大地震可能成为捅破楼市泡沫的针尖

郭松民 2008年05月29日 　首发：中国青年报

中国的楼市是一个大泡沫，而这次大地震，则势将成为捅破这个泡沫的一个“针尖”。

什么是泡沫？在经济学上，泡沫就是指价格远远超过了价值，而完全靠投机活动来支撑的经济现象。中国自上世纪90年代以来，由于社会贫富差距急剧扩大，少部分人手中集中了大量货币，如何用这些钱去赚更多的钱，成了他们考虑的首要问题。由于种种原因，楼市被他们选中为一个主要的投机工具，比如在北京的一些地区，房价已经超出实际造价20多倍，这么大的差距，只能用“泡沫”才能得到合理的解释。

楼市一旦成了投机工具，它和需求、供给什么的基本就没有什么关系了，而只和投机者的心理预期有关：如果大家都预期楼市还会继续上涨，那么就会有更多的钱涌入楼市，楼市就真的会涨！反过来，如果大家都预期楼市会跌，那么钱就会流出楼市，楼市也就真的会下跌。

在这种情况下，即便是有再多的人需要住房，但只要他们的需求缺乏支付能力做后盾，对楼市就毫无影响。“不买房运动”之所以是幼稚的，就在于其所能动员的人都是些无力对楼市施加影响的人，无疾而终是其必然的命运。但用楼市来投机也存在一个问题，那就是谁都担心会成为最后一个接盘者，以中国楼市的泡沫之大，最后一个接盘者势必彻底被套牢，很可能几辈子都翻不过身来，变“炒楼”为“跳楼”是免不了的。在这样一种心理阴影的影响下，当泡沫大到了一定程度，投机者就会表现出观望和犹豫。尤其是在房价已经引起了社会公愤，中央又一再表态要调控房价的情况下，就更是如此。

实际上，在这次大地震之前，楼市泡沫已经出现行将破裂的迹象：比如，2007年上海商品住宅新开工近1600万平方米、竣工约2800万平方米，而成交的商品住宅，则只有2097.99万平方米，不足1／2。广州在2月进行的一项调查则表明：在广州市108个主流在售楼盘中，与2007年10月前后的房价相比，有1个楼盘跌幅超过50％，17个楼盘跌幅在20％~40％之间，44个楼盘跌幅在20％以内。而跌幅最大的前10个楼盘，每个跌幅都超过29％。另外，有21个楼盘房价已经止步，15个楼盘处于断货阶段，只有不到一成，即10个楼盘房价还在弱势上涨。

当然，这还不能叫崩溃，只能叫僵局。但对泡沫原理略知一二的人都明白，泡沫一旦不再继续增大，距离崩溃也就只差那么一点点了，而这次大地震，就成了捅破泡沫的那个“针尖”。

地震的影响力，主要就在于它直接作用于人们的心理预期：在地震的毁灭性后果面前，楼市永远上涨，房子可以永远保值的神话破灭了，楼市作为投机工具的价值和有效性也受到了根本性的挑战。如成都的不少高档住房，在地震中都出现了裂缝，这不仅让业主产生了严重的不安全感，而且其投资的价值也大大下降了。一个自然的疑问是：中国房地产大发展的30年，恰恰是地震活动比较平稳的30年，这些像变魔术一样从地下冒出来的楼房，其抗震性能究竟如何？

除了房地产开发商，大部分人对这个问题的回答恐怕都是否定的。如此一来，人们产生楼市将要下跌的心理预期也就不可避免，楼市泡沫的破裂随之而来。

易宪容等专家预测今年土地资产泡沫将破裂


2008-05-27 记者:洛涛 来源:经济参考报


　　房产交易市场在观望，土地市场也在观望。易居中国近日对全国400家房地产企业高管进行的一份调查显示，房地产企业家对后期楼市不再如以往一样信心满满，几乎所有人都认为二季度土地市场将陷入低迷。
　　这份针对全国30多个城市房地产开发企业高管和业内专家进行的专项调研报告显示，房地产企业家对后期房价普遍不乐观，只有三成受访者认为二季度房价仍将继续上涨，半数企业家认为房价将会持平，19%的企业家相对悲观，表示预期二季度房价将会出现下跌。在对区域房地产市场的判断中，大部分受访开发商认为，由于前期发展速度过快，大部分中心城市目前已经进入调整期；三线城市则由于起步较晚，目前基本仍处于发展期内；二线城市情况分化明显，或处调整期，或处发展期。其中，华东区域中心城市受政策影响明显，但城市的长期利好存在。处于调整期的中心城市市场，何时回暖，相关人士推测不一；二线城市市场不明朗，预计三季度市场回暖；三线城市正处于发展期，基本不存在市场低迷。
　　受访者认为大部分城市二季度房价走势将以平稳或上涨为主，下跌的城市主要集中在华南区域，如广州、深圳、厦门、福州等城市。大部分受访者对全国多数城市二季度中档房市场价格走势的判断呈乐观态度。但对于广州、厦门等少数城市的中档房市场价格，受访者认为还可能继续调整。虽然对房价走势看法不一，但土地市场方面，绝大部分受访者对二季度土地市场不看好，认为将可能出现成交低迷的情况，最好的情况下也只是保持平稳。
　　去年，房产市场价格一路狂涨，终于让购房者再也无力承受，惊人的涨幅总算在年底前败下阵来。低收入购房者彻底放弃，中高收入人群也开始观望，房地产成交量骤降。此时的开发商，一方面要硬挺不降价姿态，一方面却寒从心来。行业老大带头抛出拐点论，越来越多的开发商开始恐慌。这种恐慌很快沿着他们的经营链全面扩散，曾经被视为命根的土地此时变成烫手山芋，最终导致一块块明星地王的流标。
　　据不完全统计，自去年10月以来的半年时间内，全国土地市场流拍达40幅，大量土地以底价成交，这与2006-2007年全国各地“地王”频出的现象，似有霄泥之别。房产市场的“蝴蝶”引发了土地市场的“龙卷风”。事实上，“蝴蝶效应”远没有结束。热地冷遇成为常态之时，土地市场“化茧成蝶”引发另一场龙卷风的时机也就到了。
　　“眼下土地所遭受的市场冷遇，也许仅仅是一个开始。目前不是买地好时机，银行信贷政策收紧，宏观调控加强，地产公司要靠自有资金进行开发，资金状况好的没几个。”世联地产代理事业部副总经理甘伟如此评价。一些业内专家分析后认为，囤地——融资的循环链条，已经随着股市牛市的淡化而断裂。开发商再融资的数量剧减，因为股价下跌，股本摊薄严重，再融资成本上升，地产再融资获批的可能性也越来越小。而实体市场销售萎缩，信贷紧缩，再融资放缓，开发商资金链紧张，没有更多的钱去圈地。
　　经济学者易宪容表示，最近土地流拍之风潮已经开始在全国范围内蔓延。2007年，“用股市圈到的钱来推高土地的价格，囤积土地；用囤积的土地来推高上市公司价格，大量圈钱”的模式，不仅短时间内推高了房地产市场产品的价格，也造成了土地市场及房地产上市公司的两大泡沫。
　　然而，这种模式已经随着政府新的土地政策及股市牛市的淡化而改变。新的再融资条件不允许房地产公司用股市获得的资金来囤积土地。新土地政策则明确表示房地产开发商必须全部交清土地出让金才能获得土地证。可以说，以前房地产市场“空手套白狼”的经营模式已完全被堵死。
　　易宪容的土地市场泡沫论也得到了不少业内一些知名开发商与经济学家的共鸣，他们对2008年房地产市场的一个重要预测是：2008年土地资产泡沫破裂了。土地价格向土地价值回归将成为2008年中国地产标志性的事件。

易宪容：汶川特大地震对中国经济的影响

汶川大地震对国内经济增长和通货膨胀的整体形势影响都可能不会太大。此前1995年日本神户地震和1999年台湾地震都只是对当季的GDP和CPI有暂时的、程度不大的干扰，考虑到汶川在中国经济总量中的较小比重，地震对全国宏观经济的影响是十分有限的。因此，就目前的情况来看，全国基本的经济格局并不会由于汶川地震而改变，国内从紧的货币政策也不会调整。

受到毁灭性打击的当地经济

这种经济毁灭性的打击不仅表现在直接的经济损失上，如建筑物毁坏、企业生产的停顿、市场交易的停止等，而且还表现在间接的经济损失上，如当地建筑物地震后的重估、居住环境改变等。特别是对经济的间接影响，在未来10年甚至20年内也都无法恢复。

到5月23日为止，汶川特大地震发生已经十多天了。从汶川大地震现场传来的各种信息表明，这次大地震，其震幅之广，损害之大，远远超过1976年的唐山大地震，除了伤亡人数外，是新中国建国以来最严重、损失最大的灾难。根据中国科学院可持续发展战略首席科学家、国务院参事牛文元教授的初步计算，地震带来的直接经济损失可达1300亿-1500亿人民币，相当于近十年来中国年均各类自然灾害损失总额的70%-75%。

据报道，汶川大地震涉及四川18个市（州）和甘肃、陕西、重庆部分地区，受灾面积超过10万平方公里，直接受灾人口达1000多万。5月23日上午10时，国新办举行抗震救灾发布会，在会上四川副省长李成云公布，截至昨日19时，四川汶川地震已造成55239人遇难，281066人受伤，24949人失踪。而从目前的公开数据来看,地震已经造成房屋倒塌312.8万间,房屋损坏1560.9万间。受灾地区交通、电力、通讯、供水、供气等基础设施损失严重。还有，四川全省有14207家工业企业受灾，直接经济损失达670亿元等。也就是说，由于人员伤亡、公共基础设施及城市房屋损毁严重、水库及发电设施破坏、交通运输中断、企业损毁及生产的停顿、所有的市场活动的停止等，虽然这些损失要过一些时候才能统计出来，但汶川大地震对当地经济将造成毁灭性的打击。而且这种经济毁灭性的打击不仅表现在直接的经济损失上，如建筑物毁坏、企业生产的停顿、市场交易的停止等，而且还表现在间接的经济损失上，如当地建筑物地震后的重估、居住环境改变等。这些都将对汶川地区的经济造成严重打击。特别是对经济的间接影响，在未来10年甚至20年内也都无法恢复。

但是，对四川及全国整个经济的影响来看，据2007年统计，四川省人口8170万人，占中国总人口的6.2%；四川GDP为15000亿元，占中国GDP的4.3%。而汶川地震多数地方都属于山区，只有少量工厂和农业生产，产值占四川省的0.3%。也就是说，由于这次汶川大地震发生的特殊地理位置，尽管这种地理位置给救灾带来十分的困难，但由于这次地震发生在山区，这些地方不仅人口少，而且经济相对落后，因此，地震发生后对中国整体经济的影响不会太大。再加上有一定震度的甘肃、陕西、重庆、云南、山西、贵州和湖北的GDP总量占中国的18%，但这些地方的生产基本未受破坏。根据这些数据，有人计算，汶川大地震对中国整个GDP增长的影响大约在0.6%。

灾后重建

与货币政策关系不大

灾后的重建，重要的方面并不是通过什么货币政策的调整或宽松的货币政策来进行，而是要通过国家财政的预算或财政转移支付来进行。因为，货币政策是间接的，它只有在个人或企业在满足基本的生存条件下及在家园得以恢复条件下才能起到作用。

但是，在我看来，在汶川大地震地区，尽管这次特大的地震震幅广，对当地经济损失的程度也很大，但由于这些地区人口稀少、经济相对落后、市场相对不发达，因此，从GDP的总量来看，对全国整个经济影响不会太大。而且在灾后的重建过程中，由于地震灾区的经济受到毁灭性打击，中央政府对这个地区有巨大财政投入。比如公路交通、城市公共设施建设、住房建造等方面，在中央政府巨大的财政投入下，短时间内就能够恢复到灾前水平。而政府巨大的财政投入，不仅不会影响当年的GDP增长，反之可能成为拉动GDP增长的一个重要因素。有人初步估计，汶川大地震将拉低全年GDP增速0.2%，但灾后重建将激发投资，推高中国投资增速约0.3%。

也就是说，汶川大地震并不会改变当前中国经济的基本格局，中国经济仍然处在一个快速运行的轨道上。比如，2008年1-4月份的累计零售总额增长高达21%，其中4月份增长22%，呈现高速增长态势；而这期间的固定资产投资的增长幅度，均在25%以上；1-4月份商业银行人民币贷款达到17965亿，加上外币贷款达到20000亿元以上；受投资和消费需求较快的增长影响，今年1-4月份的居民消费物价指数累计涨幅达到8.2%，4月份达到8.5%。今年1-4月工业品出厂价格指数累计上涨7.2%，涨幅比上年同期提高4.3%。加工工业出厂价格今年1-4月同比上升4.9%，涨幅较上年同期增加2.9%，其中4月份的加工工业出厂价格涨幅是近10年最高，高达6%。

也就是说，汶川大地震后，全国基本的经济格局没有改变，因此，政府既定的宏观经济政策不会有太大调整。尽管最近央行对受灾地区采取一些特殊金融的措施及政策，但是这些都仅限于受灾地区，不会是全国性的从紧货币政策放松。而且，就目前的中央政府经济工作的重点来看，汶川地区的灾后重建会放在首要的任务上，而对当前国内的经济形势，仍然会注重如何防止过高通货膨胀及全国的固定资产投资过热这个重点上。

而灾后的重建，重要的方面并不是通过什么货币政策的调整或宽松的货币政策来进行，而是要通过国家财政的预算或财政转移支付来进行。因为，货币政策是间接的，它只有在个人或企业在满足基本的生存条件下及在家园得以恢复条件下才能起到作用。如果连最基本的生存条件都没有，各种金融政策能够起到的作用是十分有限的。因此，对汶川地区的家园重建，基本上是以巨大的财政投入为主导。通过巨大的财政投入，来解决灾区民众的衣食住行的问题，来建立起灾区民众基本的生活秩序与企业的生产秩序。温家宝总理5月21日主持召开国务院常务会议，研究部署当前抗震救灾和经济工作时表示：“举全国之力多渠道筹集灾后重建资金。中央财政今年先安排700亿元，建立灾后恢复重建基金，明后年继续作相应安排。”

对房地产市场

将造成巨大影响

汶川大地震对国内房地产市场将造成巨大的影响。这种影响不仅与地震较近的成都、重庆等二线、三线的房地产造成直接巨大的影响，而且对国内居民对住房观念发生根本性变化。

有人认为，四川省作为一个农业大省，其本地GDP中的20%来自农业，对比全国平均的11%高出两倍。四川的农业、大米和生猪的产量分别占全国的6.1%、7.3%和11.6%左右。因此，汶川大地震将对全国的物价水平造成巨大的影响。这里又有两个方面，一是农产品(000061行情,股吧)生产减少，会进一步推高全国农产品的价格水平，以便推高食品；二是汶川地区等受灾严重地区多数房屋倒塌受损，灾后重建将会促使水泥、钢铁等建筑钢材需求增加。其中，受运输距离和水泥的储存条件的限制，受灾周边地区的水泥需求及价格将在未来灾后重建中大幅上升，并由此推高全国相应价格水平。

其实，从这两个方面来看，由于汶川大地震的中心基本上是在山区，并不属于产粮区，再加上这个地区相对全国产粮区来说，地方也太小，因此，汶川大地震不会导致粮食及农产品的涨价，加上主干道的交通网络没有受到大破坏。所以，汶川地震对全国粮食及生猪生产的影响也是有限的。当然，当市场看到如此之大的灾难，看到大量的食品都送到灾区时，可能对当地的价格产生心理上的影响，可能会出现人为或心理上的恐慌，并由此而可能短时间内增加通胀的压力，在短期内出现一定的波幅，但参考台湾在1999年发生的9·21地震，通胀的增幅为0.5%，持续时间则只有两个月。更何况中国幅员广阔，粮食生产基地比较多，假定汶川地区是粮食生产基地，我想对全国粮食产量的影响不会太大。

更何况，目前中国通货膨胀压力较大，并非仅是食品价格、肉食品价格上涨的结果，而是由于房价上涨，推动与房价相关钢铁、建筑材料、电力、运输、矿产品等价格上涨，推动了与住房产业相关的50多个行业相关产品价格的上涨，因此，只要目前国内房价水平不下降，国内通货膨胀的压力就不会改善。同时，当这一轮的价格由房价上涨传导到食品价格上涨，那么全国通货膨胀要通过压低食品价格来调整是不可能的。因此在目前的情况下，即使房价的下降，在短期内也不可改变目前全国通货膨胀高企的状态。特别是，在目前全球粮食价格、石油的价格、大宗产品的价格快速上涨情况下，国际市场上这些产品价格上涨也一定会传到中国市场来。再加上目前国内一系列的制度变革，如土地制度、劳动力制度、环境保护制度、矿产品税等制度都是推高国内通货膨胀上升的因素。因此，就目前的情况来看，汶川地震对国内价格上涨影响并不会大，如果最近国内价格上涨基本上是国内外其他因素影响的结果。

更为重要的是，汶川大地震对国内房地产市场将造成巨大的影响。这种影响不仅与地震较近的成都、重庆等二线、三线的房地产造成直接巨大的影响，而且对国内居民对住房观念发生根本性变化。因为，这次地震不仅会把当地房地产市场许多弊病都显现出来，如住房的抗震能力，住房居住的安全性。如果成都不少高档住房，在地震中出现裂缝，不仅让居民居住面对不安全感，而且购买者作为投资，那么其住房的投资即刻会下降。还有四川发生地震，那么中国还有多少地方都在全球地震带上。这些都是国内居民购买住房必须考虑的一个重要问题。再加上，在这次四川特大地震前，由于全国从来就没有出现过任何重大的地震灾害，这就使得不少对这个时期生产的住房产生较大的怀疑。个人购买的住房抗震能力如果达不到相应的抗震标准，那么这个时期不少地方的住房价值立即会下降。可以说，看到这次汶川地震中大量的住房倒塌，看到不少地方的住房都夷为平地，这不仅打破我们社会以前住房投资价值永远上升的神话，也会让整个房地产投资者重新来评估住房投资价值。在这样的情况下，加上目前国内房地产市场政策落实，国内房地产市场将会出现较大的变化。因此，汶川地震对国内房地产市场影响怎么也不可低估。

对股市的心理影响

不可忽视

对于国内银行业方面，因地震导致的信贷损失也不大，因为商业银行对四川地区的贷款相对低。

在股市方面，汶川地震对股市的影响是“中性”的，但心理层面影响则不可忽视。

汶川大地震对国内金融业的影响。按理来说，在一个文明社会，任何时候出现重大的灾难，受到影响最大的行业是保险业。但是，就目前汶川地区的情况来说，初步估计，汶川大地震，导致国内保险业约人民币700亿到1400亿元的损失。因为，由于中国保险的渗透率低，而对经济不发达的汶川地区来说，其保险的渗透率更低。再加上国内大多数的保险未纳入地震损失，尤其在四川地区更是如此，因此，中国10大保险公司之中，来自四川地区的保费只占5％。因此，尽管对那些持有受地震影响地区保费超过5％的保险业者来说，会影响到今年的业绩，但是其所占的比重不大。

对于国内银行业方面，因地震导致的信贷损失也不大，因为商业银行对四川地区的贷款相对低。截至去年底，中国商业银行的总贷款额中，有约6000亿元或3％是贷给四川地区。也就是说，由于国内商业银行在受地震影响地区的信贷的比重较小，因此，灾后对国内商业银行的影响也不太大。当然，这里有几个问题会引起国内商业银行密切关注。个人住房按揭贷款的问题，个人贷款基本上都是把住房按揭给银行，尽管个人贷款者贷款合约与住房的合约是两份不同的合约，但当按揭住房完全变为废墟时，其风险由谁来承担，是银行、个人，还是国家？未来的住房等财产的地震险如何来设计？这些都是国内商业面对的重大问题。在股市方面，汶川地震对股市的影响是“中性”的，但心理层面影响则不可忽视。

当然，这里还有一个重大的问题要加以思考。西部大开发已经提倡了多年。但是，从这次汶川大地震所呈现出的问题来看，中国西部大开发的战略仍然缺乏大的推动力，从而使西部地区的公共基础设施不仅少，而且质量不高。因此，中央政府可能会借助这次汶川地震重建家园之势，加大对西部地区的财政投入，加强该地区的公共基础设施的建设。比如，教育、通讯、交通、环境、卫生、城市基础设施等所有的公共基础设施。如果是这样，这次汶川大地震尽管对当地经济是一种毁灭性打击，但同样也是中国西部这些落后地区经济发展的契机。

总之，简单来看，汶川大地震对国内经济增长和通货膨胀的整体形势影响都可能不会太大。此前1995年日本神户地震和1999年台湾地震都只是对当季的GDP和CPI有暂时的、程度不大的干扰，考虑到汶川在中国经济总量中的较小比重，地震对全国宏观经济的影响是十分有限的。因此，就目前的情况来看，全国基本的经济格局并不会由于汶川地震而改变，国内的从紧的货币政策也不会调整。为了保证灾害地区的重建，中央政府基本上会通过财政政策的方式进行。因此，加大对灾区的财政支持力度（如加大转移支付和税收优惠政策），是汶川大地震后的关键所在。 (本文来源：华夏时报 )