曹建海：政策对高房价无法起到抑制作用

【作者：李聪 来源：和讯网】

2010年03月23日

　　和讯消息 22日,国土资源部副部长贠小苏在国土资源系统视频会议上称,,从今年起,国土资源部将每季度向社会公布未按出让合同和划拨决定书约定时间开、竣工的宗地信息,对信息上线和实地核查不落实的,将通报挂牌,督促整改查处。国土资源部还要求,70%政策性住房用地要落实到拟供地块。对此,中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海对和讯网表示,此次政策出台不会使高房价得到抑制,除非对保障房最低比例作出规定。

　　曹建海称,所谓的政策性住房中,包含两种商品房:中低价位商品房和小户型商品房。这两种商品房实际都是高价房的代表。对于国土部要求的政策性住房不得低于住房建设用地供应总量的70%的供地要求,曹建海认为,如果没有规定保障性住房的最低比例,那所有的一切都是做秀,是在欺骗。

　　曹建海评价,国土部的做法是在托市,政策基本都是推高地价和房价的政策,是高房价的元凶。因此,此次政策出台不可能抑制房价的作用,因其在政策概念上欺骗人。

　　对于抑制高房价的措施,曹建海认为,最重要的是规定保障房最低比例。“如果你说你有经济租赁房、公共租赁房,就算这个可以纳进来,对经济适用房相当的租金也可以纳进来,那限价房的最低比例是多少？现在只是在创造概念方面绞尽脑汁,欺骗公众。”

“地王”透支城市竞争力——从北京的高房价谈起
来源：中国财经报 作者：李忠峰 2010年03月23日

　　两会刚刚结束，在遏制房价上涨的呼声中，北京新的“地王”以一个接一个高调出炉。

　　3月15日，经过84轮激烈角逐，远洋旗下的北京远豪置业有限公司以40.8亿元将大望京村1号地收入囊中，折合楼面价高达2.7万元/平方米，成为目前北京楼面单价“地王”。

　　而在这一天，北京共推出6幅地块，成交金额高达143.5亿元。至此，北京在今年的住宅土地出让金已经超过350亿元。

　　面包和面粉开始比着涨价，“地王”频出，助推房价继续上涨。地产商潘石屹算了一笔账，大望京村1号地的销售单价达到4.5万元/平方米，才可以有10%的利润，从此，北京的北四五环之间又有了一个高房价的新标杆。

　　据公开报道，北京六环以外的房价每平米已经突破万元。北京市高层人士曾在全国两会上爆料，高房价中建设成本只占不到两成。业内专家认为，“地王”正是北京楼价高涨的凶手，尤其是不断出现的“地王”中的黑马。

　　中国宏观经济学会秘书长王建接受记者采访时说，从中国城市化的角度看，房价缓慢上涨是个趋势，因为中国的城市化率才40%多，而发达国家达到90%以上；但是，从目前来看，国有企业用国有银行的钱天价拿地，这是不正常的，对经济发展也是不利的，因为高房价会推动生产要素价格上升，对一个城市的竞争力会起到抑制作用。

　　优秀人才难以立足

　　“我是不是该离开北京了？”北京某软件公司的小黄告诉记者，高房价已经让他无法承受。小黄2003年进入这家高科技企业，当时他曾为是否在北京买房而犹豫，时间一晃就过去了，现在北京动辄数万元一平方米的房价对于月薪几千元的他来说已经是遥不可及。如今，他还租住在南五环外，每天要乘车20多公里去中关村上班。

　　有压力的还有企业。在被问到想要政府什么样的扶持政策时，北京某网站总经理吴小伟表示，需要政府提供良好的公共服务，比如降低房价。“我们每月给人家5000块的工资，房价却是几万元1平方米，你让我们怎么能招到人？”

　　“房价过高不仅不能够提升城市的竞争力，反而会严重削弱城市的竞争力。城市竞争力的主体是个人与企业。无论是在香港还是纽约的城市中心，低收入民众仍然是占主体的。因为，这些低收入民众不仅迁移就业能力低，且他们迁移就业的成本过高，因而无法向其他城市转移。”著名经济学家梁小民在接受本报记者采访时说。

　　他表示，迁移就业能力较高的人往往是收入较高者。当高房价所导致生活成本让这些知识精英无法忍受时，他们就会逃离这个高房价的城市。当大量的知识精英逃离高房价的城市时，这个城市的竞争力不仅没有增强反而是削弱了。

　　中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任、研究员曹建海告诉记者，土地作为不可再生的生产资料，一旦价格大幅上涨，就会提高整个社会的经营成本，使普通企业不得不大幅增加房租开支，在资本总量一定的前提下，用于购买劳务的资本只能随之减少，由此造成的后果是：或者降低从业者的工薪收入，或者减少从业者人数，显然，这对稳定乃至扩大就业都是不利的。

　　据一份《中国城市竞争力报告》指出，房地产业的高速增长会导致城市经济较快增长，如果房地产发展速度过快，超过了居民有效需求，就会降低城市经济运行效率，过高的房价会使城市竞争力严重偏离应有的水平。同时，过高的房价使得城市房屋的空置率上升，它与城市竞争力负相关。也就是说，房价越高，居民有效需求就越弱，城市房屋空置率可能越高，而城市竞争力就越弱。

　　高房价会抑制消费、投资与生产

　　“北京的高房价会抑制消费、投资、生产，对北京经济社会的发展带来阻力。”曹建海说。

　　他表示，高房价一是抑制消费，尤其是抑制大中型城市真正应该花钱的主流消费者——白领的消费能力，高房价让很多中产阶级不堪重负；二是抑制投资。在高房价下，开发商目前没有动力去进行大规模的量的开发，因为量大了，价就撑不下去，给市场造成短缺的假象；三是抑制生产，高房价提高了大中城市的生活成本，包括超市里卖的水果、蔬菜都跟着涨，这导致很多人不敢再往大中城市去，最后农民工都不敢回到大中城市打工，企业缺乏生产资料，最终抑制生产。

　　“更深层次的问题是，高额的房价使产业资本投资其他产业的收益率下降、风险加大，迫使产业资本投向利润高、技术门槛低的房地产业，或者直接将资本投入楼市，而这将会造成更大的泡沫。这将会使中国制造业失去国际竞争力，即使世界经济复苏，中国产品的出口也将失去扩张的机会。”曹建海说。

　　据北京媒体的一份调查显示，83%以上的家庭每个月都承担着偿还房屋贷款的压力，而在这些房奴中，有接近半数的家庭，每月的房贷占据了全部收入的1/3及以上。

　　与此相近，激起人们共鸣的还是电视剧中的一段经典台词：

　　“每天一睁开眼，就有一串数字蹦出脑海：房贷6000，吃穿用度2500，孩子上幼儿园1500，人情往来600，交通费580，物业管理三四百，手机电话费250，还有煤气水电费200。也就是说，从我苏醒的第一次呼吸起，我每天至少要进账400……这就是我活在这个城市的成本”。

　　梁小民表示，当前房价的虚高除了来自民生的压力以外，让人担忧的还有它使得商务成本越来越高。如何处理过剩产能一直是个头痛的问题，所以产业升级是目前大多数城市发展的首要任务，但正是无休止地提高商务成本，使得脆弱的实体经济正被一点一点地吸走，而城市结构调整的难度也越来越大，成本也越来越高。

　　梁小民告诉记者，北京“地王”都是一些国有企业获得，这是因为房地产行业有丰厚的利润。兵工、烟草、石化等大型国有企业进入房地产，他们自主创新和推动技术进步的动力不足，这不利于经济结构的调整和经济的长期健康发展。

　　经济学家易宪容接受记者采访时说，历史经验表明，房价推高，一定会形成房地产泡沫。而房地产市场的泡沫一旦形成，就有破灭的一天。欧美发达的市场经济是这样，新兴的发展中国家同样如此。“高房价下的房地产业不仅不能成为拉动国民经济增长最主要的动力，而且必将成为中国经济复兴的最大障碍。”

　　交通等生活成本增加

　　近几年，随着房价的节节攀升，北京普通百姓逐渐在五环外、通州、甚至河北燕郊才能买到相对负担得起的房子，住的离单位越来越远，上百万人每天早出晚归挤公交地铁成了壮观的景象。

　　据一份调查报告显示：道路畅通时，北京市居民平均每天上下班在路上的时间为40.1分钟，道路拥堵时为62.3分钟。而每月北京居民由于道路拥堵产生的经济成本为335.6元，居各城市之首。

　　“上百万人每天大迁移，不仅增加了大量的时间成本，也增加了交通压力。你只要看看早晚上班高峰时的地铁就知道了。”吴小伟说。

　　他给记者算了一笔账：北京常驻人口约1700万，假设1000万人在各自单位附近居住，交通拥堵成本每月降低300元，每年节省的费用为1000万×300元×12=360亿元，由于1000万人减少了道路资源和公共交通资源占用，其余700万元交通拥堵成本按每月降低150元计算，每年节省的费用为125亿元，两项合计为485亿元，因为上路行使的车辆减少，空气污染的治理成本也将减少，政府公共交通支付的成本也会相应减少，这还没有计算节省的时间成本。

　　易宪容说，眼下中国房价的持续上涨，高房价对扩大内需或已产生了严重的挤出效应：不仅引致了几代人即时消费能力的全面下降，而且还导致居民的未来消费能力也日渐萎缩，最终将影响经济结构调整。

　　“从北京和上海等地方的住房绝对价格水平来看，也已超过了美国和日本等国际大都市。但是，他们的人均收入是我国人均收入的数倍甚至数十倍，如果再考虑汇率因素的话，我国部分城市的房价已经高得太离谱了。所以，住房的投资需求旺盛是推升眼下房价过高的最根本原因。”易宪容告诉记者。

　　“一个城市的竞争力是取决于城市市民素质、科技创新、社会和谐及政府优质服务等。它是由人才、产业、政府服务、社会诸因素的综合竞争力构成的。如果以高房价来提升城市竞争力，不仅让城市竞争力回归到依赖于要素资源禀赋的传统老路，而且会给城市竞争力带来严重的负面影响。”梁小民说。