楼市崩盘论是笑话还是警钟
2010年4月1日 每日经济新闻

话题缘起
　　在今年的全国“两会”上，国务院总理温家宝提出要“抑制部分城市房价过快上涨”的余音犹在，但是，许多城市的房价却逆势上扬，不仅北京、上海等一线城市房价持续上涨，南京等二线城市的房价也水涨船高。在房价上扬的背后，让人看到大量温州投资客的身影，这几天就有报道说，在经历一轮全线涨价后，温州炒房团一天一口气在南京花了1亿元，买了近百套房，南京的普通买房人不得不感叹：“越贵越有人炒，楼市到底怎么了？”
　　与此同时，一份“中国房地产崩盘时间表”最近开始在网上流传。它回顾日本1985年~1991年房地产市场走势，发现与中国2005年~2008年房地产市场走势颇为相似，最后更预言中国房地产会在明年崩盘。
　　在国家对楼市进行调控的大背景下，是什么在支撑着炒房团的信念？房价如此疯狂的上涨会有什么隐患吗？中国楼市会不会重蹈日本楼市的覆辙？我们请两位资深专家对这些问题进行解读。

　　 访谈记者 　
　　每经记者：徐奎松

　　访谈嘉宾 　
　　汤 敏 中国发展研究基金会副秘书长
　　曹建海 中国社会科学院工业经济研究所研究员

楼市调控缺乏明确目标
　　NBD：日前网上疯传中国楼市将重蹈日本楼市覆辙全面崩盘，这种众人参与的讨论说明了什么？
　　曹建海：近些年来，中国房价的涨势与1985年-1991年间日本的房价涨势非常相似，所以，大家就套用日本的崩盘模式看待中国。实际上是大家对房地产崩盘的一种愿望。因为现在的房地产，绝大部分是既得利益在操纵、获益，所以很多人希望它崩盘。
　　汤敏：这种热议从另一个方面说明我国对房地产的调控缺乏一个明确的目标。调控目标到底是什么？是保证人人有住房，还是人人有房住？是保证结婚前都能买到房，还是40岁以后都买房？目标很不清楚。当前对房地产调控，没有把主要的注意力放在宏观的价格水平上，而是把重点放在具体的微观层面上，各种措施五花八门，但是效果不佳。总体上来说，近年来对房地产的调控并不成功。
　　NBD：中国楼市会不会崩盘？
　　汤敏：我认为中国楼市与日本楼市没有可比性。一是从币值升值的幅度看，当时的日元升值100%，而目前我国人民币升值远远没有达到这个幅度；二是从房地产融资的角度看，日本银行给房地产业的抵押贷款金额占银行总资产的20%多，而中国目前的银行这个占比较低，另外，日本当时除了银行给房地产抵押贷款之外，还有一大批没有受到监管的住房贷款公司也给房地产商做抵押贷款，这部分抵押贷款问题最严重；三是当时的日本中央银行货币政策十分宽松，时间延长了很多年，而中国目前只是在世界金融危机的一段时间内采取了适度宽松的货币政策。我们也看到，央行紧接着就收紧货币了。所以，我认为，拿中国现在的情况与日本当时的情况简单地类比会误导别人。
　　曹建海：什么时间崩盘我认为不好确定。中国已经吸取了日本的教训，目前晒出来的崩盘表会让政府更加警觉，但是，如果泡沫继续下去，崩盘是必然的，而且一旦中国楼市崩盘会比日本楼市崩盘毁灭程度更大，也会是一个全新的楼市崩盘案例。

没有什么泡沫是不破的
　　NBD：现在大家都在讨论楼市崩盘，什么是楼市崩溃？可能很多人并不清楚。
　　曹建海：所谓的楼市崩盘，根本标志是房价出现突然的整体暴跌，成交量很低。迪拜楼市暴跌50%就是典型的例子。中国一旦发生房价暴跌，肯定不是一个城市的问题，而是全国，或者是各个城市轮番地传染的过程。另一个特征是介入房地产的企业出现巨额财富损失，乃至破产；炒楼客也会出现大规模亏损的现象；而银行也会出现巨量的不良资产，而且这个不良资产将远远超过银行的资本金，甚至不排除银行破产。这些就是楼市崩盘的基本特征。
　　NBD：中国房地产业离崩溃还有多大距离？理由是什么？
　　曹建海：从目前的情况看，中国房地产离崩盘越来越近了。
　　因为泡沫没有不破的，撕碎了的泡沫就是崩盘。相对于居民收入、房子租金以及大量的房屋空置比较，说明目前的中国楼市绝对是个100%的投机市场，也可看成是通过银行信贷疯狂投机的市场。房价只涨不跌，证明银行的信贷还在继续加大投入，出台的控制货币流量政策作用甚微。近期人民币币值预期上涨，加大了高房价的猛烈上蹿。
　　汤敏：长期以来，尽管房价是经济中最重要的价格之一，但由于它并不属于消费类，所以不在CPI的统计范围内，没有反映在通货膨胀之中。在价格指数中，仅包括了租金的变化。而在房地产泡沫形成的时候，很可能出现房价飙升，租金反而回落的现象。宏观部门对房价监视不够，研究不够，只有当房地产出现大问题了才采取措施，这时往往已经积重难返，那只有崩盘一条路了。

这一轮疯涨是投机促成
　　NBD：最近有报道称，温州炒房团一天一口气在南京花了1亿元，买了近百套房。本一轮的房价大涨是市场的自主发展趋势，还是炒房团等投机行为造成的？
　　曹建海：我看是投机造成的。如此高的房价，市场自住行为已经被排挤在外。目前，所谓的自住买房的成本要高出租房成本数倍，所以，自住买房也带有很强的投机性。
　　NBD：最近有报道称，67家上市房企去年举债5100亿，而利润才区区几百亿，促成地价、房价疯涨的资金主要是哪些？
　　曹建海：首先是信贷资金。信贷资金背后的宽松政策实质是对房地产投机的放纵。地方政府、炒楼机构、炒楼人和银行都是投机的受益者。近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。2009年房地产开发企业资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。两项相加达19696亿元，约占全年新增贷款9.59万亿元的20%。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，隐藏着巨大风险。如果加上与地价有关的资产抵押部分，目前全国银行房地产贷款依赖水平在50%左右，部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。银行风险同房价上涨成正比例增加。
　　与房地产危机并存的，是各个地方政府的债务危机。预计到2010年底，各地方政府将对银行体系整体负债13万亿。这是一个可怕的债务，政府债务处理不当也会引爆金融危机的。
　　NBD：大量非房地产企业介入房地产，是不是也加剧了楼市的泡沫？
　　曹建海：房地产市场的热度反映在土地市场上，是房企拿地的热情不断高涨，“地王”频现，泡沫在加大。在各地土地拍卖中的举牌者，几乎都是上市公司或其控股公司，其中不乏石化、纺织企业、制药企业等非房地产企业高价拿地，这些企业大举进入房地产市场，表明大量实体经济企业为寻求利润开始投向利润高、技术门槛低的房地产“赌博”市场，这如何能提高我国企业自主创新能力和国际竞争力呢？
　　NBD：地方政府热衷房地产拉动GDP，其中有没有投机成分？
　　曹建海：地方政府热衷以房地产作为拉动GDP的主要手段，低价拿地，高价卖出，可以动用国家财政资金作为融资平台，提供资金，向农民征地用于一级开发，也是典型的投机；加上开发商加价；炒楼人层层加价，这三个环节就导致房价猛涨。

中央应设房价容忍指标
　　NBD：如何从宏观上调控房价与地方政府的关系？
　　汤敏：今后房地产调控应该是以宏观层面为主，微观调控为辅的措施，主要是货币与财政政策有关的一些措施。当城市基本房价指数高于社会容忍度指标时，与对付通胀一样，可以采取减少货币发行量、提高房贷利率、减少房贷额度、减少财政对购买基本住房的税收优惠与补贴、增加土地供给等措施。
　　由于房地产在地区之间不可移动的特点，就应该采取全国性的财政与货币的调控措施，像对付通胀一样，各个城市政府要守土有责。某个地区房价增长超过了社会容忍度指标，就应采取措施压房价。只有建立了各级政府对基本房价有了可测量、可报告、可检验的问责制时，地方政府才不会对房价推波助澜。
　　对房价宏观层面的调控不应该是单向的，既要反房地产的通胀，也要限制通缩，应该同时设计一个房价容忍指标下限。当年度房价下降过快并低于下限时，宏观调控措施就应该出台。鉴于当前房地产价格偏高，开始时，下限指标可以定得低一些，最好不要低于买房首付的比例，即不低于20%。否则，就可能出现房屋价值低于贷款的总额，如果产生了负资产，投资者就会抛房，从而引起房地产崩盘。
　　NBD：有报道说中央可能出台楼市调控新政策，新政策应该以商品房为主还是以政策性住房为主？
　　曹建海：我认为新政策应该以政策性住房为主。应该明文规定，今后的房地产项目中，经济适用房比例是多少？廉租房比例是多少？限价房比例是多少？只有分清建设比例，政策性住房才能步入正轨。

结束语：一份“中国房地产崩盘时间表”引起广泛热议，这并不表明中国房地产会大崩盘，但是，中国楼市不会整体崩盘，并不等于区域市场的泡沫不会破裂，更不意味着中国楼市就是绝对安全的。上世纪90年代，北海、海南等地的楼市泡沫就破灭过一回。如果今天我们对那些房价过快上涨的城市不够重视，不排除会重蹈海南覆辙。即便是区域市场崩盘，也会给中国楼市带来创伤。从这个角度而言，我们不可把“房地产崩盘说”当笑谈，而是要当成警钟。在调控楼市的现有基础上，强化楼市风险意识，不断提高调控效率，并加大调控力度，早日挤出泡沫，才能避免大崩盘。