到2005年底，应该说国内房地产市场那种投资过热、投机炒作严重、房价快速飚升的现象已在一定程度上得到遏制。但目前的房地产市场可能正处于一个拐点，2006年国内房地产业仍然是一个利益博弈十分激烈的场所，无论是对房地产开发商及地方政府，还是对购房消费者及中央政府来说，这种博弈可能会比2005年更为明显与激烈。

调控还需在利率上作文章

这一轮的房地产市场快速增长，既有几十年来被压抑的房地产需求的释放，也有银行金融产品金融工具创新及银行利润内在动力，但更为重要的是银行利率处于历史以来的最低水平上。

2005年房地产的宏观调控基本上是政府的行政作为，即银行过低的利率水平调整只是蜻蜓点水。政府使用行政手段干预银行信贷程序，只能增高信贷流出银行的门槛，但不能化解中国经济特别是房地产市场中资金流动性过高的大问题。可以说，只要国内银行利率仍然处于目前这种极低的水平上，资金流动性过高现象就不会改变，国内固定资产投资及房地产投资处于高位运行就不可避免，住房市场的投资或投机就会盛行。在这种情况下，国内房地产市场要想得到真正调整是不可能的。

美国的房地产市场能够在5年快速增长中迅速降温，最重要的是美国联储接连12次加息。有美国公司预测，在美国目前的利率水平上，今后12个月内纽约房价将下跌5％至10％。在香港，由于利率连续上升，楼市在11月份的成交价及成交宗数均比10月与去年同期逊色。根据香港中原地产预测，11月份将会有约9300宗楼宇买卖合约登记，总值320亿元，较10月的9861宗及357.6亿元，分别下跌5.7％及10.5％。这表明了利率对房地产市场的巨大作用与影响。

要改变房地产业暴利形象

国内房地产市场难以调整的另一个重要原因，是房地产行业严重的利益不均衡，目前国内房地产业是最为暴利的行业。

其表现主要有，一是从近年全国百富排名榜来看，房地产业的富豪越来越多，越来越集中。而房地产业富豪的迅速升起，肯定是与该行业的利润率水平有关。

二是由于房地产业的高利润或暴利，使得全国各行各业都涌向房地产。这不仅有制造业、高科技企业，也有军工企业；不仅有国内资金，也有国外资金。这也使得各种风险正在向国内房地产业聚集，而且说明了国内房地产政策面临着严重的问题、存在着巨大的弊端，政府的职能部门早就该对房地产政策进行检讨了。三是从福州物价部门对该地房地产价格的检讨而被阻挠事件来看，也显现出房地产行业的暴利端倪。在地方政府及房地产开发商看来，物价部门这样做会影响当地的投资环境，会有损于企业的“商业秘密”，会让房地产开发商的“隐性成本”出现在阳光之下。道理十分明白，本来信息的公开与透明是市场的基本原则，房地产开发商和地方政府之所以极力反对就在于不希望其行业的暴利暴露于众，让广大民众知道真相。

本来，市场是一个平均利润或利益均衡的地方，当一个行业利润过高时，必然会有大量其他行业的资源涌入，提供更多的供给，最终让利益达到各行业均衡点上。但是，就目前情况来看，不少地方在竭力通过政府的行政方式或政策把房地产的利润维持在一个过高的水平上，以此来制造当地经济的短期繁荣，以此为政府权力创造更多的寻租机会。

再有，中央政府的科学发展观，不仅要求建设节约型社会，而且要求政府通过政策来保证广大民众分享经济发展之成果，因此，如何协调行业之间的利益均衡，如何调整房地产业的暴利，也应该是政府未来“十一五”规划的题中之义。因此，房地产宏观调控尽管遇到多种阻力，但在上述目标没有达到之前，政府的房地产宏观调控仍然会继续。

中央政府与消费者力量正在制约扩张

目前有两股力量在制约着国内房地产市场迅速扩张。一是从中央政府来看，政府力图让房地产行业资金密集型性质迅速显现，通过强制性提高发展商进入的资金门槛，使开发商的实际支付成本成倍增长，让原来充满吸引力的财务杠杆放大的倍数急剧下降，减轻目前对商业银行贷款的极度依赖，加速行业内集约化的速度，最终让有资金实力的发展商留在行业内，在一个稳定增长的市场中寻求一个行业的合理收益。

在这样的情况下，那些资质不好、缺乏资金实力的中小开发商将会面临资金链断裂的严重危险。一些地方的中小房地产开发商根本就没有能力抵御房价不下调。它们为了不让其资金链断裂，必然会走出房价不下跌的攻守同盟，以降价的方式加快推货的速度。而房地产市场一旦进入价格上的竞争，首当其冲的中小开发商就会把房地产市场的价格推向低位；同时，因为供应量的增加，市场的竞争会进一步加剧，到时楼价的下跌将可能成为整个行业内的现象。在这种情况下，很多中小房地产企业可能在两三年后在市场上消失，这自然增大了房地产投资的风险，各行各业涌向房地产市场的局面将会改观。

还有，现在的消费者已经不是国内房地产市场刚发展时的消费者了，不会因为几个房地产开发商华丽的广告而心动。他们经过几年房地产市场历练，不仅获得了更多的相关知识，也更为理性，他们的消费行为更会考虑自己可能要承担的风险。因此，早几年那种民众蜂拥而入房地产市场，却不知道利率等风险的局面将会改观。在这种情况下，民众会根据自己的消费水平、支付能力及对风险的评估来决定消费。

总之，2006年房地产市场的利益博弈，谁胜谁负在短期内是不确定的，但从长期来看，消费者应该是这场博弈的真正主宰者，关键是看消费者如何观察与分析市场变化了的形势，关键是看中央政府出台什么有利于房地产真正持续稳定发展的政策来助力一把。(特约撰稿易宪容)

易宪容 中国社会科学院金融研究所金融发展室主任。1997年进入中国人民大学经济学博士后流动站，1998－2000年到香港大学经济金融学院做合作研究，从1998年起为国际新制度经济学学会会员。