之一的征收办法，贫道就不会认为房价会有什么实质性的下行拐点。什么限购令，花招而已。而且与安居工程配合起来，还是个意味深长的大花招！　　

贫道这个帖子还是在根据自己判断描述一下房地产相关问题，如果说有主张，那就是开征房产税解决问题。上个帖子说股市是赌场，无非是一种描述。很多网友喜欢用立场来评价贫道的帖子。贫道写帖子都有题目，不能每次都宣示自己立场，用立场代替叙述。如果有意见，这里只好用祖师爷的话回答：“天地不仁，以万物为刍狗；圣人不仁，以百姓为刍狗。”　　

又到年底了，贫道再说一次：明年房价一定涨。　　