新政下的中国房地产市场分析

5月21日下午，以特邀嘉宾身份参加了和讯网《新政下的中国房地产市场分析——暨地产少壮派首次见面会》，以下是我的主题发言的部分文字整理。

关于楼市新政出台的背景

2008年9月份美国金融危机中断了我们房地产自2008年3月以来出现的正常调整，政府投资初始投资要靠卖地的钱，不把房价炒起来就没有需求，没有需求没有建设，没有需求没有土地出让，就没有政府投资，这样决定了中国的经济是房地产拉动的经济，高房价、高利润拉动的投资。这样房屋卖不掉没关系，因为我们允许它反复交易，允许从中加价，允许以消费贷款的名义投资，这样来说它是一个属于高房价拉动的疯牛经济，这样一旦实施起来是刹不住车的。所以温总理在《求是》杂志特别强调过，这是一个黄金时代，就是指疯牛经济。所以，2009年房价上涨，加上今年一季度也是疯狂的上涨，这种疯狂远超过了2007年的绝对水平。

　　同时房地产上涨把建筑业、建材业、工程机械、有关能源全部拉动起来了，中国一半的经济又步入了其中，粗放经济重新回来了，所谓的集约经济和转变经济增长方式愈来愈远。为了推动土地经济的发展，各地出现了大规模的拆迁活动，房地产拆迁、基础设施拆迁，引起了公众和政府强烈的对抗，而且都是非常直接的对抗。

　　另外，一系列的泡沫破灭了，迪拜事件等等，全世界对中国的嘲笑，任何一个媒体都对中国进行嘲弄，做空中国。所以，在公众呼吁下，今年两会也有很多有识之士批评，媒体此后罕见一致地对政府操纵的高房价进行炮轰，加上“地产三剑客”的几次影响很大的向高房价宣战民生论坛活动，等等。我想这些可能对决策者形成了巨大的压力，这可能新政出台的一个背景。

当前宏观调控面临新关口，四大争论可能致调控夭折

过去是越调越涨的，2006年的调控基本上是有土地政策，也有金融政策，但是都没有控制多套房贷，2007年二次房贷政策首付提高，并且利息达到1.1倍，这起到了明显的作用，说明大的货币紧缩政策才起到了作用。原来即使实施货币紧缩政策也没有用，只有做房子挣钱，其他的不挣钱，所以紧缩以后钱往房地产流动更快，所以这次是调控最重要的影响，政府越来越失去民心，高房价引起天怒人怨，拆迁带来的自焚这样的冲突不断，政府对此有所担忧，对动乱非常担心。一旦动乱我们的GDP数据就变得非常可笑了。

政府确实担心金融危机，所谓中国式次贷。中国叫次贷是高抬我们了，因为我们的收入是纯粹随便开的，炒楼随便买上上百套没有任何的依托，所以这个债务是纯粹的烂债式的危机。因为全世界都在看中国的笑话，都在看中国什么时候泡沫破灭。

　　所以，政府虽然在托市也是胆战心惊，也是在火中取栗。所以，这两怕决定了政府最终下决心推出了政策。特别是觉得现在出口复苏了，工业复苏了，所以不需要靠房地产了。但是没有仔细分析，工业复苏主要是建筑复苏，出口复苏是去年基数太低了，出现一些复苏性增长，但是这次欧洲债务危机出现以后，又出现了一些影响。所以这个时候宏观调控又面临了新的关口。

现在出现了四大争论，一个是否有泡沫的争论。这个话题的讨论可见中国目前是一个指鹿为马的时代。第二个是稳房价还是降房价的争论，如果稳房价的话稍微调一点可能就要放松调控了，那么还是降房价呢，只要现在信贷政策坚持住，房价不上涨了，投机分子就不买房了，就会抛出，不让房价降就会出现新的松动的措施，这些争论意味着调控到这一步是否会倒退的问题，这个争论也是非常重要的。拿温总理的报告，按照建设部的理解，按照任志强他们的理解，他们都是说国务院就是想让房价稳下来，不是让它上涨，让涨幅降下来，而不是让下降。第三个是房价绑架中国论的争论，没有房价绑架中国是好事，那么就要坚定不移的调控，但是现在遇到欧洲危机以后又出现了动态调节、微调，这时候就有打退堂鼓的可能性，所以绑架中国论说明了中国经济经不住外面有任何的风吹草动。第四个是调控是否有效的争论。地方政府和开发商觉得太有效了，效果明显；但是老百姓觉得效果不够。开发商认为调控过严，仓促上阵，这次看来可能最后又会不了了之。

这是当前面临的四大争论，说明了房市处在观望期，特别是对中央的态度大家都在尽量猜，说明了中央也给大家猜不透，它自己也不表态，也在观察，又怕人骂，又怕房地产拉动的经济增长受到影响，现在是两难，所以我们现在要发出最强烈的声音，让政府彻底放弃房地产拉动的粗放的经济、疯牛经济和害人经济。

房价回落一半乃至泡沫破裂不可避免

在2009年4月份我预测过中国的房价要有40-50%的回落，因为现在房价又上涨了很多，如果我仍然坚持这个观点，很多人会说只能降到去年的水平了，特别是在合肥只能降到去年的水平，这个水平也是很高了。这就意味着第一步首先要降到去年的水平，在这个基础上再有四、五成的下降，当然这是一线城市的情况，其他的二、三线可以进行类比。如果考虑到去年的上涨以后，在全国范围内这个高点应该有40-50%的回落，包括所有的城市，一线城市的降幅应该更大。

　　我的依据有三点，我坚信我的依据。第一，我认为中国经济增长是有问题的，中国经济增长速度必须8%这是有问题的，我们的真实增长可能是3-5%都够呛。

　　按照一个绿色GDP进行合理扣除的话，我们经济未必是增长的，把一片绿油油的稻田改成别墅，我不知道这是不是创造财富，我认为是财富巨大的损失。我们把大量社会资源毁灭了，炸山、毁林，进口矿山，生产的房屋作为了投机者的筹码被控制着，银行承担了风险，银行随时有可能爆炸，我不知道是不是财富？这个财富在其他的国家也是一个造价的价格，地皮不值钱了，所以我不看好中国经济的增长。2008年底年我就不看好，因为我说了我们的经济增长失去了动力，我们的增长过去靠的是房地产和出口，现在出口没有了，房地产拉动的中国经济根本不是一个好的经济，它是毁灭山林、耕地的增长，这是没有创造财富的伪增长。

　　出口也不创造财富了，把我们创造的财富交给美国人了，美国人给美元又借了回去，给我们打了一个白条，说是还不起了，所以出口也不创造财富。只有靠消费来拉动，而现在老百姓的收入水平处在极低的水平，中国的基尼系数超过0.5了，新华社也发文说中国基尼系数空前分化，有可能引发社会动乱，新华社敢发这样的言论，说明疯牛经济已经把中国推上了不归路了。以2008年底到现在的这种疯牛经济把中国推上了不归路，所以中国经济增长是不看好的，不看好的增长怎么会有房价的持续上涨。

　　另外人民的大多数收入增长是非常有限的，远赶不上房价的上涨。买不起房价自然要回落。

　　第三，房屋过剩，房屋过剩是主体，我们稍微调控了一下信贷政策，现在就供过于求了。所以，房屋是严重过剩的，从来没有供不应求，我早把这个需求定义为不合理需求，恶意需求，这是为了不可告人的目的拿房子来攫取社会的财富，由于这三点中国的房价要走弱，这三点也是决定了中国经济要出大问题。

　　中国经济崩溃论我是一直支持的，我讲的房地产泡沫和中国经济崩溃是同步的。这样下去的话，经济的崩溃可能是由地方债务、金融危机、房地产危机引起的，还有可能是社会动乱引起的崩溃，还有恶性通胀引起的挤兑现象也会让经济崩溃，这三者都极有可能发生。所以，这样来看房价回落是必然的趋势，这是长期的趋势。短期来看，只要坚持现在的政策不变，只要不采取倒回去的政策，我坚信到北京这样的城市到今年年底平均的房价回落应该达到20-30%，如果这样继续坚持，明年的回落幅度还要大，可能就是一个更加急速回落的过程。这样一些经济会出现问题，地方债务危机会爆发，房地产在2012年崩盘。这是我的判断。

　　大家买房要看30年，看看30年后的房子是什么样的，但是也许10年、8年就拆掉了，也许用不了30年就倒塌了，也许到30年就是一个造价了。

政府不可能一直一手遮天

现在看中国还是政策市，政府可以一手遮天。起码在一定时间内，不好说明年后年还能一手遮天，至少在今年还有可能做到，想干什么就干什么。但是刚才讲了，政府在观望，观望取决于对多重利益主体的协调，现在看多个利益主体就有地方政府，它们的发言权是最大的，地方政府的发言权远强于央行，央行现在不说话了，当哑巴了，成为最超脱的了，本来应该是最忙的。宏观调控主要是要通过央行调控的，但是他们现在不说话了。

　　地方政府又是不一样的，像重庆、上海希望通过自己猛烈的动作把房价打下来，像上海年初在地方两会上也提出向高房价宣战，重庆也是希望把房价调整到合理价位，出台房产税，这是两个可能想出头的。更多的地方政府也没有什么抱负，他们的抱负就是想多卖地、多还债，这些地方政府可能成为了主要的声音，所以今年国土部虽然提出了计划，但是可能实现不了，地方说没钱了，保障也不搞了，这可能是一个重要的声音。

　　另外就是开发商的声音，开发商讲他们是龙头，他们是支柱，现在把支柱打下来了，股票也被打下来了，银行也下来了，地产和银行这两个占指数三分之一，股市回落了，总理感觉到很不妙，所以感觉到进入两难阶段，所以还有公众的声音，很多买不起房子的声音，政策的声音，公众的声音，这一方一直没有起到很好的主导作用，但是也不敢说这次调控起到了很好的影响。这几个方面的声音就要看谁的声音更大，作为公众的声音如果更大一些，中央也不敢轻举妄动，如果这样的话，房子成交量会逐步下降，环比也会下降。

　　少量二手房的成交量可能有所上升，因为成交量下降非常大，有些人会接盘的，但是总的是下降的，一手房和二手房都会下降。少数企业先动，多数企业后动。一些二手房在部分地方可能接近30%。这是今年的情况。

　　明年的情况，即使也不出台新的政策，即使是税收政策也不出台，我想回落幅度还会加大。如果出台加息政策和升值政策，税收政策，那么明年的泡沫破灭也不是不可能，原来说到的崩盘表也不是不可能实现的。