解读奥运后京沪房地产价格走势

曹建海

载《中国房地信息》2008年第8期

中国的楼市一直充满争议。2008年以来，北京、深圳、上海等房价下跌的消息，甚至在深圳出现了“断供”的消息，使老百姓买房犹豫不决，对房地产市场的人气和信心，构成了不小的打击。目前，市场上出现了很多种版本的拐点论。我认为，奥运会以后我国房地产市场自发走势，以及政府出台一些关系宏观调控和人民生活的政策，将促使下半年全国房地产价格呈现一个明显的下跌势头。

一、对京沪两地房市拐点的判定

2008年以来，北京房市观望气氛浓厚，普通商品房呈价量齐跌的走势。北京房地产交易管理网公布的数据显示，上半年北京住宅期房及现房网上签约总量为40600套，比去年同期的65004套下降了38%。北京我爱我家市场研究中心统计显示，上半年北京二手房交易总量达35276套，较去年下半年环比下降35.62%。

不仅成交量出现了明显减少，而且实际房价走势也呈现明显的下降趋势。上半年，北京楼市促销手段层出不穷。年初开发商还只是推出一次性付款98折、贷款99折的优惠，之后便逐渐加大力度，很多楼盘推出较正常价格低2000元左右的特价房，或者暗降房价。比如，回龙观区域的东亚上北中心在中关村繁华地段打出了 “ 买两居送价值13万元轿车 ” 的广告；昌平区伯朗峰项目以每平方米9000元均价开盘，赠送每平方米2500元标准的精装修及家电；丰台区保利百合花园开盘时，客户办理银行卡房价可以优惠2万元；东四环精装合生橄榄季原价每平方米19000元,直降7000元至12000元。

上海楼市同样步入困居。根据佑威房地产研究中心发布的最新数据显示，2008年1~6月上海市共推出一手商品房源618.04万平方米，比去年同期减少11.7%；但是成交量却只有525.9万平方米，只相当于2007年同期1043.63万平方米的一半。成交量的大幅下滑，使得上半年楼市重现供过于求。但由于去年房价的上涨，2008年新上市楼盘的价格较去年高出近一倍，使得上半年新房的平均成交价格大幅攀升至14026元/平方米，比2007年同期的9940元/平方米上涨了41%，而2007年与2006年上半年的同比涨幅只有4.4%。

进入2008 年5 月以来，上海至少有百家楼盘出现实际成交价下降趋势。这其中不仅有外环区域的众多楼盘，甚至也包括内环区域高高在上的房价，例如静安的君御豪庭，先前销售的楼盘每平方米价格都在4 万到5 万之间，而目前销售的楼盘最低价已经跌到了每平方米35600 元，两者相比已经达到了20 ％左右。

总结包括北京、上海的情况，可以认为房市的拐点已经到来。北京的甚至已越过拐点，目前房价正处于下跌的走势中。根笔者据前期的研究，我认为北京及全国的房价，将在奥运会结束之后开始回落。现在的情况表明，北京及全国房市的拐点，比预期的到来更早一些。这可以归结到三个方面因素的作用：一是2007年以前房价过快的涨幅。例如，北京市2007年商品房平均销售价格为11553元/平方米，比2006年的8280元/平方米上涨39.53%。二是2007年9月央行同银监会联合下发的“二套”房贷政策，一定程度上限制了住房投资。三是去年以来持续实施的信贷紧缩政策的累加作用，对房地产开发商的资金链构成了较大威胁。

从根本上来说，房价的下跌在于严重脱离了其重置成本，以及住房能够被使用者带来的全部利益。

二、京沪房价下跌是房地产市场泡沫破裂的必然结果

住房的本质是耐用生活消费品，这决定了房价从根本上是由居民愿意支付在住房上的支出决定的。从这个意义上说，房价-收入比率是判定房价高低的主要依据。哈佛大学住房研究联合中心统计和计算了美国100多个城市的中位数房价-家庭收入比率的数字。根据他们的统计，从1980年到2000年，全国中位数的这期间的房价和家庭收入的比值。他们归纳的是，美国的房价中位数和美国家庭收入的中位数的房价-家庭收入比率一直稳定在3倍左右。2001年后由于美国高技术泡沫破裂和“9.11”事件，联储局基准利率降到1%的水平，助长了美国房地产价格的上涨狂潮。到2006年，全国中位数房价-家庭收入比上升到4.6倍，由此诱发了2007年3月以后席卷美国及全球经济的次级按揭危机。

值得注意的是，美国3-4倍的房价-收入比率，是在美国健全的社会保障体系基础上实现的。对于缺乏必要社会保障的发展中国家，一般来说，房价-收入比率应低于社保体系完善的国家。然而，由于现行城乡分割的房地产制度，造成我国1998年以来，特别是2003年以来席卷全国各大中城市的房价上涨狂潮。以北京市为例，目前在4环以内，几乎不能找到价格在15000元/平方米的房子。即使按照每建筑平方米1.5万元，按照国家规定的90平方米的小户型，每套住宅的总价格将高达135万元。按照07年底北京的家庭收入6.2万的平均水平，房价和家庭收入的比率是21倍。过高的房价，完全超过了老百姓家庭收入的承受能力，这种情况注定了它的上涨是不能持续的。

应当说，北京市的房价走势深受奥运会成功申办的影响。2001年7月北京市成功申办第29届奥运会，很大程度上刺激了2001 以来的北京市房地产开发投资的高速增长。申奥成功之际，北京市政府明确表示，决定在未来5 年内对城市基础设施建设创记录投入1800 亿元人民币，重点建设142 个项目，以全力缩短与国外同等地位大城市的差距。2002 年至2008 年，北京市用于奥运会相关的投资总规模超过2800 亿元，其中，直接用于奥运场馆和相关设施的新增固定资产投资约1349 亿元，能源、交通和环境保护等间接投资1438 亿元。

奥运会申办成功及奥运会相关投资极大地刺激了北京市房地产开发活动。2001-2007 年，北京房地产开发投资年增长速度分别比同期全社会固定资产投资活动高出3-15 个百分点，反过来成为推动北京市固定资产投资迅猛增长的最重要因素。

按照北京市常住人口人均25平方米计算，初步估计，2001年以来，北京市的住宅大约增值4万亿元，接近同期北京市基础设施总投资的10倍。可见，用举办奥运会、基础设施投资和生活设施便利等，已经完全不能解释北京房价的上涨。根据我们的研究，推高北京市房价的主要因素有三个方面：第一，北京市政府土地挂牌拍卖政策推高地价。例如2006 年1 月23 日工体4 号地的楼面价格高达12655 元/ 平方米。第二，投机性购房日益增多。由于真正的消费者多数没有能力购房，而住房投资又没有相应的回报保障，造成大量的预期房屋价格升高并希望获得房屋价差的投资者的出现。第三，开发商通过囤积住房、虚假按揭和哄抬房价等多种手段牟取暴利，进一步推高了房价格。

三、奥运会后京沪房价将呈明显下跌趋势

鉴于北京、上海房地产市场极强的投机性，决定了奥运会后房价将呈明显下跌趋势。

居住性住房需求，是一个与房价走势成反方向变动的一个量值。近年来全国各地房屋需求随着房价暴涨不断增加，表明已成为一个以投机性需求为主体的房地产市场。

投机性需求主导下的房地产市场，是一个房价上涨需求增加、房价下落需求减少的“大起大落”市场。一旦房价下落，过去买房是以投资和投机的人群，不仅不再购买住房推高房价了，而且会形成一个打压房价的因素。因为投机者买了房子不是为了住的，是要最终卖给消费者的。如果房子不能卖掉，对于他的投资和投机就完全失败了。如果最终接单的消费者没有支付能力，则预期的房价必然呈下降的走势。

如果投资者手中的资产天天在缩水，则理性的做法是抛得越早越好。所以这个时候投机者不再从开发商手里进货，而是急于把手里的存货抛掉。对于开发商来讲，“刚性需求”消失了，来自二手房的竞争对手增加了，这样会形成一个持续的打压房价的动力。

由于奥运会期间热点的转移，房地产商和房屋投机者将面临一个萧条的销售周期，这会加大开发商的资金压力，迫使其在奥运会之后通过更大幅度的降价赢得销量。这会引起 以北京为首的大中城市的房价将出现一个大幅度降价的风潮，全国房市将正式进入漫长的熊市。

预计奥运会后房价下跌引起商品房需求的急剧下降，房地产企业将被迫掀起破产和重组潮，房地产开发投资将出现增长大幅回落、甚至负增长的局面。

基于国民经济健康发展的要求，应将这种投资衰退归结为经济理性，它标志着长期以来靠房地产开发投资拉动地区及全国经济增长的格局，有望得到较大的改变。随着今后房地产政策的完善，房地产将逐步废除预售制、鼓励居民和单位自建房、鼓励政府提供保障性住房，打击房屋的囤积居奇等措施，使房价逐渐向重置成本趋近，居民的购房水平和生活水平将因此大幅度提高。