保障性住房计划：扩大供给还是救市？

曹建海

11月10日，国务院在北京召开省区市人民政府和国务院部门主要负责同志会议。国务院总理温家宝发表重要讲话，他指出：“促进房地产市场平稳健康发展。房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。要认真分析和研究房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势。要增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设；落实和完善促进合理住房消费的政策措施；促进中小户型、中低价位普通商品房开发建设稳定发展；加快发展二手房市场和住房租赁市场。继续整顿房地产市场秩序，规范市场交易。”本文旨在分析这种思想的市场影响和社会影响。

一、保障性住房建设投资也能拉动关联产业增长

一直以来的一个重要观点，就是认为房地产开发商主导下的房地产投资，才是拉动国民经济增长的重要动力。这个观点至少可以得到统计上的验证。2004年以来我国经济适用房开发面积逐年下降，2006年只有当年商品房开发面积的5%，而开发投资额只有同年房地产开发投资的3.5%；价格差距也反应了两者在增加值方面的不同，2006年全国城镇商品房的平均销售价格为每平方米3367元，而经济适用房的价格每平方米少1638元，这个差距主要体现为政府土地财政来源的土地出让金、政府从房地产开发中获得的各项税费（经济适用房减半征收）、房地产开发商的利润（经济适用房限定开发成本利润率为3%，而商品房无封顶限制）。可以看出，在创造房地产业的GDP方面，经济适用房不仅规模无法与商品房相比，而且在相同面积的贡献上，也与商品房相去甚远。2007年全国房地产开发所创造的GDP约为全国GDP的10%，拉动经济增长贡献约为20%。

从房屋形态的最终层面看，剔除土地位置引起的价格差异，商品房和经济适用房在使用价值上并无任何不同，差的是后者不能为地方政府和房地产开发商提供不劳而获的“暴利”。由此看来，以商品房投资为绝对主体的房地产开发业所创造的GDP，本质上是通过排斥居民自建、单位自建、政府保障性住房等形态而获得的不当得利，不仅对城乡居民消费，而且对农工商等经济实体发展，都形成了严重的透支。

事实证明，以盈利性房地产开发为支柱产业的做法，虽然在拉动建材、钢铁及家电家居用品等产业方面发挥着重要作用。但是，以下两个方面的负面影响，可能抵消上述积极作用：一是住房价格远远超过居民家庭收入水平及其增长，导致房屋大量积压过剩；二是房地产开发及其拉动的钢铁、建材等产业对土地等自然资源和环境形成了严重的危害。

相对而异，非盈利性住房开发按照相当于或略高于房屋建设开发成本核定房地产销售价格，可以大大降低局面购房的支出成本，为居民在获得住房的同时，同时合理安排吃、穿、用、行、教育、医疗等消费支出，实现生活水平的均衡提高；同时，非盈利性住房开发由于具有明确的使用指向性，不仅节约了营销费用、利润等不必要的支出，更避免了商品房销售的过剩问题。由于非盈利性住房开发同样带动钢铁、水泥、工程机械、建筑业等产业，因此大力发展非盈利性房地产产业对于当前我国具有重要的现实意义。具体而言，目前应着力发展经济适用房、廉租房等住房形态，同时为开放居民自建房、集体土地房屋平等流转等创造条件。

二、9000亿元保障房计划：扩大供给还是救市？

在国务院最近出台的刺激经济十条举措中将保障性住房建设列为第一项，紧接着住房和城乡建设部公布了总额为9000亿元的保障性住房的建设计划，准备在今后三年内要新增加200万套廉租房、400万套经济适用房，并完成100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将达到9000亿元，平均每年3000亿元。其中，对廉租房投资2150亿元；棚户区改造投资1015亿元；经济适用房投资6000亿元。

无疑，上述林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，将以新建的方式完成投资。但是，对于经济适用房和廉租房，新建方式则面临着不小的压力，主要基于两个方面原因：一是在商品房面临大量积压过剩的前提下，继续以新建的方式开发经济适用房和廉租房，无疑是对土地资源的一种巨大浪费；二是由于新建经济适用房和廉租房对于周边商品房的巨大冲击作用，新建开发方式显然不利于温总理所说的“正确引导和调控房地产走势”。对于第一个理由，于正于反都有停止新建经济适用房和廉租房的理由；而对于第二条，则具有明显的房地产救市的色彩。由于救市力量占据了主导地位，我认为今后经济适用房和廉租房主要将来自投资回购性房屋，甚至可能是来自收购拥有大量过剩房源的房地产企业。

政府回购开发商手中的未售出房屋，并没有改变房地产的市场供给，实质是在救房地产开发商。鉴于地方政府与开发商的密切关系，地方政府将非常乐于这项工作。一旦今后保障房计划进入投资收购时代，则收购价格就成了政府和公众考虑的关键问题。这里包括房屋收购价格和房地产企业收购价格两个层面的问题。对于房屋收购，存在价格多少、是否低于经济适用房销售价格的问题。如果价格过高，相当于拿人民的公共财政为房地产开发商补助，将来的财政赤字如何解决呢？收购拥有过剩房产资源的房企同样面临不少问题：如果以资产成本价格收购，则政府将承担房价贬值的损失，而开发商将从困境中解脱出来；如果参照资产的市场价格，则开发商不仅可以完全回收资金成本，还可趁机大赚一笔。

所以，以民生名义包装的保障房计划如果执行得不好，很可能变为房地产救市的主要手段。不仅不能起到平抑房价从而促进民生的作用，反而由于政府利用公共财政补贴房地产开发商，促使其借助银行放贷和政府收购手段，鼓足其维持高房价的信心，延缓房价合理回归的步伐，这与绝大多数公众的愿望背道而驰。

三、房地产崩盘趋势难以更改

从世界历史上来看，世界上几乎没有不被挤破的泡沫。我国香港地区也许是一个特例，这里的房地产泡沫长期没有挤破，由于房价、地价的相互拉升，导致其经济赖以起飞的看家产业——制造业趋于消失，经济结构严重失衡。这是高房价带来严重经济社会危害的范例。

我国1998年住房制度改革之后，随着房价的不断飙升导致居民住房消费支出迅速增加，而房地产企业和地方政府在房价及地价上涨过程中成为既得利益集团，导致居民在总储蓄中的比重由1998年前的50％以上下降到2007年的40％以下，10年时间下降10个百分点。居民财富相对减少的结果一定是消费不足，中国经济越来越依靠外部需求，经济失衡由此而生。

从中央的政策来看，中央明确要保房地产业。然而，现在中央加大调控力度的决心可以很大，但由于无法改变房价向下的趋势，所有可能的政策，都具有非常大的经济风险。例如，政府可以为房地产开发商放松开发信贷，缓解其现金流的困难，但是如果老百姓仍然不买房，这笔贷款将来注定成为呆坏账；另外，用老百姓的钱去救房地产开发商，可能引起公众的不满，引发公众对政府新一轮的信任危机。

我认为救市政策不能改变房价回落甚至崩盘的趋势。预计本次调整至少延续3~5年的时间，调整幅度可能达到现有房价的50%以上；所谓市场回暖大约在2012年之后，房价的大幅度下跌将在3年之后形成对需求的拉动。在此之前购房的消费者，一般而言是极不理性的，自然要受到经济规律的惩罚。政府要做的最重要的一步，就是令商业银行体系远离房地产，防止房地产崩盘对我国银行体系构成根本性伤害。